Nicobimmo : étude de cas immobilier (local commercial + T2 + 20 box de garages fermés)

A première vue, la TF semble élevée (quasi 2 mois de loyer).

Les lots sont-ils dissociables ? (est-il envisageable de ne prendre que les box ?)

Pour la partie négociation, si vous n’êtes pas certain de votre investissement, laisser passer un peu de temps pour voir si le bien part ou pas…

S’il reste sur le marché, l’affaire n’est pas si bonne et le vendeur devra peut-être revoir ses prétentions.

Quelles réflexions à la lecture du cas :

Concernant la taxe foncière, une part de celle ci doit être à la charge du locataire du bail commercial. Il convient donc de vérifier de que prévoit le bail et de connaître la valeur locative du local commercial.
Celle-ci connue, vous connaitrez la part de la taxe foncière imputable au locataire de ce local.

Quels sont les DPE du logement et du local commercial ?

Il y a t’il des possibilités de surélévation ou de construction d’un immeuble à la place du bâti existant ?

Au vu de votre TMI, vos revenus fonciers nets supporteront une imposition de 41+17,2 %….

La description de l’immeuble est elle OK au niveau du service de la publicité foncière ?

L’absence de bail écrit pour les garages pose le pb de l’obligation d’assurance des locataires et de l’utilisation uniquement pour le stationnement de véhicules…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (31/01/2024 14h56)

nicobimmo a écrit :

un local commercial et d’un T2 loué par les gérants du local commercial

Ca fait un peu plus de la moitié du loyer qui dépend de la même activité. Quid si ce locataire fait faillite, part à la retraite ou part à un autre endroit ? La tendance dans beaucoup de villes est que les commerces aillent en périphérie, dans des zones commerciales avec de grands parkings.
Ca n’est pas un gros loyer pour un local commercial + T2. Je vous suggère de faire des ratios de loyer au m² pour le local commercial d’un côté, pour l’appartement de l’autre, et à comparer à ce qui se trouve dans le quartier.
Si le local commercial était libre, pensez-vous qu’il se relouerait facilement ? A quel prix ?
Si le logement était vide, combien de travaux y aurait-il à faire avant de relouer ? Relouer combien ?

Pour le local commercial, bien lire le bail.
Vous mettez le loyer du local commercial et ce lui du logement dans le même paquet. Sont-ils loués ensemble, par un seul et même bail (ce qu’on appelle un bail mixte ?) Ou bien deux baux séparés ? Comme dit Canyonneur75, il faut bien lire le bail du local commercial compte tenu de la grande latitude pour mettre à charger du bailleur ou du preneur les travaux, charges, TF et autres impositions.

Pour les garages, il n’y a pas absence de bail, il y a un bail oral. Combien de locataires différents ?

Investir dans la même ville , qui plus est dans le même quartier que votre autre  batiment, qui plus est dans la même rue est un risque notable.
Imaginez un incendie de quartier …
Ou un meurtre dans la rue…

Dans une logique éprouvée par tous les investisseurs, il faut diversiifer et donc investir dans un autre lieu …
La même ville éventuellement, mais pas le même quartier.
Ce n’est que mon avis.