Achat T1 : quelle alternative au paiement comptant ?

@ Pascal A : Je ne connais pas le marché de Caen, mais ce type d’immeuble existe dans mes villes de prédilection. Ils sont en concurrence avec des immeubles plus modernes, mieux isolés et insonorisés et souvent avec un faible écart de loyer.
Soyez prudent, ils sont un peu partout beaucoup moins attractifs qu’il y a encore 10 ans. Les locataires solvables ont aujourd’hui le choix, on a beaucoup construit ces dernières années en province.
Par ailleurs, je suis entièrement d’accord avec les remarques de Guismo et Lemouz.

Le fait qu’il y ait plusieurs appartements à vendre dans le même immeuble est un atout pour faire chuter le prix… mais peut rendre soucieux quant aux motivations (difficultés à louer, turn over ou vacance locative probablement).
Il n’y aura pas de frais lors du délai de rétractation.
Autre point : vous semblez inquiet et peu sûr de vous. Ne vous précipitez pas en achetant un prix plutôt qu’un bien dont vous seriez certain des qualités : emplacement, prix/marché, qualités techniques etc

La messe est dite Je compte me rétracter, ou contacter l’étude si je n’ai toujours pas reçu le compromis par LR/AR sous 2 jours (signé hier), puis envoyer une rétractation LR/AR à l’adresse personnelle du vendeur "et" à son étude notariale. Y a-t-il des détails se révelant cruciaux sur ce point (exemples : mentionner le motif du LR/AR sur le bordereau, envoyer une photocopie du récépissé du compromis avec, etc.) ?

Merci de vos contributions. Les éléments remontés par Guismo et Range19 correspondent totalement à la situation que je rencontre. Et comme je viens de piger le principe des "réputations" sur ce forum, je vous annonce que c’est tournée générale. Vous m’avez tous beaucoup appris.

Pour les multiples annonces de vente de cette copropriété, on trouve des annonces miroir en location, et ça se loue apparemment mal. Juste à côté, une résidence neuve de 2009 propose des logements plus récents pour le même loyer cc, "chauffage et eau chaude exclus" : gros vis-à-vis imposé, concurrence locative.

Le carnet d’entretien ne montre aucun gros travaux sur les 20 années passées, les AG n’ont fait aucune provision sur les 2 dernieres années et avant : ça sent l’ardoise prochaine en effet.

Le vendeur m’avait dit qu’il est chef d’entreprise, lorsque l’attestation consécutive à la signature du compromis me dit qu’il est au chômage. Il me parlait d’un voisin d’en face gentil et très discret alors que l’appartement d’en face en question est en vente depuis 3 mois (je l’ai identifié via les photos d’annonces), il avait totalement masqué les vis-à-vis en choisissant de bons angles sur les photos d’annonce. Le responsable du syndic depuis 20 ans m’a dit qu’il y avait 0 impayés par téléphone hier, et en prenant RDV chez le syndic/agence aujourd’hui, la consultation des annexes comptables a revelé 25% d’impayés. Ca a trop entamé ma confiance pour que l’on poursuive.

mieux isolés et insonorisés

Une expérience sur ce point-ci. Je loue actuellement dans une résidence dite "standing" construite dans les années 2000, et c’est un cauchemard : sol carrelé sans isolant ou défaut de construction, j’ai mesuré le niveau sonore des impacts au sol à 70db (entre 30 et 40db en temps calme/normal). Ajoutez à cela des voisins un peu vieux, somnanbules ou qui traînent leurs meubles quotidiennement, et c’est la mouise (--> boules-quies pour un dodo tranquille sans réveils en sursaut à toute heure de la nuit).

Pour le logement des années 70 duquel je compte me rétracter, les locataires de 2 ou 3 apparts m’ont dit que seuls les bruits de couloir sont vraiment intrusifs, donc limités dans la durée. Poser de la mousse sur les contours de porte doit pouvoir bien diminuer ces bruits. Ils n’ont pas de problèmes d’isolation phonique via les murs, sol ou plafond (pas de carrelage, mais du parquet synthétique). Je conçois néanmoins que ces constructions soient plus bruyantes en général.

Pour la rétractation, j’ai demandé, et confirmé oralement par les notaires acheteur et vendeur, qu’ils ne commenceront le dossier qu’une fois le délai de rétractation passé, pour ne pas occasionner de frais en cas de rétractation. Ils ont confirmé oralement qu’il procèdent toujours ainsi.

Je redoute néanmoins des frais de rédaction de compromis, s’élevant à 200 ou 300e. Avez-vous une information précise à ce sujet ? J’ai lu que les notaires ne se rémunèrent que lors de l’acte authentique pour les ventes immobilières, et que s’ils tentent de facturer des choses en amont sur une vente inaboutie, il suffit de tenir tête et de les effrayer en invoquant le défaut de conseil et la liberté d’en référer au premier clerc. Ils n’ont pas du tout évoqué d’éventuels frais de compromis, mais le notaire vendeur a lu, m’a fait parapher et signer, et quand je lui ai dit que j’aimerais lire avant de signer, il m’a répondu que j’aurai tout le temps de lire la copie une fois reçue par LR/AR (après signature donc..). Soumission à l’autorité, je me suis incliné comme un gland et j’ai signé (ayant fait une offre d’achat contre signée chez le notaire, j’avais peur de risquer des problèmes en ne signant pas le compromis).

Pour reélargir la discussion, quel est votre point de vue sur ce contexte : une résidence ancienne voit construire à ses côtés une résidence neuve, dans un emplacement excentré du centre-ville, à l’entrée d’un quartier réputé sensible. Du point de vue de la résidence ancienne, considérez-vous que cela améliore le dynamisme et la sécurité du quartier, lui conférant une plus-value, ou au contraire que cela va tuer ce logement ancien (difficultés croissantes à louer, désertification, voir destruction) ?

Dernière modification par PascalA (09/04/2013 16h28)

Range19 a écrit :

Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur

Encore faux, c’est toujours l’acheteur qui paye le compromis, et heureusement. Notre ami acheteur se rétracte, en quoi le vendeur devrait-il payer 300€ pour un indécis?

C’est l’acquéreur qui paye la provision pour frais demandée par le notaire lors du compromis.

Apparemment une vente annulée donne droit au remboursement de cette provision. Ca ne doit pas être évident de l’obtenir quand même…

Compromis et "provision pour frais" ?

J’ai scanné les parties relatives aux frais et à la rétractation.

La première partie est tirée d’une lettre introductive, introduisant la copie du compromis de vente remise sous le même pli. "L’acquéreur reconnaît" etc., mais il n’est ni paraphé ni signé ce document.

Les parties "frais" et "rétractation" se trouvent dans le compromis, paraphé et signé (malgré ma demande au notaire vendeur, j’ai du me contenter de sa lecture parcellaire, parapher et signer, avant de pouvoir lire ma copie; il a refusé que je puisse prendre du temps pour le lire avant de parapher et signer; de fait, il contient des éléments que je n’aurais pas signé le cas échéant, notamment la partie "frais" dont j’ai demandé expressément que le dossier ne soit pas constitué avant le terme du délai de rétractation, ce que confirmé oralement par les notaires des 2 parties, mais bafoué dans l’écrit signé).



La première partie jette un froid sur les "offres d’achat" : elle sous-entend que le délai de rétractation commence à courir dès lors que l’offre d’achat est transmise au vendeur. Le notaire acheteur, de mon côté, m’a bien indiqué que les 7 jours courent après la signature ou réception de la copie du compromis, offre d’achat ou non. Je pense qu’il y a ici confusion "offre d’achat --> compromis/promesse" (le délai de rétractation inexistant entre ces 2 documents offre/compromis, mais parfois bluffé) et "compromis/promesse --> acte authentique" (le délai de rétractation réel entre ces 2 documents compromis/acte, expliqué dans cette introduction au compromis).

" ’contrat préliminaire’ ou ’promesse synallagmatique ou unilatérale’ " désignent respectivement un contrat avant acte authentique propre aux ventes VEFA, et compromis (synallagmatique) ou promesse (unilatéral) de vente avant acte authentique dans les autres cas, à savoir les 2 options alternativement possibles pour un avant-contrat devant notaire. Il ne s’agit en aucun cas de l’offre d’achat manuscrite ou orale. Le bluff serait là. J’apprends au passage qu’il est possible de signer un acte authentique sans avant-contrat notarié.

La partie "frais" indique que l’acheteur peut être redevable de frais de préparation de l’acte authentique, une fois le compromis signé. Toutefois, "dans les conditions et délais prévus aux présentes". J’ai eu confirmation orale (ça ne vaut rien ) des notaires acheteur et vendeur, avant de signer le compromis, que la constitution de dossier en vue de l’acte authentique, ne serait entamée qu’à l’issue du délai de rétractation sur le compromis, ce afin de me permettre une rétractation éventuelle sans frais hâtifs/évitables.

Par contre, la partie "rétractation" précise bien que si des frais ont été engagés avant l’expiration du délai, ils sont à la charge du vendeur.

On peut supposer qu’il s’agisse des frais de rédaction du compromis, mais il peut aussi s’agir de frais de constitution de dossier prématurés (avant la fin du délai de rétractation) en vue de l’acte, et il y a alors une contradiction avec ce qu’expliqué en partie "frais".

On peut voir ça sous 2 angles : une rétractation sur compromis de vente, c’est un acheteur indécis, mais ce peut aussi être un vendeur difficile (difficultés à obtenir les informations, mauvais relai entre acheteur et syndic, etc.). Et comme la loi protège en priorité l’acheteur, ceci expliquerait cela.

On peut répondre à cela que rien ne force l’acheteur à accepter le RDV pour signer le compromis, tant qu’il n’a pas fait un choix suffisamment éclairé et certain. Mais sans l’attestation délivrée à l’issue de la signature du compromis, je ne pouvais pas auparavant consulter le carnet d’entretien ni les annexes comptables de la copropriété auprès du syndic. Je trouve ça vraiment léger de devoir s’engager pour compléter une information parcellaire. J’aurais souhaité atteindre ces infos avant de signer le compromis.

Dernière modification par PascalA (10/04/2013 22h06)

Range 19 a écrit :

Je vais finir par avoir raison…

ah bon?

Vous dites dans votre premier message sur le sujet :

Range 19 a écrit :

Si quelqu’un doit financer des honoraires de compromis, c’est le vendeur

Moi je vois 2 erreurs dans vos propos :
- c’est bien l’acquéreur qui paye la provision sur frais
- en cas de rétractation, le vendeur paye les frais et débours engagés avant la fin du délai de rétractation. (et pas les honoraires du compromis)

Finalement, j’ai récupéré le chèque de séquestre non-encaissé à l’étude du notaire, sans avoir à payer de frais pour la rédaction ou lecture du compromis.

La secrétaire de l’accueil, en me remettant le chèque : "Ne vous inquiétez pas, ce n’est pas la première fois que ça nous arrive. A bientôt pour d’autres aventures, n’hésitez pas à nous contacter pour votre achat".

Ca doit varier selon les études, mais ils préfèrent peut-être "rester dans le coup" pour un acte mené jusqu’au bout et rémunérant bien, que de se mettre un prospect à dos sur des frais négligeables, et paumer un acte authentique ensuite ? Surtout en cette période de vache-maigre dans le volume des transactions.

Faut voir également le % d’avant-contrats rétractés et celui d’avant-contrats transformés en actes authentiques. Il est peut-être historiquement négligeable.

Bonjour,
Vous avez raison, c’est le plus intéressant… à faire en connaissance de cause, sur des supports garantis… (pas si facile, on ne garantit pas les taux servis sur le long terme) avec un banquier (bof) ou assureur choisi sur sa solidité financière (un peu aléatoire quand même…) et ses frais.

Nous avons traversé une période où l’on ne savait plus quelle banque ni quel assureur était fiable à 100 %… ce qui m’a fait reconsidérer mes positions sur les prêts in fine. J’étais très favorable à des montages mixant prêt classique et prêt in fine et l’ai pratiqué à plusieurs reprises… jusqu’au jour où le marché s’est retourné. Un de mes contrats avait perdu 25% de sa valeur et le terme arrivait quelques mois plus tard. Je n’ai alors pas regretté de ne jamais avoir acheté à 100% en in fine… et d’avoir constitué une épargne de précaution suffisante.
Ma formule était heureusement prudente : 50% en prêt classique et 50 % en prêt in fine, prêt classique sur une durée plus courte que le in fine… histoire de bénéficier de plus de liquidités pour combler une insuffisance éventuelle de l’AV .

Pour un investisseur, ça peut donc être le montage idéal : optimisation fiscale et assurance sur la totalité du montant du prêt en cas de pépin. Reste à mesurer et accepter les risques liés à la crise de l’Euro et de la zone Euro… et sélectionner attentivement les supports.

ZX-6R a écrit :

Sauf qu’aujourd’hui vous empruntez à 3,4% sur 20 ans, et vous placez à 1,75% sur un livret A et moins de 3% sur une AV. Et rien n’indique que les taux vont remonter dans les prochains mois/ prochaines années.

Emprunter pour la RP n’a du sens que si vous placez vos liquidités à un taux supérieur à celui du crédit. Et aujourd’hui je ne considère pas que ça soit possible. Faire le pari de taux supérieurs dans 10 ans, oui pourquoi pas, mais d’ici là vous aurez perdu combien?

Bonjour,

Je me pose à mon tour la même question pour l’achat de ma résidence principale. (Prix achat 250000€ ; apport 200000 €)
Mon amie et moi avons un gros apport. Mon courtier me propose un taux sur 7 ans à 2%.

Je me dit que le taux est vraiment bas (en même temps tant mieux !) Mais ne vaudrait il pas mieux prendre un prêt sur une plus longue durée (9 ans / 2,3% ou 12 ans / 2,55%) et placer une partie des liquidités (une partie de l’apport) sur un support qui rapportent plus de 2% ?

La question précédente rejoint la suivante :
J’ai pour objectif d’investir dans l’immobilier locatif par la suite. Me conseillez-vous de garder quelques liquidités pour l’investissement locatif ou la résidence principale est déjà une très bonne garantie pour le banquier?

Merci d’avance pour vos réponses.