Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Sur Efimmo, la distribution du T4 a fonctionné sur le même principe, et ça n’a pas posé de problème.

En soi, "Cela demande souvent un développement informatique spécifique qui ne peut pas être fait en 2 jours", j’aurai tendance à dire que seul 1h suffit… Je ne suis pas un prodige du développement mais faire ça n’est absolument pas compliqué

Je ne doute pas qu’il vous faudrait moins d’une heure pour gérer les calculs prenant en compte les situations suivantes:
- calcul du prorata temporis pour une personne ayant acheté une part par mois tous les mois
- calcul du prorata temporis pour une personne ayant vendu une part par mois tous les mois
- calcul du prorata temporis pour une personne acheté puis cédé puis acheté des parts
- calcul du protata temporis pour un mélange des 3 précédentes situations

Les situations sont plus diverses que celles de la personne ayant 2 parts toute l’année et il est facile de traiter (incidemment) l’assureur et ses équipes de nuls mais entre dire "moi j’y arriverais en une heure" sans connaître la diversité des situations et arriver à un calcul juste pour des centaines de milliers de cas particuliers il y a un léger gap… Ce gap c’est celui qui distingue les équipes qui travaillent chez l’assureur et ceux qui, depuis leur canapé, disent que c’est facile.

Idem pour le dernier dividende d’orange (detaché le 13/12/21 versé le 15) qui avait été versé au contrat le 27/12/2021.
Je trouvais que ca faisait un peu long,  j’avais donc mail Linxea a ce propos, ils m’avaient juste repondu ceci:
" Nous vous confirmons qu’il y a effectivement eu une anomalie sur la distribution des dividendes ORANGE.Toutefois, la situation est régularisée et les dividendes versés en date de valeur du 15/12/2021".

Ca bug parfois du coté des delais de versements de dividendes chez Spirica et ce n’est pas propre aux SCPI. Pour ces dernieres, c’est un peu + embetant lorsqu’on souhaite les reinvestir sur une autre SCPI, a perdre 1 mois de jouissance.

Mais aujourdhui messieurs, mesdames, je vous annonce une nouvelle a marquer d’une epargne-pierre blanche: le dividende 2021 T4 a été versé sur votre AV !

Vérifier bien votre IFU, je viens de constater que l’un des miens (j’ai plusieurs SCPI gérées par cette SdG) était adressé à une autre personne que moi….en effet le nom, prénom, adresse en haut à droite du courrier concerne une personne que je ne connais pas….je viens de signaler cela à la SdG….

Le rapport annuel 2021 est sorti.

Très rapidement parcouru :
- valeur de reconstitution au 31.12.21 : 224,04 (au lieu de 220,38)
- endettement : 13.50%
- bénéfice distribuable : 11,02 € / part
- bénéfice distribué : 10,98 € / part (5.36%)
- reste à investir au 31.12.2021 : 42,25 M€ (8 en 2020)
- taux de distribution estimé 2022 : proche de 2021 (5% à 5,25%)
- créances douteuses /3
- créances locataires : 4 M€ (0.066 en 2020)
- acquisitions de 2021 (430 M€) = rendement brut moyen 5,36%

Mon modeste avis sur Epargne Pierre concerne d’abord le délai de jouissance :

* J’ai versé 8110 E le 31/12/21, mais la date de souscription prise en compte a été le 6 janvier. Du coup j’ai perdu 1 mois. J’ai fait remarquer que ça faisait "un peu" rat.
* Date d’entrée en jouissance 1er juillet : on s’attend à toucher le 1er versement trimestriel début octobre. Non, ce sera vers le 25…
Désagréable cette manie de gratter 15 jours par-ci, 15 jours par-là.

Par ailleurs - je ne l’avais pas remarqué sur la doc et/ou mon conseiller a omis de me le préciser - seuls 90% de mon dépôt ont été investis. Chez Corum par exemple, c’est 100% (les frais ne seront prélevés que lors de la revente).

Donc pour l’instant avis plutôt négatif.

@Surin
Merci de cette réponse rapide !
Pour la date de versement, de mémoire j’ai bien été débité le 31/12 ; je ne sais pas à quelle date Atland a été crédité.
Je sais bien que je m’y suis pris trop tard. Je trouve juste qu’ils auraient pu faire un geste commercial. Si le conseiller - sympa par ailleurs - m’avait prévenu, j’aurais attendu fin janvier. Je comptais en remettre une louche, du coup j’ai mis mes sous ailleurs. Na.

Pour le montant investi, vous avez raison, autant pour moi.
J’ai été induit en erreur par la présentation d’Atland :
* Montant versé 8112 E soit 39 parts
* Valorisation 7300 E… mais bien 39 parts en effet.
Corum est plus "sexy" : sur mon espace, il parle du montant investi ;-)



Par contre pour la date de paiement, chez Corum c’est le 12. Atland gratte bien une petite quinzaine. C’est pas la mort du petit cheval, mais ça m’énerve.

Quasiment toutes les SCPI versent leurs distributions entre le 20 et la fin du mois, chaque trimestre (en janvier, avril, juillet, octobre). 

Les SCPI de Corum sont une exception, et le versent le 1er jour ouvrable à partir du 10, et chaque mois. Ce sont à ma connaissance les seules avec un versement mensuel.

Il faut savoir que ceci est lié à certaines contraintes, au niveau du Système d’Information utilisé (la plupart des SCPI utilisent le même progiciel  Corum à choisi de faire d’autres développements) et à l’organisation avec les CAC (qui doivent procéder à certains contrôles avant chaque distribution).

Entendu : pour le versement mensuel, il y a 6 exceptions, dont les 3 SCPI de Corum, parmi les 209 SCPI qui existent (au 31/12/2021, cf source). Ca fait donc 203 SCPI avec versement trimestriel.

J’ignore (n’étant pas associé de ces SCPI assez récentes) si les 3 autres SCPI avec un versement mensuel font ce versement vers le 10 ou plus tard (ou plus tôt) dans le mois.

GoodbyLenine, le 23/07/2022 a écrit :

Quasiment toutes les SCPI versent leurs distributions entre le 20 et la fin du mois, chaque trimestre (en janvier, avril, juillet, octobre).

Ok, merci de l’info. Puisque Atland est dans la norme, pas de problème donc.

Mais du coup, sachant qu’on n’investit jamais le dernier jour du mois mais plutôt vers le 20 pour être tranquille, le délai de jouissance réel n’est pas de 6 mois mais de 7 mois, c’est bien ça ?

Certes l’IV en SCPI étant du MT/LT (disons 7 ans mini), le manque à gagner est lissé, mais mieux vaut le savoir.

HerculePoivrot a écrit :

Mais du coup, sachant qu’on n’investit jamais le dernier jour du mois mais plutôt vers le 20 pour être tranquille, le délai de jouissance réel n’est pas de 6 mois mais de 7 mois, c’est bien ça ?

Certes l’IV en SCPI étant du MT/LT (disons 7 ans mini), le manque à gagner est lissé, mais mieux vaut le savoir.

La date de versement n’a aucun lien avec le délai de jouissance. Ce qui importe ce sont les mois qui vont vous rapporter un dividende et c’est le premier de ces mois que le délai de jouissance permet de fixer. Il n’y a aucun manque à gagner dans les situations où le dividende est trimestriel et non mensuel ou quand le versement intervient un peu plus tard que pour d’autres SCPI. Le seul impact est sur votre trésorerie à l’instant t. Compte tenu des décalages dont on parle, le gain que vous pourrez tirer de ce décalage de trésorerie est très faible.