Quand revenir sur les foncières françaises ?

Question naïve : il me semble avoir observé par le passé que les les taux d’intérêts et l’inflation étaient proches l’un de l’autre, l’un entraînant l’autre. Disons que par "taux d’intérêts" j’évoque les taux directeurs de la BCE, pour faire simple.

Cela fait des mois que l’inflation est plus ou moins à 6 % annuels. Est-ce que les taux d’intérêts ne sont pas appelés à rejoindre rapidement la zone des 5-6 % ?

Si, aux taux actuels, les foncières sont fortement décotées à cause de leur dette, qu’en serait-il si les taux atteignent les 5-6 % ?

Toute la question est : est-ce que l’inflation va redescendre ? Sachant que la hausse des taux est le principal (si ce n’est le seul) outil anti-inflation des banques centrales, il me semble que, si l’inflation ne rebaisse pas, les taux devront bien finir par être augmentés pour agir sur l’inflation.

Dans le passé toujours, les épisodes d’inflation n’ont quasiment jamais été courts. L’inflation est auto-entretenue, sauf justement à ce que les banques centrales interviennent pas la hausse des taux, donc faire redescendre l’inflation prend "un certain temps". Qu’est-ce qui empêche d’envisager, cette fois-ci aussi, une période relativement durable d’inflation, donc aussi de taux élevés ? D’une durée de quelques années, disons.

Qu’est-ce qui permet de dire "cette fois-ci ça sera différent" ? Qu’est-ce qui permet de dire que l’inflation et les taux vont rebaisser rapidement ? Je ne comprends pas. J’ai la fâcheuse impression que les prévisions de baisse de l’inflation relèvent de l’incantation (prévoir ce que l’on souhaite, comme si ça allait magiquement le faire advenir).

Bernard2K a écrit :

Qu’est-ce qui permet de dire "cette fois-ci ça sera différent" ?

Le covid !

Regardez les variations des prix des containers par exemple. Fois 10 puis retour à la normale. Le covid, ou plutôt la fermeture des économies puis leur réouverture, avec les Etats compensant plus ou moins les conséquences, a créé des ruptures dans les chaînes, et cela met du temps à revenir à la normale. Un peu comme un élastique que l’on tend, il vibre beaucoup lorsqu’on le relâche avant de revenir à son point d’équilibre.

Tout cela pour dire que les banques centrales ont beaucoup de mal à prédire les dynamiques d’inflation. Et leur action étant censée mettre du temps à se matérialiser, je pense qu’elles préfèrent y aller par pallier en disant quelles suivent les données, plutôt que d’y aller plus fort, créer une récession et retropédaler dans l’urgence (ce qui entamerait encore plus leur crédibilité).

InvestisseurHeureux, le 04/06/2023 a écrit :

Mais cette incompétence généralisée est quand même très curieuse. Comme dirait GBL, "c’est peut-être plus compliqué que je ne le pense". Ou pas…

Regardez les salaires chez Unibail selon Glassdoor.

Sans être condescendant, vous n’avez pas là un secteur qui paye ou peut payer.

C’est le même problème pour les boites genre Autogrill : qq postes au siège sinon directeur d’une aire d’autoroute.

Je note cependant que Parisien revient sur les foncières et cela m’intéresse donc.

Dernière modification par kiwijuice (13/06/2023 14h21)

La question de la fiabilité des données sur glassdoor se pose aussi.

On y retrouve généralement beaucoup de données pour les postes juniors et assez peu sur les postes avec beaucoup d’expériences et on a parfois des résultats assez peu crédibles je trouve.

Petit partage d’un graphique aperçu hier, qui résume à lui seul le sujet des taux de capitalisation des foncières. (et plus largement de l’ensemble des actifs à mon sens)

On ne peut pas évaluer la situation des foncières cotées sans prendre en compte le cours de bourse. Or le cap rate ne dépend pas du cours de bourse.

Un cap rate au niveau des taux BBB peut évidemment indiquer une surévaluation des actifs immobiliers, mais si le cours de bourse offre un discount de 50% sur les actifs nets, ça laisse de la marge de sécurité. D’autant plus que les taux sont élevés car l’inflation est élevée, et une inflation élevée implique des loyers à venir en augmentation, et donc un cap rate en augmentation (ou une augmentation de la valeur des biens, peu importe).

Bonjour Evariste,

Effectivement, les cours de bourse présentent de fortes décotes sur les évaluations d’ANR par action.
A cela nous pouvons également ajouter l’effet de levier.

On peut ainsi penser bénéficier d’un triple effet kiss cool, particulièrement marqué en ce moment :
- un ticket d’entrée réduit sur le patrimoine immobilier possédé, du fait de l’effet de levier (dette)
- un ticket d’entrée réduit sur l’actif net, du fait de la décote (désamour boursier, le point que vous soulevez)
- une situation favorable pour les foncières parvenant à conserver du cash, celui-ci étant rémunéré à des taux supérieurs à ceux de la dette détenue

Une fois que l’on a dit cela, et pour en revenir au sujet de la décote, libre à chacun d’évaluer si celle-ci est une réelle marge de sécurité ou une anticipation de l’avenir.

Ce que je vois dans le graphique (et en intégrant l’ensemble des limites citées par IH), c’est la disparition d’un spread que l’on trouve historiquement et logiquement (on est capables de l’expliquer) entre obligations d’Etat et immobilier.

Une normalisation de la situation, au sens graphique, impliquerait, d’après la lecture que j’en fais :
- un reflux important des niveaux de taux (ce qu’une bonne partie du marché anticipe toujours, mais dans un horizon moins rapide qu’initialement escompté)
- une augmentation des cap rate, s’adaptant à l’environnement de taux si celui-ci était amené à se prolonger davantage qu’escompté = une baisse des valeurs, sauf si les loyers parviennent à contrebalancer
- potentiellement, un mix des deux

Pour revenir à la question de ce topic ("quand" revenir ?) je pense que je serais davantage enclin à reprendre les achats sur les foncières un peu plus tard, lorsqu’un spread aura commencé à se reconstituer.

Il est en effet possible que ne pas revenir sur les foncières aujourd’hui expose à manquer 50% de plus-value.

Pour la raison évoquée par Flosk22 (cours de la plupart des foncières européennes sur un solide support depuis quelques mois), j’ai moi-même commencé à me reconstituer de bonnes lignes de petites foncières comme PAT, PAREF, CBSM, SPEL, INEA, à revenir sur des valeurs boudées par les gérants comme SFL, ARG, IMDA et ALTA, et à grossir une belle ligne d’OPCVM de Sociétés d’Investissement Immobilier européennes pour échapper à l’imposition sur les dividendes des grandes foncières.

Mais ne nous faisons pas d’illusions. S’il n’y a pas de soft landing et que les marchés américains dévissent, tous les cours seront également envoyés par le fond de ce côté-ci de l’Atlantique.

Investir dans le secteur immobilier européen dans le contexte actuel semble assurément une bonne idée. Mais en n’oubliant pas qu’il existe un risque important à court/moyen terme.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Ours (18/10/2023 12h31)

Daniel Ortega, CEO de Gecina, à propos du yield effect (dont nous parlions plus haut), hier, lors de la conférence téléphonique de présentation des résultats du T3-2023

« Maybe on the market, I think one needs to combine and to look at the yield effect, and we have been taking a yield effect for now 12 months or 18 months, a significant one even in Paris, 10% to 15% down even in Paris, and that was a slide that we showed in July. »

Ça pique, et Gecina a d’ailleurs vendu +/- 5% de son portefeuille pour contre-balancer.

Les données d’activité sont pour le moment très bonnes sur les publications de cette semaine (Gecina, Covivio, Klepierre) mais le sujet d’inquiétude (abordé dans la majorité des questions dans les earnings calls) reste la gestion du bilan.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mais alors, si les gérants n’en veulent pas alors que le secteur pourrait rapporter, n’est ce pas justement le moment de se positionner ?

jctrader a écrit :

Vieil adage boursier : "on n’attrape pas un couteau qui tombe".

Sans avis particulier sur l’opportunité d’acheter les foncières, il y a toujours 2 adages contradictoires lors des chutes.

Le couteau qui tombe et "acheter au son du canon".

Bonjour à toutes et à tous

Petite question @Betcour:  quand vous parlez de société à o dette vous pensez à Icade?

J’ai bien lu qu’il avait fortement baissé leur niveau d’endettement suite à une cession de participation 

J’étais justement en train de regarder  plusieurs foncières et leurs guidances, de ce qui en ressort je trouve c’est la prudence donc je continu à faire mes devoirs et effectivement la dette (durée et taux) sont un des points à surveiller

Bon week  end à tous