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#1 04/09/2023 12h46
- koldoun
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Bonjour,
Voici une situation assez complexe, que j’aimerai soumettre à vos avis.
Je précise que je suis belge et que je vis en Belgique.
J’ai acheté ma maison en 2009.
Entre mon garage et les garages du voisin (une construction comprenant 5 garages), un espace de 2 mètres de large.
Sur le plan cadastral, cet espace appartient à mon voisin, mais :
1 - mon compteur de gaz y est installé (depuis quand? aucune idée)
2 - le jardin est agencé de telle sorte que cette zone est accessible uniquement pour moi
3 - n’ayant pas entretenu la haie qui ferme cette zone, c’est à moi que la ville a exigé de tailler la haie sous peine d’amende. J’ai appelé leur service, la dame m’a dit que c’est toujours aux habitants de ma maison que la ville demandait d’entretenir cette haie.
Donc, dans les faits, cette zone m’appartient.
Sauf que le nouveau propriétaire de la maison voisine veut raser les garages, et y construire un petit immeuble à appartements qui viendra se coller à mon garage.
Ai-je le moindre recours?
Est-il normal qu’on aie décidé d’installer mon compteur de gaz à cet endroit alors que ce n’est pas à moi?
Dans ce schéma :
vert : la haie que je suis sensé entretenir selon la commune
brun : mon garage
bleu : les 5 garages du voisin
orange clair : la rue
ligne mauve : la palissade, construite avant mon achat, et qui donne accès à cette zone uniquement aux habitants de ma maison
jaune : l’espace en question
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#2 04/09/2023 14h55
- Canyonneur75
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Je ne vois pas grand chose à part la prescription acquisitive si un concept analogue existe en Belgique.
La prescription acquisitive est régie en France par les articles 2258 et suivants du code civil. Le délai est de trente ans (article 2272).
Canyonneur
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#3 04/09/2023 16h12
- Bernard2K
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koldoun a écrit :
Donc, dans les faits, cette zone m’appartient.
Correction : C’est le cadastre qui détermine quel terrain est à qui ; pas l’usage effectif. Quelqu’un qui fait usage d’un bien immobilier qui n’est pas à lui est soit un locataire, soit un squatteur.
Si vous êtes locataire, vous lui devez un loyer. Sinon, à défaut de bail et de loyer, vous êtes squatteur. Le voisin pourrait très bien demander au juge de fixer une indemnité d’occupation.
Je grossis exprès le trait, pour vous faire prendre conscience que vous n’êtes pas en position de force.
De façon moins tranchée, la situation pourrait aussi s’analyser en prêt à usage (ou commodat), c’est à dire un prêt gratuit, si l’on suppose qu’il y a eu anciennement un accord oral en ce sens.
Par contre, pour la prescription acquisitive, en France en tout cas, il faut démontrer la possession continue pendant 30 ans et cette preuve est très difficile à établir.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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[+1] #4 04/09/2023 16h16
- Oblible
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Apparemment l’usucapion est de 10 ans en Belgique.
Propriétaire par le temps : nouveautés au 1er septembre 2021
Parrain Interactive Brokers (par MP) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic - Parrain Qonto (par MP) -- La bible des obligations
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[+1] #5 04/09/2023 17h25
- Canyonneur75
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Bernard2K a écrit :
Correction : C’est le cadastre qui détermine quel terrain est à qui
Comme l’indique le site Bercy info, en France, le cadastre (plan et matrice) sont des instruments fiscaux et non juridiques.
C’est le registre foncier (service de la publicité foncière - ex conservation des hypothèques) qui donne les droits en relation avec des biens immeubles (au sens juridique, par opposition à meubles).
Au fur et à mesure des mutations, la matrice cadastrale est mise à jour si tout va bien…
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (04/09/2023 17h30)
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[+1] #6 04/09/2023 19h47
- Tlaloc
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Il faudrait savoir ce que vous voulez : avoir l’usage du terrain ? juste le droit de conserver votre compteur ? le droit de passage ?
Le terrain n’est clairement pas à vous.
Par contre, vous avez peut-être quelques droits dessus.
Ensuite, pour le compteur et le droit d’aller le lire, pour la France, il faudrait vérifier s’il peut exister une servitude.
Soit une servitude explicite dans l’acte notarié d’achat, soit une servitude acquise automatiquement au bout de 30 ans.
"Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans."
Article 690 - Code civil - Légifrance
Donc, si vous pouvez prouver que votre compteur est là depuis 30 ans, il a le droit d’y rester.
Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse
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#7 04/09/2023 20h01
- koldoun
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Je veux surtout qu’il ne vienne pas coller son bâtiment à mon garage.
Comprendre pourquoi je taille cette haie deux fois par an depuis 14 ans si ce n’est pas à moi
Comprendre pourquoi la ville m’a fait payer 120€ l’année où j’ai oublié de le faire.
Comprendre pourquoi on y a installé mon compteur à gaz
Comprendre pourquoi le terrain est clôturé de manière telle que j’y ai accès et pas lui.
Etc etc
Je vais consulter un avocat afin d’être conseillé au mieux
Bonne soirée !
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#8 05/09/2023 10h30
- Louis Pirson
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Perso, si vous pouvez prouver que votre compteur se trouve sur ce terrain depuis 30 ans, je dirais plutôt que vous bénéficiez d’une servitude par l’usage.
"Il faut être cupide quand les autres sont craintifs, et craintif quand les autres sont cupides." W. Buffett
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#9 05/09/2023 10h50
- koldoun
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J’ai rencontré le propriétaire.
Pour info, à la base il faisait tout en cachette, c’est parce que j’ai surpris des gens qui prenaient des mesures à cet endroit que j’ai appris son projet.
Je le connais un peu, il vit juste en face (locataire) et m’achète parfois du miel.
Quand je lui ai donné les éléments, il a commencé clairement à paniquer, m’a dit qu’il ferait en sorte que je garde un accès à mon compteur.
Je lui ai parlé de la commune qui m’a envoyé l’amende, et que selon eux, cette parcelle était sous ma responsabilité pour l’entretien de la haie etc
Il m’a demandé depuis quand je vis dans cette maison, et il était bizarre quand je lui ai dit 2009…
Je l’ai vu sur son balcon ultra nerveux au téléphone, presque courir jusqu’à sa voiture etc
En 2009 je vivais dans un quartier champêtre, avec des prairies derrière la maison et rien en face.
La folie immobilière est passée par là, ça construit partout des immeubles à appartements, et juste en face de ma maison un immeuble avec 3 appartements et une maisonnette, avec des balcons qui donnent sur mon jardin, et ou cet homme est locataire depuis 2 ans…
Il a racheté la maison de mon voisin, et j’apprends par hasard ce projet… Trop c’est trop…
Le seul point positif, c’est que ce sont des batiments de standing, et je constate clairement une hausse du niveau social du quartier. Heureusement ce ne sont pas des logements sociaux, ouf…
PS : j’ai pris contact avec un avocat
Dernière modification par koldoun (05/09/2023 10h53)
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#10 17/06/2024 13h30
- koldoun
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Bonjour,
Bonne nouvelle (pour moi), le projet immo est tombé à l’eau, le voisin revend la maison.
De mon coté, que puis-je faire légalement pour que ce bout de terrain m’appartienne?
Est-ce complexe?
Puis-je lui racheter ce morceau de terrain en faisant une estimation au mètre carré?
Comme expliqué dans mon message initial, j’ai acheté la maison en 2009, et c’était déjà clôturé de telle sorte que je suis le seul a avoir accès à cet endroit.
Je veux éviter que le futur propriétaire vienne à son tour me dire que ce bout de terrain est à lui et qu’il compte l’utiliser…
Merci pour vos conseils
PS : j’avais consulté un avocat, mais il n’avait pas l’air plus emballé que ça par mon histoire, tout ce qu’il m’avait proposé c’était de consulter les plans du projet lors de la publication pour voir si tout était ok au niveau des vis à vis etc
Dernière modification par koldoun (17/06/2024 13h46)
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[+1] #11 17/06/2024 13h46
- JeromeLMNP
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Que vous a dit l’avocat contacte en septembre 2023?
Si le terrain est bien a votre voisin, vous devez lui faire une offre pour la parcelle qui vous interesse.
Dans tous les cas votre l’avocat saura quoi faire et comment.
Pour eviter une construction mitoyenne a votre garage il doit y avoir des solutions alternative, servitude, droit de passage…
Dernière modification par JeromeLMNP (17/06/2024 14h49)
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[+1] #12 17/06/2024 13h49
On est dans un cas complexe, si vous étiez en france je vous dirais de voir ça avec le notaire, mais on a plein de situations similaires dans mon village.
Il est fort probable que le terrain ait été sujet d’un accord entre voisins sans passage chez le notaire (genre on se tape dans la main, je file 10 francs or et on fait la haie ici).
J’avais signalé quelques incohérences cadastrales au moment de l’achat de ma maison à mon notaire (je suis dans le cas de votre voisin : un terrain longeant ma maison m’appartient sur le cadastre, mais une voisine en a l’usage et a même son garage, mitoyen à ma maison, posé dessus)
mon notaire a qui m’a bien signifié qu’en cas de doute le bien étant acheté en l’état c’est l’usage qui sera validé par un juge, je n’ai pas vérifié, je souhaitait juste savoir à quoi m’en tenir et ne voulais pas faire un procès pour 5m2 le long de mon mur… mais je m’en suis servi comme argument quand la voisine concerné à voulu me faire déplacer la clôture dans l’autre sens pour rentrer plus facilement sa voiture dans le garage (prétendant que c’était chez elle en raison de l’alignement)
il y a eu un cas similaire en face (même voisine, mais avec un autre habitant du hameau), une parcelle qui était soit disant au voisin mais cloturé par la voisine il y a une cinquantaine d’année et vendu en l’état a été attribuée à celle-ci et recadastrée (je n’ai pas suivi la procédure j’ai juste observé les cris depuis ma terrasse)
bref, en france en raison de ce point d’une part et de la prescription acquisitive d’autre part je pense que vous pourriez faire reconnaitre votre propriété
en belgique à vérifier …
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[+1] #13 17/06/2024 14h15
- Surin
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Allez voir votre voisin et proposez-lui de racheter ce bout de terrain pour un prix symbolique, en prenant vous-même en charge les frais afférents.
S’il refuse, vous lui expliquez que vous serez contraint - pour sécuriser l’avenir et ne pas revivre telle situation - de l’assigner afin de vous approprier ce terrain, au nom des 10 ans si c’est bien le cas et que vous avez assez d’éléments pour prouver la jouissance de ce terrain depuis votre arrivée.
A faire valider par l’avocat qui connait le dossier bien sûr.
Le voisin sera bien embêté de vendre s’il y a une procédure - longue - qui devra être signalée lors de la transaction (assurez-vous de ce point).
Vous devriez être heureux d’avoir payé cette amende pour la haie, j’espère que vous en avez gardé la trace, ça prouve votre bonne foi et aidera à démontrer que c’est vous qui entretenez depuis (un témoignage d’un autre voisin serait bienvenu).
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#14 17/06/2024 14h23
- koldoun
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L’avocat contacté ne m’avait pas l’air très compétent, et mon dossier ne semblait pas le passionner outre mesure, donc j’avais pris la décision d’en contacter un autre dès que le projet serait concret.
En résumé, il m’a dit de contacter régulièrement l’urbanisme pour savoir si un permis était déposé, j’ai donc envoyé un mail tous les 3 mois, avec à chaque fois la même réponse : aucun permis déposé.
Une fois le permis déposé, j’aurai du le contacter afin qu’il analyse les plans pour voir si tout était dans les clous, et éventuellement déposer des recours s’il constatait des infractions à mon égard (vis à vis, non respect d’un accès à mon compteur de gaz etc)
Pour la propriété de ce bout de terrain : ce n’est pas à vous, vous le savez, il le sait, donc ce n’est pas à vous point
J’ai repris des cours à l’unif entre février et fin mai, et en ayant brièvement parlé de mon cas au prof de droit administratif, il m’a dit que l’analyse de cet avocat lui semblait très légère, et il m’a invité à contacter un autre avocat, ce que je n’ai pas fait je l’avoue…
Dernière modification par koldoun (17/06/2024 14h25)
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#15 17/06/2024 14h49
- JeromeLMNP
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Construisez votre dossier:
Il faut prouver depuis quandd la ville VOUS demande de faire l’entretien.
Collectez le plus de documents possible.
Accumulez les preuves: factures, courier, devis, relance de la ville, passage de releve de compteur…Trouvez des photos prises dans le jardin, ou sur le site d’annonce lors de l’achat de la maison montrant que le terrain n’a pas subit de modifications depuis 2009.
Si vous pouvez prouver cela avant 2009 encore mieux. Depuis quand vote comptreur est il installe a cet emplacement…
Une fois le dossier etabli vous trouvez un avocat pour voir s’il trouve tout cela suffusant pour ouvrir une procedure "serieuse" et longue (la longeur devrait etre l’arguemnt qui fera craquer votre voisin).
Comme mentionne plus haut. Avec tout ca, vous allez voir votre voisin et vous lui soumettez l’idee de lui racheter le bout de jardin.
S’il accepte c’est bon, s’il refuse vous actionnez l’avocat pour lui envoyer un premier courrier formalisant votre offre.
En cas de refus a vous de voir si l’action en justice vous semble judicieues ou non.
L’issue finale n’est pas uniquement l’achat, cela peut egalement etre un droit de passage ou une serviture, les deux empechant une construction mitoysenne.
Dernière modification par JeromeLMNP (17/06/2024 14h51)
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#16 19/06/2024 07h59
- Bernard2K
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Bonjour,
il me semble que la solution a été indiquée de longue date par Oblibe dès le message n°4 : l’usucapion est de 10 ans en Belgique. Or, ça fait depuis 2009 que vous entretenez ce terrain. Montez votre dossier, puis allez voir votre voisin : en lui disant : "que préférez-vous : vous me vendez ce bout de terrain à l’amiable, ça vous rapporte de l’argent et c’est simple, ou bien j’entame une procédure judiciaire pour en obtenir la propriété par usucapion, c’est long, ça vous coûte de l’argent et ça va perturber votre vente ?"
Il risque de vous parler de la surface "perdue", ce à quoi vous pouvez répondre : "quand vous avez visité avant achat, vous avez vu que c’était clôturé et que cette bande était donc chez le voisin, pas chez vous. Vous n’avez jamais eu l’impression qu’elle vous appartenait donc vous ne perdez rien. De même pour votre acquéreur : comment est-ce que cela pourrait lui faire quelque chose de perdre une bande de terrain alors que, durant la visite, il a vu que votre propriété s’arrêtait au dernier garage, et qu’à la haie et la palissade, c’était clairement la propriété du voisin qui commençait ? Donc dépêchons-nous de régler l’achat amiable de ce terrain avant que vous revendiez la maison, ça serait mieux pour tout le monde."
Dans tous les cas (vente amiable ou procédure judiciaire pour voir reconnaître l’usucapion), c’est du boulot. Autre solution : ne rien faire. Continuer à entretenir cette bande de terrain et à accumuler les preuves que vous vous comportez en propriété. En 2039, 30 ans se seront écoulés, et il sera encore plus clair que c’est à vous. Laisser traîner, ça peut parfois être une bonne stratégie. Ca a en tout cas le mérite de ne nécessiter aucun travail (si ce n’est tailler la haie). Comme disait Panglosse "Il faut cultiver notre jardin".
Dernière modification par Bernard2K (19/06/2024 08h21)
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#18 21/06/2024 10h30
- koldoun
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J’ai carrément proposé d’acheter le terrain qui se trouve derrière les garages.
Il est intéressé et l’agent immobilier également.
Je doublerai presque la taille de mon jardin, mais il faut voir si l’urbanisme sera d’accord de morceler le terrain comme cela.
Donc, soit il vend le lot en un seul morceau, mais les premiers retours de l’agence c’est que les gens qui veulent la maison ne veulent pas des garages, les gens qui veulent les garages ne veulent pas de la maison…
L’urbanisme leur a proposé de séparer le bien en 2 lots :
La maison + le jardin à l’avant
Les garages + le jardin à l’arrière (la maison a donc bien 2 jardins)
Mais
Les gens qui veulent les garages ne veulent pas du jardin arrière qui leur sera inutile
Et me voila avec ma proposition.
Il y aurait donc 3 lots :
La maison avec le jardin avant
Les garages
Le jardin derrière les garages, attenant à ma propriété
Pour mieux visionner les choses (plan pas du tout à l’échelle!)
Rouge : ma maison
vert : mon jardin
bleu : le morceau de terrain litigieux (à lui, mais clôturé comme si c’est à moi)
gris : le jardin derrière les garages que j’ai proposé d’acheter
jaune : les garages
orange : la maison qu’il vend
noir : la jardin devant la maison
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#19 21/06/2024 11h25
- doubletrouble
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@koldoun : Je vais peut-être dire une bêtise, mais cela ne vous intéresserait pas d’acheter la parcelle avec le jardin et les 5 garages en entier ? Vous protégez ainsi durablement votre maison contre toute possibilité de construction voisine, et vous "remboursez" l’achat avec le revenu des garages.
✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.
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#20 21/06/2024 12h08
- koldoun
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J’y ai pensé, mais :
ajout d’un étage à la maison en 2022 : 90k
ajout de panneaux solaire + réfection d’une toiture : 22k
en ce moment, un architecte bosse pour la réfection totale du rez de chaussée, et j’ai déjà bloqué 42k pour ce projet (frais d’architecte + approximativement la moitié des travaux)
Là j’avoue que je deviens un peu court et qu’il faut que petit à petit certains crédits se terminent pour respirer
Et attention, sur les 5 garages, seulement 3 lui appartiennent, et si j’ai bien compris, c’est ce qui a fait planter son projet : la proprio des 2 autres garages n’a jamais voulu les lui vendre
Donc ce sont bien 3 garages en vente, et non les 5
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#22 04/07/2024 20h22
- koldoun
- Membre (2013)
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Bonjour,
Pour le moment, ils ne reçoivent que des offres ridicules, qui sont toutes refusées.
L’agent immobilier m’a dit que tout serait plus facile si j’achetais les garages + le jardin, comme proposé par doubletrouble
Je me dis que cela pourrait peut-être l’occasion d’en profiter.
Les garages se louent 100 euros chacun, soit 300 euros pour les 3.
Selon vous, quelle offre pourrait être intéressante pour ces 3 garages?
Je suis prêt à mettre 15 000 euros pour le jardin, et je m’interroge sur un prix "à bon compte" pour l’ensemble.
Pas trop ridicule pour éviter qu’ils ne se braquent et ne veuillent plus faire affaire avec moi, mais assez intéressant pour que je m’y retrouve
Merci et bonne soirée
PS : Mon calcul :
100 x 12 = 1200 eur de revenu par garage
En payant chaque garage 16 000 tout frais compris, j’obtiens un rendement brut "à la louche" de 7,5%
16 000 x 3 = 48 000
48 000 + 15 000 pour le jardin = 63 000
Pour couvrir les différents frais, faire une offre à 60 000 euros me semble intéressant?
Dernière modification par koldoun (04/07/2024 20h39)
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#23 05/07/2024 10h15
- Canyonneur75
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Koldoun a écrit :
Et attention, sur les 5 garages, seulement 3 lui appartiennent, et si j’ai bien compris, c’est ce qui a fait planter son projet : la proprio des 2 autres garages n’a jamais voulu les lui vendre
L’urbanisme leur a proposé de séparer le bien en 2 lots :
La maison + le jardin à l’avant
Les garages + le jardin à l’arrière (la maison a donc bien 2 jardins)
La situation du bien me semble pas très claire :
- d’une part il semble qu’actuellement la maison, les jardins, les garages et l’espace bleu soit une seule propriété
- d’autre part, on parle d’un autre propriétaire pour 2 garages
Il faut bien entendu prendre en compte la législation applicable en Belgique, mais combien y a t’il de parcelles et est ce que le groupe de 5 garages est réparti sur 2 parcelles (1 pour 3 garages / 1 pour 2 garages) ou sur 1 parcelle et dans ce cas, il doit y avoir l’équivalent belge d’une copropriété…
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (05/07/2024 10h16)
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#24 05/07/2024 10h50
- koldoun
- Membre (2013)
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Il y a 2 parcelles :
1 - La maison, les 2 jardins, 3 garages + la zone bleue qui est clôturée comme si cela m’appartient, alors que ce n’est pas le cas (j’ignore la raison, c’était déjà clôturé comme cela lors de mon achat en 2009)
2 - 2 garages qui appartiennent à une dame qui n’a jamais accepté de les vendre, d’ou l’échec du projet immo
Actuellement, il y a deux offres publiées :
1 - Le tout (maison, 3 garages, les jardins) : si cette offre l’emporte, l’affaire est close pour ma part
2 - La maison + le jardin devant la maison : si c’est cette offre qui l’emporte, il y aura donc un second lot
Les 3 garages + le jardin derrière
MAIS : les personnes intéressées par les garages ne sont pas intéressées par le jardin enclavé
C’est là que j’interviens, et que j’ai proposé d’acheter ce jardin
Les chances sont minces, mais on a rarement la possibilité de doubler la taille de son jardin alors qu’on vit en ville…
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#25 06/08/2024 11h19
- koldoun
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Bonjour,
Petite question :
Comme estimer un "cout d’opportunité"?
C’est presque sûr que je vais pouvoir acheter le terrain, et donc presque doubler mon propre terrain.
L’agent immobilier m’a dit qu’il est très difficile d’estimer la valeur réelle de ce jardin puisque :
1 - cet achat enlève des ambiguités (zones bleues de mon schéma) : difficilement évaluable, mais moi ça va me permettre de dormir tranquille… j’avoue que le projet immo de ce gars qui voulait réclamer cette bande de terrain m’a fait passer quelques mauvaises nuits… J’imaginais des immeubles surplombant mon jardin, des vis-à-vis, un local poubelles mis juste à coté de mon jardin avec odeurs lors de canicules etc etc
2 - ma maison passe de "maison 4 façades avec petit jardin" à "maison 4 façades avec grand jardin", ce qui aurait un fort impact lors d’une éventuelle revente (je suis en zone urbaine avec forte pression immo, ça construit de partout)
Il est encore trop tôt pour m’envoyer des fleurs, mais j’avoue être assez content de moi, des initiatives que j’ai prise alors que les personnes à qui j’en avais parlé me disaient que c’était sans espoir et un peu fou comme projet
Selon l’agent immo on est à + de 80% de chances que cela se passe comme je le souhaite.
J’essaie maintenant d’estimer un prix logique au mètre carré, mais comment évaluer une inestimable tranquillité d’esprit?
Accepter de payer au prix du terrain à bâtir?
Dernière modification par koldoun (06/08/2024 14h53)
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