Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

SI le cœur vous en dit, allez faire un tour sur l’avant-dernier message de ma présentation, j’ai réservé un bien pour T1-2027 (en versant 1000€)  et le plan de financement est à faire au T1-2024.
Si jamais vous avez des idées. (In Fine, nantissement)
https://www.investisseurs-heureux.fr/p556877#p556877

Je ne risque pas grand chose puisque j’avais réservé en mars 2023 en mettant : emprunt à 4% comme condition suspensive !

J’habite un quartier un peu spécifique puisque les prix ont augmenté de 3,8% sur un an et 40% sur 5 ans.

Bon week-end

Bonjour,

Dans le cadre d’un financement de murs pro locatifs (l’exploitant ne souhaite pas racheter), pour une durée de 180 mois, le CIC est à 4.34%. Je précise que je ne suis que peu client chez eux, entrée en relation récente avec un DAT de 350k€ sur un an. Bref, pas vraiment compétitifs… je vais essayer de les motiver à me faire un taux immo classique, mais je n’y crois pas trop. A voir avec ma banque historique.

Bonjour,

Aujourd’hui on est plutot à 4.5%, et selon un banquier du CA avec qui j’ai discuté, on devrait atteindre les 5% d’ici la fin de l’année.

De plus, tout le monde n’a pas 4% d’augmentation chaque année.

Enfin, le meme banquier, qui avait eu pour info par les analystes du CA pendant l’été 2022 que les taux seraient à 4% (et qui ne les croyaient pas), m’a dit que ces analystes prévoyaient un plateau pendant 1.5 à 2 ans. Ce qui est crédible, vu le temps de réaction de l’économie.

Donc selon votre calcul est à ajuster, plutot vers printemps 2025 je pense, ou hiver 2024. Avec disons 15% de baisse potentielle.

La question, c’est plutôt de combien redescendrons les prix et jusqu’où ?
Vers 1%, mais on serait à nouveau en déflation / croissance molle ? Ou bien pour contrer une crise éco ?
Vers 3%, et on garderait une inflation à 2% ?

Et il faut aussi prendre en compte la psychologie de foule. Est-ce que les gens seront toujours aussi intéressés par l’immo après 10 ou 15% de baisse, aussi rapide et violente ?

Bonjour,

De facon assez mathématique, et toutes choses égales par ailleurs (apport) quelqun qui pouvait acheter un appartement en 2021 pour 1,3M€ à Paris par exemple (un 4p on va dire en faisant un gros raccourci) avec 300k€ d’apport et 1M€ d’emprunt a perdu environ 200-250K€ de pouvoir d’achat donc ne peut plus mettre que 1,05M€.

Ca c’est factuel. Certes, il y a eu des augmentations de salaires, mais pour les salaires à fort pouvoir d’achat en moyenne très peu voire pas du tout, c’est surtout les salaires entre 1 et 2-3 smics et c’est tant mieux au passage.

Je ne crois pas au grand soir mais entre le grand soir et pas de baisse ou -4% il y a une respiration saine du marché qui est un scénario possible et qui pourrait avoir lieu par exemple -20 à -35 % sur plusieurs années. Je parle en nominal, auquel donc il faudra ajouter le réél ce qui pourrait faire plus. le mix entre nominal et réél peut varier mais pour cela il faudrait une inflation indexée, peut etre un peu plus généralisée sur les salaires, je ne sais pas…

C’est pour ca également qu’il y a peut etre un risque plus élevé dans les zones ou les prix sont plus tendus et élevés comme les grandes villes car tout le monde n’achète pas cash.

Et tout cela sans compter les vents contraires négatifs sur l’immo (taxes , taxe foncière, cout des rénovations qui ont explosé, DPE…)

jackpearson a écrit :

Bonjour,

De facon assez mathématique, et toutes choses égales par ailleurs (apport) quelqun qui pouvait acheter un appartement en 2021 pour 1,3M€ à Paris par exemple (un 4p on va dire en faisant un gros raccourci) avec 300k€ d’apport et 1M€ d’emprunt a perdu environ 200-250K€ de pouvoir d’achat donc ne peut plus mettre que 1,05M€.

Bah non. A 1.2%, ce quelqu’un avait une mensualite de 4972 euros

Avec augmentations de salaire, ce 4972 devient 5377 en 23 et 5593 en 24

a 4.2% il emprunte 872k en 23 soit 128 de moins et 907k en 24 soit 93 de moins

Et il gratte 10% (DDM + FAI) du delta soit 13k donc au global son pouvoir d’achat est de 300+872+13=1185

Au global, son pouvoir d’achat s’est contracté de 115k soit 8.8% en 23 et 84 soit 6.5% en 2024

Et si le consensus a raison et que le taux repasse a 3%, il pourra alors emprunter… 1008k

jackpearson a écrit :

Ca c’est factuel. Certes, il y a eu des augmentations de salaires, mais pour les salaires à fort pouvoir d’achat en moyenne très peu voire pas du tout

Ce n’est pas ce que disent les sources que j’indique supra, ni les autres

En France, les augmentations de salaire vont presque compenser l’inflation en 2023

7% pour les Non cadres et 3% pour les cadres, c’est une moyenne hein…

jackpearson a écrit :

Je ne crois pas au grand soir mais entre le grand soir et pas de baisse ou -4% il y a une respiration saine du marché qui est un scénario possible et qui pourrait avoir lieu par exemple -20 à -35 % sur plusieurs années.

Vous croyez a un -20 / -35 ou vous espérez?

Je ne vois moi aucune base rationnelle pour une telle correction en euros courants

En euros constants, la baisse est deja tres forte (-5 en courant + 2 annees d’inflation a 5 = ~-15)

AuteuilNeuillyPassy a écrit :

Vous croyez a un -20 / -35 ou vous espérez?

Je ne vois moi aucune base rationnelle pour une telle correction en euros courants

En euros constants, la baisse est deja tres forte (-5 en courant + 2 annees d’inflation a 5 = ~-15)

Je n’espère rien mais c’est assez factuel c’est mon cas de figure j’ai perdu 30pc de pouvoir dachat immo à Paris entre 2021 et maintenant alors que les prix étaient déjà tendax, vous pensez qu’il va se produire quoi ? Je gagne bien plus de 3x smic et mon salaire n’a pas pris un seul pourcent depuis 2020 et je dois dire que c’est assez le cas dans mon domaine d’activité, j’ai aussi plein de petits copains licenciés dans la tech.

D’ailleurs ca baisse déjà pas mal et c’est plutot sain, c’est ca et c’est une base (très) rationelle.

Apres je comprends vu votre profil, et enrichissement avec locatif + immobilier, que vous n’ayez pas un scénarii trop baissier.

baV

R3dSqu4re, le 20/09/2023 a écrit :

Données sur le crédit : montants et taux

Source : banque de France Page de recherche | Banque de France

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 164836.png

De 12,1 Mds € en mensuel pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 10,1 Mds en juillet

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 164758.png

De 2,72% pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 3,43% en juillet (estimation avancée à 3,63% pour août)

La Banque de France a mis à jour sa série statistique sur le montant des crédits à l’habitat

Suivi mensuel de la production de crédits à l?habitat  | ACPR

Petite mise en forme des data ci-dessous (échelle en millions d’euros par mois) :

Et si l’on tient compte de l’inflation (à peu près 15% depuis 2018), on peut parler de krach immobilier.

Bonjour,

Je viens de regarder plus attentivement les conditions relatives à la modulation des échéances au travers de quelques contrats des crédits immobiliers.

J’identifie plusieurs limites que je n’avais pas perçues en première approche :
  - Les Banques ont des conditions bien différentes du Crédit Agricole. E nsynthèse, Crédit Agricole et Crédit Mutuel présentent les meilleures conditions.
  - La modulation de l’échéance à la baisse est souvent inférieure de celle à la hausse. Dans le cas particulier du Crédit Agricole les deux variables sont identiques ( + ou - 30 %)
- La modification de l’échéance est assortie d’une condition sur l’allongement de la durée du prêt. L’allongement maximum semble être au maximum de 3 ans (Crédit Agricole et Mutuel)
- L’impact sur l’assurance me semble mal maitrisée. Dans mon, j’ai peur qu’il faille renégocier une assurance.

En synthèse, Les contrats sont protecteurs pour la Banque et les conditions limitatives sont assez nombreuses.

Pascal

A mon humble avis vous devriez vous garder de chercher à être à l’avant garde et d’imaginer le coup d’après, nous avons la chance d’avoir des taux fixes qui sécurisent nos investissements immobiliers et nous prémunissent contre les soubresauts de l’économie et des banques centrales. Quid si l’inflation revient, si la BCE décide de garder ses taux très élevés voire de les rehausser contre toute attente ? Les taux montent, vous n’êtes pas impacté et évitez la catastrophe, les taux baissent, vous pouvez renégocier votre prêt.

Il me semble que le monde nous envie, profitez en, à plus forte raison si vous êtes novice dans le domaine !

KennyBarron a écrit :

Bonjour à tous,

Tout d’abord merci pour les riches échanges du forum et de cette file en particulier, que je lis régulièrement sans forcément y participer.

Je suis complètement novice en matière d’investissement immobilier. J’envisage de m’intéresser à cela dans les prochains mois.
J’ai commencé à sonder les banques chez lesquelles je suis client, notamment pour les interroger sur leur capacité à proposer des prêts immobilier à taux variable. C’est très courant dans certains pays voisins donc je me disais qu’il serait probablement possible d’en obtenir aussi en France. Cela me semble attractif en ce moment pour bénéficier de la baisse des taux courts à venir sans m’imposer les frais / l’administratif d’un refinancement à brève échéance. A ma surprise, les deux établissements sollicités (Crédit Mutuel Paris et Banque Postale) ont complètement fermé la porte à ma demande.

Savez-vous si des établissements proposent ce type de prêt en France ? Et par ailleurs que pensez-vous de ce raisonnement sur le prêt à taux variable ?

Je vous remercie
Julien

Je vous suggère également de vous focaliser sur les basiques de l’achat et du Crédit.
  - Le couple risque/rendement est toujours la clé
  - Prendre un risque supplémentaire sur les taux ne me parait pas être une très bonne idée pour une première acquisition.

Sur le Crédit, je me permets de vous conseiller par ordre de priorité de vous focaliser sur le taux et les variables qui pourront difficilement être renégociées. Par exemple : paramètre de l’assurance, garantie, différé, exonération des frais de remboursement anticipé.

J’évite de négocier les frais de dossier, surtout en ce moment.

Concernant l’absence de pénalités sur le remboursement anticipé, il s’agit d’une négociation.

Dans le cas que je connais (Crédit Agricole), une fois la négociation obtenue, il s’agit d’une annexe ajoutée au contrat. Par défaut l’annexe ne fait pas partie du contrat type.
Au besoin, je laisse les juristes corriger les notions d’annexe/d’avenant que je maitrise mal.

Je vois néanmoins 2 grosses limites :
  - une limite contractuelle. L’absence de pénalité semble valable uniquement pour une renégociation du prêt au sein du Crédit Agricole
- une limite commerciale : Je joue le jeu gagnant/gagnant avec la Banque. Tant que le CA me finance, je me refuse à renégocier les anciens prêts au même titre que le changement des assureurs emprunteurs/PNO.

Pour revenir sur les taux, suite à un échange ce jour avec Caisse d’Epargne, la proposition est de 3.8 sur 20 ans mais la domiciliation des comptes est imposée.
   - Concernant les revenus, les loyers perçus sont retenus à 90 %
   - Le taux d’endettement qui serait > 35 % avec leur mode de calcul ne pose pas de problème (bon profil + bon projet).