Blouge00 [région parisienne] : étude de cas immobilier (T2 de 33m2)

Blouge00 · #1

Bonjour,

Je poste ici ma première étude de cas d’investissement locatif. Il s’agit de mon second investissement immobilier mais le premier à être initialement à but locatif (mon premier achat était en RP que j’ai ensuite mis en location, cf ma présentation).
J’ai signé le compromis de vente la semaine dernière.

VOTRE PROFIL

- Fonctionnaire, 25 ans, TMI 30%, revenus : environ 3000 € net de salaire et 850 € CC de loyer pour mon premier bien

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Je comprend mais je ne serai pas capable de faire seul, je passe par JD2M
- Fiscales : idem
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : j’ai rénové entièrement mon premier appart + j’ai de la famille qui a des compétences également
- Sociales : ni plus ni moins que la plupart des gens
- Temps disponible : assez pour gérer mes biens moi même et faire la plupart des travaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2
- Année de construction : 1920
- Étage 4/4, luminosité : très bonne (double orientation + grandes fenêtres), surface (33m²), ascenseur : non
- Inhabité depuis le décès du propriétaire précédent
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel : actuellement gaz mais passage à l’électrique prévu
- Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : seulement une cour sans végétation
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : pas de problématiques particulières, copro avec des "petits" appartements (T1 et T2)
- Concierge : non
- Décoration : absente
- DPE : G (étiquette C ou D visée après travaux)

Pour résumer : L’appartement est inhabité depuis le décès du propriétaire dans l’appartement, il n’a pas fait l’objet de travaux depuis de nombreuses années, tout est à refaire du sol au plafond, c’est donc l’occasion de faire une rénovation thermique complète.

LOCALISATION DU BIEN

- Proche couronne parisienne
- Proximité directe des transports en communs mais quartier résidentiel calme
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : Paris
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : renouvellement urbain en cours dans la ville + gare du Grand Paris donc probablement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 130.000 € : le prix affiché était bas en raison des travaux à effectuer et j’ai pu le négocier en raison de la volonté des vendeurs de vendre rapidement (succession)
- Loyer envisagé : 850 €/mois CC (800 HC)
- Taux de vacance envisagé (1 semaine tous les 2 ans = 1%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en direct

- Travaux immédiats : rénovation complète + isolation et changement mode de chauffage : environ 15.000 € (car réalisés par moi-même, sinon compter le double)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rénovation peintures cage d’escalier prévue mais pas encore votée, ravalement déjà effectué
- Coût des travaux à 5 ans : aucuns
- Coût des travaux à 10 ans : aucuns

- Estimation du bien après travaux : 170.000 € environ

- Taxe foncière hors TEOM : 600 €
- charges de copropriété : 1600 € /an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0 € (Visale)

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 6,7 %
- Rentabilité nette (hors intérêts du prêt immo) : 4,9 %

FINANCEMENT DU BIEN

(Accord de principe de ma banque obtenu)
- Montant de l’apport : 0 € pour l’achat + 15.000 € pour les travaux
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 3,9 % hors assurance
- Durée du crédit : 25 ans
- Avantage fiscal : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : BIC réel LMNP

CASH FLOW

- Cash flow négatif de -80 € par mois (en raison du crédit à 110% et des taux actuels)

N’hésitez pas à me faire part de vos remarques sur ce projet.

Blouge

Mots-clés : immobilier, succession, travaux

Bernard2K · #2

Bonjour,

il n’y a pas grand chose à en dire car c’est un bon investissement et vous semblez savoir ce que vous faites. La rentabilité n’est pas faramineuse, mais excellente quand même pour la région parisienne. La plus-value à la revente est très probable.

L’isolation d’un tel logement n’est pas simple. Il faudra sans doute changer les menuiseries ; attention c’est potentiellement une DP si zone ABF. Voir aussi l’isolation du plafond ou des combles, du fait que vous êtes au dernier étage.

Si les taux baissent à l’avenir, vous pourrez faire un rachat de crédit ce qui améliorera grandement la rentabilité et le cashflow.

Ca serait bien d’avoir les photos avant/pendant/après travaux. Pensez à en prendre, ne serait-ce que pour vous ; on prend souvent trop peu de photos, ou bien on les prend avec des conditions de cadrage et de lumière tellement différentes qu’on n’a pas l’avant/après ; c’est dommage.

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2024 09h46)

Blouge00 · #3

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Pour les travaux d’isolation il est effectivement prévu le changement des menuiseries (elles sont de toute façon hors d’usage et laissent passer l’air), l’immeuble n’est pas en zone ABF donc a priori pas de DP à déposer.

Pour l’isolation des combles/plafonds c’est également prévu même si je n’ai pas encore arrêté la solution technique :
- démolition totale du plafond actuel en lattis qui est en mauvais état et création d’un nouveau (faux-)plafond en placo avec isolation entre et sous les solives.
- conservation du plafond actuel et isolation entre et au-dessus des solives.

J’avoue que j’ai du mal à me faire une idée sur ce qui nécessite une autorisation en AG de copro ou non. A priori seules les solives font partie des parties communes car structurelles mais pas le plafond en lui-même ni le volume situé en dessous des solives. En revanche l’espace entre solive ainsi que au-dessus de celles-ci fait probablement partie des parties communes ce qui nécessiterai une autorisation si l’isolant était positionné dans ce volume (et ralentirai mes travaux dans la mesure où l’AG annuelle est déjà passée pour 2024).

Oui je garde en tête la possibilité de modifier le financement du projet "en cours de vie" : rachat du crédit ou renégociation si les taux baissaient significativement.

Pour les photos j’en posterai une fois l’acquisition finalisée.

Cordialement,
Blouge

Bernard2K · #4

Il faut une DP dès lors que vous changez l’aspect extérieur. Le changement de fenêtres change l’aspect extérieur. Il faut donc une DP, en principe. L’avantage d’être hors zone ABF, est : 1) pas besoin de l’avis ABF. 2) 99,9999% de probabilité que la DP soit accordée.

Pour savoir ce qui est à qui dans votre plafond, raisonnons peu raisonnons bien.
Déjà, bien lire le RC pour savoir quelles sont les parties communes et parties privatives. Sur des RC datant d’avant la loi de 1965 il peut y avoir des surprises.
Supposons que ce soit le cas général : les parties structurelles sont communes.
Je suppose aussi que vous avez au-dessus de votre tête un plancher puis des combles.

Un plancher est composé de solives et du plancher lui-même. Ce qui est structurel, c’est ce qui empêche le bâtiment de tomber, et empêche les personnes de tomber à l’étage en-dessous. Les solives et le plancher sont structurels, donc communs.

Donc :
sous les solives il y a le lattis et le plâtre qui sont un simple parement sans fonction structurelle : parties privatives, vous pouvez les démolir
espaces vides entre solives : parties privatives, vous pouvez y mettre de l’isolant.
au-dessus des solives il devrait y avoir un plancher qui est une partie commune et structurelle, ne pas y toucher.
Au-dessus du plancher : combles, donc parties communes. Une isolation en combles serait du ressort de la copro, donc aux frais de la copro, ce qui va être difficile à obtenir car seuls les propriétaires du dernier étage en profitent. On peut parfois trouver une cote mal taillée du type : travaux réalisés après autorisation de la copro, mais c’est le propriétaire qui en profite qui organise et paie ces travaux.

Pour la solution technique, je ne me prononce pas à distance. Si vous avez besoin d’aide pour établir la solution technique, faites venir une personne compétente sur place.

Blouge00 · #5

Le RC est relativement récent (après 1965). Il est indiqué que les parties structurelles dont les planchers sont communes, à l’exception des parements intérieurs.

Mon doute était donc de savoir si l’espace entre solives faisait partie intégrante du plancher ou si il est un volume privatif en dessous du plancher, mais votre réponse semble aller dans le sens de la seconde hypothèse.

Quant au plancher situé au dessus des solives, il me semble qu’il n’y en a pas toujours dans le cas du plancher haut du dernier niveau
Dans le cas où il n’y aurait pas de plancher, quelle est la limite entre partie privative et partie communes ? Le haut des solives où serait installé le plancher si il y en avait un (théoriquement ou en cas de transformation des combles en partie privative) ?

Je n’ai pas encore visité les combles donc je ne connais pas la composition exacte du plancher, je pourrais avancer sur la définition des travaux à réaliser une fois que j’aurai ces informations (et notamment la hauteur des solives pour savoir quelle épaisseur d’isolant je peux y mettre).
Je vous tiendrais au courant.

Blouge

Tlaloc · #6

Comment êtes vous logés actuellement ? gratuitement ?

Si vous payez un loyer, vous aller allègrement dépasser le taux maximal d’endettement avec ce nouvel achat. Ca passera sans doute si vous pouvez mentir en justifiant qu’il sera votre RP.

Mais dans tout les cas, vous allez obérer lourdement votre capacité d’emprunt si vous voulez un jour acheter une nouvelle RP.

Amha, c’est un investissemnt pas du tout assez rentable dans votre situation actuelle.

Blouge00 · #7

Je l’ai indiqué brièvement dans ma présentation, je vis avec mon concubin dans l’appartement dont il est propriétaire.
Pour la banque c’est considéré comme un hébergement à titre gratuit donc non pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, même si dans la réalité je contribue aux charges liées à ce logement.

A moyen terme pas de projet d’achat d’une autre RP, et dans le cas d’une éventuelle séparation (il faut toujours prévoir le pire) je pourrais m’installer (avec les contraintes et délais de congé pour reprise) dans l’un des 2 appartements dont je suis/serai propriétaire qui correspondent à mes besoins puisque l’un d’eux a été ma RP.

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