SC GF Pierre : vos avis sur cette SCI (Generali Real Estate)

Je pense que c’est une bonne SC.

Cependant, j’ai arbitré mes parts pour un fond monétaire il y a une quinzaine de jours car je pense que la baisse va se poursuivre (poursuite de la hausse des taux, et 42% de bureaux). Si la performance depuis le début de l’année est mauvaise, il faut reconnaitre que celles des dernières années étaient plutôt bonnes a très bonnes.


Le fonds conserve un important volant de trésorerie dépassant les 20 % de la valeur du fonds, alimenté en outre par la vente de l’immeuble Bords de Seine 2 en juillet 2023.

Je compare cette SC à une SCPI car elle possède des immeubles en direct, et non des parts de SCPI: cela évite un empilement de frais. Et les frais d’entrée (1 à 2%) sont bien moins élevés qu’avec une SCPI.

Je compte bien revenir à l’achat dans 1 ou 2 années, de manière opportuniste.

ISIN FR0013528932
Valeur de la part au 28/09/2023 : 49,37€
Mauvaise performance du 31/12/2022 au 28/09/2023 : -6,02%
Encours : 997 M€
Source

Bonjour à tous,

J’étais surpris de la valorisation de GF Pierre dans mon AV, la valeur étant 5% sous la cotation officielle (telle que par exemple la cotation de Quantalys : SC GF Pierre | FR0013528932 - Synthèse).

…et en fouillant, j’ai trouvé l’explication dans le rapport mensuel de GF Pierre :

"La société de gestion a également pris la décision de mettre en place, de
façon temporaire, une commission de rachat acquise au fonds d’un
montant de 5%. Cette commission se veut comme un mécanisme de
protection envers les investisseurs pour limiter une vente forcée
d’immeubles sur le marché qui entrainerait une baisse de la valeur
liquidative dans le contexte actuel."

Lien sur le rapport mensuel de fin octobre :
https://www.generali-investments.com/pu … ensuel.pdf

Dernière modification par Moii (18/12/2023 09h29)

Une commission de rachat instituée de manière rétroactive, car non connue au moment de l’achat des parts, sans annonce préalable permettant d’en sortir, cela vous parait défendable et légal?

J’ai l’impression que c’est une modification unilatérale du ’contrat’.

Si cela se généralise aux SCI… Voilà qui risque d’encourager à garder ses parts…

Surin a écrit :

La part ayant une "Date de lancement : 1er octobre 2020", ce tableau de performances interroge.

Peut-être car elle est devenue une SC, alors qu’elle était SCI auparavant.

Intéressant cette analyse. Ça change les choses, effectivement.
C’est sans doute un bon système pour freiner des rachats massifs intempestifs.

Surin a écrit :

La part ayant une "Date de lancement : 1er octobre 2020", ce tableau de performances interroge. Je n’ai pas retrouvé l’historique de capitalisation, il serait intéressant de le soumettre.

Vous avez raison d’être vigilant.

C’était une SCI d’environ 290M€ de capi fin 2019, assez confidentielle, avec 80% d’immeubles à Paris détenus en direct (rare dans le milieu des SCI). Les choses ont bougé en octobre 2020, ouverture à l’europe, développement de la collecte avec un pic de capi à 1,3Mds fin 2022 (donc x4 en 3 ans), augmentation des frais (mais ils sont passés de très bas à bas, vs le marché). Il me semble qu’auparavant une partie des frais étaient prélevés directement au niveau du contrat et non de la SCI (sous forme d’une ponction des dividendes versés), les performances passées affichées sont donc très probablement légèrement surévaluées (de l’ordre de 0,3-0,5%).

Je vois que la capi est aujourd’hui de 800M€ donc la décollecte est importante.

On peut critiquer la démarche mais je note que les OPC, pourtant mieux régulés, ont aussi la faculté de changer leurs frais unilatéralement (mais avec préavis) ou de faire du "swing pricing". Et à mon sens la technique employée par Tangram, Capimmo (et sans doute d’autres) à des fins similaires est moins élégante (cf fil capimmo).

Dernière modification par NicolasV (18/12/2023 20h40)

Moii a écrit :

Bonjour à tous,

J’étais surpris de la valorisation de GF Pierre dans mon AV, la valeur étant 5% sous la cotation officielle (telle que par exemple la cotation de Quantalys : SC GF Pierre | FR0013528932 - Synthèse).

…et en fouillant, j’ai trouvé l’explication dans le rapport mensuel de GF Pierre :

"La société de gestion a également pris la décision de mettre en place, de
façon temporaire, une commission de rachat acquise au fonds d’un
montant de 5%. Cette commission se veut comme un mécanisme de
protection envers les investisseurs pour limiter une vente forcée
d’immeubles sur le marché qui entrainerait une baisse de la valeur
liquidative dans le contexte actuel."

Lien sur le rapport mensuel de fin octobre :
https://www.generali-investments.com/pu … ensuel.pdf

J’ai pris 5% avec mon solde de position au 01/11. Dois je comprendre que j’ai pris ça dans ma tronche?

Publication du rapport mensuel de Novembre 2023, avec une information supplémentaire, ci-dessous en gras :

La société de gestion a pris la décision de mettre en place, de façon temporaire,
une commission de rachat acquise au fonds d’un montant de 5%. Cette
commission se veut comme un mécanisme de protection envers les
investisseurs ayant une perspective de détention plus long terme, pour limiter
les effets négatifs de ventes forcées d’immeubles sur le marché qui entrainerait
une baisse de la valeur liquidative dans le contexte actuel.
• En parallèle, les commissions de souscription ont été réduites à 0% de façon
temporaire.

https://www.generali-investments.com/pu … ensuel.pdf

C’est un moindre mal si l’ANR du fonds est réellement passé de 1300M à 650M (!) en 1 an comme l’indique funds360.

Il faut voir l’ANR par part. La capitalisation dans l’absolu baisse à la fois à cause de la décollecte et de la baisse des valeurs de patrimoine.