Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

En cette année 2022 on a de nouveau eu un dégâts des eaux mais cette fois-ci venant du voisin du dessus et ayant un impact léger. Cette fois-ci c’est mon assurance PNO qui a pris en charge la réparation car en LMNP. J’étais aussi en LMNP lors du dernier dégâts des eaux mais c’était l’assurance de mon locataire qui avait fait la prise en charge…

Mise à part cela tout suis son court, le loyer est révisé en ce mois de septembre, à +3,2% et je viens de recevoir la taxe foncière qui, elle, n’est pas bloqué à cause de l’inflation….. un petit +12% !

Lindo a écrit :

on va voir ce que ça donne mais c’est beaucoup de travaille à distance étant maintenant bien plus loin et plus sur une ligne facile d’accès comme la Lyon-Marseille en Ouigo à 10€.

J’ai repensé à déléguer tout ça mais en fait une agence me boufferai tout mon cashflow….

En fait, ce que vous dites est assez limpide : c’est ce "beaucoup de travail" qui crée votre cash-flow. Autrement dit, ce sont vos heures de travail qui sont directement rémunérées, ni plus ni moins !

Bonjour à tous, une petite mise à jour. Plus de dégâts des eaux pour le moment mais depuis 6 mois je relance continuellement le syndic qui me répond à chaque fois que l’AG va bientôt avoir lieu et toujours rien, je veux bien qu’à Marseille tout prennent du temps mais quand même…. J’ai tenté d’envoyer un courrier papier aux  membres du conseil syndical pour avoir leur retour mais 0 réponse sur les 5 courriers envoyés ….

La dernière AG a eu lieu en novembre 2021 avec une désignation du syndic jusqu’au 30/09/2022 c’est hallucinant qu’aucune AG n’ai eu lieu depuis et que le CS ne bouge pas….

Autre news du jour, ma locataire m’informe qu’elle a eu une relance des impots qui lui demande de payer une taxe d’habitation 2023, j’ai pourtant bien déclarer dans la section bien immo ma locataire en place depuis novembre 2022 je ne comprends pas pourquoi il lui demande ça. En plus la somme est conséquente, 1423€ pour un T1 de 32m2 !
Qu’est ce qui pourrait faire que les impots pensent que c’est sa résidence secondaire ?

Concernant la taxe d’habitation,  les déclarations d’occupation ont été parsemées de bugs divers et variés. Je viens encore de constater qu’un de mes biens n’était pas à jour alors que je suis certain de l’avoir modifié. Donc prendre son mal en patience et écrire aux impôts pour corriger leur erreur si réception d’une taxe d’habitation ou une taxe pour logement vacant. Ils savent très bien que leur application est vérolée et accepteront sans rechigner les demandes de dégrèvement (si vous êtes en règle bien sûr). Cela fait partie de la vie bailleur où l’administration vous demande de faire son travail et menace de vous taxer à cause de bugs de son application.

Concernant la serrure de la boîte aux lettres, cela fait partie des soucis de la gestion à distance. Je vous conseille de trouver un contact sur place qui vous aidera dans ces petites galères avec des locataires pas dégourdis. Un autre bailleur par exemple qui habite à proximité ou un micro-entrepreneur aux tarifs raisonnables ou le concierge de l’immeuble… à vous de rémunérer la prestation, soit officiellement, soit par un cadeau. Soyez bon prince si vous voulez garder ce contact pour les futurs soucis.

Si vous louez en nu, vous serez assez limité pour passer en charge les sommes dépensées (seule une facture pourra être passée en charge).Par contre, si vous louez en meublé et êtes au réel, vous avez beaucoup plus de possibilités de passer en charge la réparation :
- si vous vous déplacez, les billets de train ou les frais de carburant peuvent être passés en charge. Et rien ne nous empêche de joindre l’utile à l’agréable et profiter des plaisirs de la cite phocéenne une fois la serrure changée.
- si vous offrez un cadeau raisonnable pour service rendu, ça passe aussi. Pensez à garder les conversations en cas de contrôle.