LMNP/LMP : seuil des 23 000 € et revenus professionnels ?

Bonjour,

Tout d’abord, l’article 155, IV du CGI fixe les conditions cumulatives pour que la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel :

- les recettes annuelles réalisées dans cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 K€ (CGI art. 155, IV-2°) ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer soumis à l’IRPP dans les catégories des traitements et salaires , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI (CGI art. 155, IV-3°).

Donc déjà premier point : si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros par an (vous ne précisez pas), peu importe que vous ne respectiez pas le second critère à cause de votre année sabbatique.

Pour l’appréciation du seuil des recettes il convient de prendre compte le loyer acquis, TTC et charges comprises ( BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 110).

Sur la seconde condition et la manière dont on tient compte des revenus professionnels autre, le BOFIP précise que "

BOI-BIC-CHAMP-40-10, n° 160 a écrit :

Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.
Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application des dispositions de l’article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte

.

Ainsi comme vous mentionnez le case "AJ" je suppose que vous n’avez que du salaire et dehors de vos loyers. Dans ce cas c’est le salaire net qu’il convient de comparer aux recettes LMP, déduction faite des 10%.

J’ai bien précisé que ma réponse n’était pas valable pour la lcd.

Et ne parlez pas de LMP mais de cotisations Urssaff. Vous ne serez LMP que si vous créez une activité LMP.

Si vous avez des recettes supérieures à 23000€ en LCD, alors vous êtes redevable des cotisations Urssaff.

Si vous êtes en location meublée longue durée, vos recettes doivent être inférieures à votre revenu salarié (-10% d’abattement) pour ne pas avoir à payer de cotisations Urssaff.

Il n’y a pas d’appréciation "glissante" de la condition de prépondérance.

La jurisprudence retient d’ailleurs expressément que "le caractère prépondérant de l’activité de location meublée s’apprécie annuellement" ((CE, décision du 24 octobre 2014, n° 375358).

@Sandra : il faut se méfier de ce qui est écrit sur internet sur ce sujet. Par exemple, la prise de compte de l’abattement (10%) sur les revenus, n’est pas indiqué.

@durant18 : vous avez raison concernant les risques de redressement fiscaux en cas de vente notamment. Mais selon moi, on reste par défaut sur une comptabilité LMNP conformément à la déclaration d’activité faite initialement. Donc par exemple,  les règles lmnp "de base" sont applicables et on n’a pas le droit d’appliquer les règles comptables du lmp comme par exemple:
- l’imputation du déficit sur le revenu global du foyer…
- exonération totale des plus-values sous conditions
-…

Idem pour le calcul de l’IFI, si LMP de fait, les biens deviennent pro et non inclus dans l’IFI?

Cette réforme me fait penser à la taxe PUMA où il y a fallu 3/4 ans d’errements avant que les règles ne deviennent plus claires.

Oui parmi les monstruosités en question, il y a la théorie des bien migrants qui impliquerait la taxation de la plus-value latente au moment du retour de LMP vers le LMNP … entre autres joyeusetés.

Après, au delà de la question des conditions d’un franchissement de seuil et des conséquences, la question c’est comment éviter de franchir la ligne rouge ?

Retarder l’encaissement des loyers : inutile, le BIC/meublé est en comptabilité d’engagement et les loyers échus et donc acquis même non payés sont imposables. Côté salaire difficile de demander à être payée pendant votre congé. Peut-être décaler/anticiper le paiement d’une prime (le salaire est imposé si payé contrairement aux BIC) ?

On peut aussi imaginer, si vous avez des enfants non rattachés à votre foyer fiscal, et si le franchissement de seuil est vraiment très problématique, une donation temporaire d’usufruit d’un ou plusieurs biens, ou mieux, des parts de la structure de détention (SCI). Vos enfants perçoivent les loyers, vos restez à moins de 23 000 / an, potentiellement la donation est exo si vous pouvez bénéficiez de l’abattement, vous récupérez le bien à l’issue du terme, et l’abus de droit est écarté car la libéralité est réelle (vos enfants perçoivent vraiment les loyers et vous non).

C’est une idée parmi d’autres … A creuser avec un professionnel pour bien cerner les implications . Cette voie est utilisée par certains contribuables en lieu et place du versement d’une pension à leurs enfants pour réduire leur assujettissement à l’IFI, l’usufruitier étant taxable à cet impôt sur la valeur totale et non le nu propriétaire, et leurs enfants étant généralement sous le seuil d’assujettissement.

Dernière modification par RiposteFiscale (20/01/2024 22h59)

Le plus gros red flag est de s’assurer comme évoqué par ripsotefiscale s’il n’y a pas réalisation d’une cession soumise à imposition sur la plus value réintégrant  les amortissements au moment où vous rebasculerez LMNP “comme une fleure” en 2025 …

Une fois immatriculé comme LMP auprès de l’URSSAF, attendez-vous à avoir du mal à les quitter.
La manière "normale", pour y arriver, est de déclarer une cessation d’activité, mais, si vous étiez LMP par le biais d’une société, ceci ne sera pris en compte qu’en cessant l’activité de cette société, et pas en passant LMNP (ca, ils s’en fichent !). Une possibilité pourrait être de changer le gérant de la société… mais il n’y a rien de prévu pour ça au niveau de leur site www, donc il faudra réussir à leur faire passer l’information…

Pour ma part, j’étais LMP, comme gérant d’une SARL de famille, jai vendu des biens et suis devenu LMNP en 2023, j’ai pris ma retraite récemment, et actuellement je galère pour ne plus cotiser… (et je ne peux pas liquider la SARL de famille, pour plein de raisons, mais je vais sans doute en changer le gérant).  J’ai juste réussi à ne plus cotiser que sur l’assiette minimale (comme si BIC=0) pour le moment.

Bonjour à tous,

Merci pour vos réponses étayées.

Bon, vous m’avez convaincue, il faut que je me débrouille pour rester LMNP.

@lachignolecorse, et non ce n’est pas une stratégie de passer LMP. Mon seul but est de prendre quelques mois sabbatiques cette année.
Cela sera une stratégie dans 3-5 ans environ (j’ai 55 ans) pour arrêter de travailler avant 64 ans (je compte m’arrêter de travailler vers 58-60 ans, me financer les années sans revenus jusqu’à la retraite tout en ayant le bénéfice des trimestres en LMP).

Pour rester LMNP pour l’instant, j’ai la possibilité comme vous l’avez évoqué de passer un des studios en vide. Faut que je prie toutefois de trouver un locataire qui ne reste pas trop longtemps car en vide, ça fait mal côté impôts sans les amortissements du LMNP !

@Ripostefiscale, non mon salaire ne sera pas de 0, je ne compte pas prendre l’année complète mais 3-4 mois pour souffler un peu. C’était justement l’objet initial de mon post, de savoir quelle durée je pouvais prendre afin de garder des revenus supérieurs aux loyers.
Mais la "mauvaise nouvelle" de compter mes revenus avec l’abattement des 10% change la donne. Avec cela, je ne pourrais prendre que 6 semaines sabbatiques. Donc je n’ai pas le choix que de passer un studio en vide si je veux plus de temps sabbatique.

Sinon c’est peut être le moment de faire un arbitrage ? vous vendez un appartement courant 2024 et rachetez en 2025 … C’est la vrai force du LMNP.

Attention si vous faites du déficit foncier, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier, ou vous risquez de voir l’imputation du déficit être remise en question par l’administration fiscale.

Je ne ferai pas de déficit foncier, je serai positive dès la 1ère année de location.

En revanche, effectivement, si je le passe de nu à meublé, je perds l’avantage de la déduction en charges des frais de notaire et des frais d’agence !
Faut que je vois avec le comptable comment se passe la réintégration d’un bien nu en meublé…

Si tout était meublé, j’était tranquille avec un BIC à 0 pendant une grosse dizaine d’années, là, ça risque de devenir positif bien plus rapidement (6 ans d’après mes calculs).
Je pourrais quand ça deviendra positif vendre un studio et en racheter un autre dans la foulée.

Bien compliqué tout ça…

Franchement … qui n’a pas mis un 0 en trop en déclarant ses salaires