Loi Malraux et Monuments Historiques : l'arbre qui cache la forêt ?

Bonjour
je suis un peu dans le meme cas que vous .
malraux et la loi monument historique  étant hors plafond fiscal ( ir / 40000  an ) ; j’ai deja un scellier qui arrive quasiment au plafond( 8300 an de deduc de l’IR)
je regarde egalement de ce coté .
effectivement , le prix est quand meme surpayé mais il en resulte quelques avantages selon les cgpi :

1/  baisse ir sur 3 ans ( c’est pas negligeable  toout de meme)
2/ creation d’un deficit foncier ( autant de moins à payer  surtout dans des tmi à 41 % et au dela )
3/ possibilite  d’effectuer pour ce type d’operation  un credit in finé adossée à une AV ,. on deduit alors des interets d’emprunts plus elevé.

mais malgré  tout cela , je reste aussi un peu sur ma faim .
j’attends l’avis de ceux qui ont effectués ce genre d’opération avec impatience

Dernière modification par lise35 (15/04/2013 10h12)

effectivement , c’est pas trop rassurant .

apres , je pense que lorsqu’on veut se lancer , il ne faut pas perdre de vue  qu’il s’agit d’abord  d’un investissement immobilier et donc le critere est toujours le meme , c’est l’emplacement .
la defisc n’arrive qu’en second plan .

apres ces placements  qui permettent de la defisc peuvent induire des surprises ( pas toujours agreable…..) et on peut legitimement se demander :
ne faut-il pas payer plein pot ses impots sur le revenu et faire de l’epargne de son coté  plutot que de se lancer dans ces operations  ?

on en reviens  toujours à la meme chose, faire confiance et/ou bien choisir le programme .

en ce moment , je regarde la formule MALRAUX et MONUMENT HISTORIQUE ;
j’attends des propositions , mais il faudra que le bilan chiffré soit claire et net pour savoir si l’avantage est reel . toujours en fonction des soucis eventuels

en effet ,dans mon cas ,il s’agit de faire :

de la defisc
du deficit foncier
de la transmission de patrimoine

bref , chaque cas est different .

Lise35 a écrit :

en effet ,dans mon cas ,il s’agit de faire
de la defisc - du deficit foncier -de la transmission de patrimoine
bref , chaque cas est different

Pourtant les réponses à votre idées ont été très claires : Achat d un bien surévalué , avec une liste de désagréments assez probables
On a déjà vu par let temps qui courent des facilités fiscales disparaître avec effet rétroactif
quant à la transmission du patrimoine hors plus value …..

Disons que pour ma part, j’ai présélectionné différents intermédiaires en qui j’ai plutôt confiance, avec une grande expérience (plusieurs centaines de programmes gérés en Malraux depuis les années 90 sans incident)

Mon incertitude provient surtout du prix des biens, avec le montant des travaux.
Sur un bien à 300 000€ répartis en 100K de foncier et 200k de travaux, on peut trouver sur le marché à surface équivalente des biens neufs ou très récents voire de l’ancien rénové dans les mêmes quartiers pour le prix du foncier seul. Et avec les mêmes loyers…

Alors OK on est sur des biens de prestige, etc mais j’ai un sérieux doute sur la possibilité de revendre même après 10 ou 15 ans avec une PV voire même que la valeur de marché du bien soit de 300 000€ une fois les travaux terminés !

Quand je lis certans threads avec des membres qui ne regardent même pas un projet à moins de 10-12% brut, je me dis que même en réintégrant l’avantage fiscal, on en est quand même très très loin…

C’est bien ce que je me dis !

Sur Montpellier, avec 300.000 euros plus 200.000 euros de travaux, vous louez trés trés facilement 1200 euros/mois…

Oui, en effet, c’est ce que je me dis !
Et il faut voir la tête d’un conseiller lorsque j’ai commencé à sortir ma calculette pour faire un calcul de rentabilité.
Il me dit texto "ah mais si vous commencez à chercher de la rentabilité, il ne faut pas partir sur ce genre de programme". Ils sont réservés aux gens qui veulent se constituer un patrimoine de prestige et aux amoureux de la belle pierre"

@borderline, on est à 100k€ de foncier + 200k€ de travaux soit 300k€ en tout. Si on enlève l’avantage fiscal de 60 000€ (30% des travaux) on tombe à 240k€ d’investissement.
mais c’est vrai que les loyers sont hyper bas pour du 50m² environ (on parle de Nantes hyper centre et de Narbonne Hyper centre dans mes derniers exemples).

DDtee a écrit :

BorderLine a écrit :

Sur Montpellier, avec 300.000 euros plus 200.000 euros de travaux, vous louez trés trés facilement 1200 euros/mois…

Quand vous intégrez, les risques locatifs, la fiscalité, les différentes charges … C’est plus de l’investissement, c’est du mécénat

J’ai dit ça à la louche …aprés  je suis pour considérer que bailleur est un métier. Moins on y connait plus on est pigeon et moins on gagne (et pour certains, perdent).