Classement 2023 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

Surin · #1

Voici le classement des SCPI en fonction de leur valeur de réalisation ou VR, c’est ce que vaudrait chaque part si l’on vendait le patrimoine de la SCPI, une fois les frais déduits ainsi que la balance emprunts/trésorerie.
J’ai mis l’évolution de la VR entre fin 2022 et le résultat des expertises à l’été 2023 :

A noter que pour les SCPI notées "Nc" dans l’évolution de la VR (VRéa), le patrimoine n’a pas été réévalué cet été, j’ai donc pris celle à fin 2022. Il faut considérer une baisse probable de la valeur du patrimoine à ce jour.

FR : Fonds de remboursement
(*) La valeur de réalisation a été extrapolée à partir de la valeur de reconstitution communiquée par le gérant (Primonial, Périal, Amundi et BNP).
(*%) La valeur de réalisation a été extrapolée à partir de la baisse annoncée de la valeur du portefeuille immobilier à périmètre constant par rapport à fin 2022 communiquée par le gérant (Sofidy).

Classements des années précédentes :

Classement 2021 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)

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Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir !

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Classement SCPI : rendement (dividendes) des SCPI à fin janvier 2023

Classement SCPI : rendement (dividendes) des SCPI à fin janvier 2022

Classement SCPI : rendement (dividendes) des SCPI à fin janvier 2021

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Dernière modification par Surin (12/11/2023 13h27)

Mots-clés : classement 2023 des scpi côte sur anr, classement 2023 des scpi valeur de réalisation, scpi évolution patrimoine

eg972 · #2

Ma petite pierre suite à la sortie des bulletins de Paref

Scpi / Prix de souscription / Valeur de reconstitution / écart
Interpierre France / 1050.00€ / 1039.00€ / +1.06%
Interpierre Europe Centrale / 250.00€ / 249.34€ / +0.26%
Novapierre 1 / 442.00€ / 469.10€ / -5.78%
Novapierre Allemagne / 280.00€ / 277.18€ / +1.02%
Novapierre Allemagne 2 / 260.00€ / 251.89€ / +3.22%

sm94 · #3

Apparemment, que des SCPI à capital fixe qui décotent, que des SCPI à capital variable qui surcotent…
La confrontation de l’offre et de la demande semble prendre du recul par rapport aux valeurs d’expertises…

Y a t’il eu des périodes ou c’était l’inverse?

FCP · #4

Scpi / Prix de souscription / Valeur de reconstitution / écart
Novapierre résidentiel / 1664.00€ / 1713,56€ / -2,89%

https://paref-gestion.com/wp-content/up … entiel.pdf

Drystan · #5

Le partage de données au-dessus est intéressant mais le sujet du post de Surin est la valeur de réalisation, pas la valeur de reconstitution il me semble.

Surin · #6

Absolument, j’ai ajouté les SCPI de Paref Gestion avec la valeur de réalisation d’autant plus qu’ils la communiquent.

A noter que dans la dernière colonne, il y a le pourcentage de parts en attente de cession, le nombre de SCPI bloquées a explosé et la situation empire chaque mois qui passe.

CsylvainC · #7

Une colonne ou 2 colonnes de plus afin d’ajouter les valeurs de reconstitution (et % sur le prix de souscription des SCPI à capital variable) dans le même tableau.
Est ce possible ?

Cela rendrait ce tableau encore plus pertinent …

Dans tous les cas, merci à Surin pour ce travail !

MarsAres · #8

Je suis complètement nul sur le sujet des SCPI, n’étant aucunement intéressé, mais j’ai juste une réflexion peut-être idiote ; ne vaut-il pas mieux choisir une SCPI récentes qui peut et pourra faire des affaires dans la baisse du marché immobilier, plutôt qu’une ancienne qui va trainer ses boulets ?

Surin · #9

Votre question qui vous semble naïve n’est en rien idiote et a tout son intérêt.
Ce point de vue se défend et les sociétés concernées n’hésitent pas à l’utiliser. Reste à voir si les achats d’aujourd’hui n’auraient pas été mieux dans 6, 12 ou 18 mois, quand la crise aura fait toucher aux actifs un point bas (ou plus tard !). Mais l’intérêt aussi est de pouvoir investir à tout moment, y compris de la crise, ce qui permettra forcément de profiter à chaque instant des opportunités.
Là-dessus les SCPI étant en capacité d’investir, via de la collecte, ou non empêchées par une dette augmentant en pourcentage, marqueront possiblement/probablement des points.

@Sylvain, je vais réfléchir à ajouter cette colonne, même si je pense que la valeur de reconstitution nous fait une belle jambe : c’est la valeur des actifs (le net vendeur) à laquelle on ajoute les frais, de souscription, notariés, administratifs, d’intermédiaires commerciaux etc ainsi que les ratios de dettes et coûts divers. Elle est inégale entre les SCPI car certaines ont des frais de souscription élevés ou vont sur des marchés où les frais sont moins élevé, je pense l’accompagner d’un différentiel entre valeur de réalisation / valeur de reconstitution afin de se faire une idée.
C’est aussi il est vrai un avantage pour voir où en sont les SCPI à capital variable dans le tunnel des 90/110 %.

GoodbyLenine · #10

Oui, MarsAres, et ce que vous ecrivez a déjà été exprimé dans d’autres messages sur le forum.

C’est néanmoins à prendre en compte en considérant d’autres aspects :
- le track record des SCPI récentes, et de pas mal de leurs SdG, est plus limité (et investir dans ces SCPI revient à investir pour detenir un patrimoine largement inconnu à ce jour, donc à faire confiance pour l’acquérir bien);
- une SCPI ancienne, qui aurait correctement ajusté le prix de sa part, pour tenir compte de la situation actuelle du marché, pourrait aussi être attractive (si le marché ne continue pas de baisser encore, et nul n’a de certitude à ce niveau), car ses parts seraient à un niveau de prix similaire si elle venait juste d’acquérir l’ensemble de son patrimoine dans le marché actuel.

Surin · #11

Mise à jour du tableau avec les colonnes du rapport entre prix de part et valeur de reconstitution et écart entre valeur de réalisation / valeur de reconstitution. A noter que les écarts entre ces 2 valeurs selon les SCPI sont assez énormes, les frais de souscription ne justifiant pas seulement ces différences.
Si certains ont des pistes afin de mieux appréhender cela (comment justifier moins de 15 % à plus de 25 % d’écart ?) …

On voit que cela change tout car mon tableau considère l’ordre par rapport à la valeur de réalisation mais si l’on prend comme comparaison la valeur de reconstitution, ça change complètement l’ordre.

J’ai mis à jour la première du classement avec son prix du jour; Primopierre avait une erreur. A noter que pour les SCPI notée "Nc" dans l’évolution de la VR (VRéa), j’ai donc pris celle à fin 2022, il faut donc considérer une baisse probable de la valeur du patrimoine à ce jour, même si par exemple pour Le Patrimoine Foncier ça monte (probablement un immeuble réévalué après travaux).

A noter aussi le grand écart entre Primopierre et Primovie, 2 SCPI de la même maison de gestion. La faute à un refus de Primonial d’abaisser le prix de part de Primovie, malgré des expertises en baisse de 5 %.
Attention aux acquéreurs qui souhaiteraient souscrire à Primovie, payer aussi cher est en fait un cadeau fait aux sortants qui récupèrent bien plus que la valeur des actifs.

On voit tout de même que les SCPI qui n’ont pas abaissé leur prix de part son en bas de ce classement, attention aux prochaines évaluations qui n’ont pas de raison d’être "rassurantes".

gigifred · #12

Bravo pour ce travail !

Je suis d’accord pour Primovie, ça ne sent pas bon !

Surin · #13

Mise à jour du tableau avec les SCPI Fiducial et Pierval Santé.
Les SCPI Fiducial ne sont pas trop mal placées car elles ont réévalué leur prix de part à la baisse en se mettant bien en deça de la valeur de reconstitution, quant à Sélectipierre 2 elle a toujours augmenté son prix de part en raison de la barrière basse du tunnel qui la contraignait.

Quant aux 2 grosses SCPI de santé, elles ferment la marche. J’ai toujours mis en garde contre l’effet de mode de ces SCPI, je tire la sonnette d’alarme avec ce tableau. Ces SCPI aux actifs dits "résilients" n’ont surtout pas assez profité de la valorisation des actifs quand les autres classes s’appréciaient et la baisse des dernières évaluations du patrimoine ne laisse rien augurer de bon car elle suit déjà une baisse entre 2021 et 2022.

Et ajout de Epargne Pierre qui résiste pas trop mal.

Dernière modification par Surin (10/11/2023 14h13)

CsylvainC · #14

Merci pour ce nouveau tableau encore bien plus intéressant que le premier avec ces nouvelles colonnes !

Et, notamment en permettant le comparaison entre Vrealisation et Vreconstitution entre les différentes SCPI.
Un lien entre un ratio élevé et une collecte élevée ?

L’ajout des autres SCPI BNP comme Pierre Sélection mais aussi SoproRente (ex.BNP et maintenant Fiducial) est il possible ?

Greyna · #15

Si on regarde France Investipierre, la SCPI avec la plus forte décote:
-d’après le site du gestionnaire le dernier prix d’exécution, le 09/11 a été de 150,27 €
-sur les 4 derniers trimestres elle a versé 9,3 € de revenu
-soit un rendement de 6,19 % >>> pas mal, mais pas encore au niveau des SCPI "récentes" (Iroko, Remake, Transitions Europe), qui crachent plus de 7 %

Malgré une décote supposée de plus de 50 % sur le patrimoine (valeur de réalisation à 309 €), ça m’interroge: pourquoi le rendement reste aussi faible ?

Surin · #16

Je n’ai pas vos chiffres. Il faut prendre le prix frais inclus donc 165 €. Le dividende tourne autour de 13 €/an.

CsylvainC, le 10/11/2023 a écrit :
L’ajout des autres SCPI BNP comme Pierre Sélection mais aussi SoproRente (ex.BNP et maintenant Fiducial) est il possible ?

C’est possible cher confrère, tout se monnaie !

CsylvainC, le 10/11/2023 a écrit :
comparaison entre Vrealisation et Vreconstitution entre les différentes SCPI.
Un lien entre un ratio élevé et une collecte élevée ?

Oui mais indirect, je m’explique :
Prenons 2 SCPI au ratio le plus faible, elles vous sont bien familières : Le Patrimoine Foncier et Ufifrance Immobilier. Un patrimoine acquis jusqu’au début des années 90’s pour la quasi totalité, depuis celui-ci s’est largement apprécié alors que les frais qui ont nécessité leur acquisition sont inchangés, fixes. Ils ne comptent que pour très peu.
Autre caractéristique, une commission de souscription faible, inférieure à 10 %, c’est le cas des Amundi ou Epargne Foncière.
A l’inverse les SCPI ayant acquis un patrimoine récemment (donc ayant abondamment collecté) comptabilisent les frais à 100 % ou presque ce qui augmente la valeur de reconstitution.

Un cas interroge : Primovie qui a un ratio faible mais se retrouve quand même en queue du tableau. Y aurait-il des disparités dans la méthode de calcul ? Je ne sais pas mais tout cela me conforte dans l’idée de ne regarder QUE la valeur de réalisation car connaître la valeur de reconstitution nous fait une belle jambe.

sm94 · #17

Une des difficultés dans ce tableau comparatif n’est t’il pas que les dates d’estimation des VR et Valeur de reconstitution ne sont pas les mêmes selon les SCPI?

Par exemple, pour France investipierre, ces valeurs sont celles du RA 2022, soit probablement le 31/12/22. La société de gestion ne semble pas avoir réalisé de nouvelles expertises en cours d’année.

C’est le cas pour la plupart des SCPI tête de liste… La décote est peut-être artificielle.

L’Evo VR nc devrait-elle pas être en rouge ?

Rick · #18

Je vous rejoins, la décote est basée sur une valeur d’expertise non à jour pour France Investipierre qui a pas mal de bureaux dans son portefeuille et quand on voit ce qui s’est passé avec Accimmo Pierre on peut se dire que la décote risque d’être importante lors de la future valorisation du patrimoine…

J’ai reçu une note de BNP pour Accimmo Pierre et c’est pas très rassurant…baisse des parts (on a vu…) baisse des loyers et perspectives sur les bureaux parisiens toujours moroses ainsi que difficultés à revendre les actifs les moins rentables pour réinvestir dans d’autres actifs (commerces, entrepôts, hôtel, etc…).

De plus, les conseillers BNP ont comme consigne de ne plus proposer la SCPI Accimmo Pierre car trop d’incertitudes…

Pas très rassurant…

Dans le portefeuille SCPI BNP, si on doit en choisir une de mon point de vue, Pierre Sélection paraît la mieux armée pour passer cette crise car exposée uniquement sur le commerce avec des emplacements diversifiés.

Surin · #19

Je l’avais précisé ici :

Surin, le 09/11/2023 a écrit :
A noter que pour les SCPI notée "Nc" dans l’évolution de la VR (VRéa), j’ai donc pris celle à fin 2022, il faut donc considérer une baisse probable de la valeur du patrimoine à ce jour, même si par exemple pour Le Patrimoine Foncier ça monte (probablement un immeuble réévalué après travaux).

En effet ça mérite d’être mis en avant (et je mettrai Nc en rouge) car la valeur de réalisation n’a pas été mise à jour cet été pour ces SCPI à capital fixe (la demande de l’AMF concernait les SCPI à capital variable, pour les SCPI à capital fixe, l’offre et la demande sont censés ajuster les valeurs).

PS : Phrase incomplète que j’ai rectifiée et mise dans le premier message :
A noter que pour les SCPI notées "Nc" dans l’évolution de la VR (VRéa), le patrimoine n’a pas été réévalué cet été, j’ai donc pris celle à fin 2022.
Il faut considérer une baisse probable de la valeur du patrimoine à ce jour.

ddazin · #20

Surin, le 09/11/2023 a écrit :
Mise à jour du tableau avec les colonnes du rapport entre prix de part et valeur de reconstitution et écart entre valeur de réalisation / valeur de reconstitution. A noter que les écarts entre ces 2 valeurs selon les SCPI sont assez énormes, les frais de souscription ne justifiant pas seulement ces différences.
Si certains ont des pistes afin de mieux appréhender cela (comment justifier moins de 15 % à plus de 25 % d’écart ?) …

A partir des RA 2022, j’ai comparé les deux dernières lignes de votre tableau : Primovie à 16.16% et Pierval santé à 21.85% d’écart Vrec/Vréa.

Concernant Pierval Santé l’écart de 21.85% se répartit de la façon suivante :
12.81% du à la commission de souscription de 10.51%
8.98% du aux frais d’acquisition des immeubles (8.5% de la valeur actualisée HD)
0.06% du aux frais d’acquisition des participations contrôlées (5% de la valeur actualisée HD). Ces dernières représentant un poids faible de 1.21% des acquisitions.

Concernant Primovie, l’écart de 16.16% s’explique par  :
10.45% du à la commission de souscription de 9 %
5.71% du aux frais d’acquisition des immeubles (7.89% de la valeur actualisée HD)
Aucun % n’est imputé aux participations contrôlées dont le montant est indiqué « DI » (pour droit inclus ?) dans la valeur de réalisation. Sachant que le poids des participations est beaucoup plus important : 28.42% des acquisitions, cela explique en grande partie la différence Vrec/Vréa entre les deux SCPI.

Dernière modification par ddazin (11/11/2023 16h51)

Surin · #21

Ca m’inquiète, ça voudrait dire que pour les participations (SCI), les frais seraient occultés mais pour autant, si on liquide le patrimoine des SCI, obtient-on réellement la valeur expertisée ?
Si vous arrivez à obtenir des informations pour Immorente, ça peut être intéressant de comparer s’ils considèrent des frais pour les SCI, il me semble qu’ils en ont pas mal.

Il faut rappeler que dans le cas de biens détenus en SCI, il n’est (parfois ?) pas possible ou pas pris en considération le taux d’occupation, c’est donc 100 %, on en avait parlé je ne sais plus où.
Ces participations opacifient plusieurs indicateurs financiers pourtant essentiels à la compréhension et l’appréciation de la qualité d’une SCPI.

ddazin · #22

Surin, le 11/11/2023 a écrit :
Si vous arrivez à obtenir des informations pour Immorente, ça peut être intéressant de comparer s’ils considèrent des frais pour les SCI, il me semble qu’ils en ont pas mal.

Concernant Immorente, l’écart Vrec/Vréa de 18.84% s’explique par :
11.88% du à la commission de souscription de 10%,
6.56% du aux frais d’acquisition de 7.34% des immeubles détenus en direct,
0.39% du aux frais de 2.19% sur les immobilisations financières.
Le poste « immobilisations financières » de l’annexe p 41 du RA2022 regroupe sans distinction les titres de participation contrôlés (comptabilisés en placements immobiliers dans l’état du patrimoine), les immobilisations financières non contrôlées (comptabilisées en immobilisations financières dans l’état du patrimoine), sans qu’on ait le détail des frais.
Les participations contrôlées représentent 11.91% des investissements et les participations financières non contrôlées 7.36%.
Il semble que plus une SCPI a de participations contrôlées ou non, plus l’écart Vrec/Vréa diminue. Mais est-ce que cela veut dire moins de frais d’acquisition ? Je ne suis pas comptable, mais les frais des immobilisations financières non contrôlées sont peut-être inclus dans la valeur de réalisation ?

Dernière modification par ddazin (12/11/2023 16h23)

FCP · #23

En complément de ce topic, un doc de l’ASPIM avec plein de chiffres intéressants :
https://www.aspim.fr/storage/documents/ … 1aea29.pdf

Surin · #24

C’est bien, je vais pouvoir compléter mon tableau, notamment avec le % de parts en attente pour les SCPI qui ne le communiquent pas (les Périal et Selectipierre 2).
Comme quoi ces chiffres existent, sont publiés à l’Aspim mais un gérant peut sciemment le cacher aux associés, c’est bon à savoir.

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