SCPI PFO de Perial AM : analyse d'une discussion sur sa performance et sa liquidité
Cette discussion porte sur la SCPI PFO gérée par Perial AM, analysant sa performance, sa liquidité et la gestion de la société de gestion. Les membres partagent leurs avis sur différents aspects, notamment le rendement, la diversification du portefeuille et la gestion des risques. Un point central concerne l’investissement dans un fonds Manta Capital, source de débats sur son opacité et son impact sur la rentabilité globale.
Les participants débattent des arguments pour et contre cette SCPI. L’augmentation du taux d’occupation (TOF) et la croissance de son capital sont saluées. Cependant, des inquiétudes sont exprimées concernant l’investissement dans des fonds opaques et la baisse de la valeur de reconstitution par rapport au prix de souscription, conduisant à une performance négative sur le long terme pour certains investisseurs ayant acquis leurs parts sur le marché secondaire. Le rendement annuel est sujet à de nombreuses variations et analyses divergentes entre membres.
Une tendance notable est la difficulté à revendre les parts de la SCPI, illustrée par le nombre important de parts en attente de retrait. La discussion explore les stratégies de la société de gestion pour gérer cette illiquidité, notamment par des efforts de collecte et une communication sur le potentiel de croissance à long terme, ainsi que les adaptations du processus de demande de retrait. La transparence de l'information, notamment sur le calcul du rendement, est également remise en question.
Enfin, la discussion met en lumière l’importance de la gestion du risque dans l’investissement en SCPI, notamment en ce qui concerne l’endettement. L’augmentation du taux d’endettement de la SCPI suscite des commentaires et des analyses sur les implications pour les investisseurs en cas de baisse de la valeur du patrimoine.
L'évolution du prix de la part, la fluctuation des dividendes, et les changements dans les statuts de la SCPI sont également des points importants abordés par les membres de la discussion, soulignant l’importance d’une analyse approfondie avant tout investissement.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI PF Opportunité à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 28% - 2 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 14% - 1 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 14% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 14% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 28% - 2 | |||||
Nombre de recommandations : 7 Recommandation moyenne : 2/4  |
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1 #51 15/07/2024 11h15La valeur des demandes de retrait précédant la mienne équivaut à 21.783 parts en date du 15 juillet.
J’ignore si c’est l’effet de la collecte ou le résultat d’annulations de demandes de retrait.
Message édité après réception d’un second mail de Perial donnant des infos différentes du premier..
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32.594 - 21.783 parts, ça représente 9.513.580€ en valeur de souscription.
D’après la communication de Perial, il s’agirait surtout de collecte :
Laetitia Bernier, directrice commerciale et marketing de Perial AM, citée par pierrepapier.fr (paru le 10 juillet, propos recueillis le 25 juin) a écrit :notre SCPI diversifiée, PFO, a quant à elle délivré en 2023 une performance de 5,70%. Cette performance devrait avoisiner les 6% en 2024. Compte tenu de son point bas de valorisation affiché l’an dernier -suite à la révision de son prix- les épargnants sont nombreux à saisir cette opportunité pour entrer sur cette SCPI.
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1 #53 15/07/2024 16h11C’est possible car Perial a fait le forcing commercialement sur cette SCPI aupès de ses associés déjà existants.
En effet en tant qu’associé d’une autre SCPI, PFO2, j’ai été contacté 2 fois ce mois ci par téléphone par mon conseiller Perial, pour une offre promotionnelle sur PFO : - 30% sur les frais de souscription sur PFO jusqu’à la fin du mois de Juillet je crois…
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Actualisation :
11 431 associés -
Prix acquéreur 880,00€, soit 101% de la valeur de reconstitution à 868,50€ -
Valeur de retrait 796,40€, soit 90,50% du prix acquéreur -
Valeur de réalisation 701,79€.
Baisse du prix en 2023 -
Taux de distribution brut 2023 : 5,70% -
Taux de distribution brut prévisionnel 2024, calculé sur le nouveau prix : 6,00% à 6,30% -
Taux d’endettement 30,1%, à un taux moyen de 2,64% - Taux d’endettement maximal 40,0%.
Les problèmes de liquidité s’améliorent :
30/06/2024 parts en attente de retrait : 2,52%, soit 17 M€.
Un fonds de remboursement n’est pas mis en place.
Source : bulletin trimestriel
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Content de lire que les loyers encaissés au S1 2024 sont de 5% supérieurs à ceux encaissés au S1 2023.
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Parmi les éléments qui retiennent mon attention et confirment mon impression positive sur la gestion (de crise) de Perial concernant PFO :
poursuite de l’européanisation
nous avons finalisé la cession d’un actif de bureau à Paris, rue de Turin dans le 8e arrondissement, générant une plus-value de 2,4 M€. Cette cession s’inscrit pleinement dans notre stratégie d’arbitrages qui consiste à céder des actifs non stratégiques afin de renforcer la diversification géographique et sectorielle de notre portefeuille, avec une attention particulière portée aux opportunités européennes actuelles.
vers un retour rapide à la liquidité
le nombre de parts en attente de retrait s’élève à fin septembre 2024 à 12 334, en réduction de 66% par rapport au début de l’année.
Dans le cadre de mon désengagement progressif des foncières non-cotées, la vente de mes parts PFO acquises à crédit en 2017 est prévue dans 4 ans.
Dernière modification par Phaeton (01/11/2024 17h10)
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1 #57 01/11/2024 19h00Pour plus de détails, voir le bulletin T3 2024.
Le taux de distribution prévu pour 2024 est prévu dans une fourchette 6-6,3% (compte tenu de la baisse du prix de part en 2023), ce qui redevient attractif.
Noter cependant que la valeur de reconstitution actuelle 851,2 euros (au 30/06/2024) est plus faible que celle affichée dans le bulletin T3 (868,50 euros), qui correspond à fin 2023. A comparer au prix de souscription 880 euros.
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D’accord avec vous : ça redevient intéressant pour les entrants.
Et ça conforte mon impression selon laquelle le coup de maître de la gestion de crise de Perial en ce qui concerne PFO a été de baisser un grand coup la valeur de part très tôt, pour n’avoir plus à le faire ensuite, et pouvoir rapidement afficher un taux alléchant permettant, grâce à la mémoire de poisson rouge des prospects et à quelques cadeaux (notamment sur le délai de jouissance), d’être en bonne position pour accueillir l’épargne quand les Français seront confrontés à la baisse de la rémunération des placements sans risque.
En effet, concernant la valeur de part, on note :
Le 13.09.2024, Perial a écrit :
PERIAL Asset Management a réalisé ces expertises de mi-année en collaboration avec les experts immobiliers indépendants.
Ces nouvelles valeurs correspondent à des baisses respectives de -1,9 % pour Pf Grand Paris, -1,2% pour PFO, -2,9 % pour PfO2 et -0,8 % pour Pf Hospitalité Europe.
Ces baisses limitées dans le contexte actuel permettent une stabilité des prix des parts des SCPI et démontrent la résilience de notre portefeuille face aux fluctuations du marché immobilier.
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