Risque politique et évolution de l'immobilier locatif : faut-il investir aujourd'hui ?

J’ajoute l’espoir sur un politicien, qui me semble très optimiste.

Après, c’est marrant, l’UE qui implose, je vois plutôt l’inverse, typiquement, avec le départ des anglais, on est enfin débarrassé d’un poids mort (en espérant que leur départ se fera bien).

Pareil pour les élections, la seule chose de sûr c’est que des promesses seront faites.
Après, à chacun de croire (ou non) dans les promesses.

Pour conclure, je suis né après les 30 Glorieuses, donc je n’ai jamais connu autre chose que la crise, rien que depuis 2000, entre internet, surprime, dette des états, ..

Donc à un moment, il faut relativiser!

gunday a écrit :

Pour conclure, je suis né après les 30 Glorieuses, donc je n’ai jamais connu autre chose que la crise, rien que depuis 2000, entre internet, surprime, dette des états, ..

Donc à un moment, il faut relativiser!

Gunday, j’ai moi-même souvent cette impresion: C’est tout le temps "la crise". Il m’est arrivé de revoir sur Youtube d’anciennes vidéos de 2003, 2004, et les intervenants parlaient du fait que c’était "actuellement la crise". En fait, quand est-ce que ça n’est pas "la crise" ?

Les incertitudes quant aux élections, pareil, c’est à chaque fois pareil et à intervalles réguliers et connus d’avance.

Je m’étais posé des questions il y a peu, quant à la démographie et son éventuel impact sur l’immobilier, et je crois que l’esprit de la réponse que m’avait faite Cricri77700 est valable également ici: A se poser trop de questions concernant des inconnues, on ne fait rien …

@Arnaud13, la fin de l’Europe, c’est un peu un marronnier, on le ressort de temps à autre pour occuper la populace.

Arnaud13 a écrit :

je connais plusieurs personnes qui voudraient investir (dans l’immobilier, la construction, ou meme pour développer leurs sociétés)… et qui ne font rien

Moi aussi je connais des gens qui voudraient faire mais ne font pas.
Certaines car c’est trop compliqué, d’autre car les enfants leurs prennent trop de temps, d’autre encore car on leur a dit que, …
La seule variante est l’excuse.

Mevo a écrit :

Gunday, j’ai moi-même souvent cette impresion: C’est tout le temps "la crise". Il m’est arrivé de revoir sur Youtube d’anciennes vidéos de 2003, 2004, et les intervenants parlaient du fait que c’était "actuellement la crise". En fait, quand est-ce que ça n’est pas "la crise" ?

A un moment au début de la crise en 2008, je trainait sur des forums proche des survivalistes qui parlait du pic pétrolier et la fin du monde. La majorité des intervenant prévoyaient la fin du monde dans les 6 à 18 mois.
8 ans plus tard, la majorité des intervenant prévoient la fin du monde dans les 6 à 18 mois.

A l’usure, ils auront raison, restent à savoir si c’est dans 6 mois ou dans 6 millénaires!

Celui qui veut réussir trouve un moyen .
Celui qui veut rien faire trouve une excuse.

Mais bien sur c’est normal de se poser plein de question afin de se donner les moyens de réussir…

Je me suis levé d’humeur psychologie ce matin

Bonjour,

Entièrement d’accord avec les autres intervenants. Ceux qui ne font rien, ne font rien … après ils l’expliquent comme ils veulent, mais ils ont fait le choix de ne rien faire.

En tout temps, il y a toujours eu des crises et pourtant il y a aussi toujours des personnes pour faire des choses et s’enrichir…

J’ai commencé à bosser en 2009 (c’était la crise, pourtant j’ai trouvé un travail bien et bien payé), j’ai acheté mon premier appart en RP en 2011. Mal bouclé au niveau du financement pour le louer par la suite et surtout à la toute mauvaise période au niveau des taux et des prix d’achat… Et pourtant 5 ans plus tard, j’ai améliorer ma compréhension de l’immobilier, j’ai créer une SASU et une SARL qui fonctionnent bien et j’approche du million en patrimoine brut…

J’ai des amis qui m’avait en 2011 que c’était pas le moment d’acheter. Ce n’est pas faux, mais ils sont toujours en location et sans patrimoine ni immobilier ni boursier. Ils n’ont rien fait car ceci ou cela. Après il ne faut pas regretter ou jalouser.

Le seul point que j’aurais dû mieux faire, ce sont mes devoirs pour mieux négocier / financer le premier appart. Mais on apprends de ses erreurs et ce qui compte c’est de ne pas les répéter.

Setanta

Remarque tout à fait pertinente, les flux migratoires auront c’est certain un impact énorme sur l’Europe, et donc sur nous.
Ceci aura peut etre des impacts positifs pour la France, et peut-être pas. Je n’ai aucune compétence pour me permettre d’anticiper un tel sujet (délicat en plus…).

Quand à la remarque sur la revalorisation des K€ en 2017 ou 2030, j’en suis bien conscient, mais ceci n’entre pas en compte pour moi.
L’investissement immobilier me permet d’utiliser le levier du crédit immo. Ce que je ne pourrais faire autrement. Comme d’autres ici, on me prête pour de l’immobilier locatif, mais pas pour d’autres types d’investissements. Donc la valeur finale d’un bien n’a que peu (tout est relatif…) d’importance pour moi, car partant de ZERO €, avec du travail et de la patience j’arrive à un capital à la fin, qu’il soit X ou Y ne changera pas la chose pour moi. Je veux juste que le bien soit placé comme il faut, en bon état, et qu’il ne me coûte rien d’autre que du travail personnel…

Et je pense que "posséder un appartement de XX m2 en 2016 dans telle ville"…. quelque soit le prix de ce bien en 2017, par rapport au niveau de vie et aux salaires de 2017, je me dis qu’en 2030, quelque soit le prix réactualisé de ce bien, ce sera toujours "posséder un appartement de XX m2 en 2030 dans telle ville" par rapport au niveau de vie et salaire de 2030, donc ce sera toujours très bien à mes yeux.

Comme avec toutes les interventions de ce forum…. je ne peux qu’être d’accord avec vous.
En tant que "petit bailleur" (3 petits appartements sur Marseille), je souffre…
Les frais de syndic gonflent à vue d’oeil, le trésor public nous pompe tout ce qui pourrait etre un "mini benef", et au moindre problème avec un locataire c’est nous qui plongeons… donc nous sommes plus sélectifs (au détriment souvent de personnes "correctes" mais dont le dossier ne suffit pas), et nous avons les vacances locatives pour notre pomme… Donc en gros on prends tous les coups, et les autres se gavent autour (syndics, impots, locataires). Alors oui, à la fin le bien est à nous, mais au prix de tant d’efforts et de stress…. !

Arnaud13 : Que vous puissiez considérer que les syndics et les impôts "se gavent" sur le dos des propriétaires, je peux l’entendre.

Par contre, considérer que les locataires en font de même, je ne vois pas bien en quoi ?
Les locataires payent chaque mois au propriétaire le droit d’habiter dans le bien dans lequel ils vivent. Je ne vois donc pas en quoi les locataires "se gavent sur le dos des propriétaires.

Je suis plutôt surpris par les dernières remarques.
Je ne comprends pas bien la complainte avec notamment les locataires qui "se gavent".
Investir à Paris peut faire peur à certains mais c’est pourtant une sacré garantie pour d’autres, tout dépend des objectifs que l’on se donne.
Quand on investit à l’étranger, rien n’empêche de bien se renseigner et maîtriser la réglementation. On y apprend que celle-ci est bien souvent bien plus protectrice pour les propriétaires et que impayé = interdiction d’accéder à l’appartement du propriétaire ce qui pousse les locataires à régler en priorité leur loyer par exemple. En France les personnes endettées commencent en premier lieu à ne pas payer le loyer car elles savent qu’elles ont du temps devant eux, à la différence d’autres obligations.
Le risque majeur reste le risque politique, au cas on l’on est propriétaire dans un pays dont on n’a pas la nationalité, on peut potentiellement se faire saisir le bien le jour où cela tourne mal. C’est plutôt rare heureusement.

Edit: vu la réponse de Arnaud13 sur les locataires qui "se gavent".

Vous pourrez toujours aller en commission de surendettement…..banque de France et  là la banque sera loin d’etre prioritaire!

Arnaud13 a écrit :

L’investissement immobilier me permet d’utiliser le levier du crédit immo. Ce que je ne pourrais faire autrement. Comme d’autres ici, on me prête pour de l’immobilier locatif, mais pas pour d’autres types d’investissements. Donc la valeur finale d’un bien n’a que peu (tout est relatif…) d’importance pour moi, car partant de ZERO €, avec du travail et de la patience j’arrive à un capital à la fin, qu’il soit X ou Y ne changera pas la chose pour moi. Je veux juste que le bien soit placé comme il faut, en bon état, et qu’il ne me coûte rien d’autre que du travail personnel…

En disant que ça ne vous coûte rien que du travail, vous faites une grosse hypothèse sous-jacente : cahsflow nul ou positif ! C’est à dire, un projet immobilier très très bien optimisé déjà. Quand on retire du loyer les charges diverses, le remboursement d’emprunt, les travaux d’entretien, réparation et amélioration, la vacance locative, les impôts… C’est loin d’être évident d’être en cashflow nul ou positif.

Si vous y arrivez, tant mieux, mais vous semblez impliquer que toute personne a intérêt à investir dans l’immobilier grâce à l’effet de levier quasi-magique. En fait, non, cet effet de levier n’est intéressant que s’il permet vraiment de gagner de l’argent.

Si on fait un Pinel "classique" par exemple, on peut tout à fait perdre de l’argent. Durant la durée de détention : cashflow négatif, ce que les vendeurs de Pinel appellent pudiquement "effort d’épargne". Et puis quand on revend à l’issue de la période d’avantage fiscal, on risque de revendre avec une grosse décote, et là, tous comptes fait, on se rend compte qu’on a perdu de l’argent sur cet investissement.

Et je pense que "posséder un appartement de XX m2 en 2016 dans telle ville"…. quelque soit le prix de ce bien en 2017, par rapport au niveau de vie et aux salaires de 2017, je me dis qu’en 2030, quelque soit le prix réactualisé de ce bien, ce sera toujours "posséder un appartement de XX m2 en 2030 dans telle ville" par rapport au niveau de vie et salaire de 2030, donc ce sera toujours très bien à mes yeux.

Là aussi, il y a des hypothèses sous-jacentes : que ça vaille toujours peu ou prou autant qu’aujourd’hui. Personnellement, j’avais été impressionné par le phénomène à l’œuvre dans certaines villes américaines : une maison peut finir par n’avoir aucune valeur. Impossible à vendre, impossible à louer.

En France, il y a un peu moins de risque de très forte perte de valeur, mais ça existe : quartier qui devient vraiment pourri, grosse nuisance qui se rajoute (par exemple la nouvelle rocade qui passe sous vos fenêtres)…

De plus, pour que ça garde de la valeur, il faut entretenir le bien ; non pas seulement le maintenir à l’identique, mais le faire progresser, pour qu’il reste à peu près concurrentiel avec le neuf. Qui sait le niveau de qualité et de service que proposera le neuf en 2030 ? Pour qu’un bien ancien reste concurrentiel et attractif, qui sait quelle quantité de travaux il aura fallu y faire d’ici là ?

On peut réussir brillamment dans l’immobilier comme le montrent plusieurs foreumeurs, mais on peut aussi perdre de l’argent. Vous semblez sous-entendre que grâce à l’effet de levier, on est forcément gagnant, ce qui est faux. On est gagnant à condition de mettre beaucoup de facteurs de son côté : prix d’achat bien négocié, travaux réalisés à moindre coût, bonne gestion locative, quartier bien choisi qui prend de la valeur ou au moins n’en perd pas, etc.

Sinon, vous lanciez la discussions avec la question du risque politique. C’est un risque qu’on ne maîtrise pas, donc à quoi bon se mettre la rate au court bouillon ? Il faut s’employer à maîtriser les risques sur lesquels on a prise ! Si on connaît très bien la ville, le quartier, l’emplacement, le marché local, qu’on achète à bon prix, qu’on maîtrise les travaux, qu’on loue à des gens sérieux en prenant les précautions nécessaires, et qu’au total on arrive à une très bonne rentabilité, on pourra supporter une petite ponction supplémentaire inventée par nos chers politiques ! C’est sur tout ça, tout ce qu’on maîtrise et qu’on peut améliorer en y travaillant suffisamment, qu’il faut agir.

Bonjour,

Je partage l’idée que nous sommes bien incapables de prédire ce qu’il va se passer dans les prochains mois. Il y a un an, qui aurait misé sur un scénario Brexit / Trump par exemple?

Je suis avec intérêt certains investisseurs pour qui 2016 serait un point de changement majeur pour l’Economie mondiale, comme l’ont été 1929 et 1971 par exemple

http://www.zerohedge.com/news/2017-01-1 … ything-you

https://mishtalk.com/2017/01/10/steen-j … ties-gold/

Au risque de me tromper (en effet ce scénario revient beaucoup depuis 2004) Je rejoins l’idée que l’investiture prochaine de D Trump sera sûrement le catalyseur d’un changement majeur, avec notamment :

- remise en cause du système monétaire mis en place en 1971 (pétrodollar, US exportateur de dettes)
- fin du bull market obligation après plus de trente années
- purge des excès du passé sur les actifs survalorisés (notamment actions, obligations et immobilier)
- déglobalisation et guerre des changes, avec affirmation de la place majeure de la Chine

Bref, après surement un choc majeur déflationniste comme nous l’avons connu en 2009 (et donc probablement une nouvelle baisse des taux d’intérêt, contre le consensus actuel), beaucoup des points précédents militent pour une forte inflation / dépréciation de nos monnaies fiduciaires.

Donc pour répondre à la question, posséder de l’immobilier autofinancé acquis par de la dette (avec une réserve de cash suffisamment élevée pour passer les turbulences inévitables) fait sens et peut se révéler une des meilleures stratégies, avec la possession de métaux précieux, d’actifs dans d’autres monnaies/juridictions (tout en gardant une part sous pondérée d’actions et d’obligations, sait-on jamais)

J’ajouterais: de l’immobilier en mesure de répondre aux nouvelles normes énergétiques à venir et compatible avec les évolutions sociétales (flux démographique, télétravail, …)http://www.leblogpatrimoine.com/immobil … liere.html

Je vois à ce titre l’investissement dans l’immobilier comme un super investissement dans les matières premières (dont il est composé): protection contre l’inflation + effet de levier + rendement.

Concernant l’évolution de la dure vie de bailleur en France, peu de chose à attendre à mon avis à court terme. On peut espérer à moyen terme qu’une vrai correction des prix casse le mythe de "l’investissement préféré des français" et amène les politiques à prendre des décisions fortes pour faire revenir les investisseurs.

Par ailleurs, je pense que beaucoup d’investisseurs vont avoir une attitude attentiste jusqu’à l’élection présidentielle, et que cela peut être une source d’opportunités pour de belles négociations. :-)

Je rejoins Setanta sur le fait qu’à un moment il faut de toutes façons prendre des risques, mesurés, le risque principal étant de ne rien faire!