Mimi02 [02] : étude de cas (1er investissement, immeuble, LMNP)

Complètement d’accord avec Flower, faire une offre à 132k-135k n’a pas réellement de sens vu la situation.

A la rigueur, proposez 128k et indiquez que cela sera votre dernière offre. Cela satisfera sans doute le vendeur qui aura la satisfaction d’avoir obtenu quelque chose par sa contre-offre.

Je suis prêt à mettre ma main à couper que soit il acceptera votre offre à 128k, soit il restera bloqué sur 140k s’il s’est fixé ce montant comme un montant minimal au-dessous duquel il ne vendra pas.

Mais la stratégie de Flower de rester à 125k et de relancer tous les mois est tout à fait intéressante. A la rigueur, proposez 125k maintenant, et faites chaque mois une nouvelle offre formelle, en baissant de 1k pour chaque mois qui passe.

Personnellement, ce type de stratégie a déjà fonctionné pour moi : j’avais fait une offre à X, refusée. L’appartement était encore en vente 6 mois plus tard, j’ai fait une offre à Y, avec Y inférieur de X de bien 10%. Offre acceptée, l’agent immobilier a bien fait son travail.

Difficile de répondre sans évaluer des travaux qui emble importants et seront la clé du succès, ou de l’échec.

A contrario, 130000 ou 140000, ca va faire 50e par mois de différence pour l’emprunt. C’est bien peu de choses si l’investissement est OK par ailleurs.

Pour le calcul de la rentabilité, je prendrais les loyers en meublé classique, voire en nu, plutôt qu’en colocation. Histoire d’être conservateur, on n’est jamais sûr de rien..

Mes remarques :
- travaux : vous avez fait une villa individuelle, ce qui est déjà tout à fait remarquable (félicitations). J’attire néanmoins votre attention sur les spécificités d’un immeuble locatif : arrivées élec pour 4 logements, colonne montante, Consuel à obtenir, etc. Ca peut vite chiffrer. Attention aux nombreuses normes à respecter (hauteur de garde-corps etc). C’est encore une autre paire de manches qu’une villa. Après, concernant le coût des travaux vu votre expérience j’aurais tendance à dire que vous savez ce que vous faites, sauf peut-être justement sur des trucs comme l’électricité d’un immeuble collectif.
- s’il y a vraiment tout à faire, attention à la production d’un immeuble neuf qui fait passer la TVA à 20 %.
- l’autorisation de la commune sur la division : avez-vous vu l’autorisation en question ? Avez-vous le dossier déposé avec les plans ? Les risques sont notamment : un accord bidon (par exemple un accord oral d’un agent de la ville ce qui n’a rien à voir avec une autorisation d’urbanisme obtenue en bonne et due forme) ; ou bien un dossier non conforme aux travaux réalisés (il y a bien une autorisation mais pas pour ce qui a été fait !) ; et encore, attention au délai restant pour achever les travaux.
- concernant le marché locatif ; vaut-il mieux de la coloc, vaut-il mieux du meublé etc : c’est votre taf ! A vous d’étudier le marché local. D’une manière générale, attention à la coloc et au meublé qui ont été la bonne idée des 10 dernières années, donc l’offre a beaucoup augmenté, et l’offre semble souvent désormais dépasser la demande. Mais on ne peut pas faire des généralités, il faut regarder l’état du marché locatif local.

Dernière modification par Bernard2K (17/12/2024 07h25)

J’avais oublié de répondre à

Mimi02, le 15/12/2024 a écrit :

En sachant qu’il y a sur le chantier entre 10-15k de matériaux et meuble de cuisines neufs emballés qui sont livrés avec le bien. J’attends encore des factures de l’agent pour voir ce qu’il est possible de faire avec (déduction de la partie agent et notaire, + éventuellement charge/amortissement en LMNP ? JE ne sais pas s’il est possible/légal de racheter les factures à part ? Ce qui serai très intéressant et augmenterai la rentabilité.)

Sur ce sujet, je distinguerais les cas suivants :
- Les meubles déjà montés, mais facilement démontables : il s’agit typiquement de meubles de cuisine, d’électroménager… C’est typiquement le genre de trucs qui sont mis dans l’acte du notaire, sous la rubrique "meubles". Ca fait baisser d’autant le prix de vente de la partie "immeuble", donc les taxes perçues par l’état. Prévoir des preuves (factures + photos) car les notaires sont frileux et que les impôts peuvent tenter de faire un redressement.
- Les meubles non montés : en théorie ils rejoignent le dernier tiret ci-dessous (matériaux non posés) : ce sont des meubles état neuf, à vendre d’occasion. Ils sont stockés dans l’immeuble mais ils pourraient tout aussi bien être stockés ailleurs : ils ne sont pas attachés à cet immeuble. On peut donc les acheter séparément. Mais, s’agissant de meubles, je serais tenté de les faire passer dans le tiret ci-dessus : meubles inscrits sur l’acte. C’est plus simple. Ils sont dans le bâtiment, ils sont tellement démontables qu’ils sont démontés… A mon avis, ça passe.
- les meubles livrés, montés, désormais intégrés au bâti donc difficile démontables, par exemple des placards : ils font partie du bâtiment et vous ne pouvez pas les payer autrement que dans le prix d’achat de l’immeuble.
- les matériaux déjà posés (intégrés au bâti), par exemple des fenêtres déjà posées : ils font partie du bâtiment et vous ne pouvez pas les payer autrement que dans le prix d’achat de l’immeuble (donc pas d’abaissement du prix de vente). Les factures peuvent être jointes en annexe de l’acte (pas d’obligation s’il ne s’agit pas de travaux soumis à décennale réalisés par des entreprises ; mais c’est mieux quand même de les joindre).
- S’agissant de matériaux non posés : tas de placo, menuiseries encore posées par terre, etc. Ce sont des matériaux du bâtiment, état neuf, à revendre d’occasion. Ils ne sont pas attachés à cet immeuble. Ils pourraient tout aussi bien être stockés à 10 km de là. Les vendeurs pourraient tout aussi bien les vendre sur leboncoin. Pour ces matériaux, vous pourriez tout à fait avoir une vente de gré à gré avec baisse du prix de vente d’autant.
Pourquoi je ne les mettrais pas dans l’acte du notaire ? 1) parce que ce ne sont pas des meubles, donc, en fait, ils n’ont rien à voir avec la vente de l’immeuble. Les notaires ne s’occupent pas de la vente de matériaux de construction d’occasion ! 2) Parce que vous n’avez aucune preuve qu’ils ne sont pas encore posés. Un inspecteur des impôts pourrait vous redresser en vous disant "vous les avez payés séparément sans payer les droits dessus, alors qu’ils faisaient partie du bâtiment puisque déjà montés, donc vous auriez dû intégrer leur valeur dans le prix de vente, donc redressement". Comme, entretemps, vous les aurez effectivement utilisés, il n’y aura plus de preuve qu’ils n’étaient pas montés au moment de la vente. Les mettre dans l’acte du notaire pourrait sembler une solution simple et satisfaisante, mais à moi ça me semble un nid à embrouilles, car ils n’ont rien à faire là.

A noter que si vous voulez que l’agent immobilier vous aide à faire accepter cette solution, vous ne devriez pas parler de baisse de sa commission !

En résumé :
- ce qui est déjà intégré au bâti, qu’il s’agisse de matériaux ou de meubles : dans le prix de vente de l’immeuble.
- meubles montés mais démontables : dans l’acte du notaire, mais sous la rubrique "meubles" ce qui économise les droits à payer.
- tout ce qui n’est pas encore posé ou monté sont des objets d’occasion qui peuvent se payer séparément par accord sous seing privé, et diminuer le prix de vente d’autant.

Dans ce cas de vente séparée des meubles et matériaux de construction, les pièges sont :
- s’assurer que les deux membres du couple soient d’accord,
- s’assurer que la personne qui revend est bien celle qui les a achetés !
- s’assurer que les deux membres du couple touchent chacun leur part.

Exemple d’embrouille : vous payez les matériaux en liquide au mec. Au moment de signer chez le notaire : madame n’accepte pas le prix de vente baissé, elle n’est pas au courant de cette vente séparée des matériaux, elle n’a pas touché un centime, elle refuse de signer…
Exemple de solution :
Contrat :
"la SCI MACHIN revend d’occasion à Monsieur Mimi les matériaux suivants, état neuf, jamais posés ni montés ni utilisés :
- (liste exhaustive avec un prix en face de chaque, ça facilitera leur ventilation dans les amortissements)
soit un prix total de XXXX €
Les factures d’achat des matériaux suslistés sont annexées au présent contrat.
Condition suspensive : le présent contrat ne rentre en vigueur qu’à la date de signature de l’acte authentique de vente par la SCI MACHIN à M. Mimi l’immeuble sis telle adresse. A défaut de vente de l’immeuble dans le délai de N mois, le présent contrat devient caduc.
Le prix sera payé par M. Mimi le jour de l’acte authentique, par chèque à l’ordre de SCI MACHIN".

Tout le monde signe ce contrat le jour de la signature de la promesse de vente, avec un prix de de l’immeuble diminué des mêmes XXXX €. Vous faites le chèque le jour de la signature de l’acte authentique.

Ca me semble très carré et pas attaquable. Le seul petit risque légal serait qu’un inspecteur des impôts veuille requalifier cette SCI comme commerçante (donc IS et TVA), puisqu’elle achète et revend des matériaux ; m’enfin, vu qu’elle revend à perte et en une seule fois, il n’y a rien à gratter pour les impôts, donc risque quasi nul.

Par contre, si les vendeurs refusent un contrat écrit, ou refusent un paiement par chèque à l’ordre de la SCI, ça sent l’embrouille (l’explication pourrait être : une partie des matériaux a une provenance douteuse, par exemple volés, ou payés avec de l’argent gagné au black). Dans ce cas, on paie le prix de vente de l’immeuble plein pot, on liste alors dans l’acte du notaire les matériaux en question et on fait une contre-visite juste avant la signature de l’acte authentique (pour être sûr qu’ils ne disparaissent pas avant la vente), et basta. Ne surtout pas s’engager dans un paiement séparé sans trace écrite de la vente (contrat) et/ou sans trace écrite du paiement.

Et enfin, ne pas oublier que toute baisse du prix de vente de l’immeuble entraîne l’augmentation du risque de préemption par la commune à ce prix abaissé.

Au total, entre le risque d’embrouille et le risque augmenté de préemption, est-ce une si bonne idée de vouloir abaisser le prix de vente ? A vous de répondre à cette question.

Simples discussions entre forumeurs. Si vous voulez blinder cela, adressez vous à un notaire ou à un avocat.

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2024 10h18)

"j’ai cru comprendre que la SCI était dissoute et que le mari avait récupéré le bien". J’avais zappé cela. J’ai les mêmes doutes que lachignolecorse.

Que l’AI vous raconte cela jette un gros doute sur la fiabilité de ses paroles en général et sur sa compétence juridique en particulier. Une liquidation de SCI est longue, compliquée, coûteuse. On ne voit pas pourquoi le couple aurait fait cela… Sauf si ça fait des années que la vente traîne sans succès. Auquel cas, le mandat de l’AI n’est peut-être même plus valable.

Le B.A.BA, c’est de savoir qui est propriétaire. C’est ce même propriétaire qui signe le mandat de vente à l’ AI puis qui signe l’avant-contrat puis l’acte de vente. Si l’AI n’est pas clair sur qui est propriétaire, alors rien n’est clair ! Et si vous n’êtes pas clair non plus là-dessus, c’est très alarmant. Savoir qui est mon co-contractant, c’est le B.A.BA des affaires. Comment peut-on formuler une offre et recevoir une contre-offre sans savoir qui vend ? C’est hallucinant.

Si vous deviez aller plus loin, je vous encourage vivement à 1) clarifier qui est propriétaire, en demandant un écrit à l’AI. 2) à insister pour faire l’avant-contrat devant notaire. Les notaires, eux, vérifient à qui appartient vraiment le bien avant de le vendre. Du moins, je crois… Je me demande si, dans certains cas au moins, ils ne font les vérifications que lors de l’acte authentique. Si nécessaire, insister auprès du notaire que pour qu’un état hypothécaire soit obtenu dès le stade de l’avant-contrat.

Par contre je n’achèterais pas les parts d’une telle SCI. Vu comme la situation est embrouillée, il est très peu probable que la SCI ait été gérée correctement. Il vaut mieux repartir d’une feuille blanche.

Personnellement, je trouve qu’au total, ça fait beaucoup de signaux d’alarme qui clignotent sur ce cas. Dans votre présentation, j’avais tiqué un peu sur :
"- Comptables: correctes -> correctes
- Fiscales: correctes -> correctes"
Autrement dit, vous n’avez pas progressé du tout, sur tout l’ensemble "juridique/fiscal/comptable/compétences en affaires", etc. C’est comme ça qu’on se fait avoir, notamment par un AI peu scrupuleux, ou qu’on fait une grosse connerie qui coûte très cher.

Exemple de hiatus entre la technique et le juridique/fiscal/comptable : il y a quelques années de cela, un forumeur racontait avoir fait 4 logements Pinel d’un coup. C’est seulement une fois qu’il les a eu finis, au moment de faire sa déclaration fiscale, qu’il s’est rendu compte que c’est limité à 2 opérations par an. Il a donc perdu la moitié de l’avantage fiscal. Pas juste un peu ; la moitié. Alors qu’il aurait suffi de décaler l’achèvement de 2 logements sur l’année civile suivante pour que ça soit bon. Pour ce qui est de construire 4 logements, techniquement, il était bon. Mais il s’était pris les pieds dans le tapis sur une question hyper basique de fiscalité. C’est un peu ce qui m’inquiète dans votre cas : vous vous pensez compétent en travaux, mais vous êtes toujours un débutant sur les autres sujets. Il est encore temps de vous former, de vous aguerrir. Même si ces sujets ne vous passionnent pas. Le financier et le juridique sont essentiels pour la réussite de tout projet et toute entreprise ; les négliger finit souvent par de gros ennuis.