Promesse de bail meublé avant l'achat d'un immeuble de rapport : comment faire ?

laixomil · #1

Bonjour à tous,

Je vais acheter un petit immeuble, le souci est qu’il est loué en nu et j’aimerais que ce soit en meublé.
Le second problème est que je dois créer une sarl de famille, afin que l’immeuble soit acheté par la sarl.
Grâce au forum l’idée d’une promesse de bail m’est donc venue.

Je fais signer une promesse de bail synallagmatique à tous les locataires, je crée la Sarl.
Du coup j’ai plusieurs questions:
1) Dois je créer la Sarl avant ou après la signature de la promesse de bail, si pas nécessaire à quel nom rédiger la promesse.
2) Dois je rédiger une résiliation pour le précédent bail nu ou la signature de la promesse synallagmatique du bail meublé suffit à annuler l’autre?
3) Je recherche donc un modèle de promesse de bail synallagmatique.

De plus que pensez vous du process ?
Merci de vos réponses.
Bien cordialement
Laix

Message édité par l’équipe de modération (25/10/2016 13h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bail meublé, promesse, synallagmatique

gunday · #2

Bonjour,
je vois immédiatement un problème : vous racheter l’immeuble le bail des locataires n’est pas modifié.
Il faut donc les convaincre un par un de signer le nouveau bail, et ils n’ont aucunement l’obligation de le faire.
De plus, il ne faudra pas faire de modification substantielle, car si l’un se sent escroqués et dénonce votre nouveau bail, vous risquez d’avoir tort au tribunal.

Sinon, un bail synallagmatique, c’est pas juste un bail écrit ?

Bernard2K · #3

Comme gunday : il y a un seul défaut dans votre plan : vous ne pouvez pas résilier les baux actuels.

Je vous renvoie à l’article 15 de la loi de 1989 :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 | Legifrance

En résumé : il y a seulement 3 motifs de congés acceptés pour une résiliation par le bailleur :
- reprise pour habiter
- reprise pour vendre
- motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Dans votre cas, ça serait reprise pour vendre. Le délai de préavis est de 6 mois. La date de congé doit correspondre à la fin du bail. Et encore, comme vous avez acheté l’immeuble il y a moins de 3 ans et que les locataires étaient déjà en place, vous ne pourrez donner congé pour vendre qu’après un renouvellement. Soit dans 4 à 6 ans.

Encore mieux : le congé vaut offre de vente. Chaque locataire peut acheter son logement, au prix auquel vous envisagez de vendre à la SARL.

La loi de 1989 est hyper protectrice du locataire.

La seule solution légale :
- que la SARL achète les biens et continue les baux en cours.
- vous ne pourrez passer les appartements en meublé qu’un par un, au départ volontaire de chaque locataire.

Si vous essayez de faire quand même votre stratagème, n’importe lequel des locataires pourra vous attaquer en justice et il obtiendra réparation (voire il pourra acheter son logement au prix auquel la SARL a acheté !). Et s’il se passent le mot, vous aurez plusieurs locataires qui vous attaqueront en justice, ça sera bien !
Comme de plus vous nous avez déjà expliqué les baux actuels comportent des éléments illégaux, c’est une véritable poudrière. N’oubliez pas que dans un cas comme ça, le tribunal prendra systématiquement parti pour le locataire puisque c’est lui qui est lésé (d’abord par les éléments illégaux du bail actuel, et ensuite par la résiliation abusive pour passer en meublé).

Sinon, il reste la possibilité de convaincre chaque locataire de donner congé individuellement. Le bail actuel est ainsi résilié et vous pouvez faire ensuite un bail meublé. Mais :
- il faut leur donner une carotte, sinon ils ne verront pas l’intérêt de lâcher leur bail.
- ne laissez pas de trace écrite. Oubliez la promesse de bail.
- ça reste attaquable, que ça soit du point de vue de la résiliation abusive, ou du point de vue fiscal (abus de droit, puisque vous complotez avec les locataires pour passer en meublé et bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse).

N’oubliez pas non plus que le meublé nécessite de fournir au locataire tous les meubles de la liste obligatoire. Or, vos locataires sont déjà équipés. A moins de leur racheter leurs meubles, ça ne fonctionne pas.

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2016 10h14)

GoodbyLenine · #4

Pourquoi donc devez-vous créer une SARL de famille ?
(Il me semble que ce n’est pas la première fois que je vous fait remarquer que vous envisager un montage complexe, inutilement. Faut-il y voir un lien avec votre pseudo ? humour…).

Pour faire ce que vous semblez avoir l’intention de faire (acheter un immeuble occupé, loué nu, puis convertir petit à petit les baux en location meublée, au fur et à mesure du départ des locataires, ou en faisant des nouveaux baux -et en rachetant les meubles- avec l’accord des locataires), il est bien préférable que vous possédiez le bien en direct, et déclariez comme revenus fonciers les revenus de location nue, et comme BIC (sous le statut LMNP) les revenus de location meublée, en inscrivant au bilan de l’activité de location meublée chaque appartement (pour sa valeur vénale) au moment où vous le convertissez en location meublée.

Vous n’êtes pas le premier à avoir un tel projet, et vous devriez trouver (je vous laisse chercher…) de nombreux témoignages sur le forum, avec les astuces et les pièges rencontrés.

Bernard2K · #5

Sur les promesses de bail que vous envisagez, j’espère que nous avons été assez clairs : il n’y a pas à faire de promesses de bail parce qu’il y a déjà des baux en cours, qui s’imposent à l’acheteur. Vous ne pouvez pas résilier ces baux sans des conditions et des délais draconiens.

Imprégnez-vous bien de la loi de 1989, pour sa partie location nue et pour sa partie location meublée, parce que vous ne semblez pas du tout familier avec !

Sur ce projet d’achat d’immeuble, je remarque vous nous livrez les informations au compte-goutte, réparties dans plusieurs fils :
Résiliations de baux locatifs illégaux après l’achat d’un immeuble de rapport ?
SARL : location immobilière à la fois en non meublé et en meublé possible ?
Apport d’un immeuble à une SARL de famille : quels droits de mutation ?

et le présent fil.

Par exemple, on ne sait toujours pas si les 4 appartements sont des lots au cadastre.

Il est difficile de bien vous conseiller dans ces conditions !

Par ailleurs, quand on recoupe avec votre présentation Info - Forums des investisseurs heureux (3,5 M€ de capital), on se dit que vous envisagez peut-être la SARL de famille pour que le bien en question sorte de l’ISF. Malheureusement, ce n’est pas le cas, d’après ce que j’ai trouvé sur le sujet :
Location meublée (LMNP ou LMP) et ISF, quelles sont les conditions pour être exonéré ?
Le régime ISF de la location meublée

D’après ce que je lis, il faudrait pour que ça sorte de l’ISF que la location meublée soit votre source principale de revenus. Or, vous devez en être loin, vu les autres revenus probables de votre capital, et vu le fait que vous ne pourrez pas convertir les baux actuellement nus en meublés d’un coup de baguette magique.

Je dois dire que je suis inquiet quand je vois les questions que vous posez et les solutions que vous envisagez (comme ces "promesses de baux meublés"). On ne gère pas un capital tel que le vôtre avec des intuitions (qui s’avèrent ici mauvaises), et des réponses sur un forum, réponses qui risquent d’être d’autant moins adaptées que vous nous livrez les informations au compte-goutte.

Pour la gestion de l’ensemble de votre capital, vous auriez sans doute eu intérêt à vous entourez de personnes très compétentes et indépendantes : CGPI et/ou avocat fiscaliste + très bon notaire. Vu les questions que vous posez, on dirait que ça n’est pas le cas. C’est franchement inquiétant. Il est peut-être encore temps… Ca coûte, mais peu en regard des gains possibles et surtout en regard d’éviter des erreurs potentiellement très coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2016 13h26)

laixomil · #6

Bonsoir à tous,
Bonsoir Bernard2k,

Je ne livre pas les informations au compte goutte.
En fait, je me nourris des réponses pour faire des recherches. Et ça relance ma réflexion.
Vous aurez noté mon pseudo 🙂
Oui les 4 appartements sont cadastrés.

En fait je cherche un modèle de promesse de bail synallagmatique avant de créer éventuellement une sarl de famille, en effet dans un an va se poser la question de la protection sociale pour mon épouse et moi.

Certaines réponses expriment une impossibilité, sur le changement de bail, mais si les locataires sont ok, il y t’il un souci ?

Je cherche à diversifier mon patrimoine en bon père de famille et en connaissance de cause, un peu de pierre ne fait pas de mal. Les CGP"I" ont chacun leur dogme, j’écoute humblement, mais objectivement..bon n’essaye…
Les locataires des appartements sont ok pour l’instant pour le changement de bail.Je cherche à être carré.Bien souvent après ça va tout seul.Je ne cherche à forcer personne sur ce point pas de souci.
Concernant l’ISF c’est secondaire, mais bon je l’intègre quand même.
Pour le LMP, je suis un peu au fait.

GoodbyLenine · #7

Vous n’avez toujours pas répondu à la question : "à quoi ceci vous servirait-il de créer une SARL de famille" (comparé à détenir le bien en direct) ?".

FastHand · #8

Bonjour,
- il me semble que laixomil a mentionné le besoin d’une protection sociale d’ici 1 an. Une SARL de famille n’est peut être pas le meilleur véhicule pour cela, mais je laisse les spécialistes du forum répondre.
- N’espérez pas arriver à convaincre 6 locataires de passer en meublé. J’ai refusé de faire une offre sur un appartement occupé très récemment, car le locataire souhaitait rester avec ses meubles. S’il y a carotte, ça sera le loyer…

laixomil · #9

Bonjour GoodbyLenine,
Pour la SARL, ce serait pour une protection sociale pour mon épouse et moi.
De plus cela nous permet de faire rentrer notre fille mineur dans l’entreprise pour des raison patrimoniales.

J’ai déjà 3 accords verbaux des locataire sur 4 (le 4eme étant en vacances).
Je ne comprends pas certaines réticences, si les locataires sont ok ?
Il y a t-il un risque ?
De plus la promesse de bail synallagmatique verrouillerait l’opération non ?
Cordialement

Setanta · #10

Bonjour laixomil,

Vous persistez à parler de promesses de bail (qu’elles soient unilatéral ou bilatéral = synallagmatique) c’est dingue.

Avez vous lu B2K :

Bernard2K a écrit :
Sur les promesses de bail que vous envisagez, j’espère que nous avons été assez clairs : il n’y a pas à faire de promesses de bail parce qu’il y a déjà des baux en cours, qui s’imposent à l’acheteur. Vous ne pouvez pas résilier ces baux sans des conditions et des délais draconiens.

Par ailleurs, étant protégés, vous pouvez toujours avoir autant d’accord verbaux que vous voulez, tant qu’ils n’ont pas signés, c’est comme s’ils ne vous avaient rien promis…

Par ailleurs, je rejoins GBL sur le pourquoi créer une SARL de famille ?
Les avantages a créer une telle structure sont principalement de :
- bénéficier du régime IR plutôt que IS et pouvoir ainsi déduire d’éventuel déficit du revenu des associés, éviter la double imposition IS + IR de l’associé.
- déduire des frais (acquisition + emprunt pour l’achat des titres) du revenu de l’associé (mais ce dernier doit absolument avoir une activité pro dans la structure)

Mais attention, certains inconvénients pointent aussi le bout de leur nez :
- Pour éviter que le bénéfice soit majoré de 25%, la société doit adhérer à un centre de gestion, sauf si expert-comptable. Mais cela fait des frais anyway.
- les SARL ayant une activité libérale ou civile ne peuvent pas opter pour le régime de la SARL de famille.
- chaque associé est imposable sur sa quote-part de bénéfice (avec réintégration de leurs rémunérations éventuelles) même lorsqu’il n’est pas distribué => sympa pour votre fille.
- le gérant majoritaire sera quand même au RSI. Donc complémentaire retraite + prévoyance à prévoir.

Source

Setanta

laixomil · #11

Bonjour Setanta,
Tout d’abord merci à l’intérêt que vous portez à mon questionnement.
Je m’explique sur la promesse de bail.
- Il y a effectivement des baux en cours.
- si avec l’accord des locataires, nous les résilions c’est possible, ou je me trompe, je comprend que cela tient de leur bon vouloir. Si ils sont d’accord le souci des délais ne s’impose plus non ?
- Ensuite signature de promesse de bail bilatéral pour du meublé (avec le locataire et la sarl en cours d’immatriculation)
- cela me permet d’acheter la maison avec la structure SARL dès le début.
la SARL sera à l’IR car location meublée, donc pas de d’activité civile. Pour le coup, pourquoi parler d’inconvénient pour ma fille.En tant que mineur c’est finalement nous qui sommes éventuellement imposer, si bénéfices il y a. Je me trompe?

Merci de vos réactions.
Bien cordialement
Laix

Setanta · #12

Je ne connais pas l’âge de votre fille, mais je doute qu’elle apprécie une augmentation de son impôt quand elle sera majeure autonome du fait de la SARL, même si elle ne reçoit pas sa quote part du bénéfice parce que l’AG en aura décidé ainsi …

Setanta

gunday · #13

laixomil a écrit :
- Il y a effectivement des baux en cours.
- si avec l’accord des locataires, nous les résilions c’est possible, ou je me trompe, je comprend que cela tient de leur bon vouloir. Si ils sont d’accord le souci des délais ne s’impose plus non ?

Et pourquoi un locataire lambda se fatiguerait à se coltiner de la paperasse (environ une 100aine de page, car diagnostic obligatoire), juste pour vous faire faire des économies ?
Vous avez pensez aux APL ? car si nouveau bail, nouvelles demandes d’APL, un mois de carence, …
Sans compter le statut des meubles (s’ils sont aux locataires, c’est du non meublé).
Et niveau fiscal, j’ai un doute sur la légalité de la manipulation, pensez à vérifier avec un fiscaliste.

laixomil a écrit :
- Ensuite signature de promesse de bail bilatéral pour du meublé (avec le locataire et la sarl en cours d’immatriculation)

Un bail est forcément bilatéral, tout comme un contrat.
Un contrat unilatéral n’a pas grande valeur!

Bernard2K · #14

laixomil a écrit :
- si avec l’accord des locataires, nous les résilions c’est possible, ou je me trompe, je comprend que cela tient de leur bon vouloir. Si ils sont d’accord le souci des délais ne s’impose plus non ?

Ce n’est pas "nous". Soit c’est le locataire, soit c’est le bailleur qui résilie. Si la résiliation est le fait du locataire, la durée du préavis est de 3 mois en nu, 1 mois en meublé.
Concrètement, il faudrait qu’ils résilient le bail envers le propriétaire actuel, c’est ça qui serait le plus efficace. Ils résilient, et la vente effective a lieu dans 3 mois, pile pour que la SARL fasse les nouveaux baux.

- Ensuite signature de promesse de bail bilatéral pour du meublé (avec le locataire et la sarl en cours d’immatriculation)

Puisque les baux sont résiliés (idéalement envers l’ancien propriétaire), la SARL peut effectivement faire de nouveaux baux. Je ne suis pas sûr que la promesse de bail soit indispensable.

Au total, cette opération est bien risquée, à divers points de vue :
- les impôts pourraient trouver à redire.
- la résiliation de tous les locataires d’un coup, "spontanément", ça se voit gros comme une maison. Ca pourrait être remis en cause.
- les locataires pourraient renâcler, et ils auraient raison. Dans cette opération, ils ont de nombreux risques. Par exemple, s’ils résilient le bail avec le propriétaire actuel. Celui-ci pourrait se dire : "miam, miam, une fois que ça sera vide, ça se vendra mieux. Attendons qu’ils soient partis et trouvons un acheteur mieux offrant". Les locataires se trouveraient à la rue et l’auraient dans l’os bien profond. Idem si l’achat met plus longtemps que la durée de leur préavis : ils se retrouveraient occupants sans droit ni titre.

Passer des baux existants nus en location meublée avec le même locataire, ça se fait, effectivement. C’est presque toujours du "bricolage" où il y a des choses attaquables (ça serait qualifiable d’abus de droit ; dessous de table au locataire pour qu’il accepte ; meubles de la liste obligatoire non fournis…). A chaque bailleur de voir ce qu’il veut faire et de prendre ses décisions en connaissance de cause. Vous avez été prévenu des risques.

Ce que j’ai trouvé sur SARL de famille et LMNP dit en substance :
- oui c’est possible
- attention à bien respecter le formalisme
- inconvénient : le bien ne sort pas de l’assiette de l’ISF si l’activité n’est pas professionnelle (> 23 k, majorité des revenus, etc.).
Lire notamment :
http://jacquesduhem.com/wp-content/uplo … AMILLE.pdf

Franchement, tant qu’à ce que ça ne sorte pas de l’ISF, pourquoi ne faites vous pas du LMNP en détenant le bien en nom propre ? C’est tellement plus simple. Pour la protection sociale, il y a sans doute d’autres solutions.

GoodbyLenine · #15

laixomil a écrit :
Bonjour GoodbyLenine,
Pour la SARL, ce serait pour une protection sociale pour mon épouse et moi.
De plus cela nous permet de faire rentrer notre fille mineur dans l’entreprise pour des raison patrimoniales.

J’ai déjà 3 accords verbaux des locataire sur 4 (le 4eme étant en vacances).
Je ne comprends pas certaines réticences, si les locataires sont ok ?
Il y a t-il un risque ?
De plus la promesse de bail synallagmatique verrouillerait l’opération non ?
Cordialement

Nul besoin d’une SARL de famille (qui vous rajoute plein de contraintes) pour disposer d’une protection sociale. Vous pouvez tout à fait détenir les bien en direct, et être LMP (si vous remplissez les conditions, listées par ex ici, pour vous il faudra juste avoir 23000€ttc de loyers encaissés par an et vous immatriculer au RCS), ce qui vous permet (vous oblige) à cotiser au RSI, et vous permet d’avoir une couverture sociale (sécurité sociale, retraite -même si ce sera modeste).

Il y a bien des moyens plus flexibles pour commencer à transmettre une partie de votre patrimoine à votre fille actuellement mineure (mais qui ne le restera pas éternellement).

Si les locataires semblent d’accord, qu’est-ce que vous pourriez gagner à leur faire signer maintenant un papier (sans grande valeur, et juste susceptible de vous créer des ennuis ensuite) plutôt que simplement leur faire signer un nouveau bail (meublé) une fois le bien (et les meubles) acquis ?

Vous semblez aimer vous créer des contraintes et des complications.

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