Crowdfunding immobilier : opportunités et risques en 2024
Cette discussion, s'étalant de 2016 à 2024, analyse le crowdfunding immobilier, explorant ses opportunités et ses risques. Les membres partagent leurs expériences avec différentes plateformes telles que Dividom, Homunity, Wiseed, Anaxago, Lymo et Clubfunding. Un thème central est la communication, souvent jugée insuffisante par les participants. Plusieurs signalent des retards dans le remboursement, voire des défauts de paiement, soulignant l'importance de la gestion du risque.
Les participants débattent des rendements élevés annoncés (souvent autour de 10% annuel), contrastant avec les risques de perte en capital. La question de l'équité de la répartition des marges entre promoteurs et investisseurs est soulevée, ainsi que les raisons pour lesquelles les promoteurs choisissent le crowdfunding plutôt que le crédit bancaire. Plusieurs membres soulignent l'importance de la diversification du portefeuille pour limiter les risques.
La discussion met en lumière l'évolution du secteur. Une hausse des retards et des défauts de paiement est observée, notamment à partir de 2020, corrélée à la crise sanitaire et à la hausse des taux d'intérêt. L'asymétrie du risque entre promoteurs et investisseurs est un point récurrent, ainsi que la responsabilité des plateformes. L'émergence du statut européen de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) et son impact sur les plateformes sont également abordés. Certains membres mettent en avant des critères de sélection rigoureux pour minimiser les risques, notamment l'analyse des bilans financiers des promoteurs, la recherche de garanties solides et la diversification des investissements.
Plusieurs cas de faillites de promoteurs sont documentés, notamment celui du groupe Terlat. Des débats approfondis s'ensuivent sur l'efficacité des garanties, la responsabilité des plateformes, et les stratégies d'investissement pour mitiger les risques. L'analyse des différents modèles économiques des plateformes est également mise en avant, notamment la question des frais perçus et du degré d'alignement des intérêts entre plateformes et investisseurs.
Aucun problème de mon côté chez wiseed pour la connexion
j’ai encore souscris il y a deux jours.
Navigateur Brave. Boucliers popup désactivés.
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Après différents essais ,
Firefox ne "connecte" pas (malgré toutes les "protections" retirées : pistage, cockies ok, etc .), alors que je n’ avais rien modifié auparavant : mise à jour automatique bloquante ?
--> J’ ai signalé le pb à firefox et wiseed
Via Edge, ok …
Mer.ci pour vos retours !
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Sur Instagram, et peut-être d’autres réseaux sociaux, la famille Kretz attire les investisseurs dans son nouveau Kretz Club.
Souvenez-vous de la famille Kretz : de l’immobilier de luxe à Paris, puis une émission télévisuelle intitulée L’Agence (très agréable à regarder) qui les propulsent littéralement sur d’autres sphères avec un développement international.
Et le Kretz Club commence à mon sens très très mal :
- on vous serine pendant des jours que bientôt, vous allez pouvoir vous inscrire sur une "liste d’attente" limitée à 500 personnes. Aucun renseignement ni sur le fond, ni sur la forme du futur investissement proposé. On sait juste qu’il s’agit d’immobilier de luxe et que la mise est de 1000 euros minimum.
- aujourd’hui, vient enfin le moment de s’inscrire sur la fameuse liste d’attente, je pousse le vice en m’inscrivant pour voir plus loin. Je doute sincèrement de la véracité d’une limite à 500 personnes.
- on apprend qu’il ne s’agit ni de foncière, ni de SCPI, ni d’immobilier fractionné, mais de crowdfunding… No comment.
- une fois le formulaire rempli, et la confirmation de votre inscription, on vous annonce enfin que l’adhésion au Kretz Club sera de… 2000€ par an ! Autant dire qu’il est impossible de se contenter d’investir pour un simple ticket de 1000€.
Bref, on est très loin de la transparence nécessaire pour inspirer confiance.
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1 #230 31/10/2024 17h17
Hall of Fame Oblible, le 28/09/2023 a écrit :
C’est la fête des défauts de paiement chez Clubfunding, avec quelques margoulins qui ont fait de la cavalerie avec l’argent récolté, mais l’honneur est sauf : officiellement il y a 0% de défaut de paiement !
« Je vais peut-être perdre mes 20.000 euros » : les naufragés du crowdfunding immobilier ne sont pas au bout de leurs peines
Les retards de remboursement atteignent des records. De 20 à 25 % des projets financés sont concernés. Après des années fastes, les investisseurs tombent de haut et multiplient les critiques sur les plateformes.
Thibaut est en colère. Il en veut aux dirigeants des deux sociétés auxquelles il a prêté de l’argent. Il en veut à l’intermédiaire -la plateforme ClubFunding, numéro un du secteur- qui a monté et proposé les projets. Et admet-il du bout des lèvres, il s’en veut aussi à lui-même de s’être lancé si vite et si fort dans ce qu’il croyait être un eldorado pour investisseurs en quête de rendements très élevés, voire imbattables.
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Est-ce que quelqu’un s’y connait assez en montages obligataires pour savoir si cette opération sent très mauvais ou pas ?
Contexte :
- un promoteur P lance un projet immobilier dans le 67 composé d’un bâtiment neuf et de la réfection d’un bâtiment existant. Il fait appel au crowdfunding pour se financer et emprunte 200 k€
- il crée pour l’occasion une société SO dite "société d’opération". C’est une SAS au capital de 500 € entièrement détenu par P et dont l’unique objet est d’ériger la résidence en question
- en parallèle il existe déjà une société SE dite "société émettrice". C’est aussi une SAS au capital de 500 € dont l’associé unique est le promoteur P. C’est cette société SE qui émet les obligations puis qui transfère l’argent à SO :
DIRSE du projet a écrit :
La Société émettrice a vocation à investir les fonds levés à destination de la Société d’opération, par avance de trésorerie au bénéfice de la Société d’opération dont elle est sa filiale. Une convention de trésorerie encadrant les modalités de remboursement de l’avance de trésorerie ainsi effectuée sera par la suite régularisée.
La plateforme de CF prévient les investisseurs fin avril 2024 que le projet a été modifié : la résidence a bien été construite comme prévu mais des fissures importantes sont apparues lors de la rénovation du bâtiment existant. Le promoteur a donc déposé un PC modificatif pour détruire le bâti existant, construire un nouveau bâtiment à la place et commercialiser quelques nouveaux logements. De fait le remboursement de l’émission obligataire est reporté à plus tard. Plus de nouvelles depuis cette date.
Je fais une recherche ce jour sur Pappers : la société d’opération a été placée en redressement judiciaire début avril 2024 puis en liquidation judiciaire début juillet 2024.
La concordance des deux événements me pose question, même si je crains de connaître la réponse :
- la mise en RJ puis en LJ d’une société d’opération est-elle une pratique habituelle lorsque l’opération change ?
- ou bien le promoteur a-t-il baratiné la plateforme pour avoir le temps d’organiser son insolvabilité et ne pas avoir à rembourser l’emprunt ?
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Hall of Fame Tout dépend des garanties qu’il y a dans le contrat de prêt, mais ça sent la carotte à plein nez.
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La mairie de la commune où se situe l’opération confirme l’approbation du PC modifié en novembre 2023. Elle m’informe également que les travaux concernant le second bâtiment n’ont pas débuté, ce qui est malheureusement raccord avec le fait que la société d’opération a cessé toute activité.
La plateforme a donc informé les crowdfunders du projet modifié fin avril 2024… alors que la société d’opération était placée en redressement judiciaire début avril 2024 suite à cessation de paiements mi février 2024.
Oblible a écrit :
Tout dépend des garanties qu’il y a dans le contrat de prêt
Il y en a une : "Caution personnelle de M. X Y mise en place au bénéfice des porteurs des obligations" (X Y étant le dirigeant du promoteur). Je doute que ça vaille quelque chose.
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"Caution personnelle de M. X Y mise en place au bénéfice des porteurs des obligations" C’est plustot bien en général, c’est une simple garantie à la première demande.
Le crowfunding a montré que ce n’était pas un business profitable par gros temps. Les sociètés emprunteuses sont trop petites avec trop peu de treso et trop de dette pour supporter des retards sur les rentrées de cash ou des pertes sur les opérations.
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Hall of Fame AloneInKyoto, le 17/12/2024 a écrit :
Il y en a une : "Caution personnelle de M. X Y mise en place au bénéfice des porteurs des obligations" (X Y étant le dirigeant du promoteur). Je doute que ça vaille quelque chose.
Ce genre de caution ne vaut rien, soit le porteur du projet est lui-même en difficulté, soit il a eu le temps d’organiser son insolvabilité.
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