SCPI Remake Live : analyse des frais, de la performance et comparaison entre investissement direct et assurance-vie
Cette discussion porte sur la SCPI Remake Live, lancée en 2022 par Remake AM, et se concentre sur l'analyse de sa structure de frais, sa performance, et la pertinence d'un investissement via une assurance-vie par rapport à un investissement en direct. Les membres, dont Cassandre, loicd, NicolasV, Surin, et cedREIM, examinent en détail les différentes commissions (gestion, acquisition, cession, suivi des travaux) et les comparent à celles d'autres SCPI, notamment celles sans frais de souscription comme NEO et Iroko Zen. Un débat important émerge sur la transparence de la structure de frais, certains membres, comme Surin et NicolasV, critiquant le fait que l'absence de frais de souscription est compensée par des commissions d'acquisition élevées, créant une illusion de gratuité.
La discussion aborde ensuite la performance de Remake Live. Les membres analysent le taux de distribution (7,79% brut en 2023, 6,48% net de fiscalité étrangère), le comparant aux objectifs et à celui d'autres SCPI. Loicd et Thortue soulignent l'impact positif de la forte collecte sur le rendement, en particulier pour les jeunes SCPI, mais Thortue nuance en rappelant l'importance d'une gestion efficace pour maintenir cette performance, surtout avec un délai de jouissance court. GoodbyLenine explique en détail le mécanisme par lequel le décalage entre l'investissement des fonds et l'entrée en jouissance des parts booste le rendement des jeunes SCPI en forte croissance. NicolasV et Mokulua mettent en garde contre une interprétation hâtive des performances initiales, soulignant que le patrimoine actuel d'une jeune SCPI peut ne pas être représentatif de son patrimoine futur.
Un autre axe majeur de la discussion concerne la comparaison entre l'investissement en direct et via une assurance-vie. Les membres, notamment Balance, Trahcoh, et ZeNeophyte, comparent les implications fiscales de chaque option, en tenant compte des revenus français et étrangers, des prélèvements sociaux, de l'impôt sur le revenu, et des frais de gestion de l'assurance-vie. Le débat met en lumière la complexité de la fiscalité des SCPI en assurance-vie, en particulier concernant le traitement des revenus étrangers et des prélèvements sociaux. La liquidité offerte par l'assurance-vie est identifiée comme un avantage majeur, compensant potentiellement une légère différence de rendement par rapport à l'investissement en direct. Sm94 signale cependant un nouvel avenant de Spirica qui pourrait limiter cette liquidité.
La discussion inclut également des échanges sur des points spécifiques, tels que la rétrocession de commissions aux CGP (Fanscpi, Adrien55), la variation des loyers versés par Remake Live (Luce), et une acquisition immobilière à Massy (ddazin, loicd, Asn540). Bount34 exprime des réserves concernant la baisse de la valeur de reconstitution, tandis que Greyna et loicd la jugent non significative. Gabriel45000 s'interroge sur un délai de prélèvement inhabituel après une souscription.
Mots-clés : SCPI, Remake Live, frais, performance, assurance-vie, investissement direct, fiscalité, liquidité, rendement, commission.