Bailleur personne morale : avantages et inconvénients

Je vois de plus en souvent sur le forum des gens qui ont crée une personne morale (SCI, SARL de famille, parfois SAS) et qui ne mesurent qu’un peu tard les conséquences.

I) les relations avec la banque
- SCI : en général, les banques traitent les SCI à peu près comme les particuliers. Ca veut dire notamment qu’on a accès à des prêts immobiliers (taux bas, longue durée) ce qui est très avantageux. La SCI étant une "société de personnes", ses associés sont "indéfiniment responsables", c’est à dire qu’ils restent redevables des dettes de la SCI ; en revanche cette responsabilité est non solidaire, c’est à dire qu’ils sont responsables seulement à proportion de leurs parts dans la société. Par contre la banque demande généralement la caution solidaire de chacun des associés sur la totalité du prêt. Parfois elle peut accepter de prendre seulement la caution solidaire d’un seul associé, s’il est suffisamment solvable.
- SARL "de famille" : s’agissant avant tout d’une société commerciale, je me demande si les conditions d’accès au crédit sont aussi favorables que pour les particuliers… D’après les quelques retours d’expérience sur le forum, certaines banques acceptent de prêter à de bonnes conditions, d’autres refusent ou bien aux conditions des prêts professionnels (durée plus courte et taux élevés) cf Banques qui prêtent à une SARL de famille de location meublée ?
- Sociétés commerciales : SARL et SAS en général. Attention, par rapport à une SCI, les conditions de prêt sont bien différentes  ; en général : 1) durées plus courtes 2) taux plus élevés 3) très souvent, garantie demandé sur le patrimoine personnel du dirigeant. En effet, il s’agit d’une société "de capitaux" ayant une responsabilité limitée envers ses dettes (elle peut se mettre en faillite) ; la banque s’y retrouve en prenant une garantie directement sur le patrimoine du dirigeant.
Par ailleurs, il ne peut pas y avoir de garantie par un organisme type Crédit Logement ; c’est donc forcément un PPD ou une hypothèque.
De plus, l’envie de la banque de vous prêter va dépendre de l’activité de votre société. Certaines sont listées en catégorie A, on leur prête volontiers. D’autres sont listées en catégorie B, on leur prête moins volontiers (davantage de risque de défaut, voire risque de blanchiment). D’autres enfin sont sur liste noire, on ne leur prête jamais (les boîtes de nuit, parait-il).
Ne pas oublier de demander à son banquier le tarif d’un compte bancaire pour une telle structure (il peut être le double ou le triple de celui d’un particulier), sans oublier de lui demander s’il applique une commission de mouvement (sorte de taxe sur tous les versements entrants sur le compte de la société… y compris votre propre argent si vous apportez en CCA) ; a priori, ça concerne les sociétés commerciales et pas les SCI, mais il vaut mieux vérifier au préalable. Demandez-lui bien l’ensemble des frais annuels, y compris ceux d’"actualisation du dossier" (quand il reçoit les comptes annuels de la personne morale : 80 € dans mon cas) et ceux du courrier annuel d’information aux associés pour leur rappeler leur engagement envers la dette de la personne morale (Philippe 30 citait 40 € par associé, soit 80 € pour un couple, pour apprendre ce qu’on sait déjà !). Au niveau des frais, n’oubliez pas que vous aurez besoin d’un compte avec un package complet : la carte bancaire (sinon, comment payez-vous vos achats de fournitures et outils, sachant que les magasins refusent de plus en plus les chèques), et bien sûr la consultation des comptes sur internet. Eventuellement, faire appel à une néo-banque permet d’avoir des frais bancaires bas voire nuls, mais est-ce qu’elle va concéder un prêt immobilier à une personne morale ? J’ai bien peur que, pour emprunter, on doive se tourner vers une banque traditionnelle.
Cela dit, je ne suis pas un spécialiste du sujet, si un banquier ou autre bon connaisseur voulait préciser et compléter, cela serait utile.

II) Relation avec le locataire d’un logement loué nu (loi de 1989)
Pour une SCI familiale (les associés étant "parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus", ce qui exclut le concubin et le partenaire de PACS, ce qui exclut les amis et autres connaissance, ainsi que toute autre personne morale telle qu’une autre SCI ou une holding) : quasiment les mêmes droits que le bailleur personne physique. EDIT (voir messages suivants) : la reprise pour habiter ne peut être qu’au bénéfice d’un associé de la SCI familiale (et non pas au bénéfice de son conjoint, enfant, etc). Si cela devait être le cas, on veillera donc, suffisamment à l’avance, à céder au moins une part en pleine propriété à la personne pour qui on veut faire la reprise pour habiter, cette personne devant obligatoirement faire partie de "parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus".

Pour toutes les autres personnes morales (SCI non familiale, SARL, SAS, etc. même une SARL "de famille" au sens fiscal) :
- durée (article 10) bail de 6 ans au lieu de 3 ;
- article 11 (et 13) : pas de possibilité de faire un bail dérogatoire plus court en l’attente d’un évènement
- article 15 (et 13) : pas de reprise pour habiter. Sur les 3 motifs de congé à l’échéance du bail (pour vendre, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), vous en avez un de moins ;
- article 22-1 : pas le droit de demander un cautionnement (un garant) sauf :
   - s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat (essentiellement fonds de solidarité et organisme type Visale) ;
   - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
- article 23 : la demande de provision sur charges doit être justifiée par les résultats antérieurs et, dans le cas des personnes morales, par le budget prévisionnel (c’est étonnant car plutôt pensé pour le cas d’un bailleur institutionnel qui maîtrise tout un immeuble ; mais tel que rédigé, ça s’applique à tout bailleur personne morale)
- article 24 : enfin, ces bailleurs "ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée". Alors qu’une personne physique peut le faire de façon concomitante, la personne morale doit d’abord saisir cette commission, et attendre 2 mois avant de faire son assignation.

En meublé:
- la durée du bail est de 1 an dans les deux cas, renouvelable indéfiniment sauf 9 mois pour étudiant. Le bailleur personne morale y compris la SCI familiale perd la possibilité de congé pour reprise pour habiter. Le bailleur personne morale perd, comme en nu, le droit de demander un cautionnement.

En bail mobilité : Le bailleur personne morale perd, comme en nu, le droit de demander un cautionnement.

En location de parkings, caves, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts : de mémoire, il n’y a pas de différence entre un bailleur personne physique et un bailleur personne morale. C’est seulement en habitation loi 1989 que les droits du bailleur personne morale sont ainsi amputés. Voilà donc le domaine d’action où investir via une personne morale ne présente pas d’inconvénient dans la relation avec le locataire : tout l’immobilier locatif, hors logement loué selon la loi de 1989.

A mon sens, le plus problématique, c’est l’absence de possibilité de demander un cautionnement. On peut être bailleur personne morale et ne pas avoir envie de subir 2 ans d’impayés ! La garantie type Visale n’est pas vraiment une solution (trop limitative sur le type de locataires, et ne garantit pas bien au-delà de la durée limite, puisque les témoignages montrent qu’elle échoue à obtenir l’expulsion, cf p.4 Visale : le nouveau dispositif de protection des risques locatifs Visale ).

Pour un bailleur personne morale, autre que SCI familiale, je ne vois que trois solutions par rapport à cette interdiction du cautionnement :
1) se payer une assurance GLI (avec les contraintes que cela pose sur la sélection du locataire)
2) louer autre chose que du logement soumis à la loi de 1989 (parkings, caves, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, et pourquoi pas location saisonnière).
3) être son propre assureur : au-delà d’une dizaine de lots, on peut espérer que les impayés toucheront 1 à 2 biens maximum à la fois, et que les recettes issues des autres lots permettront de faire face.

La SARL de famille
Je rappelle qu’une SARL de famille, c’est :
- avant tout, une SARL, société commerciale.
- Du fait qu’elle est formée "uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un PACS", elle peut opter pour l’IR conformément à l’article 239 bis AA du CGI. C’est à dire que chaque associé est imposé pour sa quote-part, si location nue en revenus fonciers, et si location meublée, en LMNP et c’est bien ce qui intéresse les gens qui font cela (voire LMP s’il dépasse les seuils). On notera que cette définition est plus large que la SCI familiale sur un point (elle inclut le partenaire de PACS) mais qu’elle est beaucoup plus restrictive sur le degré de parenté acceptable (ligne directe + frères et soeurs, c’est beaucoup moins que "parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus").
L’option cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. Cela arrive notamment :
- quand on divorce ou qu’on se dépacse.
- quand un frère décède et que les neveux et/ou la belle-soeur héritent.
Il est alors trop tard pour envisager une cession de parts, puisque l’évènement (divorce ou héritage) fait perdre l’option. C’est pourquoi il faut le faire avant : cession de parts avant le divorce ou le dépacsage ; testament léguant les parts de la SARL à son frère au lieu de laisser hériter sa femme et/ou ses enfants (ce qui dépouille la femme et/ou les enfants et génère des droits de mutation, c’est 35 % puis 45 % entre frères, est-ce une bonne idée ?).
Etre "de famille" pour une SARL, c’est une disposition fiscale et c’est tout. Le code de commerce ou le code civil ou toute autre loi ne savent pas ce qu’est une société "de famille". Donc une SARL de famille est une SARL, société commerciale, avant tout. Avec la seule particularité fiscale d’être à l’IR.

Autres conséquences d’un bailleur personne morale :
Restrictions sur la composition de l’actionnariat :
Si vous souhaitez que votre SCI soit "familiale" au sens de la loi de 1989, ou bien que votre SARL soit "de famille" au sens de l’article 239 bis AA, les contraintes sont fortes. Il faut que la composition soit respectée maintenant mais aussi à l’avenir (penser testament et bien mesurer toutes les conséquences) ! SCI familiale ou SARL de famille, ça veut dire qu’on ne peut pas s’associer avec un ami, avec une connaissance qui apporterait du capital ou du savoir-faire, ni non plus faire entrer au capital une holding ou toute autre personne morale.
- un fonctionnaire ne doit pas être gérant d’une société civile ou commerciale, sauf s’il s’agit d’une SCI "familiale"… au sens du conseil de déontologie qui a rendu l’avis, qui n’est peut-être pas le même que celui de la loi de 1989. Logiquement, pour que la SCI soit familiale, les associés doivent être de la même famille (ce qui exclut les amis et toute personne morale).
- si vous voulez que le bailleur soit lui-même détenu en tout ou partie par une autre personne morale, type holding, regardez bien toutes les conséquences y compris fiscales.
- attention aux enfants mineurs dans l’actionnariat : ça peut coincer vis à vis de la banque ; ça peut avoir des conséquences désagréables en cas de divorce ou de décès de l’autre parent. On peut le sécuriser avec des statuts ciselés sur mesure, mais attention quand même.

Obligations de formalisme
AG annuelle, délibérations, comptabilité, déclarations fiscales, dépôt des comptes annuels (ce dernier est obligatoire pour une société commerciale mais pas pour une société civile)… Bien mesurer les conséquences en termes de compétences nécessaires, de temps, de coût. Quand on doit produire une comptabilité d’entreprise complète (type BIC ou IS) puis la télédéclarer, bien peu de gens sont capables de se passer d’expert-comptable. Pour une SCI IR, la comptabilité est un peu plus simple à faire.
Si l’on ne s’astreint pas à ce formalisme, si on ne s’y tient pas dans la durée, on produit un monstre juridique : un truc qui n’a pas d’historique, dont les instances ne fonctionnent pas, dont le gérant prend des décisions sans la moindre trace écrite, avec de l’argent qui circule entre le compte de la société et celui de ses associés sans qu’on sache pourquoi, etc.

Relations avec les tiers
Attention, ce n’est pas vous personnellement qui contractez, c’est votre société. La signature est "telle société" (avec adresse du siège social, capital, numéro SIRET…) et vous signez en qualité de Gérant, ou Président. Si vous trompiez vos interlocuteurs en faisant croire que vous êtes un particulier alors que c’est une société, vous pourriez en avoir des circonstances désagréables.
Modalités de décisions
Certaines décisions peuvent être prises par le Gérant ou le Président, mais d’autres doivent être prises en AG. Il faut relire les statuts pour bien prendre conscience de cela.

Caractère "professionnel" de la personne morale
Une personne morale (surtout si elle est autre qu’une SCI familiale) peut être considérée par le juge comme "professionnelle", ce qui a de nombreuses conséquences :
    - sur la faculté de rétractation (ou plutôt son absence) dans un achat immobilier ;
    - dans vos relations avec les entreprises, avec les fournisseurs (vous n’êtes pas protégé en tant que "consommateur") ;
    - obligation de recourir à un architecte pour tout projet de travaux nécessitant un PC et modifiant l’aspect extérieur (votre société ne bénéficie pas de l’exemption jusqu’à 150 m² du particulier) ;
     - en cas de découverte d’un vice caché sur un bien immobilier vendu par une telle société, le professionnel est considéré comme un sachant qui ne pouvait ignorer le défaut.

Prix différents de certains achats, prestations, etc
Vous pouvez toujours rêver aux super "tarifs pros". D’après ce que j’ai constaté, presque toujours, les remises mirifiques sont consenties sur des tarifs catalogue très élevés. Quand je vois chez le marchand de peintures un litre de white spirit ou d’alcool à brûler à 25 €, il aura beau me faire 50 % de réduction, ça reste plus élevé que les grandes surfaces de bricolage. Je ne dois pas être doué, mais je n’ai jamais réussi à avoir des tarifs pros vraiment intéressants.
Vous pouvez aussi payer plus cher. Si leboncoin décide que votre société est un professionnel de l’immobilier, voici les tarifs d’insertion d’une annonce : 89,90 € TTC pour une location, 109,90 € TTC pour une vente. Si vous publiez l’annonce sous votre nom personnel pour éviter de payer, vous êtes en train de tromper leboncoin, mais aussi le consommateur sur la nature de son co-contractant…
Et les assurances ? Assurance PNO en tant que particulier ou SCI ou SARL, ça fait une différence de tarif ? Je ne sais pas.

Ce n’est qu’une toute première ébauche. Ces différents points seraient à vérifier un par un par une étude soigneuse de la jurisprudence disponible.

C’est volontairement que je ne parle pas des conséquences fiscales. En général, les gens veulent faire une personne morale pour des raisons fiscales (et parfois aussi de transmission de patrimoine). Ces gens sont donc bien conscients des avantages fiscaux qu’ils espèrent en tirer. Ils sont moins conscients de l’ensemble des conséquences, dont la plupart sont dommageables.

Message édité par l’équipe de modération (24/09/2024 20h53) :
- modification du titre

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2024 09h55)

Mots-clés : bailleur, loi 1989, personne morale, professionnel, sci familiale, sci non familiale