Koldoun : étude de cas immobilier (espace entre garages)

Je ne vois pas grand chose à part la prescription acquisitive si un concept analogue existe en Belgique.

La prescription acquisitive est régie en France par les articles 2258 et suivants du code civil. Le délai est de trente ans (article 2272).

Canyonneur

Apparemment l’usucapion est de 10 ans en Belgique.

Propriétaire par le temps : nouveautés au 1er septembre 2021

Il faudrait savoir ce que vous voulez : avoir l’usage du terrain ? juste le droit de conserver votre compteur ? le droit de passage ?

Le terrain n’est clairement pas à vous.
Par contre, vous avez peut-être quelques droits dessus.

Ensuite, pour le compteur et le droit d’aller le lire, pour la France, il faudrait vérifier s’il peut exister une servitude.

Soit une servitude explicite dans l’acte notarié d’achat, soit une servitude acquise automatiquement au bout de 30 ans.

"Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans."
Article 690 - Code civil - Légifrance

Donc, si vous pouvez prouver que votre compteur est là depuis 30 ans, il a le droit d’y rester.

Perso, si vous pouvez prouver que votre compteur se trouve sur ce terrain depuis 30 ans, je dirais plutôt que vous bénéficiez d’une servitude par l’usage.

Bonjour,

Bonne nouvelle (pour moi), le projet immo est tombé à l’eau, le voisin revend la maison.

De mon coté, que puis-je faire légalement pour que ce bout de terrain m’appartienne?

Est-ce complexe?

Puis-je lui racheter ce morceau de terrain en faisant une estimation au mètre carré?

Comme expliqué dans mon message initial, j’ai acheté la maison en 2009, et c’était déjà clôturé de telle sorte que je suis le seul a avoir accès à cet endroit.

Je veux éviter que le futur propriétaire vienne à son tour me dire que ce bout de terrain est à lui et qu’il compte l’utiliser…

Merci pour vos conseils

PS : j’avais consulté un avocat, mais il n’avait pas l’air plus emballé que ça par mon histoire, tout ce qu’il m’avait proposé c’était de consulter les plans du projet lors de la publication pour voir si tout était ok au niveau des vis à vis etc

Dernière modification par koldoun (17/06/2024 13h46)

On est dans un cas complexe, si vous étiez en france je vous dirais de voir ça avec le notaire, mais on a plein de situations similaires dans mon village.

Il est fort probable que le terrain ait été sujet d’un accord entre voisins sans passage chez le notaire (genre on se tape dans la main, je file 10 francs or et on fait la haie ici).

J’avais signalé quelques incohérences cadastrales au moment de l’achat de ma maison à mon notaire (je suis dans le cas de votre voisin : un terrain longeant ma maison m’appartient sur le cadastre, mais une voisine en a l’usage et a même son garage, mitoyen à ma maison, posé dessus)

mon notaire a qui m’a bien signifié qu’en cas de doute le bien étant acheté en l’état c’est l’usage qui sera validé par un juge, je n’ai pas vérifié, je souhaitait juste savoir à quoi m’en tenir et ne voulais pas faire un procès pour 5m2 le long de mon mur… mais je m’en suis servi comme argument quand la voisine concerné à voulu me faire déplacer la clôture dans l’autre sens pour rentrer plus facilement sa voiture dans le garage (prétendant que c’était chez elle en raison de l’alignement)

il y a eu un cas similaire en face (même voisine, mais avec un autre habitant du hameau), une parcelle qui était soit disant au voisin mais cloturé par la voisine il y a une cinquantaine d’année et vendu en l’état a été attribuée à celle-ci et recadastrée (je n’ai pas suivi la procédure j’ai juste observé les cris depuis ma terrasse)

bref, en france en raison de ce point d’une part et de la prescription acquisitive d’autre part je pense que vous pourriez faire reconnaitre votre propriété

en belgique à vérifier …

L’avocat contacté ne m’avait pas l’air très compétent, et mon dossier ne semblait pas le passionner outre mesure, donc j’avais pris la décision d’en contacter un autre dès que le projet serait concret.

En résumé, il m’a dit de contacter régulièrement l’urbanisme pour savoir si un permis était déposé, j’ai donc envoyé un mail tous les 3 mois, avec à chaque fois la même réponse : aucun permis déposé.

Une fois le permis déposé, j’aurai du le contacter afin qu’il analyse les plans pour voir si tout était dans les clous, et éventuellement déposer des recours s’il constatait des infractions à mon égard (vis à vis, non respect d’un accès à mon compteur de gaz etc)

Pour la propriété de ce bout de terrain : ce n’est pas à vous, vous le savez, il le sait, donc ce n’est pas à vous point

J’ai repris des cours à l’unif entre février et fin mai, et en ayant brièvement parlé de mon cas au prof de droit administratif, il m’a dit que l’analyse de cet avocat lui semblait très légère, et il m’a invité à contacter un autre avocat, ce que je n’ai pas fait je l’avoue…

Bonjour,

il me semble que la solution a été indiquée de longue date par Oblibe dès le message n°4 : l’usucapion est de 10 ans en Belgique. Or, ça fait depuis 2009 que vous entretenez ce terrain. Montez votre dossier, puis allez voir votre voisin : en lui disant : "que préférez-vous : vous me vendez ce bout de terrain à l’amiable, ça vous rapporte de l’argent et c’est simple, ou bien j’entame une procédure judiciaire pour en obtenir la propriété par usucapion, c’est long, ça vous coûte de l’argent et ça va perturber votre vente ?"

Il risque de vous parler de la surface "perdue", ce à quoi vous pouvez répondre : "quand vous avez visité avant achat, vous avez vu que c’était clôturé et que cette bande était donc chez le voisin, pas chez vous. Vous n’avez jamais eu l’impression qu’elle vous appartenait donc vous ne perdez rien. De même pour votre acquéreur : comment est-ce que cela pourrait lui faire quelque chose de perdre une bande de terrain alors que, durant la visite, il a vu que votre propriété s’arrêtait au dernier garage, et qu’à la haie et la palissade, c’était clairement la propriété du voisin qui commençait ? Donc dépêchons-nous de régler l’achat amiable de ce terrain avant que vous revendiez la maison, ça serait mieux pour tout le monde."

Dans tous les cas (vente amiable ou procédure judiciaire pour voir reconnaître l’usucapion), c’est du boulot. Autre solution : ne rien faire. Continuer à entretenir cette bande de terrain et à accumuler les preuves que vous vous comportez en propriété. En 2039, 30 ans se seront écoulés, et il sera encore plus clair que c’est à vous. Laisser traîner, ça peut parfois être une bonne stratégie. Ca a en tout cas le mérite de ne nécessiter aucun travail (si ce n’est tailler la haie). Comme disait Panglosse "Il faut cultiver notre jardin".

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2024 08h21)

J’ai carrément proposé d’acheter le terrain qui se trouve derrière les garages.

Il est intéressé et l’agent immobilier également.

Je doublerai presque la taille de mon jardin, mais il faut voir si l’urbanisme sera d’accord de morceler le terrain comme cela.

Donc, soit il vend le lot en un seul morceau, mais les premiers retours de l’agence c’est que les gens qui veulent la maison ne veulent pas des garages, les gens qui veulent les garages ne veulent pas de la maison…

L’urbanisme leur a proposé de séparer le bien en 2 lots :

La maison + le jardin à l’avant
Les garages + le jardin à l’arrière (la maison a donc bien 2 jardins)

Mais

Les gens qui veulent les garages ne veulent pas du jardin arrière qui leur sera inutile

Et me voila avec ma proposition.

Il y aurait donc 3 lots :

La maison avec le jardin avant

Les garages

Le jardin derrière les garages, attenant à ma propriété

Pour mieux visionner les choses (plan pas du tout à l’échelle!)

Rouge : ma maison
vert : mon jardin
bleu : le morceau de terrain litigieux (à lui, mais clôturé comme si c’est à moi)
gris : le jardin derrière les garages que j’ai proposé d’acheter
jaune : les garages
orange : la maison qu’il vend
noir : la jardin devant la maison

J’y ai pensé, mais :

ajout d’un étage à la maison en 2022 : 90k
ajout de panneaux solaire + réfection d’une toiture : 22k

en ce moment, un architecte bosse pour la réfection totale du rez de chaussée, et j’ai déjà bloqué 42k pour ce projet (frais d’architecte + approximativement la moitié des travaux)

Là j’avoue que je deviens un peu court et qu’il faut que petit à petit certains crédits se terminent pour respirer

Et attention, sur les 5 garages, seulement 3 lui appartiennent, et si j’ai bien compris, c’est ce qui a fait planter son projet : la proprio des 2 autres garages n’a jamais voulu les lui vendre

Donc ce sont bien 3 garages en vente, et non les 5

Bonjour,

Pour le moment, ils ne reçoivent que des offres ridicules, qui sont toutes refusées.

L’agent immobilier m’a dit que tout serait plus facile si j’achetais les garages + le jardin, comme proposé par doubletrouble

Je me dis que cela pourrait peut-être l’occasion d’en profiter.

Les garages se louent 100 euros chacun, soit 300 euros pour les 3.

Selon vous, quelle offre pourrait être intéressante pour ces 3 garages?

Je suis prêt à mettre 15 000 euros pour le jardin, et je m’interroge sur un prix "à bon compte" pour l’ensemble.

Pas trop ridicule pour éviter qu’ils ne se braquent et ne veuillent plus faire affaire avec moi, mais assez intéressant pour que je m’y retrouve

Merci et bonne soirée

PS : Mon calcul :

100 x 12 = 1200 eur de revenu par garage
En payant chaque garage 16 000 tout frais compris, j’obtiens un rendement brut "à la louche" de 7,5%

16 000 x 3 = 48 000

48 000 + 15 000 pour le jardin = 63 000

Pour couvrir les différents frais, faire une offre à 60 000 euros me semble intéressant?

Dernière modification par koldoun (04/07/2024 20h39)

Il y a 2 parcelles :

1 - La maison, les 2 jardins, 3 garages + la zone bleue qui est clôturée comme si cela m’appartient, alors que ce n’est pas le cas (j’ignore la raison, c’était déjà clôturé comme cela lors de mon achat en 2009)

2 - 2 garages qui appartiennent à une dame qui n’a jamais accepté de les vendre, d’ou l’échec du projet immo

Actuellement, il y a deux offres publiées :

1 - Le tout (maison, 3 garages, les jardins) : si cette offre l’emporte, l’affaire est close pour ma part

2 - La maison + le jardin devant la maison : si c’est cette offre qui l’emporte, il y aura donc un second lot

Les 3 garages + le jardin derrière

MAIS : les personnes intéressées par les garages ne sont pas intéressées par le jardin enclavé

C’est là que j’interviens, et que j’ai proposé d’acheter ce jardin

Les chances sont minces, mais on a rarement la possibilité de doubler la taille de son jardin alors qu’on vit en ville…