Floloup [28] : étude de cas immobilier (murs professionnels loués à une enseigne nationale)

38 ans, TMI 11/30;

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables +/-
- Fiscales +
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) +/-
- Sociales +
- Temps disponible ++

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : murs de magasin
- Année de construction 1960
- Étage 1, très lumineux, surface 75m²
- Bail fait avec la maison mère d’une grande compagnie d’assurance, localement, l’exploitante venant de racheter deux portefeuille, elle est au max de sa capacité d’endettement.
- syndic bénévole (il y a deux logements non utilisé au dessus, appartenant a priori à la mairie, risque de préemption).
- Chauffage individuel
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Un panneau publicitaire dont les revenus paient l’assurance de l’immeuble.

LOCALISATION DU BIEN

- Ville du 28
- Centre-ville, sur un boulevard très fréquenté.
- La ville continue son développement aux extérieurs, le centre ville est en survie après des séries de mesures de la municipalité.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui clairement, visibilité ++

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 259 000€
- 19 800€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 9 ans)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats = réalisés par l’exploitant.
- pas de Travaux votés par la copropriété
- Coût des travaux à 10 ans : à priori pas de travaux.

- Taxe foncière réglée par l’exploitant

- Rentabilité brute : 7.64%
- Rendement opérationnel brut : 7.37%

FINANCEMENT DU BIEN

- entre 30 et 60k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 4.10
- 180 mois
- Frais de tenue de compte : SCI déjà existante et fonctionnelle.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : + 1 an

RÉGIME D’EXPLOITATION

-Bail commercial 3/6/9, deuxième période triennale sur le deuxième renouvellement

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif => équilibré en fonction de l’apport, mais pas fou.

Point faible : - Prix au m² légèrement plus élevé que la moyenne, pour un emplacement premium.
- Risque de préemption, voir d’imposition de travaux sur la co-pro par la mairie (qui serait propriétaire de certains biens).
- Évolution du centre ville et évolution de la politique de la ville incertaine.   

Point fort : - Bail signé avec le siège d’un assureur national.
- Rentabilité relative intéressante (étant donné ce qui se fait en ce moment, et avec la prise en charge de la taxe foncière par l’exploitant).
- Diversification des investissements sur du commercial.
- Bon emplacement.

Là ou je ne me rendais pas compte de la réalité des chiffres, c’est l’impact énorme de l’augmentation des taux d’intérêts. L’an passé à 1.5% c’est 25k€ d’intérêts. Maintenant, c’est 75k€…

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Mots-clés : immobilier, location, sci (société civile immobilière)