Achat de trois studios pour un investissement locatif…

schnoufler a écrit :

-mon statut d’expatrié (exonération du paiement des prélèvements sociaux) ;
.

Je suppose que tu fais allusion à la CSG, elle n’est plus exonérée pour les non résidents dans le cadre des revenus locatifs immobiliers.

La CSG est exonérée sur n’importe quel placement, l’immobilier est la seule exception.

Frederic89 a écrit :

Juste une question:
Pourquoi un tel apport personnel?
Je ne répèterai pas ici les avantages du crédit à 100 ou 110%, sauf situation exceptionnelle…

De plus, n’oubliez pas les vacances locatives importantes chez les étudiants et les frais de gérance obligatoires si vous n’êtes pas sur place.

Frédéric

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…
De plus, comme les autres placements que je possède ne m’intéressent pas vraiment (bonnes assurances vie, livrets d’épargne et livret A) ça ne me gène pas de les limiter au maximum pour financer ce projet.
Par ailleurs, avec un bon dossier (bonne rentabilité et fort apport), j’ai pu emprunter dans de bonnes conditions.
Pensez-vous toujours que j’ai tort d’agir ainsi au vu de ma situation ?

Au niveau de la gestion, la copropriété est gérée par un syndic bénévole et mes parents habitant tout près, ils pourront m’aider en cas d’urgence liées aux locations. De plus, je reviens environ chaque week-end dans ma région et donc je n’aurai pas de mal à en faire la gestion habituelle.
Je ne passerai pas par une agence immobilière donc mais je compte me faciliter la gestion des locations en passant par un site type gerancecenter. D’ailleurs, en conseillez-vous un en particulier ?

De plus, si possible, je vais essayer de louer à des salariés ou personnes âgées plutôt qu’à des jeunes pour justement éviter trop de vacances locatives et problèmes…les propriétaires actuels louent d’ailleurs essentiellement à des salariés et non à des étudiants !

Par contre j’hésite à souscrire à une assurance loyers impayés…les propriétaires actuels n’en ont pas car ils trouvent qu’il y a trop de contraintes et de frais. Ils préfèrent bien sélectionner leurs locataires en amont en exigeant un cautionnaire et des revenus solides en plus du versement d’une garantie d’un ou deux mois ce que je trouve une bonne approche.
Au minimum je compte souscrire à une protection juridique (sait-on jamais).
Qu’en pensez-vous ? 

J’ai une autre question vu cette remarque

En plus, si vous faites votre compta tout seul, sans passer par un  CGA (ou un expert-comptable agréé), votre bénéfice sera majoré d’office de 25%, alors qu’autrement les frais de comptabilité sont passés en charge ou donnent droit à une réduction d’impôts plafonnée à 915€/an. Il y a de mauvaises économies, à éviter…..

Donc si je suis en LMNP avec déclaration aux bénéfices réels et que je fais ma comptabilité moi-même, j’aurai automatiquement 25% de bénéfice à déclarer de plus que la réalité ? Je trouve ça étrange…est-ce pour quasiment obliger les gens à récourir à un comptable ?
Dans le cas où la comptabilité serait faite par un comptable, ces charges serait donc déductibles de mes revenus locatifs ? Si oui, connaissez-vous des comptables par internet ou bien passez-vous toujours par un comptable local ?
A combien estimez-vous le coût annuel d’un comptable pour faire la comptabilité de 3 studios ?

Merci d’avance.

schnoufler a écrit :

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…

Il a déjà été expliqué sur ce forum que le le taux d’endettement ne correspondait pas à grand chose, y compris pour les banquiers intelligents. Si vous comptez garder ce taux de 30%, vous ne pourrez faire que quelques opérations dans votre vie. (Une tous les dix ans)

Je vous propose de prendre les calculs à l’envers et de calculer combien vous devez emprunter pour garder un cash-flow positif sur la durée que vous préférez. ( 10 ans a priori?)

… Et vous arrivez à emprunter les 110% ou pas loin.

Frédéric

L’intérêt principal de l’emprunt est l’effet de levier, pas la défiscalisation.

Donc moi aussi je préfère payer des impôts.

Pour finir de se convaincre, il faudrait prendre un exemple chiffré, mais j’ai la flemme.

Tout à fait.

Souvent on se trompe en cherchant à défiscaliser alors qu’immanquablement, cela représente une dépense nouvelle.

Si je file 100€ à médecin sans frontière (par exemple) j’en récupère (on va dire) 60 en impôt. Autrement dit j’ai dépensé 40 que j’aurais pu mettre ailleurs (hors considération de gestion de trésorerie).

Si je paye des intérêts j’en récupère une partie mais pas tout.

Et c’est le même principe partout, à chaque fois qu’on a une réduction d’impôt.

Sinon, ça s’appelle une subvention et en général, ça vient aussi avec des contraintes.

Vous me semblez bien certain sur la capacité locative en meublé pour étudiants de votre ville. qu’est-ce qui vous fait dire cela ? Y avez-vous vécu vous même ?
Pas mal de villes étudiantes sont tributaires d’une ou 2 écoles/facs ce qui peut augmenter le risque. Il y a aussi les programmes neufs à outrance qui constituent une grosse concurrence pour le locatif dans l’ancien.
Vos parents sont proches à quel point ? Quelle est leur expérience de la location et, plus important, de la gestion d’étudiants ?
Loin de moi l’idée de vous effrayer, j’essaie juste de faire en sorte que vous vous posiez les bonnes questions et ne preniez pas pour argent comptant les affirmations des autres (proprios, vendeurs, AI…).
Dans les grandes villes, les étudiants ont souvent certains quartiers privilégiés pour résider, d’autres pour se saouler, attention à ne pas faire le mauvais choix !

Frederic89 a écrit :

schnoufler a écrit :

En fait j’ai déjà un autre crédit conséquent sur ma RP et je ne souhaite pas augmenter exagérément (tout est relatif) le total de mes crédits car je suis quasiment à 1/3 d’endettement à présent avec ce nouveau crédit…

Il a déjà été expliqué sur ce forum que le le taux d’endettement ne correspondait pas à grand chose, y compris pour les banquiers intelligents. Si vous comptez garder ce taux de 30%, vous ne pourrez faire que quelques opérations dans votre vie. (Une tous les dix ans)

Je vous propose de prendre les calculs à l’envers et de calculer combien vous devez emprunter pour garder un cash-flow positif sur la durée que vous préférez. ( 10 ans a priori?)

… Et vous arrivez à emprunter les 110% ou pas loin.

Frédéric

Oui je suis d’accord pour le 1/3 d’endettement et j’ai déjà lu les débats à ce sujet qui en sont sortis mais…dans mon cas, comme je débute dans le "métier", je pense qu’acheter 3 studios est déjà largement suffisant pour un début et voir si finalement, ce type d’activité est fait pour moi.

De plus, comme je garderai avec ce petit prêt un cash flow positif, que je pourrai donc toujours autant épargner et que mon salaire devrait continuer de s’accroître, je n’aurai pas de mal  faire un nouvel achat de studio (disons dans 2 ans) sans encore une fois dépasser ce seuil de 1/3 d’endettement.

Après je suis d’accord que que l’effet de levier sera moindre qu’en financant avec moins d’apport mais je ne souhaite pas me brûler les ailes trop vite. Si tout se passe bien (que les studios sont loués et que je prends confiance) j’envisagerai alors petit à petit à augmenter mon niveau d’endettement si je tombe à nouveau sur un projet immobilier ayant une rentabilité me paraîssant intéressante mais dans le fonds, j’ai bien compris je pense l’idée du "cash flow positif, achat avec peu d’apports et emprunt maximum et déduction des intérêts débiteurs" mais j’avoue avoir un peu peur de ce système…étant informaticien, ça me donne l’idée d’une boucle infinie pour toujours "grossir" plus…jusqu’au jour où…on est rentier ou qu’on a pris trop de risque et qu’on se plante : ça se réfléchit !

ZX-6R a écrit :

Range19 a écrit :

Payer des impôts ou des intérêts d’emprunt ?

Moi je préfère payer des intérêts, car cela veut dire que chaque mois mes locataires remboursent également une partie du capital, et donc que je m’enrichis.

Aujourd’hui, limiter les emprunts veut dire que mon locataire m’offre un revenu que je peux capitaliser pour près des 2/3… Le capital se reconstitue sur la durée qui aurait pu être celle du crédit. Effet de levier donc.

Quand j’étais fauché et en phase de constitution d’un patrimoine en partant de rien, je disais la même chose que vous en m’appuyant sur les propos intéressés de mon banquier… et je n’avais pas le choix.

Devenu très peu endetté, je constate que je payais plus d’intérêts hier que d’impôts aujourd’hui…

Tout dépend des liquidités dont on dispose, de leur rémunération et de la fiscalité.

Remarque sans intérêt…
Ouvrez vos chacras :-)

ZX-6R a écrit :

Pourquoi avoir effacé votre réponse initiale?

Je retiens une chose : ça vous dépasse un peu.

Par soucis de modération…
ça vous dépasse aussi un peu… tout comme votre modèle me dépasse un peu.
Mes valeurs humanistes sont cohérentes avec mes objectifs économiques, c’est ce qui m’importe et je peux comprendre que ce ne soit pas partagé.

J’investis sur des studios dans Paris ou des immeubles en Province (petite Préfecture)

Bien évidemment que je compte une décote pour les traaux, le contraire serait un peu stupide non?

Sur ma dernière acquisition le prix des travaux représente 200% du prix d’achat. Sur l’avant dernière c’était 1%…