Litige sur la toiture après l'achat d'une maison : vice caché ?

Bonjour,

Je suis étonné du montant du devis si le bois est pourri et qu’il y a des champignons partout …

Déjà, je demanderai deux autres devis. 

Ensuite, sur l’aspect juridique, je vois un problème sur la partie vice cachée : vos vendeurs vont se retrancher sur le fait que le vice n’était pas cachée car marqué sur l’acte … Ce n’est pas leur faute si l’artisan a mal estimé les travaux

Vous pouvez tenter le dol ensuite si jamais le problème est vraiment importante mais pareil, ça va être compliqué sauf à prouver qu’ils se sont entendus avec l’artisan pour faire un devis minoré.

Bonne chance pour votre affaire, après peut être que vos vendeurs sont honnêtes et qu’ils vont payer la facture ou participer à tout le moins.

Bonjour,

Malouin33 a écrit :

L’agent immobilier nous propose de faire intervenir un couvreur avec qui il a l’habitude de travailler.

(…)

Le couvreur me dit aussi que pour le constater il est nécessaire de démonter quelques plaques, donc invisible sans démontage.

Si je résume, vous avez fait intervenir un couvreur recommandé par l’agent immobilier qui a fait la vente, et ce couvreur insiste bien pour vous dire que c’était impossible de voir l’ampleur des dégâts sans démontage.

Tout cela sent très mauvais, la probabilité d’une entente entre tout ce beau monde est grande (vendeur, agent immobilier, couvreur).

Faites immédiatement venir un autre couvreur pour avoir son avis sur tout ça, et avoir un devis, et seulement ensuite revenez vers le vendeur et le notaire.

Attention, une expertise vous coûtera cher, sans aucune garantie d’en sortir gagnant.

Mon avis, pour ce que ça vaut et si le problème n’est lié qu’à cette toiture plate :

_ attendez la réponse du vendeur au sujet du nouveau devis de 8000€, sa réponse sera peut être positive;
_ si elle ne l’est pas, essayez de négocier un montant maximal auquel il serait prêt à participer (ce ne sera peut être que les 3000€ prévu mais ce sera peut être plus);
_ vu que vous dites que ce sera pour votre résidence principale, j’imagine que le bien en vaut la peine. Posez-vous la question si tout ce "remue-ménage" vaut bien 5000€ (8000-3000) sans compter les frais d’avocat (min. 1000€) ?
_ voyez les choses du bon côté, profitez en pour isoler cette toiture et peut être toucher des primes ? 🙂

Bien à vous,

CdBel

BurgerQuizz a écrit :

Bonsoir,
Il me semble qu’il y a une confusion sur le terme vices cachés.
Il ne s’agit pas des vices cachés par le vendeur mais des vices qui sont inconnus de tout le monde.
Ce détail a son importance car dans une vente immobilière il n’y a pas de garantie des vices cachés sauf si le vendeur est un professionnels

Pardon mais c’est faux. C’est vous qui faites beaucoup de confusions.

Tout d’abord, vous donnez une définition toute personnelle du vice caché. Pourtant, cette définition est donnée par le code civil et c’est la même depuis 1804 :

article 1641 CC a écrit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Donc, il faut :
- un vice
- caché, donc non apparent
- qui rend le bien impropre à l’usage ou qui en diminue notablement la valeur.

Ensuite : le particulier vendeur est potentiellement tenu à la garantie des vices cachés. Mais il peut être inséré une clause d’exclusion du vice caché en application de l’article 1643 :

article1643 CC a écrit :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

D’où le fait qu’on trouve typiquement dans l’acte de vente d’un bien immobilier par un particulier :

Extrait d’un acte authentique de vente a écrit :

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit
notamment en raison :
 des vices apparents,
 des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
 si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la
construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
 s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Donc, le vendeur particulier est tenu de la garantie des vices cachés, si l’on peut prouver que les vices étaient connus du vendeur.

BurgerQuizz a écrit :

Si nous somme en revanche dans des vices dissimulés par le vendeur cela est autre chose et sa responsabilité peut être mise en cause sur plusieurs fondements.

Non, ce n’est pas autre chose ! C’est bien un vice caché, avec la circonstance supplémentaire que le vice était connu du vendeur.

Dans le cas du dégât des eaux de Malouin, il y a deux niveaux de réflexion :
1) le toit n’était plus étanche : ce n’est pas un vice caché, puisqu’il était connu. C’est même écrit dans l’acte authentique que le vendeur s’engage à prendre en charge ces travaux, donc c’était connu des deux parties.
2) le bois sous la membrane était abîmé. On ne pouvait le savoir qu’en démontant la membrane, donc c’est un vice caché. Est-ce que le vendeur était au courant ? Très probablement non, puisqu’il faut enlever la membrane pour le voir, et que ça n’a vraisemblablement pas été fait avant que le couvreur ne vienne faire son devis après démontage.

Donc dans le cas présent, on a deux certitudes : le fait que le bois soit abîmé sous la membrane est bien un vice caché (c’est un défaut =vice et il était effectivement caché). Mais le vendeur n’était probablement pas au courant, et il n’y a en tout cas pas moyen de démontrer qu’il était au courant, donc le vendeur n’est pas tenu à la garantie de ce vice caché.

En fait, on pouvait s’en douter que c’était abîmé en dessous : si on sait que la membrane est abîmée, on sait que l’eau passe en dessous donc on se doute qu’elle fait des dégâts. Mais ça; aussi bien le vendeur que l’acheteur pouvait s’en douter ! Donc les deux étaient dans le même niveau d’information ou de non information.

A part ça :
Ce qui m’étonne beaucoup dans le raisonnement de Malouin, c’est qu’il dit : le couvreur a enlevé la membrane et le bois aggloméré en dessous est abîmé. Il en déduit : "Il suffit de changer les bois en aggloméré et la membrane". Ah bon ? Et l’eau qui est rentrée, elle va où ? Elle va encore en dessous du bois aggloméré. Donc, elle a aussi abîmé les bois de charpente, et peut-être la maçonnerie, et peut-être le placo.
Vous saviez que la couche n°1 était abîmée.
Vous découvrez que la couche n°2 est aussi abîmé, et vous dites que vous êtes surpris. mais vous déduisez seulement : couches n°1 et 2 abîmées.
Allez donc au bout de la logique : il est probable que la couche n°3 soit abîmée aussi ! Allez-vous encore lever les bras au ciel d’étonnement quand vous découvrirez que le bois aggloméré n’a pas arrêté l’eau, et qu’elle a donc causé des dégradations encore en dessous ?

L’eau qui rentre sous un toit ne disparait pas par magie. Elle mouille des matériaux qui ne sont pas prévus pour résister à l’eau, donc elle les endommage. Et elle n’a aucune raison de s’arrêter à la couche "bois aggloméré". Et ça peut faire des dégâts carabinés (notamment sur les bois : pourriture, mérule…).

Donc, à retenir pour cette fois-ci : vous avez probablement d’autres dégâts qui seront révélés quand le couvreur enlèvera la membrane et le bois aggloméré.

A retenir pour une prochaine fois, d’une façon générale : on n’achète pas un bien avec un dégât des eaux apparent. En effet, il est probable que cette entrée d’eau date de longtemps, donc il est probable que cela a endommagé le bois de charpente, peut-être aussi la maçonnerie, le placo, etc. On peut avoir des dégâts très importants et difficile à éradiquer (mérule par exemple). On sait donc qu’on prend un risque substantiel.

BurgerQuizz, le 18/01/2024 a écrit :

Comme l’indique mon confrère

Vous êtes notaire ?

Maître Noblinski, Notaire à Paris, explique ce qu’est un vice caché : "Le vice caché s’oppose au vice apparent que les acquéreurs sont censés avoir vu lors des visites. Le vice caché correspond à tout ce qui n’était pas visible lors des visites. Les vices cachés sont par définition cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.

BurgerQuizz, le 18/01/2024 a écrit :

- si vous prouvez que le vendeur connaissait le vice alors l’exonération de la garantie des vices cachés ne joue pas car précisément ce n’est pas un vice caché.

Je pense que c’est faux. Ce qui compte est que le vice soit caché à l’acquéreur.

Premièrement, ça se déduit de :

article1643 CC a écrit :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Si je reformule cet article dans un français plus ordinaire :
- dans le cas où le vendeur n’a pas connaissance des vices cachés, il a le droit de stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie ;
- dans le cas où le vendeur a connaissance des vices cachés, il n’a pas le droit de stipuler qu’il s’exonère de leur garantie.

Rien que le début de la phrase "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus" montre bien que le législateur considère qu’il existe deux cas : 1) vices cachés connus du vendeur, 2) vices cachés inconnus du vendeur. Si le législateur avait voulu écrire que le vice caché est forcément, par définition, inconnu du vendeur, il l’aurait exprimé autrement.

Les mots ont un sens. "Caché" ne veut pas dire "secret" ou "inconnu de tous". "Caché" veut dire "non apparent". Donc le vendeur peut avoir acquis la connaissance du vice, mais que celui-ci soit caché à l’acquéreur au moment de la vente. Il est caché physiquement (par une membrane, par une peinture, ou par la difficulté d’accès) et il est caché par rétention de l’information sur l’existence de ce vice.

Pour autant, votre interprétation ou mon interprétation n’ont aucune espèce d’importance ni d’intérêt. Quand il y a désaccord sur une interprétation de droit, on s’en réfère à la jurisprudence ultime, à savoir la cour de cassation :

Cour de cassation, Civ. 3e, 15 mars 2018, n° 16-23.953 a écrit :

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de dire que les désordres affectant la toiture constituent des vices cachés ;
#3 Mais attendu qu’ayant retenu souverainement qu’il ne pouvait être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison à l’aide d’une échelle (…), la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que l’état défectueux de la toiture était un vice caché(…)
Mme X… avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale de la toiture, ce dont elle n’avait pas informé les acquéreurs, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que celle-ci ne pouvait pas se prévaloir de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 mars 2018, 16-23.953, Inédit - Légifrance
Si on lit tout l’arrêt, il apparaît clairement que Mme X a été condamnée pour vice caché, car 1) il y avait bien vice caché 2) elle en avait connaissance donc elle ne pouvait se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie contre ceux-ci.
Cet arrêt est souvent cité pour montrer que l’acquéreur profane n’a pas à mener des investigations approfondies, notamment lorsque l’accès est difficile ou périlleux ; dans le cas jugé, qu’il n’avait pas à monter sur le toit à l’aide d’une échelle pour vérifier son état.

Cet arrêt montre aussi que la condamnation pour vice caché du vendeur particulier est possible, lorsqu’il est prouvé qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a caché sciemment à l’acquéreur, auquel cas la clause d’exonération de la garantie pour vice caché devient inopérante. Cela se déduit clairement de l’article 1643 du CC et c’est confirmé par la jurisprudence. Donc il est faux de dire, comme vous le faites, qu’un vice caché est forcément inconnu de l’acquéreur et du vendeur.

Dans le cas cité par Malouin33, si le propriétaire précédent était monté sur le toit avec le couvreur avant la vente, que le couvreur avait soulevé un bout de la membrane et dit "regardez le bois est tout pourri", puis qu’il ait remis la membrane en place par dessus le bois pourri, on est, AMHA, typiquement dans le cas du vice caché connu du vendeur : le vendeur en a pris connaissance grâce au geste effectué par le professionnel sous ses yeux et au verdict prononcé par le professionnel "c’est tout pourri" ; mais le fait que la membrane ait été replacée sur le bois pourri le cache à nouveau. Le fait de ne pas le signaler à l’acquéreur maintient le vice à l’état caché. Si Malouin33 arrive à trouver un couvreur qui témoigne qu’il a montré le bois pourri au vendeur avant la vente, puis qu’il a recouvert à nouveau par la membrane, Malouin aurait de bonnes chances, à mon humble avis, d’obtenir la condamnation de ce vendeur pour vice caché. Mais il y a 2 difficultés : La première est est de prouver que le vendeur en avait connaissance. La seconde est de prouver que l’acquéreur ne pouvait en avoir connaissance, or il avait connaissance que la membrane est endommagée puisqu’écrit dans l’acte. Mais l’acquéreur n’avait pas connaissance du vice "dans son ampleur et ses conséquences"(cf Garantie des vices cachés et connaissance du vice par l’acquéreur ). Tout cela serait à confirmer par un bon avocat après examen de l’ensemble des éléments.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2024 11h19)