Florence76 : étude de cas immobilier (passage en SCI à l'IS ?)

Bonsoir,

Tout dépend de vos objectifs.
Si c’est pour héberger un bien supplémentaire. Pas sûr que la SCI puisse avoir son intérêt.
Au contraire, si vous souhaitais acheter plusieurs biens en location nue tout dépend de votre capacité à réinvestir constamment dans des biens avec travaux mais vous seul avez la réponse.

Gg/

Pour la limitation du montant des travaux,  vous avez intérêt à ramener votre bénéfice foncier à zéro car vous gagnez l’IR+PS. Quand vous passez en déficit foncier,  vous ne gagnez "que" l’IR sur les 10700€/an maximum que vous pouvez imputer.

La SCI à l’IS peut être une solution à long terme mais ne doit pas se limiter à un seul bien. Vous allez avoir des frais supplémentaires (EC, CRL…). Par contre, si votre objectif est par exemple de vendre les biens détenus en direct pour basculer les sommes récoltées vers la SCI, cela peut être un montage pertinent mais vous ne l’avez pas abordé et ne correspond pas à votre souhait.

Je n’ai pas précisé aussi le fait qu’avec mon compagnon nous avons à court terme l’envie de nous pacsè et d’avoir un enfant.

Comme déjà discuté de longue date sur le forum (faites une recherche), la SCI IS permet de différer l’imposition :
- pendant la détention des biens, l’amortissement permet de réduire voire annuler le résultat imposable (comme en LMNP).
- au moment où l’on revend un bien, il y a une très forte imposition sur la plus-value (contrairement au LMNP), puisque tous les amortissements déjà constatés viennent s’ajouter à la plus-value. Si l’on a été cigale, c’est à dire qu’on a dépensé les revenus au fur et à mesure, on se retrouve en difficulté au moment de payer l’impôt sur la PV.
- en première approche, l’imposition sur la PV à la revente est équivalente à l’économie durant la détention. Donc, c’est ki kif : en IR on paie au fur et à mesure ; en IS on paie à la fin.

De plus, en SCI, il y a des frais de création et des frais de gestion.

Par rapport à votre compagnon : le bon investissement immobilier à faire en commun, c’est la résidence principale. Pour l’investissement immobilier locatif, je vous suggère de faire seule. De toute façon, vos patrimoine sont actuellement séparés (et, pour continuer, sur le PACS, cocher "séparation de biens"). S’il veut faire aussi des investissements immobiliers locatifs, il peut en faire en son nom propre ; vous vous entraiderez mais en ayant chacun vos biens. 50 % des couples se séparent, et c’est déjà assez compliqué de se séparer sans devoir gérer des biens immobiliers en commun (qu’ils soient détenus en nom propre donc en indivision ou en SCI). Beaucoup d’investisseurs immobiliers sur le forum, même mariés, expliquent que leurs investissements ne sont pas faits en couple ; il doit y avoir une bonne raison à cela.

Merci Geronimo pour votre retour.

Justement je ne souhaite pas faire de meublé. De plus, mes 2 biens ne s’y prêtent pas.
La question est de savoir si rachat de mes 2 biens par une SCI ou pour ma prochaine acquisition ou bien bien à renover en propre avec travaux.
Personne s’est déjà retrouvé dans ma situation ?

Tout est à calculer mais la SCI IS peut être une bonne solution (après dois-je faire racheter mes deux biens par une SCI IS ou bien aller sur une SCI sur ma prochaine acquisition?)

La première question à se poser est ce ces biens sont rentables , bien placés donc intéressant à conserver.

Deuxième question , ils ont été valorisé lors de la succession , si vous les vendez , le prix de vente sera t’il proche de leur valeur successorale déclarée ?
Dans ce as pas de grosse plus value

Le montage SCI IS , vous permet de différer la fiscalité et surtout de pouvoir investir longtemps sans subir une fiscalité qui grossit au fils des années du fait de la baisse des intérêts d’emprunt et d’une hausse de vos revenus personnels , c’est dissocié , c’est 15 % d’impôt jusqu’à 38000 €

Cela fait plus de 10 ans que j’ai des structures SCI IS , je n’ai pas payé d’IS à ce jour car l’amortissement annule l’impôt.

A la revente , vous allez payé une fiscalité représentant globalement ce que vous auriez payé à l’IR sauf que vous allez payer une fiscalité suite à la vente , ça pique mais ce n’est pas votre argent en nom propre
Les SCI IS sont assujettis à la plus value professionnelle
Grossièrement vous amortissez environ 2.5 % du prix d’achat annuellement ce qui diminue la Valeur Nette Comptable d’autant

Un bien acheté 100 vaudra comptablement 97.5 au bout d’un an etc tous les ans
Vous cumulez comptablement la valeur de ces amortissements qui viennent  en déduction du résultat de la SCI d’où une fiscalité à zéro pendant des années

A 10 ans votre bien vaudra globalement comptablement la moitié de sa valeur initiale de 100 soit 50
Si vous le revendez 100 la plus value s’appliquera sur le prix de vente - la valeur comptable soit une base de 50 de plus value au taux d’IS

Vous pouvez anticiper une revente en procédant à des achats des biens avant afin de "stocker" des frais d’achat qui peuvent venir en déduction d’une plus value de revente

Toutes ces notions sont à voir avec le comptable , vous maitrisez et gérez vos stocks de déficits en SCI IS.

Sur votre question initiale des 2 biens à racheter , il est possible de les racheter par une SCI IS par emprunt
Vous allez récupérer à titre personnel , le produit de ces ventes.
Vous pourrez ensuite faire un apport en Compte Courant Associé à la SCI IS , vous prêtez de l’argent à la SCI qui lui permettra d’acheter comptant ou par apport partiel d’autres biens.

Comme vous avez prêtez de l’argent à la SCI , celle ci vous rendra l’argent à votre convenance car c’est vous qui êtes la gérante , vous pourrez sortir l’argent à hauteur de votre apport sans fiscalité IRPP ni CSG

Quand le CCA est soldé comptablement , la sortie de l’argent passe par la case fiscalité

5 % c’est très peu pour de l’immobilier en direct car il faut déduire foncier , travaux etc ….

Vous arrivez à ces rentabilités avec des appartements en résidence de tourisme sans prise de tête

15 K€ cela fait 5.000 € de plus value à la louche

Pour les SCI , j’ai monté 2 SCI IS immobilier + 1 SCI IS de type holding qui détient des parts dans les deux premières
Une SCI IR pour ma résidence principale
Toutes les parts sont démembrées et je me suis arrangé pour qu’un de mes enfants dispose de la majorité décisionnelle sur la holding et de fait dans les 2 autres SCI.

Montage d’optimisation fiscale et de transmission
Les ventes des biens ont nom propre ont servi à alimenter un CCA

J’ai encore 3 immeubles en cours de vente dont un seul restant en nom propre.
Une fois vendu , je n’aurais plis de fiscalité personnelle

2 autres immeubles en SCI  en vente pour quitter l’immobilier en direct avec des DPE pénalisants.

Je me dirige sur des biens en résidence de tourisme sans gestion direct

Bonsoir,

Je reviens vers vous car je viens de visiter un bien pour lequel j’hésite à me positionner (maison T3 location nue). J’ai essayé à la grosse de faire une simulation pour voir la pertinence de faire cet achat en SCI IS :

Prix du bien hors frais d’achat : 73 000e
Frais d’achat (notaire et agences) : 11 250e
Loyers net annuels : 8160e

Charges :
Frais de constitution par un pro : 1 500e
Tenue de compte annuelle par un cabinet d’expertise comptable  : 1 200e
Travaux : 2 500e
Entretien : 500e
Foncier :  550e
PNO : 161e
CRL : 204e
Amortissement du bien : 2378e

Si j’ai bien compris le fonctionnement de la SCI IS :

Si achat cash, apport en compte courant d’associés du prix du bien avec les frais d’achats : 84 250e
Avec les charges et amortissement en rythme de croisière (j’ai enlevé les frais d’achat et de constitution déductibles au démarrage), je serais à 3 167e de résultat (8160-2378-2615).
Si je simule sur 35 ans, j’aurai 16 625,75e d’IS à payer (3167*15%*35) + 2615e de charges * 35 soit un total de 108 151,75e

Je récupére l’intégralité des 84 250e du CCA.
Si je revends dans 35 ans à 130K admettons. Ces 130K s’ajoutent à mon résultat et je paye 28 688e d’IS et si je me verse la somme en dividendes c’est flat taxe 30% donc paiement de 39 000e d’impôts (130K*30%).
Au final sur les 130K du produit de la vente je récupère 62 312e.

Encore une fois, c’est une simulation à la grosse qui tient compte uniquement de l’aspect financier mais je m’aperçois sauf erreur de ma part que si on revend en SCI IS on peut perdre de l’argent sur 35 ans et que la location nue en propre bien que confiscatoire peut rivaliser.
Après il ne faut sinon pas vendre.

Ai-je bien compris le fonctionnement ?

Merci d’avance pour votre aide,

Florence

Dernière modification par Florence76 (08/02/2024 00h45)

Regardez ce site de simulation pour SCI IS
Simulateur SCI IS / SCI IR

Philippe30, le 04/02/2024 a écrit :

Montage d’optimisation fiscale et de transmission
Les ventes des biens ont nom propre ont servi à alimenter un CCA

Florence76, le 08/02/2024 a écrit :

Si achat cash, apport en compte courant d’associés du prix du bien avec les frais d’achats : 84 250e

Je récupére l’intégralité des 84 250e du CCA.

Bonjour,

je n’arrive pas à cerner l’intérêt fiscal d’acheter le bien cash en apport de CCA. Pour financer des travaux, je veux bien, mais pour l’achat du bien .. On perdrait alors tout l’intérêt de l’effet de levier et l’on paierait plus rapidement de l’impôt sur la SCI du fait des intérêts d’emprunt et frais d’achat déductibles du CA.
Ou récupère-t-on les sommes apportées en CCA d’une façon plus rémunératrice ?