Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ?

En complément du préalable indispensable rappelé par GBL, et pour étayer votre réflexion, vous pouvez poser un dossier dans une banque. En taux fixe à 15 ans avec 20% d’apport soit 12k€ + frais de notaire de 5k€, vous pourrez emprunter 48k€ avec un TEG que j’anticipe à 2,7% ou 2,8%. C’est ce que vous devez vérifier.
Tout dépend ensuite des éléments précités (projets, appétence au risque pour vos placements,etc…). Au regard de ces éléments et de vos anticipations sur l’évolution des taux d’intérêt, pensez-vous être en mesure de gagner plus que ce taux, net de fiscalité, sur les quinze prochaines années ?

J’e n’ai fait que reformuler votre question.

En première analyse, je pense qu’il est raisonnable de penser que c’est possible. Il sera toujours temps de changer d’avis. Ainsi, pensez bien à négocier une clause de remboursement anticipée gratuite si vous vous lancez dans un crédit.

Votre question en appelle une autre. Au regard de votre situation particulière que nous ne connaissons pas, est-il opportun de devenir propriétaire de votre RP qui fera 30m2, dans le contexte actuel de l’immobilier. Avec deux enfants, c’est un peu juste….

Bonjour,

Personnellement je pense que pour une RP il n’y a aucun intérêt à prendre un crédit. Payer des intérêts pour quoi faire? Vous allez emprunter à 3,x%, pouvez-vous placer à ce taux net sans aucun risque? bof bof…

Non mais non! )))

On prend un crédit pour financer des investissements immobiliers car on déduit les intérêts, et on réduit l’apport au minimum.

On ne prend pas de crédit pour sa RP car on a aucun intérêt à payer des intérêts absolument pas déductibles.

Donc si notre ami veut investir dans du locatif, il peut garder 10 ou 20k€ comme apport, mais pas plus. Le fait d’être proprio de sa RP sans crédit dessus sera une superbe garantie pour le banquier s’il veut se lancer dans le locatif!

Tout d’abord, merci de votre intérêt pour le sujet, ça fait vraiment plaisir !

Mon objectif n’était pas défini effectivement. Dans quelques années, je souhaite alternativement :
  - faire un/plusieurs investissements locatifs
  - contracter un prêt pour l’achat d’une maison autour de 150 000€ ou plus, si l’on retrouve un équilibre entre salaires et prix de l’immobilier

A court-terme, je veux arrêter de payer du loyer, car contrairement à l’ambiance générale/médiatisée, il continue à augmenter ici (Calvados).

Je ne m’intéresse, et ne souhaite pas m’intéresser, à la bourse, l’implication se limitant aux placements d’intéressement/participation forcés, issus de mon emploi, sur les fonds type "sérénité" ou approchant.

Aujourd’hui, je suis célibataire, compte pouvoir vivre à 2 dans ce logement quelques années, et le placerai en location ou vendrai si des enfants pointent le bout du nez

Il peut être loué autour de 350€ cc, construction des années 70 entièrement rénovée, dans une copropriété de 12 T1, bien placé géographiquement, légèrement excentré du centre-ville, dernier étage, vue plutôt bien dégagée. Charges mensuelles de 90€. Du coup, je ne pense pas avoir de difficultés à trouver un locataire le moment venu, mais le rendement sera sûrement faible (j’anticipe dans le pire des cas une baisse de 15% de sa valeur dans les 5 prochaines années, dûe à une baisse engagée des prix de l’immobilier; cet avis est peut-être totalement faux, votre point de vue est le bienvenu ).

Concernant un possible emprunt, je comptais préserver mon PEL en empruntant, mais viens d’apprendre qu’il ne rapporte plus d’intérêts au bout de 15 ans. Aujourd’hui, il est plein, a 12 ans, et fournit 1500€ d’intérêts imposables chaque année. Il ne me semble donc pas crucial de le préserver.

Ce que je comprends de vos contributions sur ce point, c’est que l’emprunt n’est utile que si j’envisage un investissement locatif supplémentaire à court/moyen terme, afin de conserver de l’épargne/disponibilités. Dans le cas contraire, je perdrai les intérêts de l’emprunt.

Alors là, je vous pose la question candide : pourquoi ne pas payer comptant aujourd’hui, et contracter un emprunt pour un investissement locatif si l’occasion se présente ? Ici, l’emprunt ne serait pas fait "en prévision de", mais "en réaction à".

Un emprunt sur 15 ans est proposé ci-avant, avec clause gratuite de remboursement anticipé. Si cette éventualité est choisie, j’ai en tête quelque chose comme un emprunt de 20 000€, vider 40 000€ d’épargne (LA, CEL, etc., mais pas le PEL). Cet emprunt, au taux d’intérêt le plus bas, serait remboursé en 2 ans max., avec possibilité de remboursement anticipé toujours, à hauteur de 900€/mois : quelles implications y a-t-il à choisir un emprunt long ou court ?

Voilà, beaucoup de questions candides ici, et je vous remercie par avance d’éclairer un débutant

Bonne journée !
Pascal

Dernière modification par PascalA (04/04/2013 10h42)

Bonjour,

achetez un bien maintenant pose la question de sa gestion plus tard. Si vous avez une opportunité de taf à l’autre bout de la France et que vous devez allez y vivre?

Si vous rencontrez votre moitié qui est super attachée à sa ville natale, PétaouchNok?

Pour moi, votre situation n’est pas suffisamment stable pour justifier un achat dans la pierre ou alors visez une rentabilité qui permettra de mettre en gestion le bien sans que vous ayez à sortir d’argent de votre poche ni à vous déplacer.

Si l’avenir vous trouve dans le coin, vous pourrez toujours gérer vous même le bien et économiser des frais de gestion.

Après la question de financer en cash ou d’emprunter, ca dépend dans quoi vous souhaitez investir. On est sur un forum de futurs rentiers, ou du moins de gens qui ont cette ambition, et donc cela passe par de l’investissement.

Si vous souhaitez le faire uniquement dans la pierre, vous aurez accès à des prêts à taux assez bas, d’autant plus maintenant.
Sinon, il est probable que les taux soient plus importants, voire que les banques ne suivent pas. Donc le cash sera le bienvenu.

Donc pour reprendre:
1) votre situation géographique est elle stable?
2) vos choix d’investissement demandent ils du cash?

Cordialement.

Pourquoi voulez-vous acheter?

Vous louez à actuellement un bien 550€/mois  et vous êtes prêts à acheter un bien qui se loue à 350€/mois.
Un simple déménagement, en restant locataire, vous fait économiser 200€/mois.

Si vous achetez, il y a les frais de notaire. Vous semblez disposer de peu de visibilité sur votre situation à moyen terme. Vous risquez donc de faire un mauvais choix. Je vous conseille donc d’effectuer celui qui est le moins engageant pour votre avenir.

Honnêtement, pensez-vous raisonnablement que ce bien de 30m2 va rester votre RP dans les 10 prochaines années? Si ce n’est pas le cas, il ne faut pas l’acheter cash. En effet, si vous vendez au cours des 5 prochaines années, il y a peu de chance que vous gagniez de l’argent (évolution des prix de l’immobilier + frais de notaires).

Votre raisonnement est vraiment stupide Clero… pardonnez moi, mais financièrement c’est stupide de payer des intérêts, peu importe le taux. On parle de sa RESIDENCE PRINCIPALE, pas de faire du locatif! Aucune déduction, aucun avantage à emprunter! Pourquoi payer sa maison sur 25 ans 200k€ si elle en vaut 100k€ ?

Ceux qui veulent devenir rentier ont intérêt à comprendre qu’en immobilier on s’endette pour LOUER car on a un loyer qui couvre le crédit et les charges. Mais on ne s’endette ni pour sa RP, ni pour sa voiture, ni pour une télé, pour rien d’autre!

Ca me sidère de voir tous les commentaires favorables à un crédit…

Philippe30 a écrit :

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Là je vous suis pas Philippe, vu que le crédit doit être remboursé, pour moi c’est pareil.

Dernière modification par ZX-6R (04/04/2013 22h01)

Entièrement d’accord avec votre dernière phrase. Sauf que trouver du 3,5% net aujourd’hui n’est pas évident. Votre prêt à taux zéro est indiscutablement une opportunité, mais on ne parle pas de taux 0 ici.
Et je réagissais surtout au dernier post qui disait d’emprunter le maximum sur la plus longue période possible.

Sauf qu’aujourd’hui vous empruntez à 3,4% sur 20 ans, et vous placez à 1,75% sur un livret A et moins de 3% sur une AV. Et rien n’indique que les taux vont remonter dans les prochains mois/ prochaines années.

Emprunter pour la RP n’a du sens que si vous placez vos liquidités à un taux supérieur à celui du crédit. Et aujourd’hui je ne considère pas que ça soit possible. Faire le pari de taux supérieurs dans 10 ans, oui pourquoi pas, mais d’ici là vous aurez perdu combien?

Bonjour,

En effet, je n’ai comme seule certitude que d’occuper ce logement durant 2 ans. Au-delà, je peux très bien changer de région et donc devoir le vendre où le placer en location via une agence.

Je n’ai pas spécialement besoin de cash car je ne sais comment l’utiliser : il dort en banque et je suis loin de savoir l’utiliser comme un "pouvoir" (comme une maladie honteuse plutôt, non ? :x)

Néanmoins, je n’ai pas la même lecture pour ce qui est de l’achat ou non du bien. Vous me direz si elle est foireuse

Actuellement, je perds complètement une épargne de 550€/mois, dans le paiement d’un loyer. Dans l’hypothèse d’un achat comptant, je passerai à 150€/mois (charges + taxe foncière, sur 1 année = ((12 * 90) + 800) / 12)), réalisant ainsi une économie de 400€/mois. Si l’on se pose sur la valeur locative du bien, pour être sur une base comparative équitable, cette économie est réduite à 200€/mois. En restant côté perte, je ne perds plus que 150€/mois.

Si jamais le bien (actuellement, négocié à la baisse pour 56 000€ hors frais de notaire) perd 15% de sa valeur en envisageant le cas défavorable, je devrai l’occuper 3 ans pour compenser la perte sur l’investissement initial. Ainsi, au bout de 3 ans, j’aurai transformé 56 000€ d’épargne dormante en pierre sans aucun gain, et commencerai alors à gagner 200€ par mois, ou à perdre 200€ de moins, selon le point de vue, tout en étant protégé des hausses de loyer puisque n’en versant plus.

Ceci me semble valable, dans la mesure où je ne sais que perdre de l’épargne dans du loyer, et laisser dormir l’épargne existante.

Pour l’emprunt, toute mon épargne se trouve dans une même banque, et le banquier m’a conseillé ceci : apport de 30 000€ (15 000 depuis le CEL, 15 000 depuis LA ou LDD) et emprunt de 30 000€ sur 7 ans (7 ans plutôt que 5, pour bénéficier d’une clause de remboursement anticipé gratuite, 30 000 plutôt que 20 000 pour bénéficier d’un taux inamovible de 2,85 au lieu de 3).

Je ne sais pas s’il pousse à l’emprunt dans son intérêt, ou si la solution est valable pour cet achat.

L’objectif premier est de préserver le PEL, rapportant 1500e nets/an, pour 2 ans encore, qui finalement n’a pas de durée limitée (PEL ouvert en 2004, dont le montage/modalités particulier explique sa survie au-delà de 15 ans, son "immortalité" Oo, et explique peut-être aussi l’inamovibilité de son taux d’intérêt), et qui sera soumis à imposition dès 2015 (j’ignore à quel point cela fera baisser le pourcentage d’intérêt réel, mon salaire mensuel net étant de 2200€ fixe + 1500€ d’intéressement bloqué sur 5 ans; le plafond étant de 68 000€, ça reste néanmoins un bel intérêt par rapport aux autres livrets et comptes, il me semble). Mais au final, ça signifie bloquer 68000€ d’épargne pour la seule raison de toucher 1000€ (estimé lorsqu’imposé) annuels, ce qui n’est pas "folichon".

Si j’emprunte à 2.85% (800€ d’intérêts à rembourser sur 30 000€), je sauve le PEL, dont les intérêts couvriront les intérêts d’emprunt dès la première année. Si je paie comptant, je perds les 1000+€ d’intérêts annuels du PEL, pour les n années à venir, ça fait mal. L’emprunt semble donc valable, en regardant par cette lorgnette exclusivement (l’épargne conservée grâce à l’emprunt, continuera sûrement à dormir). Et si un projet de maison se dessine d’ici 10 ans, peut-être que le taux d’emprunt de 4,2% du PEL sera alors valable, lorsqu’il fait sourire aujourd’hui

Quelques commentaires :

loué autour de 350€ cc .. remboursement de 223 mensuel .. Soit un bonus mensuel de 120 € sur un an cela fait du 1440 €

Il me semble que vous oubliez de compter les charges de copropriété (non-supportée entièrement par le locataire, je crois ?) et la taxe foncière, qui viennent manger pas mal sur ce bonus mensuel, non ?

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Je ne saisis pas non plus votre raisonnement sur ce point particulier : que le bien soit payé comptant ou par une répartition épargne/emprunt, si le bien perd 50% de sa valeur, j’aurai perdu 50% dans les 2 cas, soit 50% d’épargne (30 000) si paiement comptant, soit 50% d’épargne (10 000) et 50% de la somme à rembourser (20 000), une dette qui m’appartient bel et bien et qui n’appartient pas à la banque, non ?

Je comprends bien votre point de vue général néanmoins, qui est de valoriser ce fond en investissements locatifs. Si jamais je me sens l’audace de cette aventure, j’attendrai surement que les prix baissent de manière plus large (mais les taux d’emprunt remonteront ). Le bien dont il est question dans ce sujet, fait un peu exception actuellement (les offres de ventes de studios récents lèchent toujours les 70 000+ euros pour 18 ou 20 m2 avec une place de parking : pas bon du tout à mon sens).

Encore merci, bien à vous

Edit: En se plaçant en situation où je réalise un emprunt sur 15 ans, tout en ayant cette somme en épargne mais afin de ne pas y toucher. Imagineons ici que je perde mon emploi et source de revenus, aurai-je la possibilité de rembourser le crédit, sur 15 ans toujours, en puisant dans mon épargne plutôt que dans mes revenus présents/disparus ? Cela aura-t-il des conséquences lourdes (s’il ne s’agit que de dilapider mon épargne là où je pensais la conserver, je considère la sanction comme douce/inexistante pour avoir voulu "jouer" à l’emprunt et avoir perdu en cours de route) ?

Dernière modification par PascalA (04/04/2013 22h52)

ZX-6R a écrit :

on ne s’endette ni pour sa RP, ni …

Je pense que tout le monde n’a pas vos moyens!
Pour la majorité des gens, l’endettement est la seule possibilité pour devenir propriétaire de son logement… je crois… mais c’est parce que je suis stupide ;)

ZX-6R a écrit :

Philippe30 a écrit :

Si le prix de l’immobilier baisse de 50 %
1°) Si vous achetez cash ,vous aurez perdu 50 % personnellement
2°) Si vous avez apportez 30% du bien vous "perdrez"  15 % personnellement , les 35 % appartiendront à la banque

Là je vous suis pas Philippe, vu que le crédit doit être remboursé, pour moi c’est pareil.

Moi non plus, je ne suis pas Philippe30 à ce niveau (et je le lui ai déjà écrit plusieurs fois).

Par contre, si le projet est de détenir ce bien pendant 20 ou 30 ans, avec un emprunt sur une longue durée, une baisse du prix de l’immobilier, même de 50%, ne rendra pas forcément déficitaire une opération d’ investissement locatif : On gagnera juste moins, parce qu’on avait une bonne marge de sécurité (un peu comme un investissement value en actions) , et parce que la trésorerie (due à l’emprunt et à un certain autofinancement) permettra de ne pas être obligé de vendre vite (un peu comme de couper sa position avec des actions).