Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM)

Surin a écrit :

Quelle est la source de ce message

Primonial REIM à nouveau dans la tourmente - L’Agefi

Me demander l’article par MP.

J’ose espérer que les associés seront sufisamment intelligents pour voter massivement (ou au moins majoritairement) contre cette mesure.

Je ne connais pas le conseil de surveillance mais si j’y étais, je me poserais sérieusement la question de rechercher un autre gérant histoire de renverser Primonial, leur bilan est accablant, leurs communications honteuses et irrespectueuses envers l’investisseur.

Le taux de rendement pour un entrant 2024 ne fait pas bien rêver…

Le T4 2023 est disponible.

A noter la signature 9 Nouveaux baux pour un montant annuel total des loyers égal à 1 163,57 k€ vs la libération de 9 locaux soit une perte annuelle de loyer d’un montant total de 5 893,58 k€.

A noter que seulement 75,5% des surfaces détenues facturent des loyers.

Bon courage à ceux qui se sont endettés et doivent faire face aux manquements de cette société de gestion. J’espère qu’ils pourront survivre à une baisse de la distribution (9,36€ par part en 2021 vs 6,72€ en 2023…).

28% de baisse de la distribution en 2 ans (chiffres hors reset fiscal), comment c’est possible avec un gestionnaire sérieux, dans un contexte de loyers en hausses ? C’est simple, ils n’arrivent pas à relouer. Et là, il s’agit clairement d’une défaillance de gestion

J’ai candidaté.

Non, ils baissent la valeur nominale, pas la valeur de retrait.

Après, l’argument sur la reconstitution du RAN est assez savoureux car dans le contexte actuel, il n’y a pas de parts nouvelles et donc pas de ponction sur la prime d’émission pour reconstitution du RAN… Mais gérer c’est prévoir !

Concrètement les associés vont se prendre 10 € ou presque de valeur de retrait en moins d’ici quelques semaines.
Si certains en AV ont la possibilité de sortir à 160 € net vendeur pour une SCPI dont le patrimoine net vaut moins de 130 €, ils auraient tort de s’en priver (voir valeur de réalisation de 129,38 €).
Quant à la valeur de reconstitution, à 154,44 €, elle est plus de 8 % en dessous du prix de part, la SCPI à 168 € surcote largement, il est donc fort probable que les baisses de prix continuent.

Les immeubles à La Défense et en région parisienne souffrent et surtout les plus gros il faut croire, je pense qu’ils paient aussi le poids de la dette qui évolue défavorablement. C’est même très inquiétant car on est à 32,7 %, indicateur qui ne cesse de monter, dans l’absolu à cause des intérêts en hausse et mécaniquement avec le patrimoine qui se rétrécit en valeur. Leur dernière action visant à passer de 30 à 40 % de ratio de dette les a sauvés mais pour combien de mois ?

Je suis impressionné par le parcours de cette SCPI qui me semble faire pire que des PFO2 ou certaines SCPI Amundi qui me semblaient aller dans le mur, Primopierre semble en première ligne pour se le prendre, les mauvaises nouvelles ne sont pas finies et la conjoncture a intérêt à aider les intérêts des associés car il ne faut pas compter sur Primonial, largement dépassé par les évènements.

PROMIAL est dans la mxxx et fera tout pour enfler ses clients/investisseurs pour s’en sortir même si à mon avis ça sera contreproductif pour cette société sur le moyen/long terme.
--> Le prix de retrait sera de 150€

Surin a écrit :

Si certains en AV ont la possibilité de sortir à 160 € net vendeur pour une SCPI dont le patrimoine net vaut moins de 130 €, ils auraient tort de s’en priver (voir valeur de réalisation de 129,38 €).

Pour les sorties de part en AV, selon les annexes de souscription (pour les AV du courtier linxea):

Spirica: la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement sur ce Support est égale à la valeur de retrait de la SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait par part de SCPI correspond au prix de souscription par part de SCPI diminué de la commission de souscription. Le prix de souscription par part de SCPI est le prix payé par un souscripteur sur le marché primaire dans le cadre d’un investissement réalisé en direct (c’est-à-dire sans passer par un contrat d’assurance-vie/capitalisation)

Suravenir: La valeur retenue pour valoriser l’unité de compte d’une SCPI est la valeur de retrait des parts de la SCPI en question. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.

Apicil: Pour un ordre de désinvestissement, le prix de transaction applicable à la SCPI correspond à la valeur de cession par l’assureur des parts de la SCPI. Par valeur de cession, il faut entendre le prix de retrait évalué par la société de gestion de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent être cédées à ce prix, le prix retenu sera la valeur de la réalisation calculée conformément à la note d’information de la SCPI.

Mon interprétation: sortie possible chez Spirica au prix de retrait. Chez Suravenir et Apicil, les assureurs feront valoir que les parts de la SCPI ne peuvent pas être cédées à la valeur de retrait car le marché est bloqué, donc sortie à la valeur de réalisation.

Sm94, votre interprétation est bonne , je suis sorti cette semaine en assurance vie linxea spirit à 160 euros, vers du remake live.

Tout dépend si vous détenez les parts en AV ou non, et quelle AV.
_Si parts détenues en AV, se référer au message de sm94 ou regardez les conditions générales du contrat.
_Si parts détenues en direct, oui la valeur de retrait sera 160 € mais comme la SCPI est bloquée, vous ne pourrez pas vendre. Si le prix de retrait évolue à la baisse tant que vous n’avez pas vendu, Primonial vous enverra un courrier (recommandé a priori) vous demandant si vous maintenez votre ordre de vente mais au prix en baisse, ou si vous le retirez alors vous gardez vos parts.

Si cela ne figure pas dans les conditions générales du contrat, cela figure dans l’annexe de souscription signé au moment de l’achat des parts (et/ou chez certains assureurs dans un avenant dédié à l’achat de SCPI).

Par exemple, chez Générali (contrat Altaprofits-vie), l’avenant au contrat indique que ’Lors d’un désinvestissement sur l’unité de compte SCPI EPARGNE FONCIERE, la valeur retenue qui correspond à la valeur de réalisation est minorée de 2 %.’