Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne…

Merci pour votre réponse.

En fait connaître le prix m’aurait servi psychologiquement dans ma négociation éventuellement, j’envisage de faire ma première offre à 144 ou 145, ma limite haute étant 150.

J’espère que les couvreurs se déplaceront, je trouve que c est de plus en plus difficile de faire bouger un artisan alors même qu’ils se plaignent de la crise ! Est ce que vous me conseillez de leur dire qu’ils seront en concurrence ou non ?

Connaitre le prix ne vous aide pas. S’il l’a eu pour une bouchée de pain tant mieux. Votre projet fait du 10% net. Est-ce bien ou pas pour la région ou vous prospectez? C’est la question primordiale. A priori je dirai oui, 10% net c’est très bon.
Pour le toit, ce n’est pas hyper cher en Province, faites faire un devis, et gardez toujours un LA et un LDD remplis pour les coups durs.

pariswil a écrit :

La taxe foncière paraît nettement sous évalué à seulement 500 euros, ( estimation entre le double et triple par un AI). Je pense qu il s agissait d’une maison de ville divisée en trois logements sans que le fisc en soit avisé. Que dois je faire, voir les impôts pour faire une évaluation ? Ne rien faire et attendre un éventuel redressement ?

Pour avoir une idée du futur prix, vous pouvez effectivement appeler le service des impôts.
Si vous tombez sur quelqu’un de sympathique, il pourra vous renseigner.

Je viens d’avoir un cas un peu similaire : pour un immeuble que nous avons acheté en 2012, la TF était de 1030 €, autant dire pas grand chose pour le bien. L’ancien propriétaire n’avait pas complété les formulaires immédiatement après la fin des travaux de création des logements (les fameux H2 dont je parle dans le post de Freesas Taxe foncière : surface retenue erronée, comment rectifier ?).

Nous avons reçu il y a quelques semaines de la part du service des impôts même ces formulaires (pour les rectifier car des données manquaient). En fait, ils ont été envoyés par l’ancien propriétaire un mois avant signature de l’acte de vente chez le notaire…
J’ai donc appelé le service des impôts pour connaître :
1- le montant de la future TF (la personne sympa me l’a estimé à 2300 €)
2- savoir quel recours j’avais contre l’ancien proprio (genre dénonciation) car je peux prouver que les travaux ont été finis bien avant leur déclaration (grâce notamment aux baux de location). Déception sur ce point (ce qui m’a beaucoup étonné d’ailleurs) : aucune démarche ne peut être faite par les impôts, qui ne tiennent compte que de la date de remise des formulaires H2 pour recalculer.

Donc je serais tenté vous dire de laisser couler sans chercher à régulariser… Vous pourrez toujours , en cas d’hypothétique redressement, éviter les pénalités car ce n’est pas vous qui avez effectué les travaux, leur déclaration étant la responsabilité de l’ancien propriétaire. Par contre il pourrait vous arriver la même chose qu’à nous… à savoir déclaration juste avant la vente.

Frédéric 89 je vous ai envoyé un message privé.

Siocnarf, si j.achete cet immeuble je suivrai votre conseil

Le bien en question se trouve en secteur sauvegardé (pas de fenêtres en PVC par ex.) une fenêtre est pourtant en PVC mais donne sur une cour privée, quel risque j’encours (si dénoncé par un locataire par ex.) je suppose qu on peut m’obliger à la changer mais ai je un recours ?

Des nouvelles suite à une nouvelle visite accompagné d’un architecte.

D’après lui la rénovation-transformation n’a pas spécialement été faite dans les normes, notamment incendie. Il manque une trappe d’évacuation des fumées, des cloisons près des baignoires pour les séparer d’un lave-linge, un coffrage autour des arrivées de gaz etc..l’électricité ne l’inspire pas non plus et suppose qu’aucun consuel n’est passé.. Je ne parle pas de la toiture, des évacuations des chaudières etc, bref travaux évalués de 30 à 40 k€…. Ce qui plombe la rentabilité….

Pourtant dans toutes mes précédentes visites je n’ai jamais vu de trappe d’évacuation des fumées etc, bref j’ai l’impression que tout le monde tente le coup en espérant qu’aucun pépin ne se produise…

D’après vous l’archi exagère ou pas ?

Le proprio m’a expliqué que la caf était passée voir un logement et qu’il avait l’autorisation de louer, ça faisait suite à un sinistre. Je n’avais jamais entendu parler de ça, qu’en pensez vous ?

Vous pensez vraiment trouvez sur un forum beaucoup d’avis pertinents et crédibles contredisant l’avis d’un qu’un pro ayant vu de ses yeux un bien ? 

Au mieux, ça relativisera l’avis de l’architecte, ou vous devriez avoir des anecdotes de personnes ayant eu affaire à des architectes un peu trop pointilleux (ou trop négligents), ou des réponses du genre "libre à vous de ne pas respecter telle ou telle réglementation ou règle de l’art", ou contestant la pertinence de ces règles..

Pour avoir un autre avis pertinent, une idée meilleure ne serait-elle pas de faire visiter votre bien à un autre architecte ? (mais ça va finir par vous couter des €).

Si mon médecin m’annonçait que j’ai telle maladie, et que je dois me faire opérer, je chercherais peut-être l’avis d’une autre spécialiste, mais je n’accorderais pas trop de crédit à des retours obtenus sur un forum (même si des personnes avisées ou bien intentionnées peuvent y intervenir). L’absence de réponse ne serait-elle pas plutôt à porter au crédit du forum ?

Sur le fond, les normes ont évoluées dans le temps, et certaines choses qu’il n’étaient pas nécessaire de faire il y a 20 ans (par exemple) sont aujourd’hui nécessaire pour que des travaux réalisés aujourd’hui respectent les normes d’aujourd’hui. Il faut aussi distinguer les normes qui s’appliquent aux travaux faits à une date données, et l’état dans lequel un immeuble doit être pour pouvoir être loué.

Je comprends ce que vous me dites. Simplement ce qui m’étonnait c’est particulièrement le système d’évacuation des fumées, j’ai du visiter une quinzaine ou vingtaine de petits immeubles, pas un n’était équipé…donc je m’interroge forcément sur la responsabilité du propriétaire en cas de sinistre et l’utilité d’un tel investissement autre que pour ses raisons morales

Procédant actuellement à la rénovation d’un immeuble de rapport, je me suis posé la question de la nécessité d’installer un système de désenfumage.

J’ai pris contact avec le Service Départemental d’Incendie et de Secours. Le capitaine spécialiste du sujet m’a indiqué que ce système est nécessaire dès lors que l’escalier commun dessert un 3° étage ou +. Si le 3° étage est desservi par un escalier privatif (duplex) => pas nécessaire.
Vous pouvez vous rapprocher du SDIS de votre département pour confirmation. Il est possible que votre architecte ait fait référence à des normes de construction neuve.

Si le consuel n’est pas obligatoire après rénovation mais conseillé, vous pouvez toujours prendre connaissance des anomalies listées sur le rapport du diagnostic de l’installation électrique qui lui est obligatoire si l’installation date de + de 15 ans ou si non réalisée par un professionnel. Idem pour le gaz. Encore faut-il que les diagnostics aient été réalisés sérieusement !