Mart14000 : étude de cas (partie de cave de mon voisin sous ma maison)

Il y a peut-être défaut de conseil  ou pire (pénal, à voir) ; en  cas de non remise des informations dans un délai raisonnable et précisé par vos soins, saisir dans les mêmes conditions le médiateur etc comme indiqué : Comment régler un litige avec un notaire ? Recours du client et contr | Notaires de France
Ca va être très long, en général on obtient rien mais cela prépare la phase contentieuse, si il y a matière.

Par définition, une servitude doit être inscrite dans votre acte de propriété. Si elle n’y est pas, c’est qu’elle n’existe pas (en principe…).

Typiquement, à partir du moment où une servitude est instituée, à chaque fois que le bien est vendu, elle est recopiée d’acte en acte. En effet, cette servitude vient grever la jouissance du bien donc aussi sa valeur ; c’est un élément essentiel de la description du bien.

Notez bien qu’il est possible que le notaire ait fait une erreur. Donc, il faut lui demander communication de la copie d’actes de copropriété, mais il ne faut rien attendre de plus que cela. Si vous lui demandez des conseils, ou bien de vous dire s’il pense qu’il y a eu une irrégularité, sa réaction risque d’être de minimiser le problème pour éviter d’être mis en cause. Vous pouvez certes lui demander conseil, et c’est gratuit, mais à mon avis il faut être extrêmement méfiant car il a intérêt à nier le problème.

Tant qu’à lui commander des actes de propriété, demandez lui aussi l’acte de propriété précédent de votre maison (celui de votre vendeur donc). Ca permettra de vérifier qu’il n’y avait pas la mention d’une servitude que le notaire aurait oublié de recopier. Notez que toute personne peut obtenir un extrait du fichier de la publicité foncière, mais c’est un peu compliqué à faire soi-même, donc si le notaire peut le faire à votre place et vous rendre ce service, c’est mieux.

Par ailleurs : le voisin dit qu’il a acquis une maison comportant une cave située sous la votre. S’il a acquis cela, c’est donc qu’il prétend que la cave lui appartient. Or, en avoir la propriété, c’est différent d’une simple servitude. Une servitude peut accorder l’"usage" d’une cave, mais sans remettre en cause votre droit de propriété sur cette cave. Si vraiment le voisin est "propriétaire" de la cave au-dessous de votre maison, ce n’est pas une simple servitude. Pour avoir ainsi des propriétés différentes empilées à la verticale, il faudrait logiquement une division en volumes et/ou en lots, ce qui est encore bien différent. Ca serait très visible, car dans le descriptif de votre bien, au lieu de "la parcelle XNNN comportant une maison", il y aurait la description de comment la parcelle est divisée en volumes et/ou en lots, et des volumes et/ou des lots dont vous être propriétaire.

Commencez donc par obtenir ces 3 actes de propriété : le votre si vous ne l’avez pas déjà, celui du voisin, et celui du précédent propriétaire de votre maison. En fonction de ce que disent ces différents actes de propriété, vous aviserez.

S’il faut attaquer le vendeur et/ou le notaire et/ou le voisin, vous aurez besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

Je vais caricaturer un peu :
- les notaires voient une seule version de la loi : la leur. Ils pensent qu’il y a la loi, que la loi s’applique, et qu’ils sont garants de l’application correcte de la loi. De leur point de vue, ce sont eux qui savent. Ils ont une interprétation univoque de la loi.
- L’avocat sait qu’il y a (au moins) deux versions possibles d’application de la loi. Chaque partie ayant sa version, les deux parties sont en contentieux. Les avocats portent ce contentieux devant le juge qui interprète la loi et rend son verdict.

C’est pourquoi, à partir du moment où vous êtes dans un contentieux concernant la propriété ou l’usage de cette cave, il faut un avocat et non pas un notaire.

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2024 11h45)

Mart14000 a écrit :

Dois-je comprendre avec ce paragraphe que je dois supporter toutes les servitudes y compris celle non évoquées dans mon acte ou bien à l’oral pendant le compromis et l’acte ?

Pardon, mais vous devez juste lire et comprendre ce qui est écrit. Il est écrit que vous devez supporter les servitudes listées ensuite.

Le vendeur n’en déclare aucune, si ce n’est "aux charges et conditions du lotissement". Que disent ces charges et conditions de ce lotissement ? Est-ce que ça pourrait avoir un lien avec votre histoire de cave ? Pour lotir, il faut découper ; peut-être y a-t-il eu un découpage étonnant au moment de la création du lotissement.

Par ailleurs, je remarque que je vous ai conseillé d’obtenir 3 actes de propriété, et que vous produisez néanmoins une question toutes les demi-heures, commençant par des "si". Pour ma part, je vais arrêter de répondre tant que vous n’aurez pas les actes. Et même quand vous aurez les actes, ma réponse risque d’être "à voir avec un avocat". Ce qu’on peut faire par forum interposé est quand même limité.

Je m’interroge sur la caractérisation du problème.

Le code civil donne la définition suivante d’une servitude (article 637) : "Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire".

Le code civil distingue 3 types de servitudes :
Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux (articles 640 à 648 du Code civil). …
Les servitudes imposées par la loi (articles 649 à 685-1 du Code civil) …
Les servitudes conventionnelles (articles 686 à 689 du Code civil)

Cela me semble pas vraiment coller avec la situation décrite - vous n’avez pas accès à la cave. Par ailleurs, les servitudes sont reportées  dans la fiche d’immeuble de la parcelle, disponible au service de la propriété foncière dont dépend le bien. Cette fiche donne également l’historique des mutations depuis 1956. Votre notaire a du demander cette fiche lors de votre achat.

Il me semble plutôt que l’on a affaire à une copropriété avec 2 lots : la cave et le reste de la maison.

Il me semble également utile de vérifier si les 2 biens ont été la propriété d’une même personne dans le passé (voir les fiches d’immeuble) et/ou si les 2 parcelles sont issues d’une parcelle unique (cela peut s’identifier en regardant si les numéros des parcelles actuels ne sont pas en continuité avec les numéros des parcelles attenantes - voir le site du cadastre). Dans ce cas, il peut être utile de consulter tous les actes depuis cette division.

Avez vous associé votre notaire à votre achat ? En tout état de cause, il me semble indispensable de consulter un notaire indépendant de celui des vendeurs et de toutes les mutations sur les 2 maisons.

La suite va dépendre si votre voisin peut revendiquer la propriété de la cave soit par un acte soit par prescription acquisitive (si les anciens propriétaires de votre maison n’a pas fait valoir leurs droits sur cette cave pendant 30 ans).

S’il peut revendiquer cette propriété, il reste à vous retourner soit contre le notaire, soit contre les précédents propriétaires…

Dernier point, ce déplacement de mur est il de nature à compromettre la solidité du bâti ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/01/2024 14h38)

Canyonneur75 : la servitude pourrait être une servitude conventionnelle : "le voisin a l’usage de la cave". Mais ça serait étonnant car donner à un fonds l’usage complet d’une partie de l’autre fonds, car c’est quasiment déposséder ce second fonds. D’habitude, les servitudes sur parties privées sont limitées à des servitudes de passage, servitude de vue, ce genre de chose.

D’où le fait de vérifier tout cela sur les actes et, vous avez bien raison, sur les fiches d’immeuble.

Pour le découpage,  il est possible que ce soit passé à l’as dans les écrits. J’ai la situation où j’ai un acte avec la mention d’une cour partagée entre 4 maisons avec 2 wc extérieurs (standing de 1930) et chacun a muré sa partie et la cour n’est plus partagée et les actes sont inchangés depuis 1930 (sur ce point).

Est-ce une ancienne maison divisée en 2?

D’habitude,  les numéros de parcelles se suivent à peu près (issu du découpage initial). Vu qu’ils ne se suivent pas,  il peut s’agir d’une numérotation issue d’un re-découpage.

Dernière modification par lachignolecorse (09/01/2024 16h43)

J’ajoute une dernière chose : le service de la publicité foncière (anciennement "conservation des hypothèques") est une belle institution. Les documents qu’il enregistre sont publics et sont opposables aux tiers. Il contient la vérité sur qui possède quoi.

Vous êtes donc propriétaire de l’immeuble tel qu’il est décrit à la publicité foncière ; votre voisin est propriétaire de son immeuble tel qu’il est décrit à la publicité foncière. Ainsi, c’est le "papier" qui dit de quoi vous êtes propriétaire. Pour caricaturer un peu : le papier est plus important que la réalité. D’où l’importance d’obtenir les actes de propriété et les fiches d’immeubles. Les parties à lire dans les actes de propriété sont tout particulièrement la "description du bien" et les "servitudes".

Je n’ai pas de notaire, il s’agit du notaire ayant réalisé la vente de la maison

Vous savez, personne ne possède un notaire rien qu’à lui. Quand on dit "mon notaire", c’est juste celui qu’on a l’habitude de faire travailler.
Les notaires sont censés être neutres. Je ne vois pas l’intérêt de passer par quelqu’un d’autre que ce notaire pour le moment. A mon avis il faut les lui demander en restant très naïf (quand même, j’aimerais bien comprendre). Notez qu’il peut demander à ce que vous payiez cette formalité. Quand vous aurez obtenu les documents et que vous aurez enfin compris quelle partie d’immeuble est à qui, il sera toujours temps d’aviser.

Sur la question du mur "supprimé". L’avez-vous vu ? Logiquement, vous n’y avez pas accès de votre côté puisque seule le voisin y a accès. Avez-vous visité la cave de votre voisin en passant par chez lui ? Sinon, je ne vois pas comment vous pouvez affirmer qu’il a été "supprimé". 
Pour passer dans la cave de la maison voisine, la façon la plus logique est d’ouvrir une simple porte, le mur étant soutenu par le linteau du dessus de la porte. Le but étant de pouvoir circuler, et non pas de dégager un terrain de football dans la cave, il paraît peu probable que le mur ait été supprimé sur toute la longueur. Mais, même s’il a été supprimé sur une longueur importante, on peut supposer que cela a été fait dans les règles de l’art avec une poutre qui supporte bien le mur. De toute façon, depuis le temps que ça tient, ça ne va pas s’écrouler tout de suite. Pour le moment, l’urgence n’est pas du tout de ce côté-là, mais de comprendre ce que disent les documents.

Bonjour,

Petite mise à jour de la situation :

Je viens de rencontrer le notaire par lequel je suis passé pour l’achat de la maison qui m’informe qu’il y a la mention suivante sur l’acte de l’époque du voisin "Cave se trouvant sous partie de la maison voisine portant le numéro XX à laquelle on accède par la cuisine". Cette mention était la même dans les actes antérieurs. Concernant les deux maisons, il s’agissait dans le temps d’un immeuble faisant partie d’un ensemble plus important (division pas inscrite à l’époque et faite à la "sauvage").

Toujours dans l’acte du voisin, Au paragraphe "à la charge de l’acquéreur" en seconde partie il était mentionné "concernant la situation de la cave, l’acquéreur à savoir le voisin renonce à exiger une division en copropriété ou en volume, déclarant se satisfaire de la phrase mentionnées plus haut".

Du coup, pour le notaire le voisin n’est pas propriétaire de la partie de cave.

Il a fait un courrier à son notaire actuel pour lui demander la restitution de la cave (selon lui la bonne façon de titrer le voisin sur cette partie de cave aurait été d’exiger une division de copropriété ou en volume au moment de son acquisition.

Affaire à suivre.

Merci Super_Pognon pour votre réponse.

Une division d’un grand ensemble aurait été effectué il y a très longtemps mais pas inscrite.
Il y a près de 20 ans, le notaire avait alerté le voisin sur la nécessité de procéder à une division en volume ou copropriété ce qu’il a renoncé de faire en arguant que cela faisait des années que c’était comme ça.

Ce que j’ai du mal à comprendre c’est que le notaire me considère propriétaire de cette partie car étant propriétaire du sol et du sous sol. Mais dans les actes antérieurs du voisin figurait dans la désignation qu’une cave se trouvant sous la partie voisine.

Dernière modification par Mart14000 (14/01/2024 13h47)

J’ai un peu de mal à comprendre la démarche ici. Vous avez acheté une maison avec une cave, j’imagine que vous l’avez visitée avant de l’acquérir, du coup vous saviez ce que vous achetiez.
Après coup, vous vous dites que vous pourriez tenter de récupérer le morceau de cave du voisin parce qu’il est situé sous votre maison… je dois bien dire que je n’approuve pas la démarche !

Alors peut-être que oui, à la fin vous serez reconnu propriétaire de ce morceau de cave, mais je trouve ça assez moche, et votre voisin trouvera probablement ça encore plus moche, je pense que c’est le meilleur moyen de démarrer des conflits de voisinage.
Le pouvoir de nuisance mutuel entre voisins étant vraiment très élevé, je ne saurais que déconseiller ce genre de choses, donc posez-vous bien la question de savoir si les quelques m² de cave supplémentaire en valent la chandelle. A noter que même si vous n’êtes pas finalement reconnu propriétaire, le fait de tenter risque déjà de jeter un sérieux froid sur vos relations de voisinage.

Iomipom a écrit :

je dois bien dire que je n’approuve pas la démarche !

Je suis en désaccord avec vous sur ce point.

Je pense que tout le monde est d’accord pour dire que quand on achète, on le fait en connaissance de cause, mais lors des visites de maisons, on visite une cave on ne la mesure pas forcément, si plus tard on a un projet d’acte entre les mains avec des surfaces, on a en tête ces surfaces, pas le ressenti de volume quand on a visité (sachant que ce ressenti est très subjectif, par exemple qui ne s’est pas dit en visitant une pièce non meublée : "c’est minuscule", pour se rendre compte une fois meublé que c’est suffisant…)

Bref, il semble que notre hôte sur ce fil cherche avant tout à comprendre la situation, savoir qui est le propriétaire légitime de cette parcelle et quels sont ses droits, il n’a pas encore parlé de faire un procès aux voisins pour récupérer leur morceau de cave, et le dialogue ne semble pas rompu avec les voisins qui cherchent également à comprendre la situation j’imagine.

De mon côté, j’ai expérimenté ça à plusieurs reprise pour à peu près tous les biens immobiliers que j’ai acquis, il y a toujours une erreur soit au niveau des plans cadastraux (cas le plus fréquent), soit dans les descriptions.

C’est une fois qu’on est sûr de la situation qu’il faut trancher entre ne rien faire, régulariser à son propre profit ou à celui du voisin au cas par cas, typiquement j’imagine que si notre hôte décide d’acter le fait de ne pas être propriétaire d’une partie de son sous sol, cela a des impacts juridiques sur les responsabilités en cas de fissure dans le mur qui repose sur la cave du voisin, c’est quand même bon à savoir.
Peut-être que le voisin dans ce cas préferera laisser ce bout de cave pour ne pas avoir cette responsabilité.

La politique de la tête dans le sable est justement le meilleur moyen de provoquer un conflit de voisinage grave en cas de souci (typiquement, un mur fissuré)

Si à contrario, il est propriétaire légitime de cette cave et qu’il décide d’en laisser l’usage au voisin, cela implique dès lors un droit de visite pour l’entretien, ce qui sera toujours plus simple à valider si c’est marqué noir sur blanc.

Et enfin si il en est le propriétaire légitime et qu’il en récupère l’usage, cela permet au voisin de se rassurer sur les responsabilités sur le bâti.

Dans tous les cas il y a des avantages et inconvénients pour les deux parties.

Quand à moi je suis ravi de suivre cette histoire pour ma culture personnelle, j’ajoute un doc interressant que j’ai trouvé sur le sujet :
http://cavites37.com/wp-content/uploads … re_n-7.pdf

Bonjour,

Mise à jour de ma situation et nouveau rebondissement.

Je sors d’un RDV avec le notaire chargé de la vente du bien que je viens d’acheté. Il se trouve que dans l’acte de la maison voisine, figure dans l’acte du notaire "cave se trouvant sous la maison voisine portant le numéro 74A".
Or dans l’acte que j’ai reçu de la publicité foncière il s’agit du numéro 76 à la place du 74A ce qui changerait la donne car d’après l’urbanisme ma maison n’a jamais porté le numéro 76.
Quand une vente s’effectue, la publicité foncière me dit que le notaire leur envoie normalement deux copies d’un acte et en conserve un. Donc j’ignore ce qui se passe…
D’autant que dans les actes d’avant de la maison voisine figure le numéro 76…
Le souci aussi c’est que le notaire chargé de la vente du bien que j’ai acheté était aussi un des 2 notaires lors de l’achat de la maison voisine. J’attends son retour pour avoir des réponses.
C’est un peu cocasse, avez-vous déjà été confronté à un imbroglio similaire ?