Faut-il investir dans l'immobilier locatif fin 2023/début 2024 ou attendre ?

Vous êtes en CDI ou en micro-entreprise ?

Avec 10ke de revenus nets, votre capacité maximale d’endettement est de 3,5ke dont il faut retrancher les 1,3ke de crédit pour la RP.

Ave 2,2ke de capacité d’emprunt, vous pouvez emprunter environ 330ke avec les taux actuels.

Personnellement, je ne suis pas forcément d’accord avec l’idée que ce n’est pas le bon moment d’investir. Je dirais plutôt que cela dépend?

Certes, la moyenne des prix ne baisse autant qu’il faudrait pour compenser la hausse des prix, mais il y a moins d’acquéreurs et des vendeurs pressés. Il faut trouver les bonnes opportunités.

Quant-aux taux, on peut toujours les renégocier plus tard. Pénalité max de 6mois d’intérêt.

Plus tard on investit, plus tard on finit de rembourser sauf à raccourcir la durée du prêt (=augmenter l’effort en treso). Aussi un point à considerer?

Enfin ça dépend de l’apport et des opportunités d’investissement alternatives en comparaison?

EDIT: Et par rapport a la SCPI, c’est une question de strategie. Meme debat que ETF vs stock picking. Je suis d’avis qu’en 2024 le stock picking offrira de belles opportunités.

Bonjour,

Je m’adresse à vous avec l’intention de partager une opinion profondément personnelle. Lorsqu’il est question d’investissement immobilier, je suis enclin à considérer cette démarche comme un marathon plutôt qu’un sprint. L’essentiel, selon moi, est d’acquérir de manière régulière des biens immobiliers proposés à un tarif inférieur à celui du marché.

Pour illustrer mon propos, je vous cite un exemple concret : je suis actuellement en train de réaliser un investissement modeste, acquis avec une décote substantielle de 20%, et qui a la particularité de s’autofinancer. La demande locative est, dans ce contexte, particulièrement forte, ce qui, à mon sens, rend le risque encouru tout à fait acceptable à long terme.

Concernant votre situation, l’idée d’investir massivement en une seule fois me semble effectivement teintée d’un certain risque. En revanche, la stratégie consistant à cibler une opportunité spécifique et à prendre le temps de s’immerger et de comprendre le marché immobilier me paraît être la démarche la plus judicieuse. Cette approche mesurée permet non seulement de minimiser les risques, mais également d’optimiser les chances de succès de votre investissement sur la durée.

Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Bonne journée

Bonjour

Puisque nous sommes la pour confronter les avis et experiences

   

PascalD a écrit :

    Par ailleurs, comme le rappelle Arnaud, le crédit bancaire est associé à une option implicite sur les taux. A ce titre, un cash flow neutre ne peut que s’améliorer sur la durée.

Je serai beaucoup plus reservé, pour ma part le risque est principalement sur l’arrivée de l’impot (qui sera assez fort pour vous)
La renégociation d’un taux n’est absolument pas garanti e( mais ce n’est pas un reel probleme)

Comme mentionné plus haut , nous sommes dans une période de marché particulièrement compliquée où il faut tout maitriser.
En délégant pour du clé en main … vous faites exactement l’inverse ( vous maitrisez la marge et les frais de gestion ..; la premiere année )

une telle prestation a un objectif tres différent du votre, vous voulez minimiser le prix d’achat / maximiser le cash flow
elle veut … signer des contrats ..

Quitte a déléguer mutualiser en SCPI ( ce n’est pas un conseil).

il semblerait que votre capacité d’emprunt vous brule les mains. Prendre un peu de temps pour comprendre l’évolution  et ce que vous pouvez faire pourrait etre bénéfique.

Cdt

biloushka, le 29/11/2023 a écrit :

Nous habitons dans un petit village qui se rapproche de Triffouillis les Oies (500 habitants), proche d’une petite ville de 8,000 habitants où la demande locative est relativement forte, mais la situation économique en dessous de la moyenne). Cela limite quelque peu notre périmètre de recherche. Nous n’avons pas une connaissance fine des marchés locatifs au delà de ce périmètre.

Avez-vous une connaissance fine du marché dans ce périmètre, aussi bien à la vente qu’à la location ? Devenir compétent en investissement immobilier locatif, ça commence par là.

Afin de palier à cela, de minimiser les écueils et risques potentiels décrits au dessus, et d’investir sur des marchés immobiliers à fort rendement, nous pensons éventuellement faire appel à une société d’investissement clé en main pour assurer la recherche et la gestion locative du/des biens. Pensez-vous que cela puisse être approprié dans notre cas?

On en apprend un peu plus dans votre présentation :

Actifs immobiliers : investissement locatif dans un ou deux immeubles (€400,000 chacun) dans une ville (1h30 de notre lieu de vie) à fort rendement, via une société d’investissement/gestion clé en main.

Distance : 1h30 de trajet, c’est très pénalisant. Ca vous oblige à tout déléguer. Cf Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ? Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Société d’investissement clé en mains : là aussi, sujet déjà traité sur le forum : Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?
Forcément, ça ajoute la commission de cette société (qui se paie à tous les niveaux : commission de chasseur avec un madnat de recherche, puis commission sur la coordination des travaux, puis commission sur la gestion). Et pourtant, vous trouvez que c’est une bonne affaire, malgré l’ajout du coût des travaux et la commission. Souvent, c’est parce que le prix du bien lui-même était bas. Pourquoi était-il bas ? Souvent, c’est parce que c’est un immeuble décrépi, quartier médiocre, voisinage très social, ou défaut du bien lui-même tel que peu lumineux, proche du périph, etc. Mais une fois rénové, ça en jette. Les photos envoyés par le gestionnaire et postées sur la première annonce de location sont magnifiques et vous vous félicitez du résultat. Sauf que les défauts n’ont pas disparu. Vous allez probablement avoir des impayés, du turnover, des cafards, etc. Quand c’est la misère, ça reste la misère.

Notez que c’est effectivement dans la misère qu’on trouve les meilleurs rendements. On y trouve aussi les problèmes qui vont avec. Vous parliez de ville "à fort rendement". Je connais certains quartiers dans certaines villes où le rendement théorique atteint 20 voire 30 %. Problème : les huissiers n’osent pas y pénétrer ; les policiers, rarement et seulement en nombre. Le rendement est donc purement théorique, tellement il est improbable que tout se passe comme prévu ; il va y avoir impayés, dégradations, etc. Pour autant, un peu moins pire que cela, on peut trouver du haut rendement, avec un niveau de risque qui peut sembler gérable si on aime le sport. D’autres, au contraire, ne jurent que par des biens "patrimoniaux", dans des beaux immeubles, quitte à sacrifier un peu de rendement ; mais ils compensent un coût d’achat plus élevé en faisant eux-mêmes les travaux (ce qui nécessite outillage, temps, compétence). A chacun de voir où il veut régler le curseur entre rendement et tranquillité.

"Haut rendement" + "1h30 de trajet" = lampe rouge clignotante. Ca veut dire beaucoup de soucis qu’il sera difficile de régler à distance.

Je ne peux pas vous en dire plus. Formez-vous ! Lisez 2 ou 3 livres sur l’investissement immobilier locatif, lisez le forum, visitez des biens proches de chez vous. C’est à vous de faire le boulot. Même si vous déléguez à une société, plus vous serez compétents, plus vous abaisserez la probabilité de vous faire avoir.

vous devriez notamment lire :
- ces fils Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ? Investissement locatif à + de 10% de rentabilité :  Saint-Etienne, Mulhouse, Nevers Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?
- de nombreux autres que vous trouverez par recherche sur les mots clés adéquats.
- quasiment tous les messages de certains membres très compétents en immobilier ; mais, attention au fait qu’il y a derrière ces réussites : 1) un marché immobilier de l’époque ; 2) des compétences peu communes en recherche de bien, négociation, et travaux. 3) beaucoup de temps passé à rechercher, analyser, faire les travaux, etc..

Dernière modification par Bernard2K (30/11/2023 08h52)

Bonjour

Juste un point de vue, que tout le monde pourra trouver biaisé et partial au vue de ma profession mais je m’explique.

Forcément une société d’investissement clé en main est une entreprise et à pour finalité de dégager de l’argent, ce n’est pas une association ou du bénévolat. Votre opération peut donc sembler moins rentable car vous payer un intermédiaire. Ma nuance se trouve ici :

Je vois de nombreux client ayant réalisés de piètres investissements avant de me confier leur nouveaux projets, leurs rentabilités étaient biens inférieures, potentiels de plus values inexistant, emplacements catastrophiques, gestion calamiteuse ect…

Même sur le forum cela fait 2 ans que je vois 80% des études de cas ou je me dis que l’opération est bien inférieure à ce que nous proposons, pour le coté rentabilité mais également patrimonial de l’investissement.

C’est uniquement parce que c’est un boulot, il faut des heures et des heures d’expérience, de connaissances et de réseaux donc calculer votre coût à devenir expert dans ce domaine.

Calcul simple :
S’il faut 500 heures d’apprentissage pour réaliser mieux qu’une société mais que vous dégagez 80€ de l’heure via votre travail cela fait 40 000€ de coût. Je me dis qu’il vaut mieux payer une société 10 000€ ou 15 000€. Ce n’est qu’un exemple.

Personnellement je suis convaincu que je ferais de meilleures baguettes que le boulanger à coté de chez moi, seulement je n’ai ni le temps d’apprendre, ni l’envie. Donc je lui achète les siennes.

Evidement il faudra être attentif au choix de la société que vous choisissez, comme Bernard2K l’indique certains vont privilégier les secteurs pourris avec immeubles délabrés, souvent de grosses sociétés avec des charges colossales, condamnés à faire du volume pour survivre dans un secteur grippé.

Ce n’est que mon avis

Dernière modification par Laucyn (30/11/2023 15h39)

Timinel a écrit :

Je serai beaucoup plus reservé, pour ma part le risque est principalement sur l’arrivée de l’impot (qui sera assez fort pour vous)

C’est en effet un sujet de taille sur lequel nous devons plancher (c’est prévu ce weekend). Dépourvus d’une réelle passion pour le monde de l’immobilier - ce que nous percevons à la lecture du forum comme un facteur déterminant pour des investissements locatifs réussis - nous ne souhaitons pas forcément multiplier les opérations d’achat/revente au fil des ans. L’objectif serait plutôt d’effectuer un nombre limité d’investissements afin d’en tirer des rentes régulières à l’échéance du/des crédit(s) et compenser la baisse progressive de nos revenus salariés. C’est dans cette optique là que nous devons évaluer le fait de partir sur des investissements type LMNP afin de profiter de cette niche fiscale (tant qu’elle existe), ou directement sur une ou des SCI à l’IS afin de minimiser l’impact fiscal.

Iqce a écrit :

- l’imposition des revenus : vous verrez qu’avec un rendement de 7% et des conditions fiscales avantageuses, vous approchez un rendement net d’un bien locatif bien placé et bien négocié

Nous voilà encore un peu plus convaincus de nous intéresser à l’investissement en SCPI à crédit. Une option qui nous permettrait aussi de mutualiser les risques, comme le souligne @Timinel.

Bernard2k a écrit :

Avez-vous une connaissance fine du marché dans ce périmètre, aussi bien à la vente qu’à la location ? Devenir compétent en investissement immobilier locatif, ça commence par là.

Elle se limite à l’achat de notre RP et de quelques logements loués avant cela. Il y a une forte demande locative dans notre région (mais une situation économique des habitants plutôt fragile), en partie saisonnière (tourisme), et des prix d’achats élevés (notamment dû à l’achat de résidences secondaires). Pas évident (mais pas impossible) de tirer son épingle du jeu dans un tel contexte, d’où notre idée de passer par une société d’investissement et de gestion locative clé en main élargir notre périmètre de recherche. Toutefois, nous restons à l’écoute du marché local et étudions les opportunités qui s’y présentent en étant accompagné d’un ami artisan et dans l’optique d’une gestion directe dans ce cas très précis.

Bernard2k a écrit :

"Haut rendement" + "1h30 de trajet" = lampe rouge clignotante. Ca veut dire beaucoup de soucis qu’il sera difficile de régler à distance.

D’où l’idée de faire appel à une société, rémunérée 6% TTC du prix net vendeur (pour recherche du bien, suivi de travaux, ameublement), puis 5% des loyers encaissés pour la gestion locative.

Vos conseils et retours d’investisseur aguerri sont précieux et nous vous en sommes extrêmement reconnaissants. Nous avions consulté certaines des files partagées, mais pas d’autres, que nous allons lire attentivement.

Range19 a écrit :

Bref : tout se réfléchit, tout se calcule

Entièrement d’accord avec vous. Nous sommes pragmatiques et allons prendre le temps d’établir des calculs précis afin de soutenir nos décisions potentielles d’investissements.

Range19 a écrit :

Donc, si vous avez une capacité d’épargne à employer dans un investissement immo, le levier du crédit + l’apport mensuel des loyers peuvent vous aider à acquérir un ou des biens que vous ne pourriez vous offrir sans cela.

Vous touchez là le cœur de notre réflexion actuelle, et l’idée même d’ouvrir cette discussion. Dans le contexte actuel, l’utilisation de la capacité d’emprunt des épargnants est-elle plus pertinente en investissement locatif ou en SCPI pour des profils similaires, souhaitant plutôt déléguer cet investissement? Se limite-t-elle à de l’investissement immobilier (locatif ou SCPI)? Cela soulève des sujets intéressants en terme de stratégie d’allocation d’actifs.

Le dernier post de @Bernard2K laisse penser que les actions (difficilement finançable à crédit) ou les SCPI (qui associent délégation, mutualisation des risques, et rendements corrects) seraient des investissements davantage appropriés à nos profils. Nous n’aspirons ni à devenir des investisseurs chevronnés en immobilier locatif aux prix d’années de travail, ni à être des ’pékins’ moyens n’achetant que des citrouilles. Nous nous situons quelque part entre les deux: nous souhaitons nous investir de manière plutôt active dans la gestion de notre patrimoine afin que le fruit de notre travail soit correctement valorisé, sans toutefois que cela représente une charge mentale et de temps trop élevée au point que cela n’empiète trop sur les passions et activités que nous avons en dehors de notre travail.

Les propos de @Launcyn résument les raisons qui font que nous nous intéressons à de telles société d’investissements clés en main.

Complément amical au post de Philippe30 :

Les scpi peuvent donner lieu à amortissement en sci is, si vous recourez à l’achat d’usufruit et non de parts en pleine propriété.

Avec des clés de démembrement favorable, il est tout à fait possible d’arriver à des rendements  entre 8 et 10%. A noter qu’il est par contre très difficile de se faire financer de l’US à crédit …

Cerise sur le gâteau, des scpi étrangères (avec des immeubles détenus ailleurs que FR)  donnent lieu à un imposition FR minorée car les loyers ont deja été imposés sur place, on a donc un recalcul à faire sur le net de tout qui peut améliorer encore le résultat.

PS: lisez Malo (qui se fait rare en ce moment) sur le sujet où il a largement partagé son montage, avec le bémol que la remontée des taux rend l’équilibre CF quasi impossible en ce moment.

Pour faire du 5% en SCI à l’IS, clairement il vaut mieux acheter des SCPI en pleine part ou en usufruit. Entre les amortissements et les revenus étrangers, une saine diversification fera le travail aussi bien voire mieux qu’une résidence de service.
En tout cas, j’ai fait ce choix en 2018 et je le regrette pas du tout, malgré le COVID qui est passé au milieu. Sans doute moins rapide que de trouver des gros rendements mais beaucoup plus serein et de toute façon, comme disait B2K, faut bosser pour aller chercher les gros rendements. Moi, je suis fainéant.
Maintenant ce qui peut bloquer c’est le crédit avec apport et taux élevé (comme tous les emprunts actuels) et la capacité à financer de l’usufruit. Le reste n’ayant pas beaucoup changer depuis 2018.

Par contre, la nue propriété est à déconseiller en SCI à IS.