SCPI Remake Live : analyse des frais, du rendement et de la stratégie d'investissement
Cette discussion analyse la SCPI Remake Live, une jeune SCPI lancée en 2022, se caractérisant par l'absence de frais de souscription. Les membres débattent longuement de sa structure de frais, notamment une commission de gestion élevée (18% TTC) compensant l'absence de frais d'entrée, ainsi que des commissions d'acquisition et de cession (5% TTC chacune). Un point central du débat porte sur la comparaison de ces frais avec ceux des SCPI classiques, certains participants soulignant que les frais totaux peuvent être plus importants à long terme, tandis que d'autres mettent en avant un investissement initial plus important pour la SCPI grâce à l'absence de frais de souscription.
Un autre sujet clé de la discussion concerne le rendement de la SCPI. Si l'objectif initial était de 5,9% de TRI cible à 10 ans, les premières distributions dépassent largement ce chiffre, atteignant même 7,79% en 2023. Cependant, les participants alertent sur le caractère exceptionnel de ces premiers rendements, liés à une forte collecte initiale, un effet de levier grâce à une gestion anticipée des investissements, et une composition du portefeuille particulièrement favorable dans un marché porteur. Le débat explore aussi l'impact du délai de jouissance court (3 mois) sur le rendement et les risques associés à une stratégie d'investissement rapide.
La discussion aborde également la gestion du risque. L'investissement majoritairement dans l'immobilier d'entreprise situé dans des "territoires en transition" est perçu comme risqué par certains. La jeunesse de la SCPI et de sa société de gestion, l'absence d'historique, et la forte dépendance à la collecte sont autant de points soulevés concernant la solidité de l'investissement. Le débat sur la transparence des frais, notamment concernant les commissions d'acquisition, est également central. La question de la liquidité est abordée, certains membres pointant le risque de "bank run" lié à la facilité de retrait des parts sans pénalité importante.
Enfin, la discussion s'intéresse à la présence de la SCPI Remake Live en assurance-vie, soulignant les implications fiscales et les frais supplémentaires liés à ce type de support. La discussion s'étend sur l'évolution du prix de souscription, les conditions spécifiques d'investissement dans différents contrats d'assurance-vie, ainsi que les implications des distributions mensuelles variables liées à l'internationalisation du portefeuille. La transparence de la structure de frais et la gestion du risque font l'objet de discussions approfondies, avec des arguments pour et contre l'investissement dans cette SCPI.
Plusieurs participants partagent leurs expériences personnelles, leurs stratégies d'investissement, et leurs avis sur l'opportunité d'investir dans la SCPI Remake Live, mettant en lumière la complexité de l'analyse d'une SCPI jeune et l'importance d'une évaluation minutieuse de la structure de frais, du rendement et de la stratégie d'investissement à long terme.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Remake Live à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 50% - 14 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 7% - 2 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 17% - 5 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 10% - 3 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 14% - 4 | |||||
Nombre de recommandations : 28 Recommandation moyenne : 2,7/4  |
||||||
Ou dit autrement : tant que le client est satisfait de sa perf, il rémunère indirectement son CGP et la SDG. Plutôt vertueux. Et en phase avec l’esprit de la réglementation MIF 3 au passage qui incite le CGP à vérifier la situation de son client chaque année.
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Depuis deux mois le montant des loyers reversés par Remake a commencé à varier : auparavant le montant était fixe à 1,08€ net de fiscalité étrangère par part, pour octobre et novembre passé à 0,92 et 0,94€.
Remake apporte l’explication suivante :
SDG Remake a écrit :
Comme vous l’avez probablement constaté, la distribution de Remake Live relative au mois d’octobre, mise en paiement le 25 novembre, a été fixée à 0,92€/part en jouissance . Au titre de l’année 2024, nous anticipons ainsi au minimum 12,48€ de distribution par part en jouissance, ce qui correspondrait à un taux de distribution de près de 7,30% (TRI 2024 de 7,54%), bien au-delà de l’objectif long terme de la SCPI (TRI cible 10 ans à 6% dont 5,5% de taux de distribution).
Cette année, le patrimoine de Remake Live s’est significativement internationalisé. Bien que nous envisagions initialement de renforcer nos positions en France et en Allemagne, les opportunités d’investissement y sont restées limitées : rendements initiaux peu compétitifs, baux plus courts, ou tailles d’actifs inadaptées. À l’inverse, au Royaume-Uni et dans d’autres pays d’Europe, les opportunités sont plus variées, avec des durées de baux plus longues et une diversité d’investissements accrue.
Ainsi nous envisageons de porter l’exposition hors France à 72% au 31/12/2024, sous réserve de la réalisation de quatre investissements en cours. Dans le même temps, la durée pondérée restant à courir des baux de Remake Live a été portée à 8,81 ans au 30/09/2024. Le taux d’occupation financier est quant à lui de 98,78% et le taux d’encaissement des loyers de 100%.
Pour mémoire, les investissements à l’étranger entrainent des retenues à la source sur les revenus locaux compensés par des crédits d’impôts en France. Ils sont aussi exonérés de prélèvements sociaux en France ce qui explique des taux d’impositions globaux plus faibles que ceux de revenus fonciers français. Ainsi, une plus grande exposition à l’étranger entraîne plus d’impôts à la source, ce qui peut impacter la distribution au gré des acquisitions. Fin 2024, Remake Live sera investie dans 8 pays en fin d’année contre 6 l’année précédente. La multiplication des régimes fiscaux nous amène, dès ce trimestre, à moduler les distributions chaque mois, en fonction du résultat comptable et des retenues à la source variables d’un pays à l’autre. C’est pourquoi, dorénavant, les acomptes mensuels sur dividendes ne seront pas nécessairement identiques.
Nous restons à votre disposition pour répondre à vos questions et vous remercions pour votre confiance.
Bien cordialement,
L’équipe de gestion
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1 #103 29/01/2025 13h52Je me pose la question entre Remake en direct ou alors en AV (linxea spirit).
Voici ma simulation :
Capital investi : 100 000 €
Rendement brut SCPI : 5 % net de fiscalité étrangère
Répartition des loyers :
25 % en France
75 % à l’étranger
TMI (Tranche Marginale d’Imposition) : 30 %
Prélèvements sociaux (PS) : 17,2 %
Frais annuels de l’assurance-vie : 0,5 % du capital
1) AV :
Revenus nets étrangers : 75%×5%×100000=3750€
Revenus bruts français : 25%×5%×100000=1250€
Aucun impôt immédiat (capitalisation dans l’assurance-vie)
Application des frais de gestion (-0,5%)
Frais sur le capital : 0,5%×100000=500€ (ce point est à corriger, car ces frais réduisent le nombre de parts chaque année)
Revenus après frais de gestion : (3750+1250)−500=4500€
Revenus nets après PS : 4500x82.8%=3726€
Rendement net avant fiscalité finale =3,72 %.
Je n’applique pas d’IR à la sortie, car il est possible d’optimiser avec l’abattement de 4600e/an après 8 ans.
2) Direct :
Revenus étrangers nets : Avec crédit d’impôt (je prends pour hypothèse que vous divisez par 2 la fiscalité française): 3750×(1-23,6%)=2865€
Revenus français nets : Imposition TMI 30% + PS 17,2% sur les loyers français : 1250×(1−47,2%)=660€
Total net en direct : 2865+660=3525€
Rendement net en direct = 3,52 %.
Avantage a l’AV.
Ma simulation est-elle correcte ou alors, suis-je hors sujet ?
J’ajoute que je ne sais pas s’il est possible d’avoir du cashback (Louve Invest ou autre) avec cette SCPI en direct, puisque pas de frais d’entrée ?
Dernière modification par Balance (Hier 13h42)
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Bonjour,
Je me suis arrêté à :
Balance a écrit :
33 % en France
77 % à l’étranger
Je pense qu’il faut donc retravailler les calculs !
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Le problème c’est surtout que 33+77 ça fait 110 %…
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Les frais de l’assurance vie ne sont pas prélevés sur les revenus de la SCPI mais viennent en déduction du capital de la SCPI… Autrement dit a chaque prise de frais vous avez une baisse de votre nombre de part correspond à 0.5% du capital et donc vous avez chèque année de moins en moins de revenu…
A revoir votre dans votre calcul.
Faire part je ne sais pas d’où vous prenez les 15% d’impôt étranger prélevé par la société de gestion avant distribution des loyers.
Les revenus net de fisca étrangère sont supérieurs à 5% il me semble, voir les BT
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@Sisco2117, j’ai pris 5% de rendement, mais ça ne change pas grand-chose au raisonnement 5 ou 7 ou 8%.
Pareil pour l’impôt à la source, si vous avez le % exacte, je suis preneur, j’ai pris une hypothèse, mais mm avec 20%, l’avantage est à l’AV (tout du moins dans ma simulation qui n’a pas l’air correcte).
Par contre, pour les frais calculés sur le capital, je ne sais pas quelle formule appliquer…
Dernière modification par Balance (29/01/2025 15h16)
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Balance a écrit :
Je n’applique pas la fiscalité à la sortie, car il est possible d’optimiser avec l’abattement de 4600e/an après 8 ans
Bonjour, ne faut-il pas intégrer les prélèvements sociaux dans le calcul final. Pour comparer à périmètre identique.
Balance a écrit :
Pareil pour l’impôt à la source, si vous avez le % exacte, je suis preneur, j’ai pris une hypothèse, mais mm avec 20%, l’avantage est à l’AV (tout du moins dans ma simulation qui n’a pas l’air correcte).
Sur le site de Remake il y a le bulletin d’information T4 2024
Bulletin T4 24
Sur 2024, l’impact est de -17,6% (6,18% vs 7,50%)
Par contre il doit y avoir des effets de mensualisation ou une forte augmentation de loyers étrangers car sur le seul T4 on a -28,4% (2,88€ pour 4,02€)
Ou alors une information m’échappe.
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Pour ce type de simulation, je calculais avec un tableur une baisse du nombre de parts de 0,5%/4 chaque trimestre. C’est bourrin : une ligne par mois. Mais on peut facilement jouer avec les paramètres de taux et autres.
Prendre aussi en compte la durée de jouissance réduite à 1 mois en AV. 3 mois de moins, 1,7% de gagné la première année.
Affiner avec ou sans réinvestissement des dividendes de la SCPI dans la SCPI. Dans ce cas, on gagne à nouveau en durée de jouissance avec l’AV.
Prendre en compte la liquidité quasi-immédiate en AV si la SCPI commence à sous-performer ou pire se bloquer, les retards en direct peuvent coûter chers.
(Et aussi des frais de souscription réduit en AV, mais ça ne s’applique pas à Remake).
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J’ai rajouté une ligne pour tenir compte des PS en sortie d’AV.
Pour le reste, n’hésitez pas à reprendre le calcul et le modifier avec ce qui vous parait pertinent.
Prendre en compte la liquidité quasi-immédiate en AV si la SCPI commence à sous-performer ou pire se bloquer, les retards en direct peuvent coûter chers.
Le gros avantage de l’AV est la liquidité…
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Bonjour,
Vous oubliez d’intégrer le restant dû en impôts sur les loyers étrangers.
si la SCPI paie X à l’étranger, l’investisseur s’acquitte encore de X*(TMI - TM) en IR.
TM = taux moyen d’imposition (8% 10%… voire avis d’imposition)
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En dehors du calcul financier, il y a aussi le coté sortie.
Personne ne sait ce qu’il en sera de Remake ou Iroko dans 5-10 ans, aujourd’hui c’est la fête mais si le rendement tombe par exemple, il risque d’y avoir une fuite des associés comme on peut le voir aujourd’hui sur d’autres SCPI.
En AV on peut sortir en un clic. Le risque de blocage existe aussi mais pour le moment il n’est pas produit meme sur du Primovie ou Primopierre.
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Outre l’imposition oubliée en France des revenus étrangers comme mentionné par ZeNeophyte, il me semble qu’il y a une subtilité sur les PS en AV.
Les PS ne sont réglés qu’en cas de retrait de l’assurance-vie.
Si vous investissez 100k€ en AV, avec 5k€ de loyers, si vous sortez 5k de retrait partiel, les PS ne portent que sur la part de plus-value, soit 5000 x5000/105000= 238 € de pv, soit 41€ de PS, et non 5000x17,2% = 860€.
Dans votre exemple, je pense qu’on est plus proche de 4000€ de revenus nets en assurance-vie.
Sauf à casser votre av, vous ne paierez pas les 860 €, même si vous sortez les loyers annuellement pour en vivre, sauf si vous épuisez tout le capital. De plus, en cas de mv sur le prix de la part, cette mv s’impute sur les loyers pour l’imposition en av.
Dernière modification par Trahcoh (29/01/2025 17h00)
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@Trahcoh, je ne comprends pas trop, j’ai appliqué les PS uniquement sur les loyers, en imaginant qu’on les sort tous les ans après 8 ans (pas de PS avant 8 ans, car voulu faire simple).
N’hésitez pas à copier-coller le calcul en le modifiant.
@ZeNeophyte, le crédit d’impôt neutralise l’IR français, mais les PS français sont dû ?
@mercators, je suis complètement d’accord avec vous, et justement l’objectif de ce calcul est :
1) L’AV est avantageux
2) Le direct est avantageux, mais de vraiment peut, alors préférer l’AV pour la liquidité
3) Le direct est largement devant, là, c’est un choix personnel
SVP, si chacun pouvez copier-coller le calcul en y apportant les modifications qu’il pense nécessaires, nous pourrions aboutir à une bonne simulation.
Dernière modification par Balance (29/01/2025 19h48)
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Les revenus étrangers impactent votre IR français. En première approche, il faut compter une imposition additionnelle dûe à ces revenus à un taux égal à la différence entre votre taux marginal et votre taux moyen. Pour ce qui est de l’assiette, elle est difficile à évaluer, j’aurais tendance à prendre le brut étranger.
Non, pas de PS sur les revenus étrangers.
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Je ne sais pas trop comment expliquer autrement la différence de fiscalité entre l’assurance vie et celle des revenus fonciers Balance.
Sur des revenus fonciers français, vous payez 17.2% de PS.
Sur des loyers de SCPI dans une assurance vie, vous ne payez 17.2% sur les loyers que si vous cassez l’assurance-vie et retirez les 105000 €. Si vous retirez 5000 €, cf mon message, les PS sont de 41 €, soit 0.82%, et non 17.2%. Le plus gros du retrait est constitué de capital donc non fiscalisé. Le reste des plus-values reste dans le contrat, et n’est pas imposées aux PS tant qu’elle y reste.
La part de PV dans les retraits va augmenter chaque année. Si vous faite des retraits de 5000€ pendant 30 ans (150 000 €), il y aura en fait 75 000 € de capital. Le taux moyen de PS sur les 30 ans sera de 8,2%. On atteint jamais le taux max de 17.2% de PS sur les retraits.
J’essaie de vous mettre le détail du calcul:
capital pv total retrait cap retrait pv retrait tot PS % PS
100000 5000 105000 4761,90 238,10 5000 40,95 0,8%
95238,10 9761,90 105000 4535,15 464,85 5000 79,95 1,6%
90702,95 14297,05 105000 4319,19 680,81 5000 117,10 2,3%
86383,76 18616,24 105000 4113,51 886,49 5000 152,48 3,0%
82270,25 22729,75 105000 3917,63 1082,37 5000 186,17 3,7%
78352,62 26647,38 105000 3731,08 1268,92 5000 218,25 4,4%
74621,54 30378,46 105000 3553,41 1446,59 5000 248,81 5,0%
71068,13 33931,87 105000 3384,20 1615,80 5000 277,92 5,6%
67683,94 37316,06 105000 3223,04 1776,96 5000 305,64 6,1%
64460,89 40539,11 105000 3069,57 1930,43 5000 332,03 6,6%
61391,33 43608,67 105000 2923,40 2076,60 5000 357,18 7,1%
58467,93 46532,07 105000 2784,19 2215,81 5000 381,12 7,6%
55683,74 49316,26 105000 2651,61 2348,39 5000 403,92 8,1%
53032,14 51967,86 105000 2525,34 2474,66 5000 425,64 8,5%
50506,80 54493,20 105000 2405,09 2594,91 5000 446,33 8,9%
48101,71 56898,29 105000 2290,56 2709,44 5000 466,02 9,3%
45811,15 59188,85 105000 2181,48 2818,52 5000 484,78 9,7%
43629,67 61370,33 105000 2077,60 2922,40 5000 502,65 10,1%
41552,07 63447,93 105000 1978,67 3021,33 5000 519,67 10,4%
39573,40 65426,60 105000 1884,45 3115,55 5000 535,88 10,7%
37688,95 67311,05 105000 1794,71 3205,29 5000 551,31 11,0%
35894,24 69105,76 105000 1709,25 3290,75 5000 566,01 11,3%
34184,99 70815,01 105000 1627,86 3372,14 5000 580,01 11,6%
32557,13 72442,87 105000 1550,34 3449,66 5000 593,34 11,9%
31006,79 73993,21 105000 1476,51 3523,49 5000 606,04 12,1%
29530,28 75469,72 105000 1406,20 3593,80 5000 618,13 12,4%
28124,07 76875,93 105000 1339,24 3660,76 5000 629,65 12,6%
26784,83 78215,17 105000 1275,47 3724,53 5000 640,62 12,8%
25509,36 79490,64 105000 1214,73 3785,27 5000 651,07 13,0%
Total 75705,37 2389,47 Moyenne 410,99 8,2%
Dernière modification par Trahcoh (Hier 11h23)
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Trahcoh, je comprends votre démarche mais je formulerais autrement et je vous soumets donc ma manière de voir les choses :
Les PS sont de 17,2% et on les paiera bien si on fait un rachat total. Le calcul me paraît donc correct pour comparer les 2 scénarios mais néanmoins il cache un avantage de l’AV. Tant qu’on ne fait pas de rachat, on a l’avantage de pouvoir générer des revenus en réinvestissant les revenus bruts de PS. On investit donc les PS futures ce qui est un avantage si on a du temps devant soi.
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Balance, le 29/01/2025 a écrit :
@ZeNeophyte, le crédit d’impôt neutralise l’IR français?
Non.
On est quand même redevable "en plus" de X*(TMI - TM) en IR pour une détention en direct.
En gros, pour quelqu’un qui a une TMI de 30% et un TM de 10%, et qui a des loyers soumis à 20% d’impôt étranger, ca donnera : 20% [déjà réglé par la SCPI] + (30-10) [d’IR à régler par l’investisseur]
ce qui fait un total de 40% au lieu de 45-47% pour des loyers Français.
J’avais déjà fait des calculs auparavant pour comprendre que c’était une fausse bonne idée, sauf si on est dans la fourchette haute de sa TMI => ce qui a pour effet d’abaisser le delta TMI - TM)
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J’ai modifié ma simulation plus haut.
Après avoir recherché ce matin, j’ai trouvé que :
- Le rendement affiché par Remake est net de fiscalité étrangère
- Pas de PS sur les loyers étrangers
- Vous êtes toujours redevable d’IR en France sur les loyers étrangers, mais PAS de PS
- Je prends pour hypothèse pour simplifier que votre IR français après crédit d’impôt = (TMI+PS)/2
Je pense que la simulation est déjà mieux, mais il reste ces 0,5% qui viennent réduire les parts chaque année ?
Pour le moment (sous réserve d’erreur), l’avantage est à l’AV, mais je pense que les 0,5% vont faire pencher la balance vers le direct…
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Bonjour,
Les chiffres étant si proches dans les deux cas en terme de performances, je pense que ce sont des paramètres externes comme la liquidité qui doivent permettre de trancher.
Échaudé par des positions en direct sur Aestiam Pierre Rendement ou Efimmo; je limite mes idées en direct à de l’AV uniquement à présent.
Le gain en direct est marginal mais un retournement avec blocage et les pertes peuvent être très importantes.
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Il y a aussi l’avantage fiscal lors de la succession, en faveur de l’assurance-vie, à prendre en ligne de compte.
Selon votre situation fiscale vous pourriez aussi envisager d’investir sur Remake Live via un PER.
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Le principal inconvénient de la SCPI en assurance vie étant le petit choix de SCPI… Et suivant les contrats le versement ou pas de 100% des loyers….
L’autre étant de proposer un support illiquide dans un contrat ou l’on peut arbitrer du jour au lendemain avec les conséquences que l’on connait pour les associés en direct de ces mêmes SCPI.
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Cela a été soulevé mais le délai de jouissance des parts joue également en faveur de l’AV pour le capital de départ + pour les dividendes réinvestis (plus difficile à modéliser mais favorisant aussi l’AV).
A rendement +/- équivalent - le rendement final devrait donner moins de 0,5% d’écart il me semble plus sécurisant d’utiliser l’AV (sous réserve qu’elle reverse bien 100% des loyers - dans le cas présent avec Linxea Spirit c’est bien le cas)
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Nous sommes tous d’accord pour dire qu’à moins d’un écart significatif, l’AV est à préférer pour sa liquidité.
L’AV en question est linxea spirit 2 qui reverse 100% des loyers, et qui offre quand mm un large choix de SCPI.
Si cela est vrai pour Remake, alors cela est encore plus vrai pour Iroko (44% des loyers en France).
Pour le calcul des frais de 0.5% qui réduisent le nombre de part chaque année, on pourrait imaginer que chaque année, on réinvestit 0.5% pour garder 100% des parts d’origine ?
Donc déduire 500e+IR+PS des loyers pourrait avoir du sens ?
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