Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Nous sommes d’accord.

Je pense que 4BL n’est pas reporté automatiquement car il dépend de votre choix pour le régime réel ou micro-foncier.

Enfin dans votre cas 4BL=8TK car vous n’avez pas de revenus autres que fonciers concernés mais ce n’est pas le cas de tout le monde.

Le montant en rubrique 4 qui n’est pas reporté en 2042 pourrait en particulier servir à vous exonérer des PS comme je l’indiquais dans un message précédent.

Étant donné que vous avez acheté vos SCPI en 2020/2021 et qu’il s’agit d’un investissement long terme, cela fait-il sens de revendre si tôt au premier doute?

Ce calcul ne tient pas, étant donné que quand les SCPI à capital variable baissent, elle n’y vont pas de main morte, à coup de -10 ou -15 % quand ce n’est pas plus.
C’est un calcul que j’avais fait pour sortir de Primovie et Primopierrre : la valeur de retrait est largement supérieure à la valeur des actifs, je sors à bon compte si j’en ai la possibilité.
Il est toujours temps de racheter après la baisse car la valeur de retrait avant baisse est supérieure à la valeur de prix de part si la SCPI baisse de 10 % ou plus (exemple Primopierre : valeur de retrait en 2022 185,92 €, prix d’achat à ce jour 168 € soit un gain de plus de 10 % en nombre de parts pour celui qui serait sorti en 2022 pour réinvestir en 2024, bien sûr personne ne fait cela).

Concernant Pierval Santé, la valeur de retrait est de 182,56 €, la valeur de réalisation 163,19 €, je me poserais sérieusement la question si j’étais associé de sortir à un prix près de 12 % supérieur à ce que vaut concrètement mon investissement.

A ce jour, le tunnel des 10 % indique une fourchette de prix entre 179,23 € et 219,05 € pour un prix de part de 204 €. Le gérant peut se passer de baisser le prix de part d’autant plus qu’il y a de la collecte à ce prix (!), on en reparle aux prochaines expertises, il ne faudrait pas que la tendance de fond se prolonge trop longtemps.

BenBBB, le 12/06/2024 a écrit :

Étant donné que vous avez acheté vos SCPI en 2020/2021 et qu’il s’agit d’un investissement long terme, cela fait-il sens de revendre si tôt au premier doute?

La date d’achat ne doit pas intervenir dans la décision de vendre ou pas. C’est à l’instant T que la décision doit se prendre. Idem avec les actions, le PRU ne devrait pas intervenir dans la décision de vendre (à part si il y a des raisons fiscales bien sûr).

Surin a écrit :

Concernant Pierval Santé, la valeur de retrait est de 182,56 €, la valeur de réalisation 163,19 €, je me poserais sérieusement la question si j’étais associé de sortir à un prix près de 12 % supérieur à ce que vaut concrètement mon investissement.

Ce n’est pas vraiment par rapport à la valeur de réalisation qu’il faut comparer votre prix de retrait mais par rapport à celle de reconstitution. Sauf à considérer que c’est gratuit d’acheter du patrimoine et qu’il n’y a pas de frais.

Je ne partage pas votre point de vue Asn, la valeur de retrait c’est comparable au net vendeur. En l’occurrence avec les SCPI, on peut sortir à un prix souvent supérieur de 10 % à la valeur réelle du patrimoine, soit le net vendeur qu’aurait un vendeur avec sa maison/appartement.
Il n’y a qu’avec le fonds de remboursement que l’on sort en deçà de la valeur du patrimoine (entre 0 et 10 % en dessous).

Comme le capital des SCPI à capital variable est fixe lorsque l’on est en période de décollecte, ça n’est pas dilutif d’avoir des vendeurs mais il est préférable pour les associés restants que les sortants le fassent via le fonds de remboursement (effet relativement relutif).

On se croirait presque dans un ponzi

Bonjour à tous,

Et la chute continue!
Associé à l’IS, 1.7€ par part pour le T2 2024, après 1.9€ par part au t1 2024 et 2.22€ par part au T2 2023, soit environ -10% par rapport au T1 2024, et -25% par rapport au T2 2023…

Si même lancée sur le reste de l’année, ça donnera entre 3.5% et 4% de rendement annuel.

Très décevant…

J’étais cynique en évoquant un Ponzi il y a quelques semaines.

Mais, au fond, c’est de l’amateurisme dans la gestion: compte tenu de l’impossibilité de maintenir le rendement avec des acquisitions "classiques" au vu des prix de l’immobilier de santé, Pierval s’est portée sur les VEFA pour augmenter les rendements.

Or, comme la collecte nouvelle se tarit et que les revenus baissent au fil des semestres liés à des congés et à des baux non-renouvelés, la trésorerie de la SCPI (revenus + collecte) est en baisse et est fléchée dans une plus grande proportion vers les échéances de VEFA au détriment des sommes distribuables aux associés.

La situation devrait naturellement se résorber dans quelques trimestres car on note bien que le stock de VEFA diminue et qu’il n’y a que très peu de nouveaux investissements. Cette reprise devrait s’accélérer si la collecte repart.

Ceci étant, la communication de Pierval est nulle (ce mécanisme est incompréhensible pour Madame Michu) et on peut légitimement se demander si la société de gestion n’a pas eu les yeux plus gros que le ventre et aurait dû faire preuve de prudence (par exemple, en limitant la collecte).

Cette SCPI a vécu ses belles années, ce qui l’attend va la rapprocher de Primovie, sans pour autant qu’elle atteigne son manque de performance il faut l’espérer.
Les VEFA ont été acquises car il fallait investir vite des centaines de millions d’euros, ça a pu servir de tremplin à un tas de projets, tant mieux si les constructions vont au bout et si elles sont exploitées ensuite, ça finira par rapporter des loyers mais on sait que ce sont des biens payés chers et ils risque d’y avoir de mauvaises surprises lors des premières évaluations patrimoniales une fois en service.

On a une collecte nette de 30 M€, je serais curieux de connaître l’évolution mois par mois mais il n’y a pas de raison que la SCPI ne finisse pas par voir son niveau de collecte peiner à compenser les retraits.
Depuis un an, les retraits sont entre 50000 et 100000 parts par trimestre alors que les souscriptions tendent à baisser ( 648 291 parts T2-2023, 472 848 parts T3-2023, 373 245 parts T4-2023, 247 620 parts T1-2024 et 212 830 parts T2-2024) soit une division par 3 en un an …

Manarea a écrit :

…/…
Or, comme la collecte nouvelle se tarit et que les revenus baissent au fil des semestres liés à des congés et à des baux non-renouvelés, la trésorerie de la SCPI (revenus + collecte) est en baisse et est fléchée dans une plus grande proportion vers les échéances de VEFA au détriment des sommes distribuables aux associés.

La situation devrait naturellement se résorber dans quelques trimestres car on note bien que le stock de VEFA diminue et qu’il n’y a que très peu de nouveaux investissements. Cette reprise devrait s’accélérer si la collecte repart.

Ceci étant, la communication de Pierval est nulle (ce mécanisme est incompréhensible pour Madame Michu) et on peut légitimement se demander si la société de gestion n’a pas eu les yeux plus gros que le ventre et aurait dû faire preuve de prudence (par exemple, en limitant la collecte).

Il me faut avouer que je ne comprend absolument pas en quoi une baisse de collecte, ou les échéances à payer dans le cadre des VEFA,  devrait (ou même pourrait) avoir un impact sur les distributions.

La réglementation des SCPI est très claire : la distributions provient des revenus locatifs (moins les charges associées). Elle ne provient pas de la collecte. Elle ne devrait pas (sauf erreur de gestion…) être réduite parce que la SCPI investirait plus qu’elle ne collecterait.

Pour financer les échéances des VEFA, la SCPI a la possibilité, en l’absence de collecte suffisante, de contracter des emprunts  (à priori pour des montant limités, si on considère que les VEFA sont payées au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et bientôt livrées), à plus ou moins courte ou longue échéance (selon ce que la SdG anticipe comme devenir de la collecte), ce qui ne présente pas de risque important si la collecte ne reste pas faible pendant de très nombreuses années, et reste financièrement tout à fait acceptable au niveau actuel des taux (inférieur au taux de rendement attendu des VEFA).

Je m’interroge sur ce qu’il se passe au niveau de cette SCPI, dont la communication me semble assez incohérente. Si j’étais le commissaire aux comptes, je serais très prudent dans la manière dont je rédigerais mon prochain rapport pour la prochaine AG.

Une autre manière de voir le sujet est de se dire que la collecte de ces derniers trimestres a été majoritairement utilisée pour financer des immeubles en VEFA plutôt que des immeubles existants.

Toutes choses égales par ailleurs, ça veut dire que le nombre d’immeubles rapportant des loyers n’augmente pas immédiatement, et donc que les loyers augmentent moins que le nombre d’associés, ce qui réduit les sommes distribuables par associé.

Si une baisse de la collecte s’ajoute à cela, il y a forcément un effet additionnel d’érosion du montant des sommes distribuables qui sont amputées des échéances de VEFA non couvertes par la collecte.

Il faut donc faire le gros dos quelques trimestres, mais sans aucune certitude que cette stratégie soit payante et relue le rendement à terme.

Bonjour, 1000 parts investies en 2021, distribution du T4 2021= 2400 EUR. Les mêmes trois ans après, distribution du T2 2024= 1700 EUR… J’espère que les immeubles en VEFA vont être rapidement achevés et loués… La comparaison avec le livret A prête un peu à sourire. Au moins peut-on le liquider en 24h et tenter de fuir…( pas à Varennes, ça ne marche pas!). Mon locatif géré quasiment en direct ( de l’ancien de caractère avec des travaux récurrents, une baisse des loyers imposés par le marché, des TF qui explosent, me rapporte plus…