Gotgot [Seine-Maritime] : étude de cas immobilier (logement T3 avec travaux)

Bonjour,
Merci LaPinceNordiste pour votre retour.
Il y a environ 6-7K pour tout ce qui est isolation avec travaux induits (placo, peinture…) + 4K d’électricité et le reste c’est du rafraichissement (pose de carrelage dans le séjour + réfection du sol de la salle de bain).
Pour l’électricité c’est une rénovation partielle avec refonte du tableau électrique.

Je me suis mal exprimé mais la chaudière fait chauffage et électricité.
C’est un prix négocié car des biens de ce style en bon état sont à 2300-2400 euros du m2 (oui j’ai regardé sur DVF).

Décidément ! la chaudière fait chauffage + eau chaude (je vais y arriver). Désolé de la maladresse.

Bonjour lachignolecorse,

J’ai hésité à investir de suite dans une PAC air-eau mais comme je vais isoler les rampants de la 2ème chambre et certains murs (afin de ne pas perdre trop de place), j’avais mené des recherches et avais vu que mettre une PAC sans avoir isolé complétement pouvait conduire à son usure prématuré et ne servait à rien en gros. Après ça me ferait sans doute remonter la note d’une 1 lettre sans une isolation complète.
De plus, le DPE datant de 2024, je me suis dit qu’il ne sera plus valable en 2034 et que la PAC ne sera plus en état.
Qu’en pensez-vous ?

Pour le ballon thermo pour le DPE c’est un gain indéniable mais plusieurs chauffagistes que j’ai eus plaident pour le bon vieux cumulus (moins de panne car moins d’électronique et meilleure durée de vie…).

Pour le calcul du cash flow :
si on ramène au mois : 710 (loyers) - 41 (foncier) - 15 (PNO) - 404 (mensualité) - 248 d’impôts (6320 de loyers imposables sur le bien * 47,2% = 2983).
Je vous l’accorde que je n’ai pas compté de travaux d’entretien ni de vacances.
NB : Pour le montant des intérêt en déduction des loyers j’ai pris 1500 qui est la moyenne sur 20 ans d’emprunt.

Dernière modification par Gotgot (30/09/2024 15h21)

Merci pour votre retour.
Disons que pour être en D je devrais isoler tous les murs avec une épaisseur correspondant aux dernières normes ce que je ne veux pas afin de ne pas me retrouver avec un "studio".
De ce fait, le PAC s’imposerait presque pour la note même si ça sera pas des plus efficace techniquement.
Puis d’ici 10 ans et l’interdiction de louer, peut-être que la loi Climat & Résilience aura sautée.

Dernière modification par Gotgot (01/10/2024 08h45)

Merci Plutarque pour cette proposition de loi dont je n’avais pas connaissance.
Pensez-vous qu’elle a des chances d’aboutir ?

Le dilemme dans mon cas c’est soit je mets une PAC en l’isolant un peu avant la location pour être tranquille ou bien je laisse couler pendant 10 ans en espérant que le gouvernement ne nous embêtera plus avec les interdictions de louer.
Que feriez-vous à ma place ?

La PAC est un effet de mode, attention aux évolutions et aux nouvelles tendances.
Votre chaudière fonctionne, vous la gardez. Quand elle sera vraiment irréparable, vous mettrez le mode de chauffe à la mode, quitte à ce que ce soit une PAC mais au moins bénéficierez-vous des dernières technologies.

Surin a écrit :

La PAC est un effet de mode, attention aux évolutions et aux nouvelles tendances.
Votre chaudière fonctionne, vous la gardez. Quand elle sera vraiment irréparable, vous mettrez le mode de chauffe à la mode, quitte à ce que ce soit une PAC mais au moins bénéficierez-vous des dernières technologies.

C’est très vrai, et j’ajouterais que remplacer du matériel qui fonctionne encore pour gagner une lettre sur le DPE est un non sens si on regarde le véritable objectif de ces lettres : l’écologie. Les émissions (de CO2, de déchets) engendrées par cette opération ne seront jamais compensées par les gains apportés par le nouveau matériel.

Bonsoir,

Après avoir été rassuré par plusieurs chauffagistes concernant la mise en place d’une PAC air eau (mon isolation intérieur est jugé suffisante bien), je commence à m’y pencher sérieusement.
J’ai deux devis pour une PAC haute température (une en Daikin et une autre en Toshiba qui est moins chère).
Me conseillez vous une marque entre ces deux là ou même une autre qui serait fiable ?
Je vous avoue être un peu perdu quand je regarde sur Internet vu le nombre de marques..

Merci d’avance pour votre aide

J’ai également interrogé le diagnostiqueur qui avait fait le DPE pour la vente cette maison.
Selon lui, le DPE étant politisé et créant un effet considérable pour les PAC, il me conseille d’en mettre une tout en isolant comme je peux par l’intérieur cette petite maison sans que ça devienne un studio (il est conscient que je ne pourrai mettre du 120 sur tous les murs).
J’ai même évoqué avec lui la possibilité d’isoler par l’extérieur la façade nord de la maison (environ 25 à 30m2) ne pouvant pas forcément isoler par l’intérieur ce côté là ce à quoi il m’a répondu qu’il y aura un impact sur le DPE sans toutefois pouvoir garantir un saut de classe. Reste à savoir si je le fais sans être sûr de l’impact pour un reste à charge entre 3 et 5 K aides déduites avec de la fibre de bois selon les devis que j’ai.

Finalement je vais donc faire ce que je peux pour isoler l’intérieur comme évoqué précédemment pour les murs non mitoyens + les rampants de la chambre du dernier étage et puis mettre la PAC ce qui m’assure selon lui de passer du fin fond du E à D.
Pas évident de rénover énergétiquement ces petites surfaces…

Combien vous louerez en plus si vous passez en DPE D ? si vous passez en DPE C ? et combien vous coute l’installation en mois d’augmentation ?

lachignolecorse, le 30/09/2024 a écrit :

La maison est classée E et ne pourra plus être louée dans 10 ans.

D’ici là, on aura un peu de recul sur l’interdiction de louer des 2 millions de logements classés G en 2025 puis des 3 millions de logements classés F en 2028. Ca donnera une idée de réellement interdire de location les 7 millions de logements classés E (moins ceux qui auront été rénovés…).

Je ne suis pas devin, mais il me semble que le risque d’être interdit de location avec un DPE E est assez mince.

Je dirai sans hésiter Toshiba qui est plus abordable.
Daikin est chère et surfe à mon goût un peu trop sur leur réputation.
De plus le SAV est inexistant.
Mitsubishi en effet est mieux mais plus cher.

Mes remarques :
- vous semblez y aller un peu au petit bonheur. Vous aviez chiffré 20000 € de travaux, et vous envisagez gaiement de rajouter 10 à 15 000 € de PAC. Il y a un outil qui s’appelle le DPE projeté. Le diagnostiqueur vous indique quel classement vous allez obtenir en fonction des travaux envisagés. C’est précis, c’est écrit. Ca coûte un peu (dans les 200 €). Alors que quand vous interrogez un diagnostiqueur au téléphone, sans lui payer une prestation supplémentaire, il répond vite et approximativement. Amoilyon a bien expliqué l’utilisation de cet outil dans son étude de cas : Amoilyon : étude de cas immobilier
- en particulier, si vous mettez une PAC pour le chauffage mais un cumulus électrique pour l’ECS, la première améliore la note, le second l’empire, encore faut-il savoir si on y gagne vraiment quelque chose.
- la PAC, même "haute température", me semble assez chère. On est bien d’accord que vous réutilisez le réseau actuel de radiateurs, donc il faut un groupe extérieur, un groupe intérieur, un peu d’hydraulique pour se raccorder au départ actuel de chauffage, et c’est tout ? Il me semble qu’on peut trouver moins cher. Vous pourriez continuer à demander des devis pour voir si vous trouvez moins cher.
- attention à l’emplacement du groupe extérieur de la PAC. Ca fait un peu de bruit. Eviter de le mettre juste sous les fenêtres des voisins. Le mettre à plus de 3 mètres de la limite de propriété. Une caractéristique "groupe extérieur silencieux" serait un plus (regardez les dB dans la documentation technique, et si possible allez en voir une du même modèle en fonctionnement).
- êtes-vous certain d’avoir droit à une prime importante même en temps que bailleur ?
- vous n’avez pas précisé à quelle distance en km et/ou en temps vous êtes situé du bien que vous envisagez d’acheter.
- du fait que vous ne semblez pas faire les travaux vous-même et que vous jonglez entre plusieurs devis de plusieurs corps de métier, un courtier en travaux pourrait être un plus dans une telle situation.

Dernière modification par Bernard2K (15/10/2024 07h51)