Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

DDtee · #101

toudoucement a écrit :
le meilleur moyen de flinguer sa capacité d’endettement est justement de s’encroumer pour acheter une RP plaisante à 3% de rendement locatif plutôt que de la louer et de se concentrer sur des biens à 8/9/10… % et c’est ce que vendent la plupart des banquiers,malheureusement.

Très juste, mais pas toujours facile à expliquer à un banquier !

backsync · #102

Merci DDtee pour ces précieux renseignements !

pirlololo · #103

Bonjour

discussion hyper intéressante.
je propose de créer une sorte de liste pour les investisseurs ou l’on renseignerait la banque l’agence voir la rue ou l’on a obtenu le financement et le banquier que l’on recommande.

le but nous diriger directement vers le bon interlocuteur qui nous comprendra. plutôt que de faire 100 banques et dossiers.

Après comme mentionné chaque cas est différent et suivant la politique de la banque à ce moment la le projet peut ou pas être faisable.

je me lance

1e Immeuble Périgueux Crédit agricole Lille Nationale MR GL
2e Immeuble calais Crédit agricole de Lille Nationale MR GL
3e Immeuble Calais Société Générale La defense Michelet le DAA

on aurait un fichier commun par région

encours aujourd’hui 700 k€. sur 13 18 et 20 ans
Age 29 ans
Salaire 2800e.
RL 9400e quand tout est loué. je tourne plus au alentour de 8500.
credit 1800+1500+1100e environ 4500e.
locataire à paris 1000e et pas l’intention d’être proprio. quand je vois les prix à paris, je me dis que c’est à la fin de mes credits que j’acheterai cash ma RP. ce qui m’a poussé à faire du locatif.
tempi si je perds 200 000 euros en location pdt 20 ans voir même 300 000 e.

endettement environ 60% ou plus et pourtant je ne sais pas me priver.

Si l’idée vous séduit ça serait bien.

A bientôt

DDtee · #104

Votre idée est intéressante et l’initiative vraiment sympathique pirlololo, cependant je crains qu’un tel fichier ne soit pas très efficace.
En effet, la position de nos interlocuteurs est très différente selon le profil du client qu’il à en face de lui. Souvent un "détail" dans le dossier du demandeur peut le rendre compréhensif ou au contraire non collaboratif, sans parler de la relation humaine… De l’aveu de courtier, les mêmes banques d’un mois à l’autre peuvent avoir une position très différente selon leur stratégie globale ou la position d’un concurrent sur le marché.

Au vu de votre taux d’endettement vous avez su trouver des arguments auprès des banques. Surtout que si n’être pas proprio de sa RP est sans doute très judicieux du point de vu de l’investisseur, les banquiers ont souvent du mal à l’intégrer ! Dites-nous si vous avez des montages ou des arguments particuliers…

backsync · #105

pirlololo a écrit :
Bonjour

discussion hyper intéressante.
je propose de créer une sorte de liste pour les investisseurs ou l’on renseignerait la banque l’agence voir la rue ou l’on a obtenu le financement et le banquier que l’on recommande.

le but nous diriger directement vers le bon interlocuteur qui nous comprendra. plutôt que de faire 100 banques et dossiers.

Après comme mentionné chaque cas est différent et suivant la politique de la banque à ce moment la le projet peut ou pas être faisable.

je me lance

1e Immeuble Périgueux Crédit agricole Lille Nationale MR GL
2e Immeuble calais Crédit agricole de Lille Nationale MR GL
3e Immeuble Calais Société Générale La defense Michelet le DAA

on aurait un fichier commun par région

encours aujourd’hui 700 k€. sur 13 18 et 20 ans
Age 29 ans
Salaire 2800e.
RL 9400e quand tout est loué. je tourne plus au alentour de 8500.
credit 1800+1500+1100e environ 4500e.
locataire à paris 1000e et pas l’intention d’être proprio. quand je vois les prix à paris, je me dis que c’est à la fin de mes credits que j’acheterai cash ma RP. ce qui m’a poussé à faire du locatif.
tempi si je perds 200 000 euros en location pdt 20 ans voir même 300 000 e.

endettement environ 60% ou plus et pourtant je ne sais pas me priver.

Si l’idée vous séduit ça serait bien.

A bientôt

Je trouve également l’initiative intéressante.

Je viens de lancer mon premier investissement:

- 1er investissement locatif - Paris 18e - Socgen Agence Parmentier - Mr EI

@pirlololo: nous avons le même age et niveau de revenu, je suis admiratif de vos capacités de convaincre les banquiers de vous prêter de telle somme.

Quels ont été vos arguments ?

pirlololo · #106

bonjour backsync,

Aucune car c’est tellement subjectif. j’ai toujours exposé mon discours clairement au banquier. Je veux m’enrichir avec l’argent des autres. Après vous avez des gens qui comprennent et d’autres non.

Une fois à la socgen, la DA m’a dit qu’elle nefinancait que ceux qui ont deja leur RP. j’etais sur le cul. je lui ai demandé ce que ca changeait car en terme de charge ce sont les même choses.
et elle de me repondre que quand vous remboursez un investissement locatif ce n’est pas pareil car la banque ne peut pas juger de votre capacité d’épargne car ce sont les revenus loc qui rbt tout ou partie du pret. alors que pour la rp, ils se disent que vous remboursez bien et donc avec des revenus en plus c’est une securité supp.

Moi j’exige toujours de rencontrer le DA ou celui qui est le plus experimenté dans l’agence. quoi que souvent ce n’est pas gage de reussite encore faut-il qu’il vous comprenne.

Bref tout ca pour dire qu’il ne faut pas hesiter a parler de ses envies et projets futur avec votre interlocuteur.

Pruls · #107

pirlololo a écrit :
Moi j’exige toujours de rencontrer le DA ou celui qui est le plus experimenté dans l’agence. quoi que souvent ce n’est pas gage de reussite encore faut-il qu’il vous comprenne.

Tiens, c’est une idée ça!

Et comment vous amenez la chose dans une agence dans laquelle vous n’avez pas vos comptes?

Vous n’utilisez pas les services de courtiers?

backsync · #108

Merci pirlololo,

Juste une question un peu novice: vous exigez de rencontrer le/la DA, pour cela il faut franchir le conseiller clientèle ou la standardiste.

Vous y parvenez toujours ?

Pour le discours de la RP, c’est vrai que ça m’a sidéré la première fois quand les banquiers m’ont sorti cela comme raison de refus.

Désormais, je suis plus tenté de dire que c’est pour ma RP alors que ce sera du locatif plus tard. Une fois le prêt accordé, qu’est ce qui nous empêche de louer au lieu d’y vivre !

Pruls · #109

backsync a écrit :
Désormais, je suis plus tenté de dire que c’est pour ma RP alors que ce sera du locatif plus tard. Une fois le prêt accordé, qu’est ce qui nous empêche de louer au lieu d’y vivre !

Moi pas, mais j’ai déjà un bon pied dans le remboursement de ma RP.

Je vois le banquier comme un partenaire qui m’aide à évaluer le risque que je prends. Donc j’ai pas vraiment intérêt à lui cacher des info.

lionelo · #110

Le banquier est peut-être ton partenaire, mais il évalue surtout le risque pour sa banque. Si tu t’engages dans un investissement ou la banque, elle, n’a rien à perdre, alors il ne dira rien…

Pruls · #111

Je comprends votre remarque, mais en tant qu’investissement je prends des risques, autant ne pas en prendre trop…

Mais j’entends la difficulté d’accès à l’emprunt sur des arguments avancés par les banquiers plutôt foireux…

pirlololo · #112

DDtee a écrit :
Votre idée est intéressante et l’initiative vraiment sympathique pirlololo, cependant je crains qu’un tel fichier ne soit pas très efficace.
En effet, la position de nos interlocuteurs est très différente selon le profil du client qu’il à en face de lui. Souvent un "détail" dans le dossier du demandeur peut le rendre compréhensif ou au contraire non collaboratif, sans parler de la relation humaine… De l’aveu de courtier, les mêmes banques d’un mois à l’autre peuvent avoir une position très différente selon leur stratégie globale ou la position d’un concurrent sur le marché.

Au vu de votre taux d’endettement vous avez su trouver des arguments auprès des banques. Surtout que si n’être pas proprio de sa RP est sans doute très judicieux du point de vu de l’investisseur, les banquiers ont souvent du mal à l’intégrer ! Dites-nous si vous avez des montages ou des arguments particuliers…

Bonjour DDtee,

je confirme vos dires. j’ai toujours cherché l’approche endettement differentiel. si mon interlocuteur ne parle pas le même language que moi alors je m’en vais. car il estde mon point de vue inutile.

pirlololo · #113

Pruls a écrit :
pirlololo a écrit :
Moi j’exige toujours de rencontrer le DA ou celui qui est le plus experimenté dans l’agence. quoi que souvent ce n’est pas gage de reussite encore faut-il qu’il vous comprenne.
Tiens, c’est une idée ça!

Et comment vous amenez la chose dans une agence dans laquelle vous n’avez pas vos comptes?

Vous n’utilisez pas les services de courtiers?

Non, il me perde toujours mon temps ceux la. je n’ai pas dechance avec eux. Il faut faire miroiter aux banquiers salaires épargne et autres conneries.
vous devez etre dans une relation gagnant gagnant

pirlololo · #114

backsync a écrit :
Merci pirlololo,

Juste une question un peu novice: vous exigez de rencontrer le/la DA, pour cela il faut franchir le conseiller clientèle ou la standardiste.

Vous y parvenez toujours ?

Pour le discours de la RP, c’est vrai que ça m’a sidéré la première fois quand les banquiers m’ont sorti cela comme raison de refus.

Désormais, je suis plus tenté de dire que c’est pour ma RP alors que ce sera du locatif plus tard. Une fois le prêt accordé, qu’est ce qui nous empêche de louer au lieu d’y vivre !

Oui toujours, car lorsque vous prenez rdv, vous pouvez demander le DA directement.Comme je n’ai pas de comptes dans la banque que je sollicite c’est plus simple.

Dans ma banque 1 (CA) vu que j’avais déja ditavant mon 1er investissement que j’étais sur une autre affaire, le banquier m’a suivi.
mais pour les autres, un peu plus compliqué ce qui aujourd’hui m’ammène a prendre directement rdv avec le decisionnaire.

pirlololo · #115

Pruls a écrit :
backsync a écrit :
Désormais, je suis plus tenté de dire que c’est pour ma RP alors que ce sera du locatif plus tard. Une fois le prêt accordé, qu’est ce qui nous empêche de louer au lieu d’y vivre !
Moi pas, mais j’ai déjà un bon pied dans le remboursement de ma RP.

Je vois le banquier comme un partenaire qui m’aide à évaluer le risque que je prends. Donc j’ai pas vraiment intérêt à lui cacher des info.

Il faut faire attention.
si vous pensez que votre investissement est bien, ( par bien j’entends, border tous les scenariis possible sur excel quese passe t_il si je loue à 40 % de remplissage, à 100 %) et que vous voyez que ca peut passer, alors n’hesitez pas.

moi je fais tjours le calcul 50 % et non 70% comme les banques.
Le banquier ne vous connait pas, ne connait pas vos capacités, et autres; il connait juste les données salaire,endettement charge reste a vivre.

il faut avoir la foi en ce q’on fait. si vous vous cassez la gueule, et ben c’est une très bonne chose faut savoir se relever plus fort

En France, on est trop dans le conformisme on doit tous rentrer dans une case, dès que l’on y sort, on nous regarde bizarrement

Pruls · #116

Attention, j’ai pas concrétisé mon projet, on en reparle quand j’aurais abouti, ou pas…

Pour illustrer ce à quoi je pense:

J’ai repéré un immeuble avec commerce en RDC et j’ai rencontré ma banque pour voir si elle me suivait et dans quelles conditions.

Dans la discussion, ma conseillère me dit que comme ya un commerce, ils demanderont le bilan comptable et qu’ils l’analyseront.
Moi je dis super, je sais pas faire, autant que la banque m’aide à évaluer ce risque de vacance.

Autre chose, elle me dit, vous savez, vous pouvez ne pas prendre d’assurance en cas d’invalidité, on est capable de comprendre que même si vous perdez votre capacité de travail, le bien continue à faire rentrer des loyers.

Bah moi je dis que c’est un échange constructif.

Après, l’analyse du commerce se fera d’égal à égal, je suis pas complètement ignorant en matière de gestion et je suis capable d’apprendre. Donc si ils me disent "pouah, il va faire faillite" mais qu’ils ne me le montrent pas dans le bilan, je vais pas forcément lâcher l’affaire et aller voir d’autres banques (je fais de toutes façons le tour de la place pour avoir des billes pour négocier).

Après je crois avoir un dossier qui intéresse les banques, donc ils sont plutôt dans l’idée de me garder.

DDtee · #117

Pruls a écrit :
Autre chose, elle me dit, vous savez, vous pouvez ne pas prendre d’assurance en cas d’invalidité, on est capable de comprendre que même si vous perdez votre capacité de travail, le bien continue à faire rentrer des loyers.

Merci pour cette information intéressante, j’imaginais qu’il n’était possible de descendre en dessous de 50% de couverture.

Pruls · #118

Attention, je n’ai pas parlé du % mais des situations assurées.

Si j’ai un accident qui m’empêche de bosser, j’ai aucune aide de l’assurance associée au prêt. Je n’ai pas d’éléments sur le % par tête d’emprunteur en ce qui concerne un investissement.

En ce qui concerne les assurances, je suis pas sûr qu’il s’agisse d’un poste ou il faut supprimer trop de prestation. Faut les payer au juste prix, ok mais pas les supprimer.

Par exemple, l’impact d’un décès sur le moral n’est pas négligeable et la gestion d’un bien peut s’en ressentir négativement.
Autant payer un peu d’assurance tous les mois et être serein si la situation se présente.

Je m’imagine mal faire un état des lieux le lendemain de l’enterrement de la mère de mes enfants, par exemple, et du coup, vaut mieux que l’assurance paye le bien et que quelques mois de vacances ne soient pas douloureux.

DDtee · #119

Pruls a écrit :
Attention, je n’ai pas parlé du % mais des situations assurées.

J’avais effectivement mal interprété votre propos. Calculer le coût des assurances sur 25 ans est souvent instructif…
Nos "partenaires" banquiers nous assureraient contre la myxomatose et les pluies de grenouilles si il le pouvaient

kenzo69 · #120

Bonjour,

Pour ma part, j’ai investi il y a 3 ans dans ma résidence principale avec un emprunt sur 18ans.
Depuis 2012, je loue cet appartement en meublé (j’ai acquis un autre bien au titre de RP) et La banque postale me propose de racheter ce prêt.
Je me pose donc la question d’en profiter pour allonger le prêt à 20 ans voir 25 ans alors qu’il me restait 15 ans à rembourser. Aujourd’hui mon loyer couvre mon emprunt+charge mais pas ma taxe foncière, assurances donc cash flow légèrement négatif.

J’ai dans le projet de continuer à investir, alors pensez vous que ce soit réellemenent judicieux sachant que je devoir payer de nouveau des frais de dossier (que je négocierai) et payer de nouveau des frais de garantie (une partie étant remboursé par l’organisme)?

GoodbyLenine · #121

Je pense que ça peut être réellement judicieux, mais que tout dépend des caractéristiques et des chiffres précis de l’emprunt actuel, et de la proposition de rachat de la banque postale (capital restant du, durée, taux, coût et nature de l’assurance, IRA, frais associés au rachat, garanties demandées, …).

Quelques facteurs qui font que ça peut l’être :
- les taux sont actuellement bien plus bas qu’en 2010
- peu de chances d’avoir un taux bcp plus bas quand vous voudrez financer un autre investissement
- autant profiter d’un taux bas le plus longtemps possible

bifidus · #122

Ce matin je pensais prendre un TGV, c’est un vrai tortillard ! Aucun volume, presque pas de spéculation, je peux vous garantir qu’il n’y a pas d’achats d’initiés, juste des petits boursicoteurs comme moi…

Désolé j’ai posté à coté c’était pour ABCA…

kenzo69 · #123

GoodbyLenine a écrit :
Je pense que ça peut être réellement judicieux, mais que tout dépend des caractéristiques et des chiffres précis de l’emprunt actuel, et de la proposition de rachat de la banque postale (capital restant du, durée, taux, coût et nature de l’assurance, IRA, frais associés au rachat, garanties demandées, …).

Quelques facteurs qui font que ça peut l’être :
- les taux sont actuellement bien plus bas qu’en 2010
- peu de chances d’avoir un taux bcp plus bas quand vous voudrez financer un autre investissement
- autant profiter d’un taux bas le plus longtemps possible

Merci pour votre réponse rapide.
Pour entrer plus dans le détail, il s’agit d’un prêt dont le capital restant du est de 111k€ sur 15ans souscrit à un taux avantageux par rapport à l’époque 3,60% TEG et aujourd’hui la banque postale me propose notamment du 3,50% TEG sur la même durée restante (je gagne 10€/mois) donc ça change pas grand chose.
Cependant, je peux profiter de ce rachat de prêt pour augmenter la durée:

Crédit sur 20ans à un TEG de 3,70% : 630€ (+24€/mois d’assurance adi+itt) = 654€
+frais de garantie "Credit logement"de 1510€ (dont 60% seront recupérables en fin de prêt)
+frais de dossier: 919€ (négociable à 50% d’après le conseiller)
IRA: Nego possible sans IRA (sur deniers personnels donc hors rachat d’une autre banque mais peu de risque à ce taux là)
La contrepartie: Ouverture d’un compte chèque+ouverture d’un nouveau PEL avec 50k€ déjà à la Banque postale+domiciliation des loyers.

Prêt actuel 15ans restant dû TEG: 3,60% : 793€ (+20€/mois d’assurance adi+itt) = 803€
IRA: 0€

Ainsi je peux donc placer 149€/mois de plus par mois et d’après quelques calculs, cet argent placé à un taux moyen de 3,5% (taux d’un PEL) et au bout de 15 ans, l’effet de levier est intéressant en comparant si je gardais mon emprunt sur 15ans.
Alors pourquoi pas repartir sur 25ans …

Du coup, je me demande si je n’oublie pas un paramètre ça me parait trop beau:
Plus on emprunte sur une longue durée, plus on s’enrichit ?
Y a t il une faille hormis le risque de ne pas avoir un taux moyen de 3,5% par an?

lemouz · #124

Attention, vous ne pourrez pas déduire les interets du nouvel emprunt de votre revenu foncier. L’administration fiscale impose des regles assez précises la dessus.

voir Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (2/11)

kenzo69 · #125

lemouz a écrit :
Attention, vous ne pourrez pas déduire les interets du nouvel emprunt de votre revenu foncier. L’administration fiscale impose des regles assez précises la dessus.

voir Renégocier son prêt immobilier : profiter des taux très bas ? (2/11)
J’ai lu le post et je suis étonné.

Je ne vois vraiment pas pour quelles raisons, on ne pourrait pas déduire des intérêts d’emprunt?
En LMNP au réel simplifié, la comptabilité est la même que pour une entreprise individuelle. Or, peu importe la modification du prêt, ce qui est payé est déductible …

La personne que vous avez eu au Centre des impôts n’a peut être pas voulu se mouiller par écrit?

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