Taxheaven [Bordeaux] : étude de cas immobilier (location courte durée)

Bonjour,

j’en dis :
- par principe, je déteste "acheter une idée". Qu’est-ce qui vous empêche de prendre vous même une maison à Bordeaux et d’en faire de la location saisonnière ? Pourquoi devrais-je payer cher l’idée d’autrui ajors que je peux avoir la même ?
- attention à l’encadrement de la location saisonnière. Cf cet article par exemple : La justice administrative valide l’encadrement des locations Airbnb à Bordeaux - Rue89Bordeaux
Ce n’est pas parce que les logements sont "enregistrés auprès des services de mairie en meublé de tourisme" qu’ils sont autorisés. Le principe de l’autorisation de changement d’usage avec compensation est autre chose que de faire reconnaître le caractère "meublé de tourisme" qui a surtout un intérêt fiscal. Et attention, cette autorisation peut être cessible ou non cessible. Je n’ai pas approfondi, mais il me semble qu’il pourrait y avoir un très gros loup sur ce sujet.
- la location saisonnière comporte énormément de charges (électricité, eau, chauffage, linge, ménage, etc). Elle est de plus très chronophage : soit on y passe quasiment un temps plein, soit on délègue à une conciergerie moyennant encore plus de charges. Donc, c’est bien beau d’annoncer les loyers CC, mais il faudrait savoir combien il reste en net à la fin.
- les loyers sont arrondis, pour ne pas dire pipeautés : les 4 appartements rapportent exactement 1500 €/mois chacun, malgré les différences de surface ? Mon oeil.

Quand à la capacité à financer un tel montant pour un tel "machin" : ça risque d’être très difficile de convaincre une banque… et heureusement que le banquier est réticent, ça protège un peu les personnes qui voudraient se lancer dans un investissement aventureux et risqué.

le bien est au Bouscat et donc non concerné…

…pour l’instant.

De mon point de vue, ce bien cumule beaucoup de défauts :
- c’est une zone où les prix au m² sont élevés. En première approche, la rentabilité d’une ville est inversement proportionnelle au prix au m². Faites le ratio loyer au m² sur prix au m² : quand on va vers des villes de moindre valeur, les loyers baissent moins vite que les prix, dont la rentabilité augmente. Alors c’est sûr que les zones à faible prix au m² posent d’autres problèmes : risque de déclassement urbain, risque d’impayés de loyer, quasi impossibilité de rentabiliser les travaux (si effectués par des pros au tarif normal) etc. Mais on a de la rentabilité.
- on vous vend la bonne idée, très cher. Pourquoi vend-il un bien très rentable, dit-il, et 100 % automatisé, dit-il ? Soit il y a un loup (futur encadrement…) soit il espère une méga plus-value. Je suis curieux de savoir combien il a payé la maison.
- la LCD demande beaucoup de travail et de disponibilité, or tout travail mérite salaire. Je n’ai rien contre la location saisonnière, mais pas à 9 % brut ! De mon point de vue, on atteint cette rentabilité en location nue, donc quasiment sans travail de gestion ; pourquoi aller s’éreinter en LCD pour une si basse rentabilité ? Je ferai peut-être de la location saisonnière à 20 ou 30 % de rentabilité, mais pas à 9-10%.

J’ajoute que, d’un point de vue diversification, avec 1,3 M€ j’achète une dizaine de biens locatifs, pas un seul.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2024 09h28)

Ca je dirais que c’est "normal" : vu que les gens cherchent sur Bordeaux, on met aussi une annonce sur Bordeaux pour ressortir dans les recherches. Les agences font de même. La pratique est regrettable, mais çà ne suffit pas à dire que c’est une arnaque. D’autant que le corps de l’annonce est clair sur la localisation réelle.

Bonjour,

Pour estimer la valeur du bien, je préfère estimer la valeure faciale du bien et non la valeur de ses flux futurs actualisés avec un mode d’exploitation dont la perenité n’est pas assurée.

L’annonce laisse sous entendre qu’il s’agit d’une propriété donc d’un seul lot.
Pour la revente, il est très different d’avoir un ou plusieurs lots. Ce point est donc à verrouiller.

Je n’ai pas lu la dernière version du PLU mais Bordeaux Métropole est assez intraitable sur la place de parking.
Avez vous pu investiguer ? Avez vous autant de compteur linky que d’habitation ?

D’autres ville de notre région sont un peu plus facile d’accés avec une tension locative également maximale.

Bonne journée

Taxheaven, le 10/04/2024 a écrit :

Oui c’est ce que j’ai fait pour le titre du topic  : Bordeaux c’est plus vendeur et connu que "Le Bouscat" et la Place Ravezies est bien la limite entre le Bouscat et Bordeaux.

La place ravezie c’est loin d’être Neuilly. C’est vraiment le mauvais côté du bouscat.

Tomalegrand, le 10/04/2024 a écrit :

Bernard2K a écrit :

le bien est au Bouscat et donc non concerné…

…pour l’instant
Soit il espère une méga plus-value. Je suis curieux de savoir combien il a payé la maison.

Pour info, il est possible de demander une copie de n’importe quel acte enregistré dans un service de publicité foncière.

Puis-je avoir copie du titre de propriété d’un tiers ? | impots.gouv.fr

Merci pour le rappel, mais :
- s’il s’agit seulement de connaître le prix, à partir du moment où on a l’adresse, il faut commencer par regarder patrim et DVF. Si la vente est dans la période de temps couverte, on aura le montant.
- pour toute démarche, il faudrait commencer par connaître l’adresse.
- je ne risque pas de faire la démarche, puisque personnellement je n’ai aucun intérêt pour ce bien.
- même pour une personne qui aurait un intérêt marqué pour ce bien, il est tout même rare que l’information sur le prix de vente soit d’un intérêt suffisant pour faire cette démarche (et payer la contribution de sécurité immobilière) . En effet, même si l’on veut utiliser cette information, par exemple pour négocier le prix à la baisse, ça sera rarement pertinent. Le prix de vente actuel dépend de l’équilibre offre/demande actuel, pas du prix payé il y a plusieurs années voire décennies. J’avoue que je n’ai jamais rencontré de cas où j’ai trouvé pertinent de commander l’acte de vente précédent.
- enfin, l’information est utile à un certain moment (par exemple pour négocier rapidement le prix de vente avant que quelqu’un d’autre ne l’achète); après c’est trop tard ; or, la célérité de réponse varie grandement, d’un service de la publicité foncière à l’autre. Si on reçoit l’acte 1 ou 2 mois plus tard, on sera sans doute déjà passé au projet suivant.

A propos des commentaires sur l’emplacement : il faudrait commencer par connaître l’emplacement. Avec deux annonces situées à deux endroits différents, difficile de dire où cette maison est vraiment. Pour cela, le plus simple est encore de visiter. Si la personne qui a initié ce fil est vraiment intéressée par le bien, il faut visiter. Si non, on ne peut rien dire d’utile…

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2024 09h46)