Promesse de vente avec une erreur sur le numéro de lot : que faire ?

Bonjour,
Je crois que le mauvais titre de mon message vous a induit en erreur.
L’erreur sur le lot n’est pas sur la promesse de vente mais sur l’acte authentique de 2012. En interrogeant le cadastre sont inscrits aux hypothèques deux propriétaires pour le même lot, et aucun pour le lot dont nous sommes "simili-proprietaires"

Je suis moi aussi surprise mais ce serait bien le cas d’après le notaire qui m’a indiqué que la consultation du registre des hypothèques faisaient bien apparaître deux propriétaires (non successifs) pour l’appartement mentionné dans l’acte de vente de 2012.

Honnêtement, j’ai du mal à comprendre que ce genre de difficulté apparaisse l’avant veille de la signature d’un acte authentique, sachant que tous les documents avaient été transmis avant la signature de la promesse de vente…

Oui je sais bien, mais qu’apporte cet usage si ce ne sont des complications et des retards, et surtout à une période où les notaires ne doivent pas crouler sous les dossiers de transaction ?

Si un avocat regarde ne se préoccupe d’un dossier que la veille de l’audience, un écrivain d’écrire son livre la veille de la publication et un vendeur de voiture de commander un véhicule la veille de sa livraison chez le client, un comptable de la compta de ses clients la veille de la date limite de production des comptes…

Bonjour,

Je viens de vendre un bien immobilier, dont j’ ai fait rectifier en amont des anomalies de "description" sur le relevé de propriété  actuel ("impôt/cadastre") et la réalité terrain.

Je ne me suis pas posé la question de savoir à qui cela incombait ; Il y avait une anomalie entre le bien-papier et le bien réel que je comptais vendre .

En 1996, le bien se situait au N° 3 de la rue . Acheté et utilisé comme tel .
En 2006, nouvelle numérotation de la commune : Le bien passe au 3bis, notifié aux propriétaires par la mairie, via le syndic et enregistré au cadastre comme tel, sans aucune démarche de ma part (ni des autres propriétaires.)
En 2016, renouvelle numérotation : devient le N°5 ; Notifié au syndic par la mairie ; Classé dans mon dossier "appartement" , sans démarche de ma part, ni aucune vérification ultérieure. .

Fin 2022, voulant vendre mon bien, je réunis toutes les docs : titre de propriété, impôts .. et constate que le bien est toujours au N° 3bis (je n’ avais jamais scruté l’ adresse exact noté sur la feuille taxe foncière, étant le seul bien dans cette commune : "Tiens les impôts de X…")
Je contacte les impôts via ma messagerie interne ("modifier un bien", ou qqc comme ça), et signale l’ anomalie, justificatifs de la mairie à l’ appui ; Echange de mails (faciles et courtois), puis en avril 2023 :  " Tout est réglé, cela apparaitra en oct 2023 sur le relevé de propriété"

Fév 2023, je fournis le tout à l’ agence, avec les copies des échanges de mails impôts pour l’ adresse exacte .
Une promesse de vente par l’ agence est rédigée en juillet 2023, avec l’ adresse "3Bis" et d’ autres erreurs: état-civil, dates ..
Un exemplaire m’ est adressé "pour vérification et validation" : Je signale ces anomalies, le compromis est re-rédigé corrigé, validé, signé par moi, redonné à l’ agence, puis contre-signé par l’ acheteur. ..

En septembre 2023, le notaire me demande aussi tous les documents -alors que déjà donnés par l’ agence .. ; Je fournis, en attirant l’ attention sur la non-rectification de l’ adresse, en cours, mais n’ apparait pas encore aux cadastre.
  Je reçois début oct, du notaire , un "compromis de vente" … avec l’ adresse 3Bis, et les même erreurs signalées déjà tout au début à l’ agence (état-civil, dates) : Un vrai copié-collé de la 1ère promesse erronée !
  Je renvoie la copie, en me plaignant de ce "manque de rigueur", puisque j’ avais déjà informé le notaire de ces  anomalies .

   Mi-octobre, la rectification des impôts apparait officiellement (relevé de propriété + TF);
Le notaire me retourne le "compromis rectifié sur tous les points", et je valide ..
    Lors de la signature définitive, …
Les mêmes erreurs réapparaissent dans l’ exemplaire sur l’ écran de la clerc notairiale, qui nous lit le texte  !

    Là, je me lève en rouspétant "Mais c’ est quoi ce document que vous présentez ? Vous ne vérifiez donc rien ?"
    Imperturbablement , la clerc (en fait "la clerc principale") me fait rasseoir et nous dit qu’ on va rectifier ensemble à l’ écran cet acte de vente ..
    Et nous voilà penchés tous les 4 (clerc, agent immo, acheteur et moi) à relire et scruter chaque ligne et mot (une 60taine de pages, annexes incluses avec des dates erronées aussi, que je n’ avais pas vues !)

Une fois TOUT corrigé à l’ écran, l’ acheteur et moi avons signé l’ acte de vente (électroniquement);
J’ en ai demandé AUSSITOT une copie papier :
  "Vous en recevrez un exemplaire par mail, lorsqu’ il sera enregistré aux impôts"..
"NON, j’ en veux une COPIE-PAPIER MAINTENANT ! Pour preuve, au-cas-où le document rectifié aujourd’hui redisparaitrait de nouveau … Les autres documents, que j’ avais validés et signés, ont bien disparu de vos dossiers ! .. Pourquoi pas cet acte de vente ?"
   Regard fâché de la clerc, qui a fait copie en double de tout l’ acte de vente et nous en a remis un chacun, acheteur et vendeur ; Sans commentaire, et imperturbable de nouveau ..
  Il ne me restera plus qu’ à comparer avec l’ acte officiel quand je le recevrai

Tout ce long exemple pour dire que :

  - Oui, VOUS êtes responsable de ce que vous annoncez vendre ;
Si vous vendez le N° 27, vous devez en être propriétaire ;
A vous aussi de vérifier et s’ il y a une erreur, de la faire rectifier .. le temps qu’ il faudra !

- Oui, le notaire aurait dû faire les vérifications bien avant la date de la signature définitive ..
En est-il responsable civilement ?
Vous pourriez évoquer le manque de vigilance, le devoir de conseil , la négligence, … et sûrement plein de choses .
Dans la réalité, il a détecté l’ anomalie, a fait stopper le processus de vente en cours , et tente de régulariser le problème en amont .. Sans doute tardivement, certes, mais il peut invoquer le manque de personnel, etc .. Improuvable, et non condamnable ..
Car est-il responsable tout court ? 

Vous, vous avez eu des années pour vous apercevoir de l’ erreur ;
Vous ne l’ avez pas fait, par négligence, manque de vigilance, confiance, désintérêt , ou que sais-je ..
N’ en rejetez pas la faute sur autrui …. !

Quant à l’ acheteur, eh bien oui …
On lui annonce une chose, il voit qu’ il y a des problèmes pour aboutir à un accord final sur "la chose et le prix", il peut se retirer sans dédit .. L’ erreur est de votre côté, pas du sien .

Oui, se concentrer sur l’ essentiel !  (et non pas sur des "rancoeurs" inutiles)

Tant mieux si votre notaire trouve la chose facile à obtenir, c’ est un bon départ ..
(encore que "15 jours" me parait juste  … )
Cela permettrait de conclure cette vente, ou une ultérieure, si celle-ci échoue .

Dans un 2ème temps, voir si un recours contre le notaire de 2012 est encore possible (prescription ? fait nouveau relançant la prescription ? )
Cette procédure en responsabilité doit avoir une finalité (sanction professionnelle ? dédommagement d’ un préjudice avéré ?)
   Donc il faudra attendre de voir si l’ acte erroné a entrainé des dommages réels pour vous : Retard important de vente, le temps de démarches de rectification ? baisse de prix du fait du marché baissant ?, indemnisation de l’ acheteur prévu ? Préjudices suite à vente ratée ? (déménagement/rachat/ autre  ) …
   Tout en n’ oubliant pas que vous auriez dû être vigilante à l’ achat et à sa possession ensuite ; On pourra vous l’ objecter en cas de poursuite contre le notaire de 2012 .. (défense)

En tout félicitation pour votre recul à présent, et votre décision d’ avancer …
Bonne continuation et tenez nous au courant ?

Par rapport au retour d’expérience de mimizoe, je rappelle qu’un bien immobilier est défini :
- s’il n’y a pas de copropriété, par le numéro de parcelle.
- s’il y a copropriété, par le numéro de parcelle, le règlement de copropriété et le numéro de lot.

C’est cela qui dit de quoi vous êtes propriétaire. L’adresse postale n’est qu’un détail. Donc, une erreur sur l’adresse postale ne remet pas en cause de quoi vous êtes propriétaire. Une erreur sur le numéro de lot dans l’acte authentique publié, ça dit carrément que vous êtes propriétaire du lot voisin et non pas de celui que vous occupez. C’est bien plus grave.

Je note aussi, en lisant votre retour d’expérience, que vous avez relu très attentivement et insisté pour que tout soit corrigé. C’est effectivement ce que je recommande à longueur de forum.

Pourquoi c’est nécessaire de relire ? En théorie, les notaires sont des gens très compétents qui ne devraient jamais faire d’erreur. Ce sont des officiers ministériels qui assurent la sécurité des actes juridiques dont ils s’occupent. Dans les faits, chaque jour, une étude notariale traite plusieurs dizaines d’actes, souvent de plus de 100 pages, qui sont préparés par des armées de clerc qui font beaucoup de copier-coller, donc forcément il y a des erreurs.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2024 12h34)

Mimizoe : oui, ça commence à faire beaucoup d’erreurs ! Heureusement que vous avez bien relu !

mimizoe1 a écrit :

Concernant l’ adresse postale, si ! cela peut avoir une importance (pas dans ce cas)
En famille, nous avons hérité un terrain, resté en indivision (non loti, pas de copropriété officielle ) . 3 maisons y ont été érigées, avec chacune leur entrée et leur N° d’ adresse postale.
Si l’ un d’ eux veut vendre sa maison, sur un terrain en indivision, l’ adresse correcte sera indispensable pour l’ identifier ! (parcelle commune), à moins de la lotir à ce moment-là …

Lorsqu’il y a plusieurs maisons sur un terrain en indivision, il est impossible de vendre une seule maison.

Puisque la « propriété du terrain emporte la propriété du dessus et du dessous », l’indivision est propriétaire de l’ensemble du terrain et des maisons construites dessus.
S’il y a par exemple 3 indivisaires et 3 maisons : chacun est propriétaire d’un tiers de l’ensemble, mais d’un 1/3 non délimité physiquement. Chacun est propriétaire d’un tiers de la maison qu’il habite et qu’il considère comme la sienne, mais il est tout autant propriétaire d’un tiers des maisons des deux autres indivisaires (et du terrain).
Si l’un des indivisaires voulait vendre "sa maison", ce n’est juste pas possible puisqu’elle n’est pas à lui ! Ce qu’il peut vendre parce que c’est à lui, ce sont ses parts dans l’indivision, c’est à dire son tiers dans l’ensemble. Ainsi, l’acquéreur de ses parts deviendrait à son tour "propriétaire d’un tiers de la maison qu’il habite et qu’il considère comme la sienne, mais il est tout autant propriétaire d’un tiers des maisons des deux autres indivisaires (et du terrain)". Ce qui serait potentiellement source de tout un tas de problèmes s’il ne s’entend pas avec ses coindivisaires. On peut certes envisager une convention d’indivision qui dit que le coindivisaire A n’a l’usage que de la maison A (et pas de la maison B ni de la maison C), mais ça ne résout pas beaucoup des nombreux problèmes.

Si l’un d’eux veut vraiment vendre "sa maison", il est très conseillé de réaliser, préalablement à la vente :
- soit une division parcellaire (on divise le terrain en 3 parcelles)
- soit une création de copropriété horizontale (on divise le terrain en 3 lots, sur la même parcelle).

Au total, la situation que vous évoquez n’est pas un contre-exemple et ne me fait pas démordre que :

un bien immobilier est défini :
- s’il n’y a pas de copropriété, par le numéro de parcelle.
- s’il y a copropriété, par le numéro de parcelle, le règlement de copropriété et le numéro de lot.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2024 20h02)

aotearoa a écrit :

En interrogeant le cadastre sont inscrits aux hypothèques deux propriétaires pour le même lot, et aucun pour le lot dont nous sommes "simili-proprietaires"

Tout d’abord, le plan cadastral et la matrice cadastrale sont des instruments fiscaux et le cadastre ne constitue pas un titre de propriété (site du ministère de l’économie et des finances). C’est le service de la publicité foncière qui est compétent dans ce domaine.

La conservation des hypothèques a été remplacée en 2010 par le service de la publicité foncière.

Si la fiche du lot 27 est vierge, cela signifie que l’erreur concernant le numéro du lot est antérieure au 1er janvier 1956 ou de la date de mise en copropriété si elle est postérieure à cette date.

Toutes les mutations concernant les 2 lots ont vraisemblablement été imputées sur le lot 28 depuis le 1er janvier 1956, et cela aurait sans doute continué si le compromis que vous avez signé avait cité le lot 28…
Le notaire responsable de la vente de 2012 n’est peut être pas le seul responsable…

La seule solution est à mon sens de reconstituer la chaîne des propriétaires des lot 27 & 28 à partir des indications de la fiche du lot 28 jusqu’à trouver un propriétaire commun ou à atteindre le 1er janvier 1956.

Avant cette date, seules existaient des fiches par propriétaire…il faut donc regarder dans chaque fiche de propriétaire les mutations, puis dans chaque acte retrouver le propriétaire précédent. Les demandes sont à adresser au service de la publicité foncière ou aux archives départementales si les registres ont été versés. Dans ce dernier cas, vous pouvez consulter gratuitement les registres sur place.

Canyonneur

PS : cela me rappelle la rocambolesque histoire concernant le bâtiment du Fouquet’s sur les champs….

Dernière modification par Canyonneur75 (31/01/2024 15h51)

Bonjour Durand18,
Aucune intervention du vendeur initial pour l’acte rectificatif (et tant mieux car l’affaire était déjà suffisamment compliquée ^^)