Location à court terme de chambres partagées en Ile-de-France ?

MonsieurImmo49 · #1

Bonjour,
J’aimerai investir dans un bien locatif de courte durée proche de Paris à Ivry su Seine.
Pour rentabilisé au mieux le m2, je pense faire des chambres partagées dans le même principe qu’une auberge de jeunesse.

Sur la plateforme airbnb, il y’a plusieurs logements qui proposent ce type d’offres. Pour une pièce de 30m2, on peut y trouver 3 lits superposés de 3 couchettes soit 9 au total ! A 25€ la nuit et avec une telle tension de logement dans Paris et proche banlieue, il n’est pas difficile d’avoir un taux d’occupation assez important. Quand on fait un rapide calcul, on comprend que la rentabilité au m2 est très élevé ! Cependant je voulais savoir si c’est légal ? Que dit la loi ? Il y’a t-il une réglementation pour de la location à courte durée et des risques ?

Merci pour votre aide

Mots-clés : airbnb, immobilier, location courte durée, location

Canyonneur75 · #2

Une question vient immédiatement à l’esprit : le fait de mettre à disposition un lit dans une chambre rentre t’il dans la catégories des locations immobilières ?

Une étude cite un arrêt de la chambre des requêtes de la Cour de cassation, maintenant centenaire, qui précise la limite entre le contrat d’hôtellerie et le contrat de bail. En l’occurrence, le contrat de bail implique que le bailleur n’a pas la charge d’entretenir et de surveiller l’objet loué et n’en a pas conservé la clé pour en faire le service.

Le service fourni me semble donc être une prestation hôtelière avec les contraintes et la fiscalité associées.

Par ailleurs, si le local est situé dans une copropriété, il convient de vérifier si cette activité est autorisée par le règlement de copropriété.

Canyonneur

Patience · #3

Bonjour,
Vous souhaitez investir dans la catégorie Marchand de sommeil ?
9 personnes dans 30m2 semble être un début prometteur!
Bon week-end!

Job · #4

MonsieurImmo49, le 09/12/2023 a écrit :
Pour une pièce de 30m2, on peut y trouver 3 lits superposés de 3 couchettes soit 9 au total

Sans oublier une bonne dizaine de machines à coudre non ?
attention à la qualification de marchand de sommeil !

jpxl · #5

Vous pouvez faire une bail mobilité pour de la colocation : avec un bail pour chacun des locataires.

Mais attention, le logement doit bien sûr remplir les critères de décence (Logement à louer décent - Logement meublé | Service-Public.fr) et chaque chambre doit faire minimum 9m2.

EricB · #6

Bonjour,

MonsieurImmo49, le 09/12/2023 a écrit :
Cependant je voulais savoir si c’est légal ? Que dit la loi ? Il y’a t-il une réglementation pour de la location à courte durée et des risques ?

Vous pouvez consulter  :

Vous êtes propriétaire : Anil, obligations et droits du propriétaire

ANIL : droits des locataires et propriétaires, outils pour l’habitat

Quelle est la réglementation en location meublée saisonnière (Airbnb)? - DERHY AVOCAT

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (11/12/2023 18h16)

Bernard2K · #7

Sur la forme : votre message laisse l’impression que vous avez réfléchi à cela deux minutes (pas plus), puis que vous l’avez posté sur le forum pour qu’on étudie votre projet à votre place. D’où les réactions laconiques de mes petits camarades qui, outre la répons elle-même, contiennent en filigrane "vous ne vous êtes pas foulé, alors nous non plus".

Quelques éléments de réponse :
- les personnes qui viennent dans une location saisonnière de courte durée "séjournent" dans un "hébergement" sans y "élire domicile". Elles n’"habitent" pas dans un "logement". Donc, je ne suis pas vraiment d’accord avec les gens qui mettent en garde au sujet des normes de logement et du "marchand de sommeil" : ce n’est pas pertinent, car ce n’est pas un "logement". S’il fallait appliquer les normes du logement aux locations touristiques, il n’y aurait pas d’auberge de jeunesse ni de refuges en montagne. Donc, a priori, c’est possible.
- location touristique à Paris : ça implique changement d’usage avec compensation financière ; risque que la copropriété vous attaque au tribunal (après que vous aurez fait tous vos investissements), etc. Il y a de nombreux risques et contraintes, les avez-vous étudiés ?
- équilibre offre/demande. Après étude attentive de la concurrence, qui va venir dans des chambres partagées à 25 € la nuit ? Sachant qu’on peut avoir un chambre indépendante pour 50 à 120 € suivant les quartiers ? Des clients qui ne seront pas tous qualitatifs ni respectueux. M’est avis qu’il va y avoir beaucoup de boulot de réception, ménage, changements de draps, etc. Sans oublier les traitements contre les punaises de liten évitant de tuer les touristes également s’il vous plaît, merci. Accueillir, répondre aux questions, nettoyer, changer les draps, etc, c’est un boulot à temps plein, voire à temps plein pour 2 personnes. Est-ce qu’on paie 1 à 2 salaires avec quelques chambres à 25 € la nuit ? La réponse est non. Les quelques "néo-auberges de jeunesse" sur Paris qui semblent fonctionner sont axées plutôt haut de gamme, avec des espaces communs attrayants, avec une terrasse en rooftop, des jolies chambres, et du personnel disponible. Par contre c’est plutôt 60 € la nuit et plus.
- qu’est-ce qui vous prouve que c’est plus rentable avec 9 lits à 25 € la nuit ? Quel va être le taux de remplissage ? Et si des chambres haut de gamme à 120 € la nuit, avec un taux de remplissage élevé, étaient plus rentables tout en causant beaucoup moins de travail et d’ennuis ? Ca mérite d’y réfléchir un bon coup, non ?
- en principe, les gens n’y élisent pas domicile. Mais qu’est-ce qui vous protège contre le SDF qui vous loue la chambre 2 jours, puis s’y incruste en disant "j’y suis depuis plus de 48 heures et je n’ai pas d’autre endroit où aller, donc c’est devenu mon domicile, donc je reste" ? C’est la nouvelle tendance comme rapporté récemment sur le forum. Plus vos chambres sont bon marché, plus vous risquez d’avoir une clientèle de type SDF/migrants qui vont jouer sur cela. Au bout d’un moment, ça ne sera plus une neo-auberge de jeunesse branchée, ça sera un foyer Sanacotra ! Et plus ces gens resteront longtemps (en payant ou en squattant), et moins ils ont ailleurs où aller, plus ça deviendra leur "domicile", donc aussi un logement, donc les avertissements sur le risque d’être qualifié de "marchand de sommeil" n’étaient pas complètement déplacés…

Bref, ce projet n’est pas impossible, mais il est casse-gueule et insuffisamment réfléchi.

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MonsieurImmo49, le 09/12/2023 a écrit :

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