Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Toujours impossible de me connecter à ce fichu espace client et aucun retour du back office ca commence à me courir sur le

Sisco2117 a écrit :

@CsylvainC avez-vous eu un retour de votre mail sur ce sujet ?

Je ne constate vos 136% de revenus a global….16.77+18.21+1.05+0.32+32.92 (pays en 4EA) = 69.27% (dont italie = 30.77% ?)

Non je n’ai pas eu de retour de Euryale sur ce sujet.

Voici pour les 136% (en tout cas dans le 1er IFU, je n’ai pas vérifié dans le 2nd IFU) :

Euryale a écrit :

FRANCE :
(2) Ligne 113 : Les montants indiqués ci-dessus en ligne 113 correspondent aux intérêts des emprunts souscrits par la SCPI lors de l’acquisition des immeubles concernés.
Si vous avez-vous-même souscrit un emprunt au titre de l’acquisition des parts de la SCPI, vous avez également la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt que vous
avez acquittés au cours de l’année 2023. Ces intérêts sont déductibles à proportion de la quote-part des revenus de la SCPI PIERVAL SANTE imposables en France (à
savoir les revenus de source française et les revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt en France), Pour l’année 2023, cette quote-part est de 67,08%.

ALLEMAGNE, UK, ESPAGNE, QUEBEC :
En cas d’acquisition à crédit des parts de la SCPI, il convient de déduire de ce montant, la quote-part des intérêts d’emprunts que vous
avez payée en 2023 à proportion des revenus allemands, anglais, espagnol et du Québec perçus par la SCPI. Cette quote-part correspond au
montant des intérêts communiqués par votre organisme prêteur multiplié par 16,77 % (pour l’Allemagne), 18,21 % (pour le Royaume-Uni), par 1,05 % (pour l’Espagne) et par 0,32% (pour le Québec).

IRLANDE, PORTUGAL, PAYS-BAS :
(*) En cas d’acquisition de vos parts de SCPI à crédit, il convient de retirer de ce montant, la quote-part des intérêts d’emprunts que vous avez
payés en 2023 correspondant aux revenus irlandais, portugais et hollandais perçus par la SCPI. Cette quote-part correspond au montant des
intérêts communiqué par votre organisme prêteur multiplié par 11,72 % (pour l’Irlande), 2,28 % (pour le Portugal) et 18,92 % (pour les Pays-Bas).

@AigleRoyal : En effet, quand on additionne France avec uniquement Irlande, Portugal et Pays-Bas, on tombe sur 100% !

Que devons nous faire, déduire 67,08% pour les revenus français ET 16,77% pour Allemagne etc, ce qui donne 136% ou doit-on déclarer d’autres % ?

WizHard a écrit :

Avez-vous indiqué votre adresse e-mail en tant qu’identifiant ?
Il faut mettre votre numéro d’associé en tant qu’identifiant, suivi de votre mot de passe.
J’ai eu le même problème au début et leurs messages d’erreurs étaient contradictoires en plus…

Ben c’était pourtant simple, m*rci

Le Rapport Annuel de l’année 2023 est disponible ici

On y apprend que la valeur de reconstitution est descendue à 199€14/part (contre 207€70/part au 31/12/2022) mais la société de gestion continue d’affirmer que la valorisation du patrimoine est restée stable (il y avait déjà eu une baisse de 2€60/part en 2022 et de 1€30/part en 2021).

A noter, l’AGO aura lieu le 12 Juin.

Ce qui devait arriver arriva, ou quand le rendement baisse du fait d’une collecte dilutive (avec un joli effet ciseau au passage).

Je cite ci-dessous l’un de mes messages dans cette file:

Manarea a écrit :

plus la collecte augmente en valeur absolue, plus il est difficile de trouver des biens rentables sur le marché: c’est la raison pour laquelle les jeunes SCPI performent aujourd’hui mieux que leurs ainées. Or, je constate que la hausse du rendement des achats immobiliers de 0.4% est plus faible que la hausse de l’OAT entre sa moyenne 2022 et sa moyenne 2023, ce qui devrait nous inquiéter (il y a une destruction de valeur).

Enfin, avec un spread de seulement 0.3% entre le rendement des actifs acquis et le taux de distribution (soit moins de 10% en valeur absolue), nous devrions nous inquiéter que le poids des charges générales (dont les intérêts d’emprunts) et les commissions sur les loyers (8.4% TTC) excédent ce spread (ce qui est très certainement le cas pour ces nouveaux actifs). Autrement dit, les investissements réalisés aujourd’hui ne couvrent notionellement pas leur quote-part de dividende au taux de distribution actuel, qui se maintient grâce à la rentabilité supérieure du stock d’immeubles historiques (voir les bulletins trimestriels de 2016 avec des immeubles donnant du 7-8%) et aux distributions de plus-values. A terme, plus la collecte augmentera, plus elle diluera ce stock historique. Cela impliquera une baisse mécanique du taux de distribution qui ne pourra qu’être partiellement compensée par la cession d’actifs historiques et la distribution des plus-values (qui n’est qu’un pis-aller car la portion du prix de cession qui ne correspond pas à de la plus-value est réinvestie au taux de rendement actuel).

Par conséquent, sauf réduction nette de la collecte (ce à quoi Euryale n’a pas d’intérêts) ou investissements plus agressifs (ce qui me semble nécessiter une vraie gestion opportuniste avec des équipes locales bien au fait de leur marché comme chez Corum), je suis assez convaincu que la rentabilité va décroître au cours des deux-trois prochaines années pour arriver autour de 4,5% de taux de distribution, en ligne avec la moyenne des autres SCPI.

Fabipm a écrit :

Je ne sais pas si nous pouvons avoir une confiance aveugle aux chiffres de ce rapport 

Pouvez vous préciser votre pensée svp ?

looool

J’avais lu POITDEVIN….. merci

Le bulletin du T1 2024 n’est pas encore disponible mais dans l’espace associé, dans la rubrique "Ma distribution", le bordereau de distribution du T1 2024 est disponible et il est accompagné d’une lettre d’information dans laquelle Pierval Santé justifie la baisse du dividende par le fait qu’il y a 36 acquisitions en VEFA. Il est indiqué que les fruits de cette stratégie seront récoltés en 2025.
De plus, il est indiqué que les 5 EHPAD du groupe Medicharme (mis en liquidation judiciaire) ont trouvé repreneurs.
Enfin, il n’est fait aucune mention de la vente d’un actif.

Ca ne nous dit pas si c’est à la hausse ou à la baisse …

Ca les étouffe de donner des chiffres concrets, c’est à l’associé de constater sa baisse sur son coupon, tout le reste n’est que "optimisation" et "fruits récoltés" à l’avenir pour ceux qui s’y accrochent.

Si les Vefa sont livrés en retard, ils ne génèrent pas les revenus prévus.

Vu la montée vertigineuse des faillites chez les constructeurs et leurs prestataires, certains chantiers peuvent en pâtir. Le constructeur faisant faillite il faut le remplacer par un autre ce qui allonge les délais…

La note d’information accompagnant le bordereau de distribution ne fait pas état du traitement de la plus value générée par la vente d’un EHPAD à Inverness.
Il est pourtant indiqué dans le rapport annuel 2023 page 19 : "un EHPAD à Inverness a été cédé en décembre 2023 pour un prix de 17.2 M€ dont la plus-value sera régularisée dans les comptes du 1er trimestre 2024".

Le prix d’acquisition AEM de cet EHPAD était de 16.27 M€ AEM dont 1.39 M€ de frais (source RA 2022)

Ggmb a écrit :

Bonjour à tous,
J’ai du mal à comprendre pourquoi les acquisitions en VEFA plombent le rendement de la SCPI avant leur livraison.
La SCPI n’utilise-t-elle pas la collecte ou la dette pour payer les acomptes et le bien à la livraison ?
(Même excuse sur pf hospitalité europe pour justifier la baisse de rendement)

Plus la VEFA avance vers la livraison, plus les tirages effectués (d’ailleurs financés par une désormais collecte plus faible…) pèsent sur la performance puisque qu’il n’y pas de loyers en face.

Le TOF correspond à un rapport entre les loyers perçus versus les loyers facturables.
En VEFA, il n’y a pas de loyers facturables …

ASPIM a écrit :

1.6. Cas de non prise en compte dans le calcul du TOF ni au numérateur ni au dénominateur
Un actif est immobilier est considéré « en construction » dès lors qu’il est la propriété d’un tiers, qu’il fait l’objet d’une construction par un promoteur et qu’il a vocation à être définitivement acquis par la SCPI au terme de l’opération, suivant un des modes juridiques possibles (14)

Les actifs immobiliers en cours de restructuration (15), à la condition expresse qu’ils ne soient pas la propriété de la SCPI, ne sont pas pris en compte dans la détermination du TOF.

1.7. Cas particulier des SCPI investissant dans l’immobilier neuf
Le TOF des SCPI investissant dans l’immobilier neuf est calculé et publié à compter du moment où l’actif de la SCPI compte un premier lot livré. Le TOF des SCPI est calculé uniquement sur le périmètre des immeubles livrés (16), quel que soit le type juridique de contrat de construction de l’actif (17)

Dans la période durant laquelle la totalité des lots n’a pas encore été livrée à la SCPI la société de gestion fait obligatoirement mention de « l’indice de représentativité » de ce ratio (18)

(14) Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Vente d’immeuble à rénover (VIR) et marché travaux.
(15) Cession à un promoteur puis rachat par la SCPI pour réaliser la restructuration.
(16) Les immeubles non encore livrés sont exclus du calcul du TOF.
(17) Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Vente d’immeuble à rénover (VIR) et marché travaux.
(18) Par exemple : « le TOF exprimé ici porte sur x lots livrés à l’actif de la SCPI sachant que cette dernière devrait en compter y à terme ».

Source : https://www.aspim.fr/storage/documents/ … 8dd458.pdf

Par contre, je suis assez étonné par la pertinence de cette stratégie qui consiste à acheter des biens décotés en VEFA.
Les biens neufs sont généralement plus chers que les biens "d’occasion" y compris quand on intègre une part travaux.

L’argument de l’absence de travaux pendant les 10 premières années me fait sourire quand je vois le nombre de malfaçons dans les immeubles neufs qui ne sont pas toujours pris en charge par les assurances et les procédures très très longues sur le sujet !

Dernière modification par CsylvainC (02/05/2024 00h46)