Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

cat a écrit :

Bonjour maxcorporis,

on peut sans doute le faire de manière "sage et pérenne". C’est ce que fait une grosse SCPI comme Immorente (250 millions d’euros d’investissement sur 2017).
Néanmoins, pour les SCPI en phase de croissance rapide (comme Epargne Pierre), il faut effectivement surveiller de près l’ajustement entre volume d’investissements et collecte car si trop de trésorerie s’accumule, le gestionnaire risque d’être tenté d’investir en étant moins sélectif.

…
cat

A la vue du BT 1er Trim 2018 d’Epargne Pierre, on voit que le premier acompte qui était stable de 2.88 € en 2017 a baissé pour arriver à 2.70 € par part.

Faut-il y voir un premier signe de baisse ?

Cette SCPI achète des biens avec un rendement AEM entre 7 et 8 % en moyenne depuis le début.

Je suis étonné qu’en lisant le bilan 2016 (dernier bilan disponible à ce jour), nous avons des recettes locatives brutes de 19.98 € par part pour des parts à 205 €. Soit un rendement de 9.75 % !

Première question : d’où vient cet écart de plus de 2 points ?
Je ne pense pas que les biens qui ont été tous achetés récemment ont eu des revalorisations de loyer en cours de bail.
Il n’y a pas eu de baisse de prix des parts depuis le début (au contraire…)
Ca me semble très étonnant…

Ensuite, je suis étonné du niveau impressionnant (même s’il baisse) des charges financières de cette SCPI…

On est aussi massivement sur de l’immobilier de province et si on regarde dans le rétroviseur, ce n’est pas ce type de SCPI qui a eu au cours des dernières années une revalorisation du prix de leurs parts.

Et on est sur des biens de petite taille pas forcément les plus demandés…

J’ai bien peur que pour toutes ces raisons, ce type de SCPI soit bien plus risqué que la moyenne des SCPI de marché.

Qu’en pensez vous ?

Oui les emprunts souscrits par cette SCPI (4.5 millions d’euros) permettent d’acheter "en avance" les biens immobiliers et donc de toucher des loyers avant la collecte.
Pour 4.5 millions de dettes, on peut estimer cette avance de loyers autour de 320 à 330 k€.

Dans les faits l’avance est réduite par le fait qu’il reste souvent 1.7 - 2.0 millions restant à investir. Donc sur les 4.5 millions de dettes contractés, on a une réelle avance de 2.5-2.8 millions d’euros.
Ca fait environ 200 k€ de loyers avancés. Mes chiffres sont vraiment approximatifs et estimés je le précise mais ça permet de bien comprendre la "gonflette"

Pour 1077 055 € de loyers encaissés en 2016, on pourrait estimer à 877 k€ les loyers encaissés sans cette avance et donc à un encaissement de loyers par part autour de 7.5 -8 % qui correspond plus à la réalité…

Bref, la SCPI touche les loyers en avance (environ 2 mois d’avance pour 2016) et applique un délai de carence de 3 mois complets.
On a donc un décalage de 5 mois avec la réalité ce qui correspondrait bien à 3 points de rendement..

On est bien sur un rendement artificiel car quand cette avance de loyers va reculer, les rendements vont mécaniquement chuter. Les intérêts de la dette coûtent moins chers que ne rapportent les dividendes des SCPI.

(Sauf si le délai de carence passe après à 6 mois…).

Il faut aussi intégrer que cette SCPI est jeune et que les charges d’entretien vont être croissants au fil des années contrairement à d’autres SCPI plus vieilles.

Et aussi que mécaniquement le TOF qui reste souvent élevé les 3 premières années a tendance à diminuer fortement les 10 années suivantes avec la fin des baux.

Sans parler des renégociations des baux qui sont pour moi plus élevés en province.

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par manu6757 (08/05/2018 12h21)

Merci pour cet exemple.

Il n’y a donc pas seulement l’effet : j’investis avant de collecter (par le mécanisme de l’emprunt) pour augmenter les recettes locatives par part existante.

Il y a aussi l’effet de la forte collecte qui amplifie le phénomène.

Car si on reprend votre exemple : mais avec les 4000 parts qui sont déjà en "jouissance" dès le 1er janvier, car aucune collecte dans l’année en question ni les 4 mois de l’année précédente on aurait bien 75 € de recettes par part et donc un dividende par part plus faible…

Donc en conclusion, plus une SCPI a un taux de collecte important et pire si en plus  elle recourt massivement à l’emprunt ou si le délai de carence s’allonge plus le rendement est sur évalué.

Et si on a les 3 phénomènes cumulés (collecte importante, emprunts massifs, délai de carence de 6 mois), c’est la gonflette totale.

C’est bien cela ?

La question est plutôt de savoir d’où vient le rendement de chaque SCPI.

1) Est ce parce que le gérant est "bon" et est capable de choisir un bon rapport qualité prix ?

2) Est ce parce que les biens sont plus risques  (parce que par exemple ils se situent en zone rurale de province, ou dans les États non core de la zone euro, ou parce que les biens achetés nécessitent des travaux…)

3) Est ce un plus gros effet gonflette de la SCPI ? Car collecte importante et endettement important.

Sachant que c’est un investissement sur au moins 10 ans, il ne faut pas se tromper.

Entre nous le risque si on répond oui aux questions 2) et 3), c’est qu’on arrive à perdre plus après que le gain des 3 premières années.

Car si on n’a pas plus de rendement in fine mais avec un risque supérieur on n’aura rien gagné…

À noter que la valeur d’expert des parts ne progresse pas pour cette SCPI.

L’idée c’est qu’on soit conscient du risque et j’ai l’impression qu’on ne regarde pas suffisamment ces critères et qu’on se focalise uniquement sur le taux de dividende versé à l’instant T.

Des vendeurs ont focalise uniquement mon intention sur ce taux de dividende à l’instant T sans me parler de risque supérieur ou de gonflette

Je vous rassure (rires!) je ne suis pas Parisien.
Mais bien un Provincial en zone rurale (commune de 2000 habitants) à 40 km d’une grande ville !

Je voulais distinguer les grandes métropoles de province (Lyon, Bordeaux, Toulouse…) de la province rurale dont ma commune de résidence car le marché n’évolue pas de la même façon.

Les zones rurales de province (hors grandes métropoles) ont un marché de l’immobilier bien plus défavorable (il y a quelques exceptions bien sûr) que le marché parisien et celui des grandes métropoles.

Conséquence : les prix au mieux stagnent depuis 2008 et dans certains endroits baissent fortement (notamment dans les zones où la démographie n’est pas très dynamique…)

Concernant l’immobilier d’entreprise, on peut aussi faire 2 groupes : d’un côté les SCPI parisiennes style Rivoli Avenir Patrimoine et Elysées Pierre qui ont eu une revalorisation forte de leur part et les SCPI plus provinciales qui ont eu beaucoup plus de difficultés à obtenir une hausse des prix de souscription. C’est un fait !

Concernant les dividendes, on constate que les SCPI parisiennes versent en moyenne des dividendes moins importants que les SCPI de province mais ça n’affecte pas leur TRI car les hausses régulières du prix de leur part compensent largement leurs dividendes moins élevés.

Pourquoi ? Car à Paris les prix ont énormément augmente, les loyers aussi mais dans des proportions moindres. Donc le taux de distribution baisse.
En Province, du fait que les prix ne progressent pas, le taux de rentabilité ne baisse pas.

Maintenant la question est : comment tout cela va évoluer d’ici 10-15 ans ?

Je constate qu’en région parisienne, le nombre de locaux vides baisse, que les loyers sont de moins en moins négociés, qu’ils construisent le Grand Paris…tout cela me fait penser que la tendance devrait se prolonger et que les écarts territoriaux vont encore progresser dans l’avenir.

Je constate aussi vers chez moi, les locaux commerciaux et les bureaux mettent beaucoup de temps pour être vendus.

J’aimerais bien savoir d’ailleurs s’il y a des études sur l’immobilier d’entreprise de province (délai de vente, taux de rabais accordés, vacance locative…) ça serait très intéressant d’analyser ça.

Sachant que ma maison est en Province et "subit" le marché provincial, dois je à titre de diversification acheter des bureaux provinciaux ou vais je plutôt acheter parisien et à l’étranger ?
Sachant que je m’autorise aussi une petite proportion de Province également ou de SCPI spécialisées mais avec un risque assez maîtrise.

C’est une vraie question…et j’attends de ce forum des réponses qui peuvent m’eclairer dans mes choix.

Dernière modification par manu6757 (09/05/2018 07h47)

cat a écrit :

Difficile quand même d’avoir des certitudes sur le scénario à 10-15 ans… Ce que je constate (sans être un fin spécialiste donc je peux me tromper) :
1/ Voisin gère depuis longtemps des SCPI dont les actifs sont principalement hors IDF (mais toutes à capitale fixe avant Epargne Pierre) => connaissances des marchés locaux (enfin j’espère!)
2/ les SCPI de Voisin génèrent plutôt un rendement élevé en comparaison de la concurrence mais effectivement la croissance du prix des parts n’est pas celle de RAP (cela rejoint un peu votre propos manu6757)…
3/ Voisin semble lutter pour maintenir le TOF au-dessus de 90% dans ses "vieilles" SCPI mais y parvient me semble-t-il mieux que d’autres gestionnaires avec des SCPIs au profil un peu équivalent (le premier nom de gestionnaire qui me vient à l’esprit c’est La Française REIM, à croire que je leur en veux.
cat

Mais voisin a été racheté par Atland et l’on ne peut nier que la politique est depuis beaucoup plus … Dynamique voire Agressive ? …

@ maxcorporis
En matière de dynamique de collecte, je pense que Voisin reste quand même (très) loin de Primonial REIM…
La scpi Epargne Pierre est jeune et sert un rendement bien plus élevé que la concurrence, c’est logique qu’il y ait une certaine dynamique sur la collecte.

@ manu6757
Je ne regarde personnellement que d’assez loin les SCPI du groupe Voisin donc impossible d’avoir une réponse précise à vos questions (mais une partie des réponses se situe probablement dans les rapports annuels).

Pour votre 3e question, il me semble que la diversification avec de nombreux actifs de "petite valeur" permet d’arbitrer plus rapidement les actifs qui ne répondent plus à la politique d’investissement, quitte éventuellement à sortir en moins-value (mais l’impact sera peu sensible pour la SCPI car très diversifiée).

Bonjour, pour information Voisin vient de passer à 6 mois pour le délai de jouissance.

Ce qui est rassurant : le volume d’investissement est du même ordre de grandeur que la collecte sur le trimestre (donc on n’accumule pas de retard d’investissement). En outre, avec le passage à un délai de jouissance de 6 mois, Voisin se laisse plus de temps pour investir sereinement.

Pour les nouveaux investissements (85 millions d’euros), le rendement moyen acte en main annoncé à 6.87% est me semble-t-il "bon" (par rapport à ce que je peux lire dans d’autres bulletins). Néanmoins il est probablement insuffisant pour maintenir une distribution aux alentours de 6% à moyen terme.

Il y a généralement quand même plus de charges que juste les frais de gestion.
Généralement, les charges globales (incluant les frais de gestion) sont moins élevées pour les SCPI jeunes et à la louche, je compterai les charges pour 20% des recettes dans ce cas (le mieux c’est d’ouvrir quelques rapports - Corum, Epargne Pierre, …- pour se faire son idée).
Pour les SCPI plus matures, si j’ouvre le dernier rapport d’Immorente (p. 27), je vois que les charges représentent entre 25 et 30% des recettes locatives brutes les 5 dernières années. Je prendrai donc 30% dans ce cas (ou 25% si je suis optimiste, mais c’est pour se donner un ordre d’idée).

Dernier point de comparaison pris p. 28 du rapport d’Immorente : la rentabilité brute moyenne du patrimoine tourne autour de 6.35%.

Colia, j’ai été un peu rapide dans mon message précédent par rapport à votre question initiale. Nécessairement pour Immorente, les 25/30% à déduire des revenus locatif bruts intègrent le fait que le TOF n’est pas de 100% mais qu’il oscille entre 90 et 95%.
Néanmoins même avec un TOF proche de 100%, le rendement moyen des immeubles acquis devraient, il me semble, tourner au moins à 7.5% pour espérer un rendement de l’ordre de 6%.

Même si la baisse progressive du rendement me semble irrémédiable (et l’allongement du délai de jouissance devrait permettre de rendre cette baisse plus progressive), EP devrait maintenir une distribution sensiblement supérieure à la concurrence car à mon avis peu de SCPI investissent avec un taux de rendement moyen un peu inférieur à 7%.
Il faudra également surveiller si Voisin arrive à maintenir un TOF proche de 100% car la vacance aura également un impact important sur la distribution future.