Comment saisir un un syndicat de copropriétaires ?

La situation que vous décrivez n’est pas paradoxale. Une copropriété est responsable de ses dettes, peu importe qu’un des copropriétaire ai payé ou non ses charges. Les copropriétaires sont solidaires.

Le créancier peut assigner :

1) Le syndicat uniquement
2) Le syndic uniquement
3) Les deux à la fois (deux assignations distinctes)

En toute logique, il assigne le syndicat (le syndic n’étant jamais qu’une courroie de transmission). Qui prend son propre avocat (via le syndic, comme pour n’importe quel fournisseur). Si le créancier obtient gain de cause, ça peut tout bêtement se terminer par un procès verbal de saisie-attribution.

L’option 2 n’a aucun intérêt pour le créancier.

L’option 3 est possible si le créancier estime que le syndic n’a pas fait son job proprement (et ainsi demander d’éventuels dommages intérêt). Mais c’est bien le syndicat qui reste assigné pour payer son dû.

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Sur le fond, une voie ’simple’ est de payer. Si la créance n’est pas contestée (la fourniture d’énergie pour le chauffage collectif a bien été livrée), je ne vois pas bien quel intérêt il y aurait à attendre une assignation.

Mais je peux me tromper hein - je ne suis pas avocat! (mais ai récemment vécu un cas de figure pas identique mais similaire…).

Dernière modification par carignan99 (16/10/2023 16h58)

A mon avis, la "solution", c’est de payer la créance, qui est bien à la charge de la copropriété, quand bien même il y aurait un trou dans sa caisse du fait d’un ancien copropriétaire qui n’a pas réglé toutes ses dettes.

Quand on achète un lot de copropriété, on devient solidaire du syndicat, y compris de ses dettes, passées (d’où la nécessité de bien s’assurer de l’état des impayés avant d’acheter) ou à venir (c’est plus compliqué à anticiper, mais anticiper des grosses dépenses -ravalement, isolation, etc.- est parfois possible, même s’il est compliqué de savoir si les autres copropriétaires pourront suivre, et mieux vaut fuir si on sait que parmi les copropriétaires il y a de gros coquins).

Le syndic n’est qu’un mandataire qui peut agir au nom du syndicat dans un certain nombre de circonstances (définie par la loi, ou relevant d’autorisation expressément données par le syndicat de copropriété en AG). Ce n’est en aucun cas le syndic qui va se retrouver poursuivi pour une dette du syndicat.

A noter que, lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, au final il sera poursuivi en justice par le syndic, au nom du syndicat, mais rien n’assure que le tribunal le condamnera à payer la totalité de la dette réclamée (j’ai un cas où le tribunal à condamné à payer un peu plus de la moitié de la dette, et je doute que le syndicat ai intérêt à faire appel, cf ses chances de gagner et les frais auxquels il s’exposerait;  il me semble avoir lu que certains types de charges n’étaient souvent pas prises en compte, comme les honoraires du syndic), ni que le syndicat pourra récupérer ses frais de justice (les honoraires de l’avocat, rarement couvert, même si on obtient des Art.700).

EDIT : Je n’avais pas vu les messages de carignan89 et serenitis pendant que j’écrivais le mien. Je ne peux qu’être d’accord avec tout ce qu’il a indiqué.  (le syndic peut bien entendu être poursuivi si quelqu’un, le créancier ou le syndicat ou même un copropriétaire, estime qu’il n’a pas fait correctement son job et que ça lui a nuit, mais je pense qu’il y a rarement beaucoup à gagner à le faire; j’ai eu un cas où l’AG à autorisé un nouveau syndic à poursuivre l’ancien qui n’avait pas restitué tous les fonds du syndicat, mais c’était plus pour faire pression que pour aller au tribunal, et ça avait permis de récupérer la majeure partie des fonds).

La solution évidente serait en effet que chaque copropriétaire paye sa partie de la dette au prorata de ses tantièmes… Evidemment, les copropriétaires ne souhaitent pas ou ne peuvent pas le faire… Aucun pour le moment n’a donné son accord pour payer quoi que se soit…
Pouvez-vous me confirmer qu’on se retrouve donc avec un syndicat de copropriétaires qui est dans l’obligation de poursuivre la totalité des copropriétaires si aucun n’accepte de payer?

Et que se passe-t-il si le syndic ne décide pas de lancer de procédure auprès des copropriétaires?

Bonjour,

Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une copropriété dans laquelle il y a quelques années, un copropriétaire d’un nombre important de lots, sous forme d’une SCI avec gérant de paille, n’a réglé aucune charge durant de longs mois jusqu’à une procédure de vente judiciaire de ses biens.
Pour info, cette copropriété est composée de bureaux et de locaux professionnels.
Pendant que cette SCI ne payait pas ses charges, par manque de trésorerie, la copropriété n’a pas réglé des factures de chauffage.

La copropriété est bien loin dans l’ordre des privilèges.
Pour les ventes auxquelles j’ai assisté, l’état vient rapidement, puis la banque, qui met dans ses contrats de prêt qu’elle est en premier rang des privilèges. Que reste-t-il du prix de vente ensuite ?
D’autant qu’ils ont des services juridiques bien au fait de la déclaration de créance

Bonjour,
Nous sommes copropriétaires dans une copropriété dans laquelle il y a quelques années, un copropriétaire d’un nombre important de lots, sous forme d’une SCI avec gérant de paille, n’a réglé aucune charge durant de longs mois jusqu’à une procédure de vente judiciaire de ses biens.
Pour info, cette copropriété est composée de bureaux et de locaux professionnels.
Le fruit de la vente judiciaire n’a pas couvert la dette qu’avait cette SCI vis à vis de la copropriété.

Dans la grosse copropriété ou je suis (plus de 200 lots), et qui a quelques propriétaires en impayé, puis en procédure et pour celui qui est passé à la vente aux enchères, le prix n’a pas permis d’éponger la dette en totalité.

Par contre, nous avons du payer pour pallier le manque de ce copropriétaire pendant plusieurs années et nous avons été remboursé -partiellement- lors de la vente.

Pour les ventes aux enchères que j’ai suivi, le prix ne permettait pas de recouvrir l’ensemble des dettes accumulées.

…
De quelle façon le créancier peut-il saisir une copropriété?
Le créancier se retourne sur le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, mais ensuite quelles sont les moyens d’actions du syndic vis à vis des copropriétaires?
Avez-vous une idée de la façon dont une copropriété peut se sortir d’une telle situation très atypique?
Merci!

La copropriété aurait du payer, et vous auriez du avancer les fonds pour ce copropriétaire.
Vous n’êtes pas dans les premiers rangs des créanciers.

Je pense que vous essayez une perte sèche. Et qu’à défaut d’avoir obtenu le solde lors de l’adjudication, au moins vous gagnez -espérons le- un nouveau copropriétaire solvable.

Voici une jurisprudence à lire https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/defaillance-coproprietaire-dans-paiement-charges-7409.htm

En effet, la collectivité des copropriétaires avait dû faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier à la défaillance de l’un d’eux.

Il en résultait un préjudice financier, autre que celui réparé par le paiement des intérêts moratoires, que le copropriétaire défaillant a dû réparer.

L’obligation de payer les charges communes revêt donc un caractère personnel, elle incombe à chaque copropriétaire pris en cette qualité et est impérative.

Notons, cependant, que l’usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus in solidum au paiement des charges de copropriété (CA Versailles, 25 janv. 2010, Leydier-Heckly c/ Synd. 135 boulevard Bineau à Neuilly-sur-Seine).

Mais cette exception ne touche pas la collectivité des copropriétaires.

Exceptions

Toutefois, de vraies exceptions existent au principe selon lequel il n’existe aucune solidarité entre copropriétaires dans le paiement des charges, ainsi en est-il notamment lorsque l’un d’eux est insolvable.

Aussi est-il admis que la dette d’un copropriétaire défaillant peut, sur décision de l’assemblée générale, être répartie entre les autres copropriétaires.

La décision de l’assemblée générale de régler les charges impayées d’un copropriétaire insolvable a un caractère obligatoire ; par suite, les membres du syndicat sont tenus de participer au règlement de cette dette (CA Paris, 23e ch., 4 mars 1986)

Voici donc pourquoi il est noté dans les annonces des lots en copropriété qu’il n’y a pas de procédure en cours, pour éviter de ce retrouver dans cette situation invivable

Résultat : 3 500 copropriétaires sont débiteurs de charges, pour un total d’environ 8 millions d’euros. La copropriété accumule les dettes au point de ne plus régler ses factures. Elle doit, par exemple, 4,6 millions d’euros à la Lyonnaise des eaux et 2,8 millions d’euros à un fournisseur de gaz. « Et lorsqu’on achète un logement, même à prix cassé, puisque le mètre carré ne vaut qu’un peu plus de 1 000 euros, on achète la dette de ses prédécesseurs », résume Philippe Rio, maire (PCF) de Grigny et lui-même résident.

Canyonneur75 a écrit :

Un point complémentaire à éclaircir : les propriétaires actuels des lots possédés par la SCI doivent ils participer à l’appurement de la dette ? A mon sens non car elle est antérieure à leur achat. Le seul recours est à mon sens envers le syndic s’il n’a pas communiqué ces élèments lors de la vente.

Un notaire m’avait affirmé que la dette devait être répartie au prorata des tantièmes et que celui qui a acheté les lots de la SCI défaillante avait aussi acheté la dette rattachée à ce lot…
Qui pourrait confirmer?
Merci

Bernard2K a écrit :

Du privilège immobilier spécial (article 2374 du Code Civil) :
               - qui donne la priorité absolue au Syndicat dans la distribution du prix en cas de vente des lots :
• Pour les créances relatives aux charges et travaux de l’année courante au moment de la vente
• Pour les deux dernières années échues avant la vente

Mais il est vrai que les ventes judiciaires sont le domaine de l’avocat, ce qui fait que le notaire connaît mal le sujet.

Source : Syndicat des Copropriétaires - Saisie Immobilière et Adjudicataire

Le privilège immobilier spécial en tant que tel n’existe plus depuis la loi Pacte de 2019 et une ordonnance de 2021. Voici un état de la situation actuelle :

https://www.cabinetnaudin.com/details-l … s-311.html

Les règles changent si souvent qu’on s’y perd souvent, c’en est presque à se demander si ce n’est pas l’effet souhaité par le législateur !

Dans le cas présent, c’est davantage une question de sémantique qu’une réelle révolution.