Gaut1985 [49] : étude de cas immobilier (création d'une 3e chambre en colocation)

Gaut1985 · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite vous partager un projet de premier investissement locatif, dans une ville du Maine-et-Loire, Angers.
Propriétaire de notre RP depuis février 2020 (emprunt sur 25 ans, dont il reste 21 ans), on voudrait compléter notre patrimoine par un investissement locatif.

Il s’agit d’un appartement de 3 pièces que je souhaite transformer en 4 pièces en séparant en 2 le salon en 2 (27m² à diviser en 2, possible de façon équitable) pour créer une nouvelle chambre. L’appartement à vendre est un appartement HLM, dans un quartier calme (je le connais), copro de 1994, propre. Pas de procédures en cours, mais je ne sais pas encore si des travaux sont prévus. Le prix est en dessous du marché car HLM. Je dois creuser le dossier lors de la visite pour voir si une autre raison explique cela.

Je vous partage d’emblée mes deux principales questions :
- la séparation du séjour en 2 impliquera une absence d’ouverture avec fenêtre dans l’une ou l’autre pièce (soit séjour, soit chambre selon l’organisation choisie). Je pensais mettre une verrière dans le mur de séparation à monter pour laisser passer la lumière (avec rideau obscurcissant à tirer côté partie nuit). Ce choix (qui ne peut rivaliser avec une chambre avec véritable fenêtre) vous parait-il "abracadabrantesque" ? La création de cette 3ème chambre conditionne fortement l’intérêt de l’opération évidemment. Cependant, si des retours d’expérience disent que c’est inlouable (chambre sans fenêtre ou séjour aveugle), ou pire inhumain, alors je m’arrête là.
- actuellement au 29/08, sur leboncoin, il y a 130 annonces pour chambre en colocation sur Angers. Certaines sont un peu faussées car localisées à l’extérieur d’Angers lorsqu’on lit l’annonce en détail mais tout de même. Angers est une ville très étudiante (46.000 étudiants pour 150.000 habitants) mais j’ai du mal à savoir si ces 130 annonces indiquent une offre excessive qui ne trouve preneur

VOTRE PROFIL

- Statut : marié, 39 ans, avec 3200e/mois (+3500e pour ma femme, soit 6500e/mois pour le foyer comprenant en plus 2 enfants en bas âge)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyennes
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : basiques
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 1jours par semaine (+1 jour le we de temps en temps)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 3 pièces (actuellement 2 chambres + séjour, cuisine, sdb, place parking, balcon)
- Année de construction : 1994
- 2ème étage sur 3, luminosité bonne, exposition sud pour le séjour avec balcon. Copro propre, et une place dans le parking sécurisé
- Vendu libre
- syndic professionnel (110e/mois)
- Chauffage individuel au gaz
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : j’attends les PV pour voir. D’extérieur, la copro est très propre (peinture refaite). J’attends la visite pour interroger l’agent.
- Concierge  : non
- Décoration : basique, mais propre

LOCALISATION DU BIEN

- Angers
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas forcément, même si le bien est dans le quartier des écoles et université catholique.

RENTABILITÉ DU BIEN (en cas de 3ème chambre)

- Coût du bien avec frais de notaire : 174K + 13k notaire + 3k garantie/frais de dossier - 6k offre estivale de l’agence soit total : 184k.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450e par chambre, cela semble réaliste sur Angers. Si 3 chambres : 450euros*3=1350euros. Je pars sur 1230euros (car par prudence, j’intègre 1 mois de vacances locative/an).
- Taux de vacance envisagé 1 mois par an
- j’assure la gestion, j’habite pas loin

- Travaux immédiats : 10.000euros (sur fonds propre). pour peinture et meubles, salle de bain basique mais saine : VMC ok, pas de traces de dégâts des eaux
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : en attente d’informations
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : en attente d’information
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : en attente d’information

- Taxe foncière hors TEOM : 1300e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 70e/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 8,4%
- Rendement opérationnel brut : 6,9% (c’est bête mais j’ai l’impression que mon calcul est trop optimiste)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10.000e des travaux (vu avec le banquier, financement du reste à 100% possible par emprunt)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 4,25%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 50k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : LMNP au réel

CASH FLOW

- TMI à 30%
- Cash flow : -88euros par mois

Je vous remercie d’avance !

Cordialement.

Mots-clés : colocation, immobilier, travaux

kiwijuice · #2

Chambre sans fenêtre?
Et si loué aux étudiants, vous aurez du mal à les garder en juillet/août.

lachignolecorse · #3

La colocation est saturée d’offres, bien vérifier la demande. Par contre une chambre aveugle en coloc n’est pas du tout une bonne idée. Éventuellement sejour aveugle pour faire une salle tv si cuisine sympa pour compenser.

aotearoa · #4

Bonjour,
130 offres encore disponibles à la fin du mois d’août me semble énorme et le signe d’un marché de la coloc déjà bien saturé.
Vivriez vous dans une chambre sans fenêtre ? Quid de l’aération? Je l’ai fait deux jours à Hong Kong, j’ai trouvé ça vraiment difficile, pourtant je ne suis pas exigeante.
Par ailleurs êtes vous libre d’acheter un HLM et de le mettre sur le marché de la location ? A vérifier mais cela ne me paraît pas évident (je peux me tromper).

albundy · #5

L’eau, l’électricité, internet et le gaz sont-ils compris dans les 450€ ?
Ou les abonnements seront à gérer directement par les locataires ?

Ke2LaChatte · #6

J’ai une colocation en périphérie Lyonnaise proche de la fac de médecine, depuis 2017.

100m2, 4 chambres, balcon. J’ai choisi de privilégier un confort et de ne pas créer de 5e chambre. C’était possible et ce avec fenêtre.

Franchement, je ne regrette pas. J’ai des coloc plutôt fidèles (un de plus de 5 ans, un autre de plus de 3 ans)(étudiants et salariés) et très peu de carence malgré la forte concurrence depuis plusieurs mois.

Le bien être est essentiel pour fidéliser alors une chambre sans fenêtre, ou même un séjour , alors qu’il y’a énormément d’annonce sur le marché me semble être un bien mauvais choix.

Vous risquez de n’ attirer que des dossiers de mauvaises qualités avec les soucis potentiels.

Viser un autre bien me semble plus judicieux.

Job · #7

Bonjour

Gaut1985 a écrit :
Cependant, si des retours d’expérience disent que c’est inlouable (chambre sans fenêtre ou séjour aveugle), ou pire inhumain, alors je m’arrête là.

Posez-vous la question pour vous-même : accepteriez-vous de vivre ainsi ou non ?

Bernard2K · #8

Code de la construction et de l’habitation a écrit :
Article R*111-1
Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

Article R*111-10
Les pièces principales doivent être pourvues d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l’extérieur.

Il s’en déduit :
- même après séparation, votre logement restera un T3.
- Il est évidemment exclu de louer une chambre sans fenêtre, car ça voudrait dire que vous louez un placard.
- c’est donc le "séjour" qui doit être aveugle ; il ne peut plus s’appeler un "séjour" puisqu’il n’est pas une pièce principale et qu’il n’est donc destiné ni au "séjour" ni au "sommeil". C’est un grand placard ou un bureau. Il peut néanmoins être apprécié comme salle de TV ou autre. Il pourrait aussi, si la configuration des lieux s’y prête, être réuni à la cuisine : il y gagnerait un ouvrant sur l’extérieur. Ca deviendrait donc un "séjour avec coin cuisine" et votre logement deviendrait un T3 bis.

"j’ai du mal à savoir si ces 130 annonces indiquent une offre excessive qui ne trouve preneur"
J’ai bien une petite idée, pas vous ? Cela dit, la rentrée ayant lieu d’ici le 16 septembre dans la plupart des écoles et facs, il suffira de recompter au 16 septembre et vous serez fixé.

Tchouikov · #9

Bonjour,

aotearoa a écrit :
Par ailleurs êtes vous libre d’acheter un HLM et de le mettre sur le marché de la location ? A vérifier mais cela ne me paraît pas évident (je peux me tromper).

Ce point, soulevé par un précédent intervenant, me paraît très important à vérifier pour la suite de votre projet.

Les achats de logements à prix décoté auprès d’offices publics de HLM sont en effet soumis à des conditions en cas de revente ou de mise en location dans le délai de 5 ans qui suit l’acquisition. Le nombre d’opérations qu’il est possible de faire dans ce cadre peut également être plafonné.

Vous trouverez quelques informations générales ici, qui visent le rachat de leur logement par des locataires de HLM : Peut-on acheter son logement social ? | Service-Public.fr

En synthèse :
- L’office HLM est prioritaire pour racheter le logement dans le délai de 5 ans.
- L’éventuelle plus-value faite à la revente dans ce délai doit être reversée à l’office HLM.
- En cas de mise en location dans le délai de 5 ans, le loyer donne lieu à l’application d’un plafonnement.

Il faut vous renseigner, auprès de l’opérateur qui organise la vente du logement social qui vous intéresse, si des restrictions similaires s’appliquent et, le cas échéant, apprécier si celles-ci sont compatibles avec votre projet (ne rêvez pas : s’il y a véritablement une décote par rapport au prix de marché, c’est qu’il y a corrélativement des contreparties : il est douteux que l’office HLM cherche à booster le rendement locatif des investisseurs du coin…).

Concernant la chambre sans fenêtre, je suis du même avis que les précédents intervenants : c’est une mauvaise idée (j’ajoute même que vis-à-vis de l’occupant de ladite chambre, vous seriez probablement en porte-à-faux par rapport aux critères de décence).

Chartreuse · #10

Une chambre sans fenêtre n’est pas acceptable, on ne peut pas même aérer…Cela veut dire que vous ne pouvez créer qu’une sorte de salon/ alcôve.

Mes deux enfants étudiants ont fait le choix de la colocation.
Comme ils étudient à Grenbole alors que nous habitons Berlin, inutile de dire qu’ils ne rentrent pas tous les week-ends. La qualité de vie dans la colocation est très importante.

Mon fils a quitté sa chambre précedente justement parce que le séjour était quasi-inexistant dans l’appartement ( même si chambre était vaste et lumineuse).

Je pense que vous allez attirer des profils pas forcément intéressants et avoir un plus grand turn-over.

Gaut1985 · #11

Bonjour,

Merci à tous pour vos points de vigilance.

Vos retours sur la 3ème chambre sont unanimes. Je m’aligne sur votre avis. Ce n’est ni agréable, ni fidélisant pour les locataires. L’option "séjour aveugle" me paraît elle aussi compromise, pour les mêmes raisons + superficie réduite pour un séjour (13m² environ).

Pour la concurrence des offres, difficile de savoir. En effet, je ferai un point mi-septembre pour me faire un avis et voir si le volume a évolué.

Pour la possibilité même de louer un HLM racheté, merci de ce retour. Je constate les mêmes infos générales de mon côté. Je ne sais pas encore si le bien est concerné par les mêmes restrictions car l’annonce n’en fait pas mention (évidemment !). Seuls les échanges avec l’agent immo me permettra de tirer cela au clair. 3 bien identiques vendus par la même agence, dans le même immeuble. Cela expliquerait le prix réduit (15% en dessous du prix du marché)

Pour toutes ces raisons, ce projet risque bien de tomber à l’eau pour de bonnes raisons.

Par contre, personne n’a réagi sur le financement possible à 100% par ma banque (même si le taux pique un peu). Je pensais que sans apport, cette situation n’était plus possible pour de l’immo locatif !

Merci encore en tous cas.

Gabriel

Lamenoire67 · #12

Bonjour Gaut1985,

Les 130 annonces de colocation disponibles ne sont pas nécessairement un mauvais signe : j’ai plusieurs colocations dans la ville d’Orléans, dans laquelle il y actuellement plus de 200 (!) annonces sur Leboncoin, et j’ai pourtant reloué toutes mes chambres disponibles très rapidement avec en cumulé seulement quelques jours de vacances locatives.

En revanche, cela va de paire avec des biens que je propose qui sont de qualité supérieure à la moyenne, pour des prix relativement dans la moyenne : en cela je suis d’accord avec les commentaires qui ont été faits sur la saturation du marché de la colocation, mais cette saturation touche surtout les biens que je qualifierais de "médiocres" (trop petits par rapport au nombre de chambres, matériaux de faible qualité, mauvais quartier, copro pas top, etc.)

Vous aurez compris ma conclusion : que ce soit le salon ou la chambre, avoir une pièce aveugle me semble rédhibitoire. Les chambres dans un appartement sont souvent relativement petites (de l’ordre de 11-12m2), donc les colocataires passent quand même beaucoup de temps dans les parties communes !

Bernard2K · #13

Lamenoire67 a écrit :
des biens que je propose qui sont de qualité supérieure à la moyenne, pour des prix relativement dans la moyenne

…alors que vous devriez avoir des prix au-dessus de la moyenne pour refléter votre qualité supérieure. Donc l’excès d’offre a bien un effet sur vous : elle ne produit pas de vacance, mais elle produit un prix inférieur à ce qu’il aura pu être. Donc un manque à gagner.

Si l’excès d’offre continue, les bailleurs de coloc vont forcément être confrontés à un dilemme :
- accepter de la vacance, ce qui fait baisser la renta.
- ou bien baisser le loyer pour remplir.
- ou bien améliorer l’offre (travaux pour avoir un bien impeccable, internet + netflix offert, etc) (ce qui coûte donc fait baisser la renta).
- ou arrêter (revendre ou repasser en location classique).

Tlaloc · #14

Sur le moyen terme, il faut aussi noter que le classement d’Angers en zone tendue vous pend au nez, avec encadrement des loyers à la clé.

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