Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

ddazin a écrit :

dans une ville de province, (…) 2 jours de télétravail imposés

Oui mais ailleurs :

Reuters a écrit :

LONDRES, 28 septembre (Reuters) - La banque française BNP Paribas a prévenu son personnel basé à Londres qu’elle allait contrôler de façon informatique leur passage au bureau dans le cadre de ses efforts pour limiter le télétravail, selon un mémo consulté par Reuters.

Il semble bien qu’on soit dans une période transitoire où les sociétés cherchent le bon équilibre, qui peut être très différent selon les métiers et les secteurs d’activité.

En gros quand le coût des salaires est très supérieur à celui des mètres carrés, vous voulez que les gens soient là (finance, private equity, avocats d’affaires, etc.), car la baisse de productivité du télétravail, désormais reconnue, est ruineuse.

C’est ce qui explique que les bureaux prime occupés par ces activités sur Park Avenue à New York, les Champs (et alentours) à Paris, la City à Londres, affichent toujours des taux d’occupation autour de 98-99%.

Eh oui !

De toute façon, le débat n’est pas tellement de savoir si on est plus productif ou moins productif en télétravail ou en présentiel.

Peu importe en soi.

Il y a plein de choses d’improductif que font les entreprises.

Ce qu’on voit c’est qu’il y a tout de même une tendance qui semble durable pour qu’au moins une partie des entreprises passent une partie de leurs employés au moins une partie du temps en télétravail.

Ca suffit pour provoquer un déséquilibre entre l’offre et la demande à certains endroits, et voilà !

C’est la même chose qu’avec les centres commerciaux : le eCommerce n’a pas tué [tous] les centres commerciaux, mais il les a rendu financièrement moins attractifs, alors qu’auparavant, ils étaient incontournables.

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J’ai assez souvent des discussions (parfois houleuses) dans un contexte familial ou le télétravail reste perçu comme "un luxe de cadre urbain", ce que je ne nie pas nécessairement, on a souvent tendance à amalgamer sa réalité vécue (et celle de son entourage, souvent homogène économiquement et socialement) comme étant la "norme" or c’est loin d’être systématiquement le cas.

Il y a tout un pan de population qui n’a que très peu vécu et n’expérimente toujours pas vraiment le télétravail, évidemment cela se retrouve dans les catégories socio professionnelles où l’ouvrier ou agriculteur qui télétravaille est sans doute rare, et les employés non bureau dans le même cas de figure ainsi que l’ensemble des commerçants.
Il y aussi des secteurs entier tel que la santé, le retail, le BTP, la restauration… et d’autres que j’oublie encore où cela s’applique peu voire pas du tout (bon la santé on essaie)

On trouve rapidement des traces allant dans ce sens en cherchant des études de l’INSEE

Crise sanitaire et développement du télétravail

INSEE a écrit :

Il en est ainsi des départements d’Île-de-France, du Rhône et de la Haute-Garonne, où les fonctions métropolitaines et les emplois de bureau sont surreprésentés.

eg. Paris, Lyon, Bordeaux

Environ 420.000 compatibles avec le télétravail en Normandie

INSEE a écrit :

En 2019, la Normandie regroupe près de 420 000 emplois pouvant être considérés comme compatibles avec le télétravail, soit environ un tiers des emplois de la région. La Normandie se situe au deuxième rang des régions présentant les plus faibles proportions d’emplois susceptibles d’être télétravaillés, après la Bourgogne-Franche-Comté.

=> Ou dit autrement "2/3 des emplois non compatibles avec le télétravail en Normandie"
Au demeurant télétravaillable ne veut pas dire télétravaillé évidemment

Et plus généralement

En 2021, chaque semaine 1 salarié sur 5 a télétravaillé

INSEE a écrit :

Le télétravail concerne majoritairement les cadres. Il est moins fréquent pour les jeunes ou les salariés des petites entreprises et, à l’inverse, il est très répandu pour les salariés des zones d’habitation denses.

Un salarié sur deux exerce une profession pour laquelle le télétravail n’est pas pratiqué. À l’autre extrémité du spectre, 6 % des salariés exercent une profession pour laquelle plus de la moitié du temps de travail a été télétravaillé en 2021.

Alors oui il y a une tendance de fond, cela va probablement aller crescendo (avec des hauts et des bas, comme la bourse), mais la prépondérance du phénomène reste cantonné… à une minorité de la population qui est sans doute surreprésenté ici et parmi nos proches (moi le premier)

Et cela concerne de façon disproportionnée La Défense et les grandes métropoles, les anciens actifs "prime" valeurs sûres pour les SCPI.

InvestisseurHeureux a écrit :

Ce qu’on voit c’est qu’il y a tout de même une tendance qui semble durable pour qu’au moins une partie des entreprises passent une partie de leurs employés au moins une partie du temps en télétravail.

Oui ça c’est les infos d’hier. Les infos du jour c’est plutôt ça:
Working from home will be history in three years? time, KPMG survey suggests

InvestisseurHeureux a écrit :

Ca suffit pour provoquer un déséquilibre entre l’offre et la demande à certains endroits, et voilà !

Ben non ça ne « suffit » pas. Car les employés qui restent, eux, veulent des salles de sport, beaucoup de salles de réunions et des lieux de vie qui demandent plus d’espace. Donc même si le télétravail devait perdurer longtemps (rappelons nous qu’en décembre 2019 beaucoup disaient que c’était impossible de faire du télétravail de masse, on a vu ce que valait cette prévision donc la prévision qu’il est impossible de revenir en arrière vaut à peu près autant), les salariés présents utiliseront plus d’espace.

Ne nous y trompons pas : des bureaux bien situés et bien équipés c’est 1,5% de vacance aujourd’hui. Des bureaux mal placés et en mode sécu, oui c’est 20% de vacance. Mais leurs propriétaires vont les re-enginerer et ils sauront séduire ceux qui trouvent que les loyers des bureaux en plein centre sont trop chers.

QCA : 3% de vacances et pas un immeuble « cosy » à moins de 1000 euros du mètre

Le fait est que de plus en plus d’entreprises réduisent le nombre de jours de télétravail de leurs salariés. Je connais plusieurs ETI provinciaux dans cette situation autour de moi.

Certes le full présentiel n’est plus envisageable dans les tours de bureaux mais au delà d’un ou deux jours de travail, l’employeur perd clairement confiance dans l’implication de son salarié, surtout dans les temps difficiles comme maintenant avec les taux d’intérêt élevés, à tort ou à raison, exception faite de certaines corps de métier comme l’informatique.

ddazin, le 06/10/2023 a écrit :

Aller chercher des infos en Australie pour témoigner de l’évolution du télétravail en France, fallait oser !

Si Ddazin avait pris la peine de lire l’article avant de poster un commentaire visant seulement à ridiculiser le post sans toutefois y répondre sur le fond, il y aurait lu

Article a écrit :

KPMG boss Andrew Yates said the consulting firm’s global survey of more than 1300 CEOs

Il s’agit d’une étude portant sur des CEOs d’entreprises du monde entier. Pour ceux qui investissent des des foncières aux USA, en Europe, en France, c’est très intéressant de voir qu’une majorité de CEO veulent revenir en arrière sur le télétravail. Y arriveront-ils ou pas, nous ne le savons pas.

Cette étude a aussi été reprise par le Guardian, en Angleterre, c’est peut être suffisamment proche pour être considéré digne d’intérêt. J’avais posté le lien d’un journal australien car j’avais vu cette info sur un site payant et pour que tout le monde puisse y avoir accès, j’étais allé chercher un journal qui en avait fait le compte-rendu en version gratuite. Fallait oser, comme on dit.

Dommage que ce forum ressemble de plus en plus à Twitter avec des personnes réagissant à des articles qu’elles n’ont même pas lu juste pour poster un commentaire désobligeant et évidemment ne jamais parler du fond.

Article intéressant lu hier : les fonds de pension américains sont en train de lever des fonds pour …. acheter de l’immobilier en Europe.

US come home - Business Immo

Article a écrit :

De capitaux positionnés sur un profil de risque opportuniste. Les cinq plus gros fonds américains disposent de près de 24 Mds$ de capitaux pour s’attaquer au marché européen, hors effet de levier de la dette.

Avec une partie intéressante :

Article a écrit :

Cette stratégie n’est pas sans rappeler ce qui s’est passé dans les années 1990 où les investisseurs américains – qualifiés alors de « fonds vautours » – avaient fait leurs emplettes sur un marché hexagonal ravagé par la crise en passant aussi bien par l’actif que par la dette. Ils avaient retenté en 2008… sans guère de succès faute de vendeurs obligés

On peut penser qu’il y aura plus de vendeurs obligés en 2024 qu’en 2008:
1/ les taux très bas ont fait que de nombreux fonds européens ont monté de la dette qu’ils ne vont pas pouvoir faire rouler, ils vont donc devoir vendre au pire du marché
2/ l’immobilier a été vendu aux particuliers en substitut aux fonds garantis ; il y a donc une partie des épargnants en immobilier qui ont une grosse aversion au risque (c’est leur droit et c’est pour cela qu’ils aiment les fonds garantis) et qui vendent à la première baisse. En ce sens les SCI en AV sont une vraie cochonnerie : pas ou très peu de frais d’entrée donc la possibilité de sortir « sans perte » quand on veut et une liquidité garantie comme immédiate … comme si on pouvait vendre un immeuble de bureau en 1 jour (et au prix)

Les fonds de pension pourraient se régaler. Et ils nous revendront tout ça au plus haut du marché au prochain cycle. Ils sont forts ces Americains.

Pour les employés qui auraient déménagé en province (pour la partie France, je ne sais pas ailleurs dans le monde),  il serait donc possible de venir mardi, mercredi et jeudi au bureau , lundi et vendredi n’ étant pas "2 jours consécutifs de télétravail" (?)

Soit 2 nuits sur place (mardi, mercredi), transport, repas et double frais de résidence déductibles en frais réels .
Co-partage d’ appartement avec des collègues dans le même cas ? airbnb ? Hôtellerie spécialisée ?
hotel d ’ entreprise déplacements , e travailleurs,   - Lilo

Peut-être des pistes d’ investissement (en direct, en foncières ou Scpi, ..) , si cette formule s’ élargit à d’ autres Groupes / entreprises  = Besoin qui s’ amplifierait ..

Les Echos a écrit :

Immobilier : le prix des bureaux en Ile-de-France a fondu de 23 % en un an

La désaffection des investisseurs pour les bureaux a fait fondre leur prix moyen en région parisienne. Ce dernier s’est établi à 5.800 euros du mètre carré au deuxième trimestre 2024. Un chiffre en chute de 23 % sur un an. Et inférieur de plus de 30 % au pic du premier trimestre 2021, à 8.340 euros, selon les données du groupement Immostat publiés ce vendredi.

Source : Immobilier : le prix des bureaux en Ile-de-France a fondu de 23 % en un an | Les Echos

Cela vous donne un ordre de grandeur en termes d’évolution de la valeur de part pour les plus anciennes SCPI de bureaux investies en IDF.

Rappelons qu’il s’agit des bureaux en île-de-france, les plus impactés en France. Les bureaux intra-muros et les bureaux dans les grandes métropoles régionales s’en sortent mieux - ce qui ne signifie pas qu’ils s’en sortent bien.

Les bureaux d’île-de-france souffrent de plusieurs maux :
- ils sont souvent vieillissants, et/ou mal desservis ;
- ils souffrent de la concurrence des bureaux parisiens intra-muros, plus centraux, plus faciles d’accès, plus prestigieux, dont la demande se maintient ;
- ils souffrent du développement du télétravail, à cause de ces raisons d’accès, mais aussi du fait de leur coût. Les locataires font en effet plus d’économies en supprimant les bureaux en région parisienne que s’ils supprimaient dans les capitales régionales, moins chères au m². Le télétravail toucherait* moins les capitales régionales car les économies n’étaient pas si substantielles, comparativement aux loyers prohibitifs parisiens et voisins.

*de mémoire, je cite la BNP.

Concerto, le 09/07/2024 a écrit :

Je me permets de compléter avec le graphique, que je trouve encore plus parlant. Ou quand le prix de l’immobilier commercial de la capitale de la 7e puissance mondiale ressemble au cours d’une vulgaire crypto  !

Evidemment, toute coïncidence avec les politiques monétaires conventionnelles (taux proches de zéro) et non conventionnelle (QE à grande échelle) menées pendant plus d’une décennie, puis le renversement brutal de ces politiques, serait fortuite.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … a2bqm.jpeg

Ca pourrait dire que le pire est derrière nous : revenir 10ans en arrière est un sacré move.

Pour jouer cela, les foncières cotées seront plus efficace car elles ont déjà corrigé de 50% en total return.
Voire les SCPI à capital fixe

CEO Outlook 2024 a écrit :

83 % des dirigeants mondiaux et français prévoient désormais un retour total au bureau dans les trois ans, contre 64 % en 2023 pour les dirigeants mondiaux et 60 % pour les dirigeants français.. Dispo ici

Bref c’est beaucoup plus compliqué que ceux qui voyaient déjà le bureau mort voulaient bien le dire. Les salariés (et surtout les jeunes) vont revenir au bureau sinon ils seront remplacés par l’IA.

Ceux qui ont acheté du bureau quali, bien placé et bradé lors des 3 dernières années vont se gaver dans les années à venir.

Un nouvel article du Figaro sur le sujet semble dire qu’au niveau patronal en tout cas c’est plié : retour au bureau et au revoir.

« On sait qu?il va falloir dire stop !» : ces grands patrons tentés de revenir en arrière sur le télétravail, considéré comme un acquis social

Dans le cas français, j’ai tout de même des doutes sur l’intérêt de la chose pour les employeurs de grand groupe. Et même de groupe de taille plus restreinte en raison du fameux "CDI" et du "forfait jour". Aux US je pense que c’est différent et je ne connais pas donc bon je ne commente pas.

Je m’explique : si déjà le mouvement n’est pas global, vous perdrez les bons éléments pour qui le télétravail est important. Ils iront ailleurs. Smart move. Mais bon déjà valable à l’heure actuelle sur d’autres paramètres donc pas non plus si bloquant que ça je pense.

Par contre, vous allez avoir une belle hausse des coûts fixes (normalement plus de monde au bureau ça coûte plus cher), et dans un certain nombre de cas, en raison du fameux CDI des accords signés des clauses dans le contrat etc pour faire revenir le salarié au bureau il va falloir user de la carotte monétaire. Va falloir rentabiliser cette hausse. Perso je vois pas trop comment mais passons.

Par ailleurs, bon nombre d’emploi en télétravail concerne, en France toujours, des cadres autonomes au forfait jour ( oui le jeune diplômé de 23 ans est autonome merci de ne pas rigoler). Son temps de travail par définition n’est pas fixe, rien ne pourra l’empêcher de se pointer au bureau à 10h et de partir à 17h. Et bonne chance pour prouver que son emploi n’est pas tenu. Si son emploi n’est pas tenu c’est parce que vous ne l’avez pas mis dans les conditions de réussite.

Un salarié qui ne travaille pas chez lui ne travaillera pas non plus au bureau. Avec les smartphones, et le fait qu’on peut très bien réserver une bulle ou une salle de réunion pour y lire un bon bouquin, j’ai du mal à voir comment le salarié va travailler davantage.

Enfin, vu que les salaires n’ont pas suivi l’inflation, surtout chez les salariés cadres au forfait jour privilégié, une des rares choses qui maintient un peu l’engagement est justement de pouvoir bosser de chez soi. Et en pouvoir d’achat ça joue aussi.

Non moi perso je pense que les grands patrons sont convaincus du truc, mais que quand ils auront augmenté leurs coûts fixes, et qu’ils ne verront aucun gain de productivité ou d’innovation, ils auront l’air bien malin.

Bien sûr si demain on peut virer quelqu’un aussi facilement qu’au US l’analyse ne tient plus