Anachrom : étude de cas immobilier (location nue et imposition)

Anachrom · #1

Bonjour les amis. J’ai besoin de vos lumières car je débute dans l’immobilier. J avais déjà investi dans un appartement en lmnp que je louais en airbnb.
Je l’ai vendu en début d’année.

Suite à divers événements de vie positifs je me remets dans le bain. Je voulais acquérir une maison mitoyenne dans une petite résidence du nord de la France.
85 m2 pour 120 000e. Petit jardin. Remise au fond du jardin. Résidence avec des jeux pour les enfants.

Tout content je me disais que j’allais faire un prêt de 120 000e et une mise de départ de 10ke.

En fait un crédit sur 20 ans. Je tombais à 750e par mois avec les taux en vigueur.
Le loyer devrait tourner aux alentours de 750e également.

J’étais tout content . Je me disais je fais financer la TF et l’assurance. Basta.

Sauf que les impôts passent par la. 3000e d’impôt à payer chaque année 🤯 ce qui ferait au moins mettre 300/350e par mois de ma poche. Beaucoup trop.

Donc je voulais savoir comment vous faites et ce que vous en pensez ?! Je voulais faire du lmnp en meublznt à minima avec un lit dans l’une des trois chambres et la cuisine équipée et les rangements idoines. Mais je ne sais pas si cela marcherait vis à cis de la loi.

J’ai fait une annonce fictive sur lbc. En 24h j’ai eu 65 dossiers…dingue

Bref je veux bien avoir vos avis et retour d’expérience

Merci 😜

Mots-clés : aide, investissement, lmnp, nu

mimizoe1 · #2

Bonjour anachrom

Réponse self-service, aussi succincte que votre présentation :
Cherchez dans la rubrique "par où commencer?" : Bandeau bleu en haut
Taper des "mots-clés" en haut dans le moteur de recherche, pour creuser vos sujets préférés ..

Lisez, apprenez sur ce forum, tout y est déjà abordé et détaillé ; Il suffit de chercher
Il n’ y a pas de réponses-toutes-faites, ni solutions clés en main …

Législation (nationale et locale), fiscalité, statut de bailleur, gestion locative, etc … ne s’ improvise pas !

Bonnes lectures

Plutarque · #3

Bonjour,

Un prix de vente à 120k€ amène 10k€ de frais de notaire. Avec un loyer de 750€ par mois, on arrive à une rentabilité brute de 750x12/130000=6,9%.

Au-delà de la question de la fiscalité, cette rentabilité brute est très insuffisante dans un contexte de taux à 3,5%.

Donc au mieux, vous diminuez le cash-flow négatif en passant en LMNP. Mais il restera négatif. Et si, comme cela est probable, le LMNP venait à être réformé dans les mois à venir, vous perdez tout.

Conclusion : à moins que ce bien soit très bien situé avec un potentiel de PV, ce projet ne me semble pas très pertinent. Autant partir sur des SCPI si vous voulez de l’effet de levier, ce sera mieux et avec moins de contraintes.

Bernard2K · #4

Vous découvrez qu’en location nue, il y a des impôts. C’est touchant.

Vous avez le blues de l’investisseur immobilier. C’est normal en ce moment :
Connexion aux forums des IH

Votre question ramène à des sujets sur l’immobilier à cashflow positif et l’immobilier à haut rendement. En faisant des recherches sur ces termes, vous trouverez des fils de discussion intéressants tels que ceux-ci :
Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?
Investissement locatif avec un cashflow positif : réalisable ou non ?

Sur les maisons avec "Petit jardin. Remise au fond du jardin. Résidence avec des jeux pour les enfants" :
Tout le monde veut une maison, et notamment les acheteurs de résidence principale, donc le prix est élevé. Personne ne veut payer le loyer élevé qui devrait correspondre, par rapport à un appartement, à l’agrément d’un jardin, remise, etc. C’est pourquoi la rentabilité est basse.

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