ElDove : étude de cas immobilier (création d'une SCI à l'IS)

Merci pour votre retour JamesCombi.

Je viens d’avoir une réponse de mon notaire concernant la SCI.

Pour des statuts « classiques » ne contenant que des apports en numéraire (argent) le montage du dossier tout compris (avec publication dans un journal d’annonces légales et coût au greffe) s’élève à 1.300 euros TTC (pour info).

Par contre si nous souhaitons apporter un bien qui nous appartient déjà (le premier immeuble),  la situation est plus complexe et le coût sera plus élevé. Il convient de faire évaluer le bien immobilier (probablement par un commissaire aux apports pour une SCI soumise à l’IS) mais il convient de noter également que l’apport est considéré  comme une vente soumise au droit de préemption (s’il existe) de la commune (avec risque de préemption si le bien est sous évalué). D’autre part,  une plus-value peut être réglée si la valeur du bien apporté est supérieure à la valeur d’acquisition (paiement de la plus-value au moment de l’apport) et enfin, vu qu’un prêt est en cours concernant le bien apporté, la banque peut le rendre exigible en totalité (cf. contrat de prêt)…sauf à négocier une reprise par la SCI.

Bref, l’affaire me parait mal embarquée…

Du coup, autre question que je me pose. Un de mes amis a simplement fait un courrier aux impôts pour basculer une SCI familiale à l’IR en SCI à l’IS.

Est-il donc possible de créer simplement une SCI familiale à l’IR dans un premier temps, d’y intégrer mes 2 immeubles, puis de basculer à l’IS sans avoir à passer par la case "évaluation des biens", "droit de préemption, etc. ?

La démarche me semble bancale, mais je suis preneur de vos avis.

Merci capediem. Vous avez raison.

Ceci dit, contrairement à l’apport d’un bien immobilier à une SAS ou une SA, l’apport d’un immeuble à une SCI ne fait visiblement pas l’objet d’un rapport établi par un commissaire aux comptes comme le l’indiquait mon notaire. L’évaluation se fait entre les associés fondateurs.

Et la commune de mon immeuble n’est visiblement pas soumise au droit de préemption. Cela rend l’affaire beaucoup plus jouable.

L’apport du premier immeuble à une SCI devant visiblement être constaté par écrit sous la forme authentique, donc par un notaire, avez-vous une idée des coûts que cela pourrait représenter dans l’hypothèse où la valeur de l’immeuble n’aurait pas évolué depuis l’achat ? J’ai lu sur ce forum 5% du prix de l’immeuble environ, cela vous semble correct ?

Bonjour,

sur l’immeuble en cours d’achat : comme dit précédemment, il suffit de signer le compromis en nom propre, avec faculté de substitution, ce qui vous laisse le temps de créer la SCI.

Sur le transfert de votre immeuble déjà possédé à la SCI, vous avez raison de vous inquiéter de la fiscalité de la SCI. En effet, si comme dit carpediem, ça n’a pas d’influence sur droit de préemption etc, ça a une grosse influence sur le coût de l’opération :
- apport à titre gratuit (pur et simple) à une SCI IR : dispense du droit d’enregistrement. Il doit tout de même y avoir des frais de notaire correspondant à sa rémunération, peut-être dans les 1 % environ (à vérifier !).
- apport pur et simple à une SCI IS : droit d’enregistrement de 5 %.

On trouve assez facilement les informations sur internet, par exemple ici : Apport pur et simple ou apport à titre onéreux - Creation SCI

A noter aussi qu’apporter à une SCI (ou lui vendre) un immeuble sur lequel un emprunt est en cours nécessite de vous rapprocher de la banque prêteuse pour en connaître les modalités exactes, qui vont dépendre du type de garantie qui avait été prise.

Bonjour,

Si possible, ne mélanger pas vos deux biens dans la même sci, cela évitera un éventuel passage au taux d’imposition supérieur.

Pour les statuts, j’ai bêtement recopié les statuts de ma première sci IS pour la deuxième, la démarche de création coûte environ 300€ si ma mémoire est bonne. Je peux éventuellement les partager.

ElDove a écrit :

1) La création d’une SCI à l’IS vous semble-t-elle pertinente compte tenu de ma situation ?

Vu vos revenus/TMI, ça n’a pas l’air plus idiot qu’autre chose. Et vous avez (je crois) deux enfants - ce qui rend l’opération un petit plus sûre que sans (vous ne créeriez pas la SCI pour des raisons uniquement fiscales mais aussi de restructuration de votre patrimoine et notamment facilitation transmission patrimoine, éviter l’indivision).

ElDove a écrit :

2) La signature du compromis ayant lieu dans 15 jours, les délais pour créer la SCI me semblent courts. Quelle est votre expérience sur la question ?

Déjà répondu par d’autres et je confirme (expérience personnelle) : compromis signé en nom propre, avec faculté de substitution. Facile.

ElDove a écrit :

3) Pour la création de la SCI, me conseillez-vous de m’appuyer sur mon notaire ou bien de tout faire moi-même ?

Quand j’ai monté ma SCI (IS), il tombait sous le sens qu’il convenait de passer par un professionnel du droit, pour quatre raisons : 1) première opération de ce type pour moi, 2) je ne suis ni juriste, ni avocat, ni notaire, 3) j’ai une famille et ne souhaite pas les mettre en difficulté parce que j’aurai rédigé un truc de travers dans les statuts et 4) j’avais besoin de réassurance concernant les éventuels risques d’abus de droit (mais je suis un peu paranoïaque là-dessus, peut être un peu trop…).

Je les ai donc fait rédiger par un avocat parce que ça s’intégrait dans un montage de type holding. Dans votre cas, beaucoup plus simple, je passerai sans doute plutôt par le notaire si vous avez confiance. Par contre, je n’aurais jamais confié ça à mon comptable : un comptable n’est pas un professionnel du droit. A chacun son métier.

ElDove a écrit :

4) Je souhaiterais intégrer mon premier immeuble dans la SCI mais cela semble compliqué. Là aussi, je suis preneur de vos préconisations.

Vous avez encore un emprunt dessus, avec donc sans doute l’idée d’apporter ce passif (emprunt) dans la SCI. Donc ce serait à titre onéreux…donc cf. remarques autres forumeurs : faisable mais pas simple et onéreux. Sans compter les frais supplémentaires pour faire rédiger un contrat d’apport par notaire ou avocat.

Pour tout vous dire, j’ai été dans vos chaussures il y a peu : SCI IS créée pour l’achat d’un bien et j’ai imaginé y apporter un autre bien locatif, détenu en nom propre. J’ai laissé tomber en voyant tout le bazar juridico - financier que ça impliquait.