Dream Office REIT : REIT de bureaux des centres-villes canadiens

Bonsoir !

C’est peut-être une coïncidence, mais TSSM avait été retenu à la source de 15 % lors d’un CALL (remboursement) d’actions préférentielles.

Bonsoir à tous,

Mise au point pour le Q3 des points importants.

Perte de revenus de 38.8 % imputés aux ventes d’actifs réalisés lors du dernier trimestre.

La société agit toujours de façon défensive, de manière à solidifier son bilan et "sauver les meubles".

Le désendettement continue par la vente des actifs les moins bien évalués.

Le Fonds a vendu la majorité de ses actifs sous-performants et réduit son portefeuille à ses meilleures propriétés situées dans la région de Calgary, avec une occupation en place de plus de 90%. Ces baisses ont été partiellement compensées par la hausse de 17,2% et de 29,6% du bénéfice net d’investissements comparatifs dans la région de Calgary pour les trimestres et les périodes closes les 30 septembre 2018, comparativement aux périodes de référence de l’exercice précédent, principalement en raison de la hausse des taux d’occupation, nette de la baisse

Le nombre total de propriétés est passé de 46 au 30 septembre 2017 à 34 à ce jour.

2 sont en re-développement, et 1 est prévu pour un réaménagement.

Le taux d’occupation est passé de 94,6 % au 20 sept. 2017 à 94.2 % à ce jour.

le bénéfice d’exploitation net des immeubles comparatifs a diminué de 0,5 million de dollars ou 1,4% par rapport au trimestre précédent, principalement en raison du centre-ville de Toronto. Le centre-ville de Toronto a enregistré une baisse de 0,3 million de dollars ou de 1,5% de son bénéfice net comparatif par rapport au trimestre précédent, principalement en raison de la réduction de la taille des locataires à 330 Bay Street pour environ 16 000 pieds carrés et de la suppression du programme de remboursement de la taxe d’habitation à Toronto en juin 2018. un impact sur 438 University Ave. En ce qui concerne l’espace vacant situé au 330, rue Bay, nous avons obtenu la majorité de ces espaces avec un bail de cinq ans débutant au premier trimestre 2019, les loyers nets étant 33% plus élevés que les loyers nets précédents. Ces baisses au cours du trimestre ont été partiellement contrebalancées par la hausse des taux d’occupation et des loyers dans certaines propriétés de cette région.

Toutefois, la valeur liquidative par part a augmenté : "au 30 septembre 2018, notre valeur liquidative par part était de 24,40 $, comparativement à 23,95 $ au 30 juin 2018 et à 22,40 $ au 30 septembre 2017, en hausse de 0,45 $ ou 1,9% et de 2,00 $ ou 8,9%, respectivement. "

L’augmentation de 0,45 $ et de 2,00 $, respectivement, de la VNI par part d’un trimestre à l’autre et d’un exercice à l’autre est principalement attribuable aux gains à la juste valeur des propriétés situées dans le centre-ville de Toronto, aux rachats d’unités et à la conservation des flux de trésorerie liés à l’exploitation.

La dette semble maintenue à 46.2% comparativement à 48.1 % au trimestre dernier et 39.7% à N-1.

Pas d’achats de nouveaux actifs en vu.

Source : Dream Office REIT Reports Q3 2018 Results Toronto Stock Exchange:D-UN

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Uspony (09/11/2018 20h25)

J’ai vendu toute ma ligne cette semaine. Je ne comprends pas la brutalité de la remontée du cours. Price to book > 1 maintenant sauf erreur de ma part.

Sans être un expert du dossier, les raisons de la bonne tenue de Dream Office me semblent assez claires :

1. Sur un plan général, le rendement est recherché ces derniers temps. Or, les foncières canadiennes et leurs dividendes mensuels sont les actions de rendement par excellence. Même la médiocre Cominar en profite.

2. Spécifiquement à Dream Office, il y a de quoi être satisfait de ce qu’a accompli le management ces dernières années ! On vient d’une situation de crise, avec une dette importante, un taux de distribution trop haut, et des investissements dispersés. On a aujourd’hui un taux de distribution vraiment bas (autour de 60%), une dette réduire, un repositionnement réussi du patrimoine. Le taux de distribution très contenu a ouvert la porte à des rachats d’actions particulièrement pertinents. Il ne peut maintenant qu’être bénéfique à l’avenir (augmentation de la NAV par action et/ou du dividende).

Ce slide issu de la présentation d’août dernier est particulièrement parlant.



Un peu hagiographique dites-vous ? Le dernier Q2 prouve que Dream office a su mener son repositionnement tout en améliorant ses metrics.



Quand à savoir si l’action en a "encore sous le pied"… c’est un autre débat. Personnellement, je conserve, car je ne vends pas les bons élèves.

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Je ne peux pas vous répondre sur le fond, mais sur la forme les opérations spéciales canadiennes ont une sale habitude de se transformer en retenue à la source délirantes (voir cas Cominar), et si vous voulez vendre il peut être plus sage de vendre les titres sur le marché directement si le prix n’est pas trop bas en comparaison.

Bonjour,

Il y a 2 éléments à prendre en considération concernant Dream Office en ce moment.

1) Dream Office va vendre pour 177.5M CAD$ de parts de Dream Industrial et va derrière faire un rachat de ses propres actions à 15,50 CAD$ pour le même montant total que la vente, d’où la hausse de 18% du 5 mai. Il s’agit donc de l’offre de rachat dont Dooffy parle. Personnellement, je ne vais rien faire, d’autres qui ont intérêt, vendront.
https://dream.ca/wp-content/uploads/202 … -FINAL.pdf

2) Dream Office a annoncé ce mardi qu’il va y avoir une "distribution spéciale" de 4.55 CAD$ par titre en même temps que le prochain dividende mensuel. L’idée est de distribuer aux actionnaires tout ou partie de certains gains réalisés dans des opérations au cours de l’année.
Cette distribution se fera sous forme de titre mais sera aussitôt fusionnée pour garder le même nombre de titres total. Elle sera considérée comme un gain en capital (plus-value) au Canada, donc mystère dont la façon ce sera traité en France
https://dream.ca/wp-content/uploads/202 … elease.pdf

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Bonjour

Je viens de regarder à l’instant sur mon CTO Saxo et je n’ai aucune écriture pour Dream Office.

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Dream Office Annual Report a écrit :

This quarter, we announced the 2-for-1 unit
consolidation and maintained the annual distribution
rate at $1.00, which will effectively result in a 50%
reduction in the distribution. The adjustment in the
distribution by 50% will provide the company with
more flexibility to fund leasing costs and capital
expenditures to keep our buildings full and competitive

C’est assez fourbe de combiner un reverse split et une réduction de dividende, mais c’est possible !