Contemplatif [69] : étude de cas immobilier (T4 à louer meublé ou à vendre en le quittant)

Bonjour,
La lecture des chiffres est sans appel si vous vous appuyez sur des éléments objectifs : sauf bien de qualité exceptionnelle que l’on a un intérêt particulier à garder dans la famille (l’occuper plus tard), il me semble qu’un tel rendement associé à une indivision et l’éloignement sont des arguments déterminants pour vendre.
Comment pouvez-vous ne pas connaître le montant des charges de copro ? Elles vont aussi plomber la renta.

Une question me vient, le bien etant en indivision avec un tiers, vous etes en RP et pas lui, comment est calcule la fiscalite de la vente pour vous / pour lui?

Pour depasser le loyer vous pouvez "imposer" la location de la cave a un tarif eleve si vous pensez que la valeure de marche est reelement superieure.

Je ne serais pas aussi categorique sur le desinteret du meuble, au contraire, il y a tres peu d’offres de 95m2 meubles et pour celui qui en cherche un c’est interessant. Mais ce ne sera pas le meme profil. (expat ou retour d’expatriation, collocation, divorce en cours  ou recent avec une garde des enfants donc necessite d’avoir les chambres….)

Quel est le diagnostique energetique?
SI vous le vendez que faites vous de la somme? Pierre papier? Vacances? Compte sur livret, achat d’un autre bien a gerer vous meme plus proche? PEA….

En cas de problemes financier dans l’appartement vous et votre tiers pouvez vous facilement assumer les frais?
Vu la presentation du bien qui ne presente pas d’interet patrimonial particulier, les inconvenients identifies, train  odeures, le rendement relativement faible, votre eloignement geopraphique et l’indivision il me semble que la vente est une bonne alternative.

Dernière modification par JeromeLMNP (25/06/2024 08h29)

Vu le quartier et les prix inférieurs à la moyenne sur la parcelle cadastrale, l’absence de connaissance des charges, y a aussi une chance sur 2 que le terrain n’appartienne pas à la copropriété …

Bonjour à toutes et tous,

Un grand merc.i pour vos premiers retours.

Je ne vais pas citer chacun, pour le confort de lecture, mais je vais essayer de répondre à tout le monde.

S’acharner à vendre/donner le mobilier de l’aïeul : Nous étions partis sur cela à la base. Mais après plus d’un an à faire le tri/vide, je dois avouer que nous voyions le meublé comme un moyen de s’économiser la dernière ligne droite. Pas très objectif certes, mais un vrai ressenti. Remarque : les meubles ne sont pas vraiment hors d’âge, c’est un peu daté, mais chic et de qualité.

Ce type de logement se prête assez mal à la location meublée : Nous avions surtout imaginer trouver des professionnels qui sont là, avec famille, pour une mission d’un an ou de quelques années. La ville est assez grande, avec quelques institutions internationales, pour avoir ce genre de demande. Cela dit, j’en conviens qu’elle est réduite.

Bien que l’on a un intérêt à garder dans la famille (l’occuper plus tard) : Non, ce n’est pas le cas a priori.

Rendement faible : je vais revoir les chiffres (trop prudent sur les loyers et trop généreux sur l’estimation, peut-être), mais je ne vais pas tomber sur du 10% c’est sûr.

Montant des charges de copro : Environ 350 euros par trimestre, soit 1400 €/an (et environ 15 €/m2/an). Elles incluent l’eau froide.

Fiscalite de la vente pour nous / pour le frère :
- Je ne sais pas pour lui.
- Mais j’ai supposé que la plus-value serait exonérée de notre côté, au titre de la résidence principale.
- Si je prends une acquisition (donation nue-propriété) en 2012 pour 400 000 € et une vente en 2025 pour 600 000 €, cela ferait probablement pour lui une plus-value de la moitié de 200 000 €, après 13 années de possession (abattement IR 48% et PS 13.2%), soit environ 30 000 € (=(200000/2)*(0.30*(1-0.48)+0.172*(1-0.132))). Selon les années :
    - 2025 : 30 530€
    - 2026 : 28 446€
    - 2027 : 26 362€
    - 2028 : 24 278€
    - 2029 : 22 194€
    - 2030 : 20 111€
    - …
    - 2035 : 10 836€
    - …
    - 2042 : 0€

Dépasser le loyer plafond : Oui, j’avais pensé à la cave. Par ailleurs, sur SeLoger.com,
- avec 19 annonces de T4 nu, je tombe plutôt à une médiane de 18 €/m2, soit 1 710 € pour notre appartement. Soit bien plus que la fourchette du plafond de Lyon (13.80 - 15.10 €/m2)
- avec 10 annonces de T4 meublé, je tombe plutôt à une médiane de 25 €/m2, soit 2 375 € pour notre appartement. Soit bien plus que la fourchette du plafond de Lyon (15.60 - 17.00 €/m2)
Clairement, il faut que je revois mes chiffres…

DPE inconnu (ou alors datant de 2012). J’avais entendu le parent parler d’un DPE C ou D, mais même pas sûr.

SI vous le vendez que faites vous de la somme : C’est bien là toute la question ! Nous n’avons aucun projet nécessitant ce cash d’une part, et nous n’avons pas particulièrement envie de nous lancer dans l’investissement avec un bébé de quelques mois. D’où l’intention initiale de louer l’appartement. La question du réemploi de ces fonds (250-300 k€ environ) est clé et n’a pas (encore) de réponse.

En cas de problemes financier dans l’appartement vous et votre tiers pouvez vous facilement assumer les frais? : Oui, nous avons tous des liquidités le permettant. Cela dit, je serais preneur d’une estimation de votre part. Combien provisionnez-vous en général ?

Colocation : Je confirme, nous ne souhaiterions pas se lancer là-dedans, pour cause d’éloigement. Par ailleurs, pas sûr que l’appartement s’y serait bien prêté.

J’ai regardé les prix sur la section cadastrale, pas la parcelle. La section étant un cran "au-dessus", j’ai vu plus large. Pourriez-vous m’en dire un peu plus sur cette possibilité que le "terrain n’appartienne pas à la copropriété" : notamment comment pourrais-je confirmer cela ?

À quel seuil de rentabilité brute trouveriez-vous cela acceptable ? (pas 3%, mais quid de 4%, 5%, 6%, 7%…).

L’argent de ma femme et de son frère est très mal employé à cet endroit. Qu’ils récupèrent leur argent et en fassent autre chose : C’est bien là toute la question ! Ils n’ont pas de projet pour l’instant. Et l’idée de juste tout mettre sur un compte à terme ou en bourse ne les motive pas tant que ça.

Conclusion :

J’espère vraiment que je ne parais pas sur la défensive. Vos retours sont précieux, entendus et appréciés.

Je ne cherche pas à justifier un mauvais choix. J’ai simplement besoin de mettre à plat :
• d’un côté l’objectif (qui pointerait vers une vente avec mes premiers chiffres) et
• d’un autre côté le subjectif (vente d’un apparement familial apprécié sans besoin de réemploi derrière).

Contemplatif a écrit :

J’ai regardé les prix sur la section cadastrale, pas la parcelle. La section étant un cran "au-dessus", j’ai vu plus large. Pourriez-vous m’en dire un peu plus sur cette possibilité que le "terrain n’appartienne pas à la copropriété" : notamment comment pourrais-je confirmer cela ?

Le 6ème arrondissement de Lyon est connu pour avoir beaucoup d’immeubles construits dans le cadre de baux empytheotiques avec les HCL ou la ville / métropole.

Peut être que c’est écrit sur l’acte de donation partage, le règlement de copropriété, en épluchant les appels de charge si une redevance est versée… Cela peut être confirmé auprès du syndic , du notaire ou de la publicité foncière  ou tout simplement de voisins j’imagine.Si vous ne trouvez rien c’est peut être juste une fausse alerte ! La différence de prix peut aussi s’expliquer par les nuisances dont vous avez fait état et le standing de l’immeuble car il y a beaucoup d’immeubles de standing dans le quartier qui doivent tirer vers le haut.

Achat/Vente

Sur SeLoger.com : ~40 appartements T4/F4 (3 chambres) avec ascenseur avec cave à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 701 €/m2
- Prix moyen : 5 800 €/m2

Sur BienIci.com : ~60 appartements T4/F4 (3-4 chambres) avec ascenseur à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 694 €/m2
- Prix moyen : 6 002 €/m2

Sur LeBonCoin : ~70 appartements T4 à vendre à Lyon 6ème (69006) entre 80 et 120 m2 :
- Prix médian : 5 910 €/m2
- Prix moyen : 5 975 €/m2

Dans tous les cas, c’est au-dessus des données DVF 2023 (sans surprise), mais proche des valeurs 2020-2022.

Location

Sur SeLoger.com,
- médiane de 18 €/m2/mois (avec 19 annonces de T4 nu)
- médiane de 25 €/m2/mois (avec 10 annonces de T4 meublé)

Sur BienIci.com,
- médiane de 17.5 €/m2/mois (avec 13 annonces de T4 nu)
- médiane de 27.5 €/m2/mois (avec 5 annonces de T4 meublé)

Dans tous les cas, c’est au-dessus des plafonds de loyer de la ville de Lyon (là je suis un peu plus surpris).

Clairement, plein de propriétaires-bailleurs louent au-dessus du plafond, et forcément au moins une partie ne le fait pas en étant parfaitement dans les clous. Je suppose que, dans la pratique, la contestation par le locataire a une probabilité faible, mais ce n’est pas un risque que je souhaite assumer. Pour moi, si c’est loué au-dessus du plafond, ce sera fait légalement.

Rentabilité brute ("publique")

Donc une rentabilité brute, d’après les annonces publiques (qui sont souvent celles qui ne partent pas le plus vite, donc un peu trop chères), mais hors travaux de rafraichissement:
- entre 3.5% (=(17.5*12)/6000)
- et 5.8% ((27.5*12)/5700)

Prochaines étapes

Suite à l’ensemble de vos conseils, je vais lancer trois "chantiers" :
1.°)  Faire faire plusieurs estimations du bien, tant à l’achat/vente qu’à la location (nue et meublée)
2.°)  Commencer à parler un peu plus sérieusement patrimoine et possibilité de vente avec les deux indivisionnaires (facile pour ma femme mais plus délicat pour le beau-frère).
3.°)  Contacter qui de droit (conseil et/ou syndic) pour confirmer que tous les gros travaux sont derrière nous et que le terrain appartient bien à la copropriété
4.°)  Creuser si je pourrais légalement louer au-dessus du plafond (cave, parking, nature du bien…?)

Dernière modification par Contemplatif (26/06/2024 11h45)

Pour le dépassement du plafond de loyer il est en effet "systémique" dans le 6ème, à un point tel que le retour de bâton risque plus surement de venir de la part des autorités publiques à l’origine  de l’encadrement que des locataires …

Dans la zone grise, le fameux complément de loyer, avec des justifications plus ou moins défendables. Le juste motif est une chose, la proportion du dépassement  associé est un deuxième point.

Ce qui me parait acceptable dans votre cas : la cave, les éléments de mobilier particulier au delà de la liste obligatoire (ne serait-ce que l’électroménager) si loué meublé, à préciser pour le reste.

En colocation meublé je pense qu’il y aurait de la demande avec le niveau de loyer adéquat, et la gestion n’est pas forcément impossible si vous laissez les coudés franches aux colocataires restant en place sur le choix des colocataires remplaçants au fur et à mesure des départs (je l’ai vécu quand j’étais étudiant à Lyon), mais je ne sais pas si c’est compatible avec une gestion par agence.

Première question : pourquoi pas ? Moi je cherche à vendre donc je demande le prix de vente. Pour le loyer, je pense être capable de l’estimer par moi-même. En plus, si encadrement des loyers, et si on est sûr que le loyer normal (dans un marché libre) serait supérieur à l’encadrement, l’estimation de ce loyer ne sert vraiment pas à grand chose. On sait que, si on loue, ça devra être au prix du loyer encadré.

Seconde question : il faut toujours calculer une renta sur la valeur actuelle (net vendeur). Ca répond à la question "mon argent est-il mieux ici ou ailleurs ?".

Mise à jour :

Discussion avec le beau-frère (2nd indivisionnaire) faite ! Je pense que si nous vendons notre part, il ne la rachètera pas et il vendra aussi la sienne, donc tout le bien. Il est expatrié en Europe et doit encore creuser la piste de non-imposition de la plus-value pour récent non-résident fiscal. Je pense que ce sera facile de le convaincre de vendre. C’est juste un peu fatiguant de devoir lui prémacher les analyses pour lui.

Copropriété : Presque tous les gros travaux sont derrière nous. Toiture moins de 15 ans, rafraichissement parties communes moins de 10 ans, facade et isolation moins de 5 ans. Il ne reste que l’ascenseur qui est à risque, mais surveillé de près par la copro.

Terrain : Le terrain appartient bien à la copropriété. C’est bon. Ouf

Dépassement de loyer : Merc.i Lyndon. Oui, je suis d’accord. En creusant un peu les textes, on voit que la loi n’est pas précise et qu’il n’y a pas trop de jurisprudence car, si litige, cela se règle en commission. Donc, un dépassement de loyer légal me parait très limité. À voir à quel point louer la cave ou un parking séparément permettrait d’arriver au niveau voulu, mais alors probablement sur des baux séparés.

Estimation du bien : Première agence prévue la semaine prochaine.

DPE : L’agence m’a suggéré d’attendre de décider entre vente et location pour le faire faire, car il y aurait de très légères différences entre ces deux versions. A priori cela ne va pas bouleverser aucune des deux estimations, donc je vais effectivement attendre un peu. Cela dit, j’ai déjà des contacts de diagnostiqueurs.

Bonjour

Je viens de lire la file, et je pencherai également pour la vente
- trop loin pour gerer donc vous allez donner 10% des loyers a un agent
- exoneration de la Plus value : il vous faudra quelques années de location pour gagner ce " cadeau fiscal" immédiat
- simplification de la gestion du bien / de la famille : pas de probleme / projet dans l’immédiat mais quid si dans 5 ans le frere rentre, et veut vendre pour acheter une RP ( ou un bateau …)
La séparation des biens  (a part la maison de famille) me parait bien plus sur.
- vous avez deja assez " prémaché " le travail pour l’analyse … imaginez l’impression quand vous aurez la relation avec le locataire / le syndic ou l’agence puisque je pense ce que sera aussi une tache pour vous. .. une tension tres inutile.

Vous verrez comme il peut etre facile de réemployer l’argent que vous pourrez avoir en ayant une famille qui se developpe.
cdt

Deuxième estimation faite :

À la vente, estimation sur la base de son état actuel, sans aucun travaux préalable :
- 451 200 € (hors FA) soit 4 800 €/m2, (ou 470 000 € FAI de 4%, soit 5 000 €/m2 FAI)

Ça fait bizarre d’avoir :
- une estimation entre -30 k€ (-6%) et -50 k€ (-10%) de la première
- une estimation à seulement +13% entre 2012 et 2024

À cela se rajoute la baisse de certains taux (et donc de la rentabilité de certains produits, tels que des comptes à terme). Bref, on a failli reconsidérer la mise en location…

Toujours en attente de la troisième et dernière estimation avant décision finale.

Mes remarques :
- les agences présentent généralement leurs estimations net vendeur
- le marché immo est relativement bien reparti, vous pouvez sans doute retenir la fourchette haute de l’agence la plus optimiste (500 k€)
- les membres d’une indivision sont des "indivisaires".