SCPI LF Europimmo : analyse complète d'une discussion d'investisseurs
Cette discussion porte sur la SCPI LF Europimmo de La Française AM, abordant plusieurs aspects de son fonctionnement et de sa performance. Les membres partagent leurs expériences concernant les délais de retrait des parts, débattant de la possible existence de blocages et des fréquences de rachat. Des informations contradictoires émergent quant aux délais de remboursement, allant de quelques semaines à deux mois maximum selon la documentation officielle.
L'analyse de la SCPI est approfondie, mettant en avant son investissement principalement en Allemagne, avec une diversification géographique en Europe. Les participants examinent son rendement, jugé faible malgré un taux d'occupation élevé (TOF), et discutent de l'impact du report à nouveau sur la distribution des dividendes. Une analyse détaillée des acquisitions, des prix de parts et de la distribution des dividendes trimestriels est effectuée à partir des bulletins trimestriels et des rapports annuels.
La discussion met en lumière la croissance rapide de la SCPI, mais aussi ses difficultés à investir l'intégralité de sa collecte, engendrant une importante trésorerie. Une baisse progressive du résultat net et distribué par part est constatée, soulevant des questions sur la stratégie d'investissement à long terme. Des membres analysent finement les rapports annuels pour évaluer la répartition géographique et sectorielle des investissements, ainsi que le niveau d'endettement.
Enfin, la discussion aborde les aspects fiscaux de l'investissement en SCPI, notamment pour les sociétés civiles de placement immobilier soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI IS), avec un focus sur l'interprétation de l'imprimé fiscal unique (IFU) et les difficultés rencontrées pour obtenir des éclaircissements auprès de la société de gestion. Une forte volatilité du prix de la part est observée, notamment suite à des revalorisations et des corrections de valeurs d'expertise, soulignant l'importance de la gestion du risque dans ce type d'investissement.
Une baisse significative de la valeur de réalisation est notée en 2022 (-7,13%), impactant le prix de souscription, ainsi qu'une problématique de liquidité avec un nombre important de parts en attente de retrait, notamment à la fin de l'année 2023.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI LF Europimmo à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 50% - 3 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 16% - 1 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 16% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 16% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 0% - 0 | |||||
Nombre de recommandations : 6 Recommandation moyenne : 3/4  |
||||||
La baisse est déjà appliquée sur LINXEA SPIRIT….ça pique un peu de la voir concrétisé….
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1 #52 13/09/2023 10h57Il me semble qu’il y a quand même pas mal de SCPI qui sont dans une position bien plus favorable (Iroko, Remake, Epargne Pierre Europe, … >>> en gros des SCPI jeunes, avec peu de stock, beaucoup de collecte et pas ou peu de dette).
Si j’avais un billet à mettre en SCPI aujourd’hui, ce ne serait certainement pas sur Europimmo.
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Immense gadin pour Europimmo.
Historique de sa valeur de reconstitution
Fin 2019 : 1128.40
Fin 2020 : 1101.01
Fin 2021 : 1149.62
Fin 2022 : 1067.07
Mi-2023 : 955.96
-16.84% depuis le pic fin 2021
En ligne avec les plus fortes corrections de l’immobilier en Allemagne.
Avec une distribution identique le TDVM pourra être présenté comme étant à 4.44% au lieu de 4.02%
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Je me demande ce que cela va donner pour des SCPI comme NOVAPIERRE ALL 1 ou 2….pour l’instant aucune info de PAREF GESTION
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Hall of Fame On aura sans doute une baisse équivalente sur Primopierre, Laffite Pierre, Accimmo, Genepierre lorsque nous connaitrons les VR actualisées.
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1 #56 01/11/2023 21h38 Hall of Fame Distribution T1 2023 : 10,50 €
Distribution T2 2023 : 10,50 €
Distribution T3 2023 : 10,50 € mais avec loyers 9,96 + plus-value 0,54
Les loyers sont donc en baisse de 5,14%.
Montant reçus sur le compte (SC IS)
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Hall of Fame BT T3 2023
Au cours du trimestre :
- Souscriptions : 13,4 M€
- Retraits (9018 parts) : 9,3 M€
Soit une collecte "nette" de 4,1 M€ selon la SDG.
MAIS
- En attente de retrait (au 30.09) : 8317 parts (soit 8,57 M€) = 0,74% du capital
- En attente de retrait (au 04.11) : 19754 parts = 1,76% du capital
- Baisse du prix de la part (voir plus haut)
- Réduction du délai de jouissance à 1 mois (au 01.10.23)
- Endettement : 17,07%
IMMOBILIER
- Vente d’un actif à Lyon pour 25,847 M€ -> PV distribuable
- Relocation 4000 m2 environ
- Plusieurs libérations dont Nuremberg (3978 m2) et Amsterdam (4973 m2), selon QP
- TOP 87,20% (89,10% en juin)
- TOF 97,60%
L’Allemagne souffre. Pas étonnant de voir LF Europimmo souffrir aussi…
J’attends de voir le BT T3 d’Eurovalys pour comparer.
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Je reproduis l’exercice réalisé pour PFO2
Valeur de réalisation T2 2023 : ~1.024M (917.12€/part - 1 117 336 parts)
Valeur de réalisation T3 2023 : ~0.920M (820.37€/part - 1 121 259 parts)
Postulat : On peut d’ors et déjà déduire quels typologies d’actifs ont été le plus impactée par la récente revalorisation de la valeur du patrimoine, et quel périmètre géographique (mais pas le croisement des deux)
Pourquoi : Patrimoine quasi* inchangé entre T2 et T3 où la mise à jour sur la valeur de reconstitution/réalisation (entraînant une baisse de prix de part) a été réalisée
* Vente d’un bien à 25.847.000€ bureaux en province (Lyon) (acquis pour 24.235M€ en 2017, il y a d’ailleurs une typo sur l’adresse entre le bilan annuel et le BT3, il est aussi marqué comme bureaux sur le BT3 mais "santé/éducation" dans le bilan annuel 2022)
Comment : Avant revalorisation la valeur de réalisation était de 917.12€/part, après revalorisation 820.37€/part soit une baisse de 10.55%
En connaissant les valeurs de réalisation avant et après revalorisation on peut donc déduire la valeur approximative de chaque pan du patrimoine, par typologie et zone géographique avec une formule bête comme
(nb parts(1.117.336 || 1.121.259) * valeur de réalisation T2 23 || T3 23 23 (917.12 || 820.37) * proportion de la typologie/zone géographique testée dans le patrimoine de la SCPI) - prise en compte de cession/acquisition T3 23
Typologie
Bureaux : 79.59% => ~= 815.583.556€
Commerces : 10.36% => ~= 106.162.152€
Hôtels/Tourisme/Loisir : 5.51% => ~= 56.462.689€
Santé/Education : 2.28% => ~= 23.363.871€
Logistique et locaux d’activités : 2.26% => ~= 23.158.924€
Géographie
IDF : 5.49% => ~= 56.257.742€
Paris : 2.19% => ~= 22.441.613€
Province : 3.98% => ~= 40.784.301€
Allemagne : 60.35% => ~= 618.425.274€
Royaume-Uni : 12.48% => ~= 127.886.452€
Pays-Bas : 7.05% => ~= 72.243.549€
Belgique : 3.53% => ~= 36.173.011€
Irlande : 2.24% => ~= 22.953.979€
Luxembourg : 2.12% => ~= 21.724.301€
Espagne : 0.57% => ~= 5.840.967€
Typologie
Bureaux : 81.42% => ~= 748.939.628€
Commerces : 10.42% => ~= 95.848.083€
Hôtels/Tourisme/Loisir : 5.75% => ~= 52.891.216€
Santé/Education : 2.36% => ~= 21.708.395€
Logistique et locaux d’activités : 0.05% => ~= 459.923€*
Géographie
IDF : 5.42% => ~= 49.855.721€
Paris : 2.29% => ~= 21.064.502€
Province : 1.90% => ~= 17.477.098€*
Allemagne : 59.66% => ~= 548.780.867€
Royaume-Uni : 13.90% => ~= 127.858.767€
Pays-Bas : 7.77% => ~= 71.472.131€
Belgique : 3.70% => ~= 34.034.348€
Irlande : 2.48% => ~= 22.812.212€
Luxembourg : 2.22% => ~= 20.420.609€
Espagne : 0.66% => ~= 6.070.992€
* L’actif vendu au T3 23 représentant une part disproportionnée du type d’actif et de la zone géographique associée et ne sachant pas comment l’intégrer proprement dans le calcul je préfère juger ces valeurs comme non exploitables
Typologie
Bureaux : -8.17%
Commerces : -9.72%
Hôtels/Tourisme/Loisir : -6.33%
Santé/Education : -7.09%
Logistique et locaux d’activités : /*
Géographie
IDF : -11.38%
Paris : -6.14%
Province : /*
Allemagne : -11.26%
Royaume-Uni : -0.02%
Pays-Bas : -1.07%
Belgique : -5.91%
Irlande : -0.62%
Luxembourg : -6.00%
Espagne : +3.94%
* L’actif vendu au T3 23 représentant une part disproportionnée du type d’actif et de la zone géographique associée et ne sachant pas comment l’intégrer proprement dans le calcul je préfère juger ces valeurs comme non exploitables
La baisse est plus uniforme dans les types d’actifs chez Europimmo, il est par contre plus intéressant de voir la composante géographique, comme partout ailleurs IDF tire la valorisation vers le bas l’Allemagne est dans le même panier ici.
Les autres pays ont des fortunes plus mesurés, seul l’Espagne connaît une revalorisation positive (il s’en est fallu de peu au R-U néanmoins) mais on parle d’un nombre de biens trop restreint pour être vraiment représentatif.
Approximations : divers arrondis (de mon côté et dans les chiffres de La Française), pour la partie logistique le % dans le patrimoine est trop faible pour en faire une donnée exploitable, pas de valeur expertise intermédiaire entre fin 2022 et T3 23, exactitude des valorisations en premier lieu, aucun indicateur sur la qualité des biens, manque la valeur des actifs financiers de la SCPI…
Il est assez flagrant que malgré une valeur de réalisation en baisse de 10.55% aucune typologie d’actifs ne baisse de 10% ou plus.
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Il est peu pertinent de réaliser ces suivis avant le rapprochement mensuel des achats et ventes de parts, qui se fait en début de mois. Les parts actuellement en attente correspondent à l’ensemble des parts en attente de retrait depuis le dernier rapprochement, qui a eu lieu entre novembre et début décembre.
Au début de janvier, nous aurons une vision plus précise et exacte du marché secondaire.
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Hall of Fame En SC IS (net perçu après fiscalité étrangère)
Distribution T1 2023 : 10,50 €
Distribution T2 2023 : 10,50 €
Distribution T3 2023 : 10,50 € mais avec loyers 9,96 + plus-value 0,54
Distribution T4 2023 : 10,50 €
TOTAL : 42 € = 4,44 % sur le prix de part actuel (945 €) ou 4,02% sur le prix précédent (1045 €)
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Hall of Fame Comparaison des IFU 2022 - 2023
2022 (jouissance 1 TRIM + 1 mois) - Reçu en réel : 508,35 €
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2023 (jouissance 4 TRIM) - Reçu en réel : 1534,02 €
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C’est dingue une telle différence ! Tout passe en charge (ou presque)
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Bonjour,
Où avez vous eu votre IFU 2023.
Sur mon accès en ligne, je vois encore uniquement l’IFU 2022.
Vu votre IFU 2023, la bonne nouvelle (si on peut dire), c’est qu’il y aura peu d’impôts à payer !…
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maxicool, le 12/04/2024 a écrit :
Comparaison des IFU 2022 - 2023
2022 (jouissance 1 TRIM + 1 mois) - Reçu en réel : 508,35 €
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … o-2022.jpg
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2023 (jouissance 4 TRIM) - Reçu en réel : 1534,02 €
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … o-2023.jpg
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C’est dingue une telle différence ! Tout passe en charge (ou presque)
Comment expliquer cette différence ?
Par ailleurs je suis aussi en SCI IS, on déclare au comptable uniquement le chiffre en haut pour déterminer notre résultat ?
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Hall of Fame Shackleton a écrit :
Par ailleurs je suis aussi en SCI IS, on déclare au comptable uniquement le chiffre en haut pour déterminer notre résultat ?
Non, le comptable a aussi besoin des résultats (net) dans les pays étrangers (Il faut transmettre l’IFU tel quel au comptable, comme les autres pièces comptables).
En fait, le résultat fiscal de la SCI sera la différence entre le "chiffre en haut" et les différents résultats dans les différents pays étrangers.
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Hall of Fame J’avais proposé un sujet sur la différence entre revenu perçu et revenu à déclarer, je vous invite à alimenter cette discussion qui permettra de voir les SCPI qui distribuent le plus par rapport à ce qu’il faut déclarer.
Peut-être une des raisons de la faible imposition des revenus des SCPI investies en Allemagne si beaucoup de choses peuvent passer en charges.
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GoodbyLenine a écrit :
Shackleton a écrit :
Par ailleurs je suis aussi en SCI IS, on déclare au comptable uniquement le chiffre en haut pour déterminer notre résultat ?
Non, le comptable a aussi besoin des résultats (net) dans les pays étrangers (Il faut transmettre l’IFU tel quel au comptable, comme les autres pièces comptables).
En fait, le résultat fiscal de la SCI sera la différence entre le "chiffre en haut" et les différents résultats dans les différents pays étrangers.
Donc résultat négatif ? Si je fais 247 - (touts les les revenus nets) = solde négatif ?
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Hall of Fame Période compliquée pour Europimmo…
Logique vu son exposition aux bureaux.
BT 2023 T4
Collecte nette T1 : 6,3 M€
Retrait T4 : 6,3 M€ soit 0 M€ à investir
Nombre de part en attente de retraits : 18122 (75% par 3 institutionnels)
TOF 95,9%
Endettement réel : 18,72%
BT 2024 T1
Collecte nette T1 : 5,1 M€
Retrait T4 : 5,1 M€ soit 0 M€ à investir
Nombre de part en attente de retraits : 22868
TOF 95,8%
Endettement réel : 19,10%
Source : RA2023
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Suspension du marché des parts à compter du 1er janvier 2025
Cette suspension est liée à une modification des statuts de la SCPI soumise à une assemblée générale extraordinaire qui se tiendra le 23 janvier 2025.
Est soumis au vote une réduction du capital social non motivée par des pertes en réduisant la valeur nominale de chaque part sociale de 800€ à 400€, le produit de la réduction étant porté au compte de prime d’émission.
Aucune motivation de ce changement n’est explicité dans les documents d’AGE.
Et j’avoue ne pas comprendre l’intérêt de cette modification. Une idée ?
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Une meilleure liquidité et une plus grande accessibilité ? (plus de parts, un prix unitaire moins élevé)
Dernière modification par Geronimo (11/01/2025 12h56)
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1 #71 11/01/2025 12h54Tout simplement permettre le cas échéant un ajustement du prix de souscription et de retrait….
En effet, la valeur de retrait doit rester supérieure à la valeur nominale…. la valeur de retrait est actuellement de 869,40 euros…
Le fait de réduire la valeur nominale permet de réduire la valeur de retrait en deçà de 800 euros.
En revanche la réduction de la valeur nominale n’entraine pas une modification du nombre de parts.
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En effet vous avez raison, j’ai répondu trop vite !
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Bonjour,
Est-ce que cela change la valeur de mon patrimoine détenu dans cette SCPI ?
si la valeur est divisée par 2 et que le nombre de parts reste le même, mécaniquement je dirais oui de mon côté
D’autant plus si l’objectif est de pouvoir diminuer la valeur de retrait
Je ne comprends pas bien cette histoire et ne sais pas si je dois accepter (ou pas) ces résolutions.
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@champflo : Dans l’immédiat non cela ne change pas la valeur de la part pour vous puisque la diminution de la valeur nominale est compensée par la hausse de la prime d’émission.
A voir, si la sdg décide par la suite de diminuer le prix de retrait pour les porteurs en impactant la prime d’émission… cela semble probable
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Q? de néophyte :
Est ce que cette opération purge le délai des parts en attente de vente, ce qui a des conséquences !
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