Naoned44 [Nantes ] : étude de cas immobilier

Bonjour,

Sans être méchant avec vous, si vous êtes entré dans une agence en disant que vous cherchez un bien locatif en donnant seulement un budget, alors vous avez été pris pour le pigeon du siècle.

L’agence vous a alors listé la liste de ses biens qu’elle n’arrive pas à vendre.

Mon conseil : prenez le temps de lire les 20 dernières études de cas du forum, et les réponses des participants. Vous allez apprendre beaucoup.

Comme l’ont dit les collègues :
- l’investissement envisagé est tout pourri. Pas assez de rentabilité.
- l’investissement immobilier, ça s’apprend. Lisez des études de cas, lisez les messages de cricri, DDTee, lachignolecorse, Plutarque, Range19, etc. Lisez L’investissement immobilier locatif intelligent

Dans votre tableur excel :
Je ne comprends pas cette histoire de charges ALUR et de 30 %. On dirait que vous voulez parler des charges de copropriété, mais il n’y aucune raison de les appeler "charges ALUR" et il n’y a aucune raison de considérer que 30 % restent à charge du propriétaire. Il y a là quelque chose que vous avez compris de travers. Vous devriez pouvoir le corriger au fur et à mesure que vous lirez des études de cas et que vous verrez des calculs corrects.
Pour les loyers et charges, faites systématiquement le mensuel ET l’annuel. Certaines recettes et charges sont classiquement exprimées en mensuel, d’autre en annuel. La seule façon d’y voir clair et que les montants soient parlants, c’est d’avoir systématiquement les deux.
Retenez une chose : la rentabilité se fait à l’achat. Les biens que vous envisagez sont juste trop cher. Vous trouverez sur le forum de nombreuses astuces pour trouver de l’immobilier moins cher, et pour négocier.
Notez que vos calculs, votre tableur excel, votre compréhension du sujet, etc. sont très insuffisants. Vous n’avez pas fait vos devoirs. Si vous investissez dans ces conditions, vous êtes certain d’aller au devant des ennuis. Je dirais que vous avez fait 10 % environ du chemin qui mène à être un investisseur immobilier compétent.

Concernant l’appartement de votre père : déjà, il est à votre père. C’est lui qui est décisionnaire. Que compte-t-il en faire ? Le louer, le vendre ? En est-il capable, ou bien va-t-il se reposer sur vous ou sur un autre de ses enfants ?
Si c’était n’importe qui d’autre qui vous propose un logement F à ce prix, je dirais de refuser. Après, c’est si pour aider votre père… Encore faut-il que vous soyez capable de l’aider (comme je disais : 10 % des compétences nécessaires, pas beaucoup de temps)… Encore faut-il que vous ayez de bonnes relations et que vous soyez capable de prendre des décisions (ne pas avoir le père qui se butte sur telle idée et le fils qui veut faire l’inverse).
Par rapport à la valeur du bien : 1) faire évaluer les travaux pour le faire descendre d’au moins une lettre en DPE et pour le remettre au goût du jour 2) réévaluer la valeur au vu du montant de ce devis et  au vu du marché immobilier actuel (je ne serais pas étonné qu’ils soit surévalué) 3) Est-ce que votre père a besoin d’argent ? Pourquoi le lui acheter ? Ne serait-il pas plus logique qu’il vous en fasse don ? Eventuellement donation de la NP pour baisser la facture de droits de mutation.
L’appart de votre père, ça risque fort d’être un nid à emmerdements, mais c’est une décision dans laquelle rentrent des facteurs humains…

A propos de votre idée de donner à une agence seulement telle partie de la gestion : ça ne tient pas la route. Soit vous déléguez tout, soit vous déléguez rien. Il n’y a que les travaux que vous avez intérêt à gérer en direct.

Vous dites : faut-il faire appel à un "conseil en investissement" : si c’est un youtubeur ou autre gourou : fuyez. Si c’est une entreprise sérieuse de recherche d’investissements clés en mains, ça peut vous aider à trouver un bon projet, mais 1) ça ajoute des frais 2) c’est beaucoup moins formateur que de faire soi-même. A l’issue du processus, vous aurez votre logement avec un locataire dedans, mais vous n’aurez pas appris grand chose.

Remarque : célibataire et propriétaire d’une maison, donc vous avez donc déjà de quoi louer : chambre à l’année pour étudiant ou location airbnb. Etant moi-même consommateur, je vois beaucoup de célibataires louer des chambres dans leurs maisons pour arrondir leurs fins de mois. La plupart apprécient aussi l’aspect humain : avoir du mouvement, des gens différents…

Si on remonte le questionnement d’un cran : j’ai 160 à 190 k€ à placer, qu’en faire ? Pas sûr que l’immobilier en direct soit la bonne réponse, surtout avec de tels rendements.

Notez aussi que l’immobilier locatif en direct, c’est chronophage. Visites, contre-visites, travaux, visites de locataires, etc. Maintenant que la retraite est proche, vous pourriez, si vraiment le sujet vous intéresse, vous donner jusqu’à l’âge de la retraite pour vous former progressivement ; tandis que le passage à l’action serait votre premier projet de jeune retraité. Quand on est disponible en semaine pour sauter sur les opportunités, on fait de bien meilleurs coups que quand on doit attendre le vendredi (RTT) ou le samedi. Si vous décidez cela, d’ici là, il faut un placement d’attente : super livret, compte à terme ou assurance-vie.

Dernière modification par Bernard2K (20/02/2024 12h13)

Ou pensez au société d’investissement immobilier clé en main.

La rentabilité sera meilleure que votre projet et surtout sans les soucis.

Évitez les grosses structures qui sont à l’agonie vue leur modèle économique.

Bonsoir,

Merci d’avoir pris du temps pour vos différentes réponses et notamment Bernard2k.

•    Concernant les charges nommées « ALUR » sur mon tableur, je les ai nommées ainsi car elles apparaissent sous ce nom sur la fiche du bien immobilier de l’agence « Charges annuelles ALUR » et correspondent effectivement aux charges de copropriété.
L’agent immobilier m’a expliqué que 30% de ce montant était à la charge du propriétaire.

•    La rentabilité se fait à l’achat.
Oui, d’où mon interrogation et ma mention sur le fait que les biens présentés me semblaient  plus à destination d’une résidence principale plutôt qu’un achat en vue d’une location.
Malheureusement, quel que soit l’agence ou même dans les offices notariaux, les prix sont à peu près dans les mêmes fourchettes.
On est en périphérie proche de Nantes et les prix restent élevés, même s’ils ont un peu baissé après la pandémie.

•    Concernant mes connaissances en investissement immobilier sont très basiques, effectivement. D’où ma fréquentation de ce forum et mon questionnement sur les biens que l’on m’a présentés.
Après, mon souhait n’est pas de devenir rentier, mais seulement d’avoir un placement   me procurant un revenu régulier compensant la baisse des revenus une fois à la retraite.
Le choix d’un investissement immobilier ne me semblait pas trop mauvais pour y arriver. 

•    Concernant l’appartement de mon père : mon père a hérité de son frère (mon oncle, décédé sans descendance) de 2 appartements et d’une maison.
Un des deux appartements (87 m2, date de construction : 1972) est libre de locataire depuis janvier.
La maison est en cours de vente et l’appartement non occupé pourra être mis en vente une fois quelques menus travaux effectués (problèmes d’humidité).
Il a été évalué à 170 k€ pour la succession par l’agent en charge de la vente des biens de l’office notarial.
Le problème est bien son classement en catégorie F.

Le lien vers le DPE réalisé en mai 2023:
Document DPE

Les travaux préconisés y sont listés, dont certains nécessitent l’accord ou relèvent de la copropriété.

•    Concernant mon statut actuel : je suis en retraite progressive et travaille en 3/5ème.
La retraite est fixée au 1er juillet ; dans les faits ce sera le 1er juin à cause des vacances à prendre. Donc, j’ai déjà du temps libre pour me consacrer à ce projet.

Une des choses que vous avez à apprendre c’est : ne jamais croire l’agent immobilier.
Les charges de copropriété sont récupérables sur le locataire si elles font partie de la liste des charges récupérables. CF. décret de 1987 listant les charges récupérables.

Les charges non récupérables sont celles sur les remplacement de matériel genre une chaudière neuve ou encore les gros travaux genre ravalement de façade ou réfection de toiture. Par définition de tels travaux ne sont pas réguliers dans le temps. Donc une copropriété peut avoir 100 % de charge récupérables une année et 60 % l’année suivante.
En théorie il faudrait donc chaque année éplucher les relevés de charges de la copropriété pour savoir quelle est la proportion récupérable auprès du locataire.
Notez enfin que je suspecte beaucoup de bailleurs de mettre 100 % des charges de copropriété répercutées au locataire tant que celui-ci ne s’en plaint pas.

Bonjour Naoned,

Comme mentionné par sm94, il vous faut connaitre votre TMI à la retraite car vos revenus immo supplémentaires seront fiscalisés selon votre TMI ( cas location nue ).  Vous dites 19kE annuel,  donc probablement en TMI 11%, à regarder attentivement car il y a l’effet de la décote dans la TMI à 11% car si vous bénéficiez de la décote et que vos revenus vous en font sortir, vous avez un effet de seuil qui implique que vous pairez pas mal (calcul à faire) d’impôt sur ces euros qui vous on fait sortir du seuil.

https://www.economie.gouv.fr/particulie … 20commune.

J’aime bien l’idée des produits capitalisant car quand vous aurez besoin d’argent vous sortez proportionnellement du capital et des intérêts ce qui allège la fiscalité, selon la proportion  donc c’est plus doux fiscalement que des revenus immo par exemple.

Exemple :
Investissement immo à 5%, 100k€ investis, 5000€ de loyers, 5000€ fiscalisés à PS+TMI
Investissement PEA ou AV : 100k€ investis, 5000€ de plus value, rachat de 5000€ composé de 238€ de plus value fiscalisé aux PS uniquement et 4762€ de capital donc non fiscalisé.

Edit: J’avais regardé l’impact de la décote avec le barème de 2022, les 500€ de revenus en plus qui font sortir de la décote implique un impôt total augmenté de 785€ donc un Taux marginal d’imposition de 157% !

J’ai une référence qui appuie mon propose du dessus sur l’effet de seuil:
https://www.boursier.com/patrimoine/imp … -1905.html

Dernière modification par JeanB (21/02/2024 10h39)

Bonjour Naoned44,

Ce qui a été dit plus haut est très juste : la rentabilité est extrêmement faible, l’investissement locatif en direct requiert une certaine disponibilité et de l’énergie et gérer des locataires n’est pas toujours de tout repos.
Si j’étais vous, je songerais plutôt à me tourner vers des placements financiers.

Néanmoins, si vous avez réellement l’envie d’investir dans l’immobilier en direct, j’ajouterai un conseil pour vous. Il ne faut pas hésiter à négocier. Et pour ça, vous avez un véritable atout : vous faîtes un achat cash, donc pas de condition suspensive d’octroi de prêt, et donc la quasi certitude pour le vendeur que la vente aille jusqu’au bout dès lors qu’il accepte votre offre. A noter pour vous que vous pouvez tout de même vous rétracter sans motif jusqu’à 10 jours après la signature du compromis de vente (ou sous-seing privé) et que vous pouvez inclure d’autres conditions suspensives dans l’acte de vente, à valider par le notaire.
Aussi, certains vendeurs sont pressés de vendre pour différentes raisons, et donc prêts à négocier plus facilement. Les ventes sont en baisse (Source notaires.fr). Osez faire une offre, même si elle vous paraît trop basse.

Vous êtes le directeur de la publication de Ma renta. Pourquoi ne pas l’écrire clairement ?



MàJ le 23/02/2024: ce message peut-être retiré par les modérateurs, puisque le message précédant a été supprimé.

Dernière modification par sm94 (23/02/2024 09h04)

Le livret B, c’est un compte d’épargne fiscalisé, moins bien rémunéré que le livret A. Quitte a être fiscalisé, mieux vaut un compte titre ordinaire avec par ex. Ostrum SRI Money R (FR0011563535), c’est mieux…

Fonds Ostrum SRI Money - Part R/C | Caisse d’Epargne

Ostrum SRI Money R( | FR0011563535 - Synthèse

Bernard2K, le 22/02/2024 a écrit :

A propos du directeur de Ma renta : sm 94 répondait au spammeur qui avait publié une pub pour son site pourri. La pub étant retirée, on a l’impression qu’il désigne Naoned44 comme étant le directeur de Ma renta : ce n’est pas le cas.

Naoned44 : sur toute votre première partie de message (l’AI incompétent sur la gestion locative, savoir qui doit remplacer le four, la répartition des charges…) : toutes ces questions trouvent des réponses évidentes dès lors qu’on fait l’effort de se former au sujet. Je ne vais donc pas répondre à ces questions, car j’espère que vous allez enfin trouver la motivation pour vous former compte tenu du grand plaisir que cela vous apportera de trouver les réponses à ces questions par vous-même.

Naoned44 a écrit :

En attendant, l’argent mis de côté pour le projet immobilier a été placé sur un livret B qui ne me rapporte rien.

C’est votre choix.

J’ai écrit : "placement d’attente : super livret, compte à terme ou assurance-vie.". Ou les fonds cités par sm94. Ce sont quand même des solutions qui sont de notoriété publique. Vous avez choisi de vous empêtrer dans un livret B, et après de vous plaindre que ça ne rapporte rien…

Temps nécessaire pour ouvrir un super livret, en ligne : environ 1 heure tout compris.

Juste une précision concernant ce livret B.
Je vous rassure, je ne me plains pas du taux nul de rémunération puisque je le connaissais dès le départ.
C’est juste une constatation et je le soulignais.
Il avait été ouvert sur proposition de mon conseiller bancaire, en pensant que le projet immobilier se ferait dans les 3-4 mois. 
Au départ ce projet immobilier s’orientait vers un achat d’un appartement neuf dans une résidence (sénior ou étudiante) en LMNP proposée par une société "en lien" avec la Caisse d’Epargne.
Mais devant le peu de rentabilité proposée (plus ou moins 3%), je n’y ai pas donné suite finalement.

C’est à partir de là que j’ai commencé à prospecter pour un appartement dans l’ancien.
Après, placer la majorité de mon épargne sur un super livret pour quelques mois, oui c’est sûrement plus rémunérateur que le livret B, même si c’est fiscalisé.
Mais je ne trouve pas ça hyper rassurant, car proposé par des établissements en ligne.

sm94, le 22/02/2024 a écrit :

Le livret B, c’est un compte d’épargne fiscalisé, moins bien rémunéré que le livret A. Quitte a être fiscalisé, mieux vaut un compte titre ordinaire avec par ex. Ostrum SRI Money R (FR0011563535), c’est mieux…

Fonds Ostrum SRI Money - Part R/C | Caisse d’Epargne

Ostrum SRI Money R( | FR0011563535 - Synthèse

Dommage que mon conseiller CE ne me l’ait pas proposé, à la place du Livret B.

’Dommage que mon conseiller CE ne me l’ait pas proposé, à la place du Livret B.’

C’est un grand classique… Le livret B rapporte plus à la banque qu’une sicav monétaire. Elle vous offre par exemple entre 0.05% à 0.50% Brut (selon les caisses régionales) pour vos liquidités et elle les place à 3,5 ou 4%…

Dernière modification par sm94 (23/02/2024 09h45)

Naoned44 a écrit :

De mon côté, je disposais déjà d’un patrimoine financier d’environ 160 k€ répartis sur un compte titres, des produits financiers (Millevie Premium, Nuances 3D…), le tout à la CE.

Mon conseiller CE, m’a proposé de mettre l’argent sur un livret B, argent qui serait immédiatement disponible en cas d’achat d’un bien, que je prévoyais rapide… Trop optimiste.
Je ne connaissais pas du tout l’existence des "super livrets". Je viens de l’apprendre.

Beaucoup de gens s’en remettent aux propositions de leur conseiller bancaire.
A tort peut-être, mais surtout par la méconnaissance d’autres solutions possibles et leur manque de connaissance dans le domaine.
Je les classerais plutôt comme des victimes du système bancaire plutôt que je ne les considérerais comme des coupables de par leur ignorance.

Quand je vois les produits Millevie Premium, Nuances 3D et livret B, désolé mais je vote coupable tout court, sans aucune circonstance atténuante !

Bernard2K l’a dit, vous avez fait le premier pas de ne céder ni à la défiscalisation ni aux biens aux rendements exécrables, et de venir sur ce forum. Allez jusqu’au bout, et prenez le temps de vous former. Bonnes lectures !