Achat de trois studios pour un investissement locatif…

Merci de votre réponse.

Je soupçonne que vous faites les travaux vous même ?

Si c’est bien le cas je comprends mieux que vous puissiez acheter avec une décote significative (20 - 25% de mémoire) et par conséquent le malentendu avec Range19 sur la rentabilité…

Dans mon cas, ce n’est pas rentable de faire moi même les choses. J’ai la possibilité de travailler autant que je le souhaite et mon taux horaire facturé est supérieur a celui pratiqué par les professionnel du bâtiment et les agences.

Je ne sais pas si nous ne sommes d’accord sur rien ZX-R6, mais crois que nos stratégies sont très différentes. ça ne me rend pas infréquentable, je vous assure.
Je suis même assez fier d’avoir su bâtir un patrimoine de très belle qualité à défaut de faire chauffer mon tableur avec des rentabilités locatives mirobolantes… le tout avec mes considérations qui vous semblent tellement absurdes.

Je pars quelques jours et exposerai ma perception plus en détails.
Pour l’heure, je pars quelques jours respirer l’air de l’Atlantique.
Bonne fin de semaine.

C est vrai que ca nous interesse les vacances de M. Range19. Et ca fait avancer le debat…

Le rendement brut ne veut rien dire. Parlons en net. Si en net votre rendement est supérieur à 7%, votre cash flow sera positif pour un crédit de 100% sur 25 ans.

A Paris, je n’ai pas trouvé d’opportunités comme ça depuis longtemps, du coup depuis bientôt un an j’investis en Province, où là, on en trouve.

Ce n’est pas là qu’est la différence entre Range19 et moi. Nous avons 2 approches opposées de l’investissement. J’apprécie l’échange d’idées et le débat sur le fond, mais j’attends d’autres arguments de sa part que ceux qu’il avance jusqu’ici. Et les "ouvrez vos chacras"  et autres "valeurs humanistes" ne font pas progresser le débat. J’attends des exemples concrets, des chiffres…
Ma méthode marche pour devenir rentier rapidement, nous sommes plusieurs (ou "étions" car certains ont disparu récemment) à en être la preuve sur ce forum.

Si on prend le concept de Range19, il propose d’investir au prix du marché (bien de qualité bien situé) avec un crédit court (vu qu’il n’aime pas les intérêts).
=> les conséquences sont :
- cash flow négatif : les mensualités sont importantes, donc non couvertes par les loyers
- capacité d’endettement réduite à néant à la première opération. Vous pourrez donc faire un investissement par décennie si tout va bien.
- fiscalité très lourde dès le crédit remboursé

Ce que je propose, c’est de chercher des biens décotés, bien situés, à retaper, en empruntant systématiquement le maximum sur 25 ans.
=> conséquences :
- cash flow positif : vous gagnez de l’argent de suite, cela remplace progressivement votre salaire!
- capacité d’endettement intacte: vous pouvez multiplier les opérations. (et faire quelques achats revente en même temps pour booster vos revenus)
- fiscalité nulle

Alors oui, les 2 méthodes permettent de devenir rentier, seulement la première prend 3 décennies alors que la 2e est faisable en 4 ans.

Il faut toujours investir à proximité de chez soi. Personnellement j’achète en Province là où vivent mes parents. Ils peuvent aller faire des visites si besoin. Jamais j’irai acheter à 300km de chez moi pour aller chercher un rendement…

Quel plaisir de lire une argumentation détaillée!

Je reprends point par point.

GeGe777 a écrit :

Certes mais si vous ne payez pas d’intérêt cela veut dire que chaque mois les locataires remboursent plus de capital et donc on s’enrichit plus vite !

Si je ne paye pas d’intérêt, je n’ai pas d’emprunt, donc les locataires ne remboursent rien. Je paye un max d’impôts car rien ne réduis mon résultat fical.
Le sujet était à l’origine "vaut-il mieux avoir un crédit et rembourser des intérêts ou ne pas avoir de crédit et payer de l’impôt".

GeGe777 a écrit :

l’argument qui réduit l’intérêt des intérêts…..vous ne considérez pas toutes les charges avec le même oeil bienveillant…..Pour moi un euro qui ne va pas dans ma poche est considéré de la même manière peut importe la poche dans laquelle il termine.

C’est tout à fait exact. Toutes les charges ne se valent pas à mes yeux! Mais alors pas du tout! Payer des intérêts me permet d’emprunter. Je paye pour acquérir de nouveaux bien qui vont me rapporter de l’argent=> Je gagne de l’argent. Les intérêts sont une "bonne charge"

En revanche, payer une agence est un coût qui ne me rapporte rien. Vous allez me dire il font un travail, c’est normal de les payer. Sauf que je vous réponds que ce travail, je peux le faire moi même (ou dans mon cas personnel, je peux envoyer mon père faire faire une ou 2 visites à des locataires potentiels)

Donc d’un côté je paye une charge qui me permet de m’enrichir en investissant plus, et de l’autre côté je paye une charge qui enrichit une agence immo (sur mon dos).

Toutes les charges ne se valent pas.

GeGe777 a écrit :

investir à proximité de chez soi

Je ne pense pas que ce soit une ineptie. Si vous avez un studio à Brest, un autre à Nice et un 3e à Paris, vous avez intérêt à avoir un membre de la famille à la SNCF ou chez Air France.
Premièrement, comment allez vous trouver la bonne affaire? Vous ne pouvez pas connaitre le marché immobilier de la France entière.
Deuxièmement, comment allez vous gérer les travaux?
Troisièmement, comment allez vous trouver des locataires? Mettre en gestion? une charge inutile!
Acheter chez soi n’est pas une ineptie, c’est du bon sens.

GeGe777 a écrit :

vous aurez sans doute l’occasion de déménager (pour des raisons professionnelles ou pour changer d’air) dans ce cas vos investissements ne seront plus des investissements de proximité. Deviennent-ils pour autant de mauvais investissements ?

Je ne sais pas si mes investissements deviendront mauvais, mais ils deviendront moins rentables si je dois prendre une agence, donc il peut être préférable de revendre (et au passage encaisser une éventuelle plus value) pour racheter ailleurs (et rebénéficier de l’amortissement d’un nouveau bien)

GeGe777 a écrit :

C’est un mensonge de faire croire qu’on devient rentier rapidement simplement en faisant des investissements en empruntant sur une très longue durée pour maximiser le cashflow

Votre exemple chiffré montre simplement qu’on rembourse plus de capital en empruntant sur une courte durée que sur une longue durée. La Palisse ne dirait pas mieux! Si vous SAVEZ que vous allez faire un achat revente, quelle idée d’aller emprunter sur 25 ans?!
L’emprunt sur 25 ans sert à augmenter le cash flow lié à la mise en location.

Si vous souhaitez devenir rentier en vivant sur un capital, vous devez multiplier les achats revente, prenez des crédits courts, et faites le en tant que marchand de bien. Quand vous avez 700k€, vous placez tout et vous vivez des dividendes / intérêts.

Si vous souhaitez devenir rentier en vivant d’une rente immobilière, empruntez sur 25 ans et vivez sur votre cash flow positif.

Les 2 sont tout à fait jouables. Personnellement je me sens plus en sécurité en ayant du concret que des actions (même si j’en ai aussi pour environ 10% de mon patrimoine net)

Vous parlez d’une limite de la banque, savez vous où elle se situe? Personnellement je ne l’ai pas atteinte. Cela demande de gros efforts parfois, j’ai eu bcp de mal pour mon dernier crédit, mais ca a marché. Les 33% c’est pour la RP, pas pour du locatif. Les "règles" changent d’une banque à l’autre, et même d’une agence à l’autre. Mon dernier crédit m’a été accordé par une banque qui me l’avait refusé dans une autre agence…

Enfin sachez que lors de la vente la banque ne demande pas forcément le remboursement du capital. (j’etais le 1er surpris)

GeGe777 a écrit :

Si j’emprunte sur 7 ans dans 7 ans j’ai ma capacité d’emprunt totalement reconstituée et je dispose en plus d’un bien totalement remboursé qui me procure des revenus max

Tout à fait, mais un achat tous les 7 ans n’est pas optimal. Et votre bien ne vous procure pas des revenus max vu l’imposition qu’il y a dessus au bout de 7 ans (qui elle est bien maximale par contre)

GeGe777 a écrit :

ce n’est pas parce que votre cash flow est positif que le banquier ne tiendra pas compte de cet emprunt dans son étude pour un nouveau prêt

Le banquier compte 70 ou 80% du loyer et 100% du crédit. Donc si j’achète à crédit un studio à 45k€ que je loue 380€ par mois, j’obtiens une mensualité d’environ 250€ pour un loyertenu de 380*0.7 = 266€ => capacité d’emprunt en hausse. (exemple vécu)

GeGe777 a écrit :

Concernant la fiscalité vous exagérez également.

Il ne faut pas sur estimer les amortissements. Je n’ai pas mes tableaux sous les yeux, mais les amortissements sont inférieurs aux loyers, et ils seront insuffisants pour ramener le résultat fiscal à zéro s’il n’y a pas de mensualités d’emprunt à côté.

Merci beaucoup pour cet échange très constructif GeGe777. Je vous mets +1. J’espère que nous en aurons d’autres.

non pas du tout, vous pouvez emprunter sur 25 ans pour des travaux, c’est comme un crédit immo classique.

La raison pour laquelle il faut chercher un bien avec travaux est surtout le prix.

Si le prix du m² au centre de telle ville est de 5k€, un bien en mauvais état pourra se trouver à 3k€, et les travaux pourront se faire pour 0,8k€ => votre gain est la différence entre les 2. Vous mettez en loc et vous avez un cash flow positif ou vous revendez au dessus du prix du marché car c’est refait à neuf et joliment décoré.

Pour le déficit foncier, ça implique de louer nu. Je commence à peine à l’utiliser, et conseille plutôt de louer meublé. Car un déficit foncier la première année peut vite devenir un montant imposable conséquent.

Partons du postulat suivant , je suis un investisseur qui souhaite acheter un bien de 30 M2.

J’ai trouvé un bien de 30 M2 à 80.000 €
Avec un foncier de 500 € et des charges annuelles de copropriété de 600 € / an propriétaire
Le loyer sera de 650 €

Taux d’emprunt 3,20 % et assurance 0,3 %
Calcul de la mensualité d’un crédit

1°) Si j’achète sur 7 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 1080 €
1080 - 650 = 430 € à sortir personnellement  ce qui représente 40 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 5160 € plus les charges de 1100 soit un total de 5260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 11.000 € déductible.

2°) Si j’achète sur 10 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 790 €
790 - 650 = 140 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 17 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 480 € plus les charges de 1100 soit un total de 1580 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 15.900 € déductible.

3°) Si j’achète sur 12 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 690 €
690 - 650 = 40 € à sortir personnellement  ce qui représente environ 5 % du remboursement 
Soit un cout annuel de 1680 € plus les charges de 1100 soit un total de 2780 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de 19.300 € déductible.

4°) Si j’achète sur 15 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 580 €
580 - 650 = 70 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 840 soit un cout réel de 260 €
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  24.400 € déductible.

5°) Si j’achète sur 20 ans  j’aurais un remboursement mensuel de 471 €
471 - 650 = 179 € de cash flow   
Soit un cout annuel de 1100 € déduit d’un revenu passif de 2140 soit un cout réel nul et un cash flow couvrant l’intégralité de mon investissement et me rapportant 2140 - 1100 = 1040 e / an ..
Sur la période cela fait un total d’intérêt de  33.2000 € déductible.

Il faut savoir que chaque euro imposable sera imposé à 15,5  % de CSG et ensuite imposable dans votre imposition personnelle et cela impacte aussi votre taxe d’habitation.

Une forte augmentation des revenus locatifs entraine un changement de tranche  , le bénéfice des revenus locatifs sont annulés par l’impôt

Donc si j’achète sur une durée courte je vais devoir ajouter tous les mois et cela va me couter en terme de remboursement d’emprunt et en fiscalité.
Si j’achète sur une durée longue je vais me créer  immédiatement des revenus passifs qui rassurerons la banque et me permettront de recommencer l’opération plusieurs fois.

Il suffit de disposer de 12 biens avec un revenu passif pour chacun de 1.000 € / an pour disposer d’un rente mensuelle de 1.000 / mois.

Bien sûr comme j’ai pris plaisir à lire les commentaires du forum , j’ai loué mon bien en meublé pour pouvoir ajouter  l’amortissement du bien et la déduction des intérêts d’emprunts pour un ensemble déclaré au régime réel.
De temps en temps  , j’ai besoin de changer mon ordinateur , mon fauteuil de bureau , j’ai besoin de fourniture pour gérer ma petite entreprise alors je n’hésite pas à passer ces frais dans mon compte de résultat afin de minorer le résultat.

Si j’ai vraiment beaucoup de biens , je passe aussi mon forfait téléphone.

Voila  pourquoi il faut prendre des durées longues pour des biens meublés déclarés au régime réel.

Il est toujours possible de prendre pour certaines opérations des durées plus courtes avec l’hypothèse de revendre mais cela impactera toujours votre capacité d’emprunt.

Que va penser le banquier quand vous aurez emprunté sur 7 ans et que vous voudrez achetez un autre bien ?
Le banquier va vous dire que vous sortez  mensuellement 430 € et que vous devez attendre la fin de ce crédit pour en prendre un autre.
Alors en ressortant de la banque vous verrez un autre investisseur qui vient pour acheter un autre bien car cet investisseur aura pris la précaution d’emprunter sur 20 ans et il aura porte ouverte pour de nombreux emprunts.

Celui qui achète sur 7 ans en commençant à 25 ans sur 42 ans si on considère qu’il réutilise les revenus locatifs pour couvrir les achats suivants sa&ns sortir ensuite les 430 € , il devrait pouvoir disposer de
1 bien en 7 ans  à 32 ans compensé à 40 % par l’investisseur.
2 biens au bout de 14 ans  à 39 ans compensé par le premier loyer
4 biens au bout de 21 ans à 46 ans compensé par les deux premiers loyers
8 biens au bout de 28 ans à 53 ans
16 biens au bout de 35 ans à 60 ans
32 biens au bout de 42 ans à 67 ans.

C’est certainement un beau parcours , tout le monde n’a pas l’envie , la volonté d’acheter autant mais si c’est le cas alors il faut prendre une option long terme pour les emprunts pour limiter la fiscalité car déjà à 8 biens en fiscalité plein pot c’est le flirte assuré avec la taxe à 75 % et l’ISF.

L’ISF est payable à partir de 1,3 Millions d’€uros et se calcule sur la différence entre l’actif et le passif donc notre investisseur approchera de la limite ISF à peine à 60 ans , en continuant à valoriser les biens à 80.000 € pièce depuis 20 ans , le seul espoir est alors une baisse de l’immobilier.

L’autre investisseur sur le long terme disposera de d’une vingtaine de biens , il aura déjà arrêté de travailler ne sera pas fiscalisé , il pourra revendre pour réinvestir plus grand et continuer son parcours d’investisseur ayant commencé petit avec rénovation puis agrandissant son patrimoine

Voila , j’ai du oublier des choses mais si ça me revient je compléterais

Philippe

Bonjour Gege77 , bienvenue sur le forum ,

Je vois que vous êtes très au fait de l’immobilier , c’est une bonne chose car cela permet d’animer cette partie du forum ou nous sommes un peu minoritaire par rapport à la bourse.

Une petite présentation de votre part serait un plus pour échanger

Philippe

Range19, je vois dans votre présentation que vous avez acheté des biens dans des conditions où les loyers couvraient les mensualités même avec des emprunts à échéance relativement courte (ce qui est, aujourd’hui, devenu très difficile !). Vous aviez donc un cashflow positif, ce qui vous a permis de mener de multiples investissements sans être en difficulté financière.

Vos investissements auraient probablement été plus rentables (et avec des cashflows encore plus positifs) si vous aviez pris des emprunts de plus longue durée….. mais si vous n’êtes pas à l’aise avec un emprunt longue durée, vous avez sans doute fait le bon choix au regard de vos propres critères (et au final, c’est ça qui compte).

Mais d’un point de vue rentabilité pure de l’investissement, il semble bien qu’un emprunt long soit à privilégier.

Sauf incompréhension de ma part, vos investissements rejoignent en tout cas l’argumentaire de ZX-64 et Philippe sur la question du cashflow positif.

Il est certain de nous avons tous commencé avec des petits biens pas forcement de bonne qualité , la démarche de rénovation est saine pour moi car elle permet de redynamiser des quartiers.

Les petits biens servant d’apport ensuite pour des plus gros achats car la gestion courante des studios est pesante , je n’ai jamais vu un étudiant repeindre un studio par contre j’ai vu des locataires refaire une cuisine dans un 3 pièces.

De ce qui a été évoqué , il se dégage deux chemins vers le nirvana du rentier immobilier,

Soit la voie la plus longue et la plus sûr aussi qui consiste à acheter sur des durées courtes de 7 ans et recommencer ensuite après chaque fin de crédit , comme métaphore je pourrais dire que c’est le sentier de randonnée en montagne
Je vois dans cette démarche le risque de perdre des affaires , des ne pas disposer de taux intéressants à la fin du cycle des 7ans et pour moi cela manque beaucoup de piquant mais cela permet de se constituer un patrimoine pour la retraite qui si on remet tous les revenus locatifs dans la cagnotte permettent de disposer d’un gros patrimoine.
L’aspect fiscal peut être limité par une SCI , j’ai initié au dessus une réflexion sur le fiscal sans en calculé tous les aspects et comme l’a indiqué Range19 il faut aussi tenir compte des revenus personnels et du départ des enfants du foyer fiscal dans tout les cas la fiscalité ne s’arrange pas dans le temps et l’augmentation du patrimoine.
Mais à quel prix fiscal pour cette voie ?

Soit l’attaque frontale de la falaise avec plus de difficultés mais l’accès au sommet plus rapidement en utilisant des durées d’emprunts plus longue.
J’ai évoqué sur mon profil que j’avais fait depuis 2012 des reventes de biens avec un rachat d’immeuble me procurant des revenus locatifs similaires au revenu d’un studio revendu mais en augmentant mes revenus locatifs , mon patrimoine et en diminuant mes charges et ma fiscalité.

J’approche des 90 K€ annuel de revenus locatifs sans aucune fiscalité , une fois ma dernière rénovation terminé ( hier 25 M2 de carrelage posé c’est pour cela que j’ai repris le clavier confortablement assis dans mon fauteuil ) , je disposerais de 1200 € mensuel de cash flow mensuels sans fiscalité avec des biens qui se rembourse , ce cash flow diminuera car j’ai encore une vente à faire avant de repartir sur un autre achat d’immeuble.

Je tiens à préciser qu’un emprunt sur 25 ans n’est pas une bonne chose , la durée limite se situe entre 18 en 21 ans sachant qu’ à partir de 20 ans d’emprunt on change de tranche pour les taux donc le mieux est d’être sur la durée la plus longue juste avant le changement de tranche soit 19 ans.

Philippe.