SCPI Epargne Foncière : analyse d'une discussion sur son investissement et sa gestion
Cette discussion porte sur la SCPI Epargne Foncière, son attractivité en tant qu'investissement et les aspects de sa gestion. Les membres échangent sur divers points, notamment le taux d'occupation, le rendement, la diversification du portefeuille et la gestion des risques liés à l'investissement dans cette SCPI.
Un des principaux axes de la discussion concerne l'analyse des performances passées d'Epargne Foncière. Les participants débattent du taux d'occupation souvent inférieur à 95%, pointant des préoccupations concernant la vacance de certains locaux. Des analyses approfondies du rendement, incluant la part de la plus-value et du RAN (Report à Nouveau) dans la distribution, sont fournies, soulevant des questions sur la transparence de la société de gestion. Le taux d'endettement et la capacité à investir les fonds collectés sont également questionnés, certains membres exprimant des inquiétudes quant à une mauvaise gouvernance.
Plusieurs membres abordent la question de la diversification du portefeuille de SCPI. La difficulté d'obtenir un financement pour plusieurs SCPI auprès d'une seule banque est mentionnée, ainsi que les stratégies employées par les participants pour surmonter cette contrainte. Des avis divergents apparaissent concernant la stratégie d'investissement d'Epargne Foncière, certains voyant une diversification géographique positive, tandis que d'autres critiquent des investissements à contre-cycle jugés coûteux (hôtels et centres commerciaux).
Enfin, la discussion met en lumière les difficultés rencontrées par certains membres pour revendre leurs parts, révélant un problème de liquidité et soulignant la complexité des procédures de retrait. L'arrivée d'un nouveau mécanisme de “compensation différée” pour faciliter les retraits est discutée, générant un débat sur ses implications pour les associés et la gestion globale de la SCPI.
Le marché secondaire d'Epargne Foncière est un point récurrent, plusieurs participants soulignant des difficultés à vendre leurs parts et un important volume de parts en attente de retrait. La réaction de la société de gestion face à ce problème de liquidité, notamment par la diminution du délai de jouissance et l'éventuelle mise en place d'un fonds de remboursement, est largement analysée et débattue.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Epargne Foncière à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 11% - 2 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 17% - 3 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 5% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 17% - 3 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 47% - 8 | |||||
Nombre de recommandations : 17 Recommandation moyenne : 1,3/4  |
||||||
Vous avez raison de dire que la situation potentiellement problématique est peu probable, le sujet n’est donc pas central mais j’ai le défaut d’aimer quand on touche aux statuts que toutes les situations soient anticipées…
Quid du cas où le blocage intervient après augmentation du prix de la part ?
Dernière modification par Thortue (14/11/2023 19h37)
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Surin a écrit :
ça me semble être une mesure positive pour la liquidité des SCPI, qui met les sociétés de gestion sur un pied d’égalité car jusque là, chacun faisait comme il le voulait, compensation sur plusieurs mois, en masse, ou zéro compensation avec une "clôture" mensuelle, l’un comme l’autre ne découlant d’aucune mesure statutaire ou résolution votée, étant à la seule discression du gestionnaire.
Je pense que rien ne va changer. Ce mécanisme n’est pas contraignant, il doit être présenté en AG par la Société de gestion, et voté avant d’être appliqué. Une compensation obligatoire sur une période minimale, par exemple trois mois, aurait peut-être été un plus.
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D’après les chiffres de LF au 16/12, la collecte brute au T4 continue de chuter (/2 par rapport au T3). 357 446 parts en attente au 16/12.
Si LF ne fait rien, relancer la collecte au S1 2024 me semble mission impossible. Ne pas collecter est un gros problème pour les SDG car les commissions de souscription sont une source importante de revenus.
Il me semble donc assez probable que le prix de la part soit réévalué d’ici quelques mois, quand bien même la dernière campagne d’expertises ne l’imposerait pas. Jouer sur le prix a l’intérêt d’avoir un double effet en agissant à la fois sur la collecte et les retraits. A noter que dans cette emission, le président de LF précise que les ajustements faits cet été ont pris en compte l’évolution attendue des valeurs d’expertises de fin d’année.
La simple attente et/ou la mise en place d’un plan de cession peuvent être des mesures complémentaires, mais pas vraiment des alternatives selon moi. Quant à la suspension de la variabilité du capital, je pense que tous les gérants préféreraient éviter. A suivre.
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Dividendes T4 = 9,18€ /part (SCI à l’IS, source = mon compte en banque + Moniwan)
Total 2023 = 38,23€ / part (vs 37,81€ en 2022)
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Hall of Fame A ce jour, 403 460 parts sont inscrites à la vente soit 6,48 % de la capitalisation. Source.
A noter le dividende 2023 qui est de 36,72 euros pour un associé IR, quasi stable par rapport à l’an dernier (+0,49 %). Source bulletin.
"Sur la base du budget présenté pour 2024, le taux de distribution devrait légèrement s’améliorer."
=> En espérant que le taux ne s’améliore pas par la baisse du prix de part mais qu’il progresse en euros.
J’ai reçu un courrier au sujet de mes parts à la vente. Mauvaise nouvelle, ils indiquent qu’elles ne sont pas près d’être vendues et que je pourrai faire appel au fonds de remboursement qui vraissemblablement devrait arriver d’ici peu si j’en crois le courrier. Ils m’informeront d’ailleurs de la possibilité d’avoir recours au fonds de remboursement par courrier recommandé. Ca devient désagréable de détenir des parts de SCPI (certains envoient des RAR pour signaler une baisse de prix).
Ca coûte à la SCPI un marché immobilier en déprime …
Néanmoins :
_Ils indiquent la date à laquelle ils ont reçu mon ordre de vente et la date à laquelle les ordres de ventes arrivent à être compensés par des souscriptions, ce qui donne une indication.
_Ils indiquent aussi le nombre de parts restant à la vente avant les miennes.
_Je recevrai un courrier lors de la sortie de chaque bulletin m’informant de la position et date des ordres de vente reçus et exécutés.
C’est une initiative de la société de gestion que j’apprécie. Un simple mail aurait suffit.
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Surin, le 21/02/2024 a écrit :
=> En espérant que le taux ne s’améliore pas par la baisse du prix de part mais qu’il progresse en euros.
Il aurait fallu que le prix de part baisse avant le 1er janvier pour que ce soit possible 
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Hall of Fame A ce jour, 441 953 parts sont inscrites à la vente soit 7,09 % de la capitalisation. Source.
Au delà du fait que l’on approche des 10 % de parts en attente, ça représente surtout une capitalisation de 369 M€ sur la base du prix de part actuel, Epargne Foncière étant la plus grosse SCPI du marché.
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Bonjour à toutes et tous,
A date, Epargne foncière traite les demandes du mois de juillet 2023.
Environ 9 mois d’attente si tout va bien pour recevoir le fruit de la vente de mes parts.
Mail reçu de la Francaise AM :
A ce jour, les demandes de retraits enregistrées au 11/07/2023 ont été satisfaites lors de la dernière clôture mensuelle.
Le faible volume de collecte brute enregistré sur votre SCPI ces derniers mois n’a pas permis de compenser les demandes de retrait qui se sont accélérées sur cette même période.
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1 #235 01/05/2024 10h16Le BT du 1er trimestre 2024 est sorti.
Très rassurant sur la valeur de reconstitution au 31/12 qui tombe à 846 euros contre un prix de part à 835.
Il n’y a donc pas à date de risque de baisse du prix de part.
Le dividende est stable par rapport à 2023 et est composé uniquement de produits locatifs. Bien aussi.
Seul problème : 7% de demandes de retraits venant des assurances vie et des SCI. La Française dit ne pas vouloir vendre sous la valeur 2023 des immeubles.
Si le plan de cession est bien exécuté, les associés qui décident de rester pourraient ne pas perdre de plumes.
On voit la différence de qualité de gestion par rapport à Primonial. L’une perd 20% l’autre reste stable.
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Je suis d’accord avec vous. Epargne Foncière résiste plutôt bien pour une SCPI institutionnelle, et leur communication est sérieuse, sans l’esbrouffe de Corum.
Attention toutefois : ils précisent que l’AMF a demandé de nouvelles expertises au 30 juin pour l’ensemble des acteurs. De nouveaux ajustements à la baisse ne sont pas exclues.
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Hall of Fame Très agréablement surpris aussi. Déjà de voir une distribution strictement identique à celle de l’an dernier, c’est ce que l’on aime bien avec ce type d’investissement, compter sur un revenu pérenne.
Aussi :
BT1 a écrit :
La valeur de réalisation d’Épargne Foncière, qui enregistrait en septembre une baisse de 9,3 %, a connu une évolution positive fin 2023, et ce notamment grâce à la qualité de son patrimoine et la stabilité de ses indicateurs immobiliers.
À périmètre constant, la valeur d’expertise de votre SCPI affiche donc une baisse de 7,56 % par rapport à l’exercice précédent et une baisse de la valeur de réalisation de 8,40 % par rapport à fin 2022 qui s’établit désormais à 710,88 euros par part.
Formidable donc. Pourquoi s’en sortent-ils mieux que les autres ? Je ne le sais pas mais c’est rassurant et oui il faut espérer que les déceptions ne soient pas à venir.
Belle résistance de la plus grosse SCPI du marché en tout cas, tout comme Immorente pour l’instant, malgré un blocage du marché des parts (relativement préoccupant pour Epargne Foncière).
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Surin a écrit :
Belle résistance de la plus grosse SCPI du marché en tout cas, tout comme Immorente pour l’instant, malgré un blocage du marché des parts (relativement préoccupant pour Epargne Foncière).
Je vous trouve très conciliant avec cette SCPI.
Pourtant, d’après CFnews : "Plus concrètement, 11,1 M€ étaient collectés sur le T1 2024, une enveloppe fléchée vers le remboursement des parts en attente de retrait – qui représentent encore 7 % du nombre de parts totales de la SCPI."
"Relativement" préoccupant voulez-vous dire ?
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Hall of Fame Oui oui c’est préoccupant j’en conviens. Reste à voir quel impact cela aura sur les associés restant, est-ce que ça va forcer la SCPI à vendre trop au mauvais moment, à repasser à capital fixe, je ne sais pas.
La gestion me parait d’expérience assez passive dans ce genre de situation, on a vu une de leur SCPI bloquée une dizaine d’années sans que ça ne soit un problème pour ceux qui restent, ils perçoivent un dividende et les années passent.
Le fait d’avoir maintenu un prix de part proche de -10 % de la valeur de reconstitution s’est finalement avéré être un bon choix alors que je le regrettais à l’époque. Aujourd’hui ils peuvent maintenir sans difficulté, pourtant elle en a eu des hausses de prix par le passé. Beaucoup d’autres SCPI concurrentes sont revenues à un prix équivalent à 10 ans en arrière quand c’est pas moins.
Je précise que j’ai des parts en attente de cession.
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Vous oubliez le TOF en progression.. L’immeuble vide a st Herblain a été vendu a 1,1 million vacant alors qu’il y avait été acheté 1,2 millions en 2021. La perte est très faible .Je pense que cette SCPI est très bien gérée.
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Hall of Fame Pas le meilleur exemple : d’un côté c’est bien géré de se débarrasser d’un "nanard" sans trop de casse afin d’augmenter le TOF, d’un autre côté acheter en 2021 pour revendre 2 après après en moins-value de 9 % (+ avec les frais ?) n’est pas du tout un exemple de bonne gestion et pose la question de la collecte permanente et abondante qui a pu générer de mauvais achats tels celui-ci.
Ceci n’est plus un sujet au vu du nombre de parts en attente et de la non-collecte.
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1 1 #242 02/05/2024 20h51Surin a écrit :
d’un autre côté acheter en 2021 pour revendre 2 après après en moins-value de 9 % (+ avec les frais ?) n’est pas du tout un exemple de bonne gestion
Tout le monde fait des erreurs (sauf vous ?). Un bon gérant n’est pas un gérant qui ne fait pas d’erreurs mais un gérant qui identifie ses erreurs, les assume (ne pas cacher la poussière sous le tapis) et s’en sort vite et le moins pire possible.
Rien à voir ici avec les piteux gérants de Amundi Reim qui ont fait un amler retour en 18 mois sur un immeuble aux Pays Bas pour 30m€ de pertes…
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1 #243 03/05/2024 10h49La valeur d’acquisition indiquée dans le RA 2022 (1 254 082€) est celle retenue lors de la dernière opération de fusion avec Multimmobilier2, Eurofonciere 2 et Pierre Privilège (au 01/01/21).
Cet immeuble n’était pas dans le patrimoine d’Epargne Foncière auparavant.
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1 #244 03/05/2024 13h51J’avoue que les mots "Epargne Foncière", "La Française", et "bonne gestion" dans la même phrase m’a fait un peut bondir !
Je rappellerai simplement que la soit disant résilience évoquée plus haut a été payé au prix fort par les associés. Cette SCPI a collecté des centaines de millions depuis une dizaine d’année avec une décote proche de 10% en permanence.
Les associés en place ont donc largement payé cette résilience en étant été dilué massivement.
Quand a vendre des actifs vacants, c’est tout le contraire des stratégie value-added. Certes cela améliore mécaniquement le TOF mais j’appelle pas cela de la bonne gestion.
Si un immeuble est vendu vacant 1 million, ne l’aurait-il pas été vendu plus cher avec un bail et des cash-flow en place ? Évidemment que si.
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Courrier reçu ce jour :
Les demandes de retrait en cours de traitement sont toujours celles datant du 11/07 (probablement un institutionnel qui a fait sa demande donc).
C’était déjà cette date dans le courrier que j’avais reçu trois mois auparavant.
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1 1 #246 30/07/2024 07h42Actualisation :
57 495 associés.
Capitalisation dans le TOP 5 des SCPI du marché : 5,2 Milliards €.
Problème important de liquidité :
Au 31/03/2024, 7,10% des parts en attente de retrait (440 254 parts).
Au 30/06/2024, 7,50% des parts en attente de retrait (465 032 parts).
Détail du calcul : 465 032 / 6 229 366.
Source : bulletin trimestriel T2-2024
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Pour le moment, les cessions (10% du patrimoine, environ) génèrent des plus-values, ce qui soutient la distribution, permet de réaliser les travaux et d’assurer les échéances des VEFA.
Mais Epargne Foncière collecte trop peu et n’investit plus, ce qui va finir par poser problème. Au train où vont les choses, la distribution va baisser l’an prochain.
Il faudrait que les institutionnels qui vendent se retirent du carnet. Ils se tirent une balle dans le pied.
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Il faudrait surtout l’ouverture d’un fonds de remboursement avec une décote qui permette a ceux qui le veulent de sortir et a ceux qui restent de bénéficier de remboursements a prix réduit.
Sinon oui on assiste a la vente de beaux actifs parisiens c’est toujours dommage mais il semble que les actifs sont bien vendus . Après le TOF reste haut et l’ensemble des actifs est de bonne qualité.
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Comme vous le dites, le fonds de rembousement implique de sortir avec une décote. Je ne suis pas sûr du tout que les institutionnels (pour l’essentiel, ce sont eux qui veulent vendre) y soient prêts.
Pour le reste, oui EF a de beaux actifs, oui les ventes se font avec des plus-values, oui la SCPI a bien résisté dans la crise. Mais le blocage de la liquidité va finir par poser problème, surtout qu’il y a beaucoup de parts en attente de retrait.
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Hall of Fame Si une baisse de prix de part intervient, ceux qui auront utilisé le fonds de remboursement auront fait une bonne opération. On vient de voir pour Génépierre qu’il y a eu 23 M€ utilisés via le fond à un prix très raisonnable face à la baisse qui a suivi.
Je regardais les cessions du trimestre. Pas mal de bien à Paris, vendus à des prix qui parraissent très convenables :
Type/Adresse/Surface (m²) vendue/ % de vacance de l’actif/Prix de cession hors droits :
BUR 4-4bis rue Ventadour - 75001 PARIS 852 0 % 12 100 000 € => 14200 €/m²
BUR 9 rue de Téhéran - RdC - 75008 PARIS 198 0 % 2 138 667 € => 10800 €/m²
BUR 9 rue de Téhéran - 5, 7, 8 et 9e étages 75008 PARIS 893 0 % 11 581 333 € => 12969 €/m²
BUR La Robole - 105 avenue P Duhem 13100 Aix-en-Provence 1 013 0 % 1 730 000 €
BUR 25 rue François 1er - 75008 PARIS 386 0 % 6 211 111 € => 16090 €/m²
BUR 12 rue Lord Byron - 75008 PARIS 605 0 % 9 550 000 € => 15785 €/m²
BUR 37-39 rue Saint-Sébastien - 75011 PARIS 2 497 0 % 12 255 000 € => 4908 €/m²
COM 113 avenue Charles de Gaulle - 92200 NEUILLY-SUR-SEINE 308 100 % 2 500 000 € 100,00 %
Hormis l’actif dans le 11ème, acquis en 1969 donc un actif historique de la SCPI, je ne sais pas ce qui explique un prix si bas.
Propriétaire : 37/39, Rue Saint Sebastien - paris (2497m²)
Pourquoi pas récupérer des liquidités mais nous ne savons pas pour quelle stratégie : acquérir des actifs à bon compte en ce moment ? Aucune acquisition donc la SCPI semble rechercher des liquidités, j’espère que ce n’est pas à cause d’un problème d’échéances de dette car la plupart des actifs sont vendus occupés.
Ca fera de la plus-value à distribuer pour maintenir le dividende mais cela coûte autant en valeur de reconstitution et réalisation donc ça peut peser pour faire baisser le prix de la part à terme.
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