Immeuble de rapport en SCI : capacité d'emprunt, financement…

crocko a écrit :

Deuxième étape :
Comment trouver ?
Mon banquier, qui est aussi le directeur de mon agence, doit avoir des contacts.
Ma courtière, ex-gestionnaire de patrimoine (qui m’a permis de racheter déjà 3 crédits) doit avoir des contacts.
Mon notaire, avec qui j’ai déjà signé deux biens et avec qui j’ai bossé plusieurs étés en emploi saisonnier doit avoir des contacts…
L’entreprise d’Elise-Frank ? Est-ce qu’ils font les immeubles de rapport ? Leur frais peuvent-être pris en compte comme frais de rénovation ? C’est rentable de passer par eux ?

Comment trouver…
Commencez par les sites d’annonces immobilières et les agences !
Leboncoin est (en tout cas pour la région où je suis) une grande source d’inspiration !
Elise Franck ne fait que sur Paris et Lyon il me semble, et pas dans les immeubles de rapport. Je trouve que leurs frais sont assez élevés, mais si vous n’êtes pas sur place pour gérer les travaux pourquoi pas.

Sinon pour le 3ème point, même remarque que Goodbylenine, la gestion locative, tant que ce n’est pas pour un grand nombre de biens, n’est vraiment pas très compliquée ni très chronophage…

GoodbyLenine a écrit :

J’aurais tendance à vous dire que votre 3ème étape devrait être amendée en "nous gérons nous-même (en nous formant au "métier" de bailleur, et en consolidant un réseau de partenaires.)".

C’est l’option de facilité… N’est-ce pas une charge déductible des impôts ? Quelque part on s’y retrouve ?
On se serait basé là dessus pour gérer nous même l’étape 4. Mais ça ne me fait pas peur d’apprendre. Mon oncle a une petite sci depuis des années, je peux lui demander conseil.

Siocnarf a écrit :

Leboncoin

J’y suis tous les jours, pour voir ce qu’il s’y vends, il y a de rares offres où ils annoncent des rentabilités folles… Mais il doit il y avoir un loup

Range19 a écrit :

Avez-vous une bonne connaissance du marché sur lequel vous envisagez d’investir, des opportunités et menaces ?

Pas encore, comme vous le suggérez, j’attends beaucoup de mes prochains RDV pour avoir des retours de pros.
Je vais faire cette matrice, riche idée !

entrepreneurdebutant a écrit :

…..
Pour en revenir à votre projet, je vous suggère fortement de passer par un courtier en crédit immobilier. D’autant plus que vous êtes plusieurs si j’ai bien compris.

Concernant la manière de trouver la perle rare, « le bon coin » est effectivement un très bon outil. « Se loger » également.

Sinon, faite le tour des agences immobilières de votre région et essayez de vous constituer un réseau. Il faut surtout être très réactif.

Mais avant toute chose, il est essentiel de connaitre le marché de la zone géographique ciblée.

Bonjour,

J’ai justement ce genre de courtier sous le coude qui m’a permis de racheter déjà 3 crédits immobilier à des conditions défiants toutes concurrence ! D’ailleurs j’ai RDV avec elle la semaine prochaine. Ancienne gestionnaire de patrimoine et ayant un nombre important de contacts (banquiers, notaires, avocats…), je suis sûr, j’espère qu’elle pourra nous aider, même pour trouver un bien.

En ce moment j’étudie les annonces leboncoin, pap, se loger et paru vendu, je regarde dans les petites villes / villages autour de chez moi pour étudier le marché. Je regarde autour des zones frontalières suisses, belges également mais on vise le haut de gamme là…
Pour un premier achat, nous sommes bien situés, à nous de trouver dans les alentours.

Demain matin, étape importante, RDV avec mon banquier pour voir ce que lui me conseille.

Je vous ferais un retour demain !

Bonjour,

il me semble que l’une des clefs de la réussite vers la rente est de bien maitriser ses dépenses courantes.

Vous parlez de 10k de rentrée d’argent à 4. C’est confortable et peut être pouvez vous vous organiser pour optimiser vos dépenses et gratter un peu de capacité d’épargne, donc d’investissement.

Une alerte également sur le montage à 4. Vous partez pour un projet qui vous engagera quasi autant qu’un mariage, à 4… Je vous conseille de bien définir les rôles de chacun et la manière dont vous pouvez sortir chacun de l’aventure.
Madame: "dis donc il est gonflé de te laisser repeindre les volets,c’est toujours toi qui le fait. Et puis je te vois plus à la maison…"

Enfin, la solution à votre ras le bol n’est pas forcément trouvée dans cette distraction. Vous ne pourrez pas quitter votre job à court terme, pire, vous devrez assumer les remboursements des emprunts et donc surement y rester avec moins de marge de manœuvre pour le quitter.

Cela dit, il s’agit d’une voie qui a ses avantages, je suis dans la même démarche que vous, c’est que je ne dois pas y voir que du noir!

Par ailleurs, je suppose que vous avez lu les sujets épinglés, n’hésitez pas à y contribuer.

Cordialement.

Bonjour à tous,

Voilà du nouveau !

Nous avons repérés un petit immeuble composé de trois studios (tous loués) que nous espérons toucher à 96 000 €. Les propriétaires actuels vendent car mutés dans une autre région et achat d’une maison en cours.

Il y aurait la façade à refaire plus quelques bricoles n’excédant pas 10k. 25% du cout de la rénovation de la façade serait pris en charge par la mairie. Je pense qu’il y a déduction des impôts aussi.

Il n’y a pas de compteurs individuels.
Toiture refaite il y a 10 ans.
Le tout est loué pour 930€ par mois hors charge.
taxe foncière de 500€

Le rendement semble très intéressant avec un cash flow positif de 70€ par mois pour un emprunt sur 15 ans et un emprunt volontairement gonflé à 120k.

Au final nous allons certainement avoir besoin de moins emprunter et pouvoir peut être augmenter la durée d’emprunt.

Qu’en pensez vous ? Nous n’avons pas encore créé la SCI (j’ai le premier RDV avec le notaire demain) et nous sommes sûrs d’avoir le financement (premier financement possible de 295k).

Si nous réussissons ce premier achat, ce ne sera que plus facile pour acheter le prochain

crocko a écrit :

Bonjour à tous,

Nous avons repérés un petit immeuble composé de trois studios (tous loués) que nous espérons toucher à 96 000 €.

Il y aurait la façade à refaire plus quelques bricoles n’excédant pas 10k. 25% du cout de la rénovation de la façade serait pris en charge par la mairie. Je pense qu’il y a déduction des impôts aussi.

Il n’y a pas de compteurs individuels.
Toiture refaite il y a 10 ans.
Le tout est loué pour 930€ par mois hors charge.
taxe foncière de 500€

Le rendement semble très intéressant avec un cash flow positif de 70€ par mois pour un emprunt sur 15 ans et un emprunt volontairement gonflé à 120k.

Au final nous allons certainement avoir besoin de moins emprunter et pouvoir peut être augmenter la durée d’emprunt.

Qu’en pensez vous ? Nous n’avons pas encore créé la SCI (j’ai le premier RDV avec le notaire demain) et nous sommes sûrs d’avoir le financement (premier financement possible de 295k).

Si ce sont des studios meublés achetez en nom propre car vous pourrez amortir , si ils ne sont pas en baux meublés attendez le départ des locataires et passez les fiscalement en meublés vous pourrez amortir.

Une SCI ne servira à rien car vous serez obliger de prendre une SCI IS si ils sont meublés en vous aurez le même résultat qu’en meublé personnel avec la lourdeur d’une SCI.

Si ils sont meublés vous ne pourrez pas monter une SCI IR car ce type de sci ne peux pas louer du meublé.

96.000 pour 930 de loyer , c’est une très bonne rentabilité …proche de 10 % et dire que certains pensent que l’on ne peux pas trouver ce type de bien 
C’est dans quelle ville ? ( si vous préférez ne pas divulguer sur le forum , je veux bien l’info par MP pour voir les biens proposés dans cette ville Merci )

Les compteurs non individuels peuvent être une source de problème en cas d’impayés de loyers  et des charges car vous aurez alors la joie de paye l’eau à votre locataire indélicat qui risque de plus de chanter longtemps sous la douche en pensant à vous …..

Pourquoi il faut refaire la façade ?
Il s’agit d’une obligation ou juste pour faire joli ?
Si c’est pour faire joli alors attendez d’avoir passez votre frais d’achat et vos premiers amortissements pour prendre un autre crédit dans 3 ou 4 ans pour la façade qui lissera votre fiscalité pour plusieurs années.
La rénovation de la façade passera en charges car elle rentre dans le cadre de l’entretien de l’immeuble, des travaux d’amélioration ( agrandissement s’impute pas de la même façon , je sais plus trop , Siocnarf connait bien le sujet il me semble )

Bien sûr vous allez déclarer vos revenus locatifs au régime réel..

Prenez une durée longue pour l’emprunt , ce débat est évoqué actuellement dans
Achat de trois studios pour un investissement locatif… (2/5)
ceci afin de maximiser votre cash flow   

Vous avez calculé 70 € / mois de cash flow , avez vous intégrer le foncier , l’assurance immeuble ?
Pour moi c’est pas assez sur un immeuble proche de 10  %de rentabilité brut , je fais 45 € de cash flow sur un studio seul en copropriété à Nîmes.

DDtree a écrit :

Il me semble qu’emprunter le maximum possible et sur la plus longue durée, vous permettra de renouveler plus facilement et plus souvent l’opération, ce qui apparaît être votre objectif (de nombreux files aborde le sujet sur le forum)

Un nouveau partisan du crédit longue durée …..

Philippe

Merci pour vos réponses.
Désolé de ne pas citer tous le monde mais pas évident avec une tablette. Alors je vais répondre en vrac
Le calcul était fait sur une durée la plus courte possible avec un budget un peu gonflé pour faires des travaux mais c’est un mauvais calcul. Vous avez raison, autant attendre que le compte se remplisse de bénéfices pour faire ces travaux et les deduires des impôts.

Je n’ai pas visité l’immeuble encore mais mon cher beauf (qui va me lire) a pitié des locataires qui vivent la dedans… ce n’est pas insalubre mais il est vrai qu’il y a le minimum. D’ou l’idee, a chaud apres la visite, d’emprunter plus pour faire des travaux.  Ce qui compte c’est pas l’État actuel mais ce qu’on va en faire finalement.
En empruntant juste 105 000€ il reste 300€ brut par mois ! Les garder pour les réinvestir en travaux et les déduire de nos impôts… ce n’est que mieux ! De plus, nous emprunterions a 110%. Nos seuls frais seraient ceux du notaire pour créer la sci.

La façade, oui, c’est esthétique, uniquement, donc pourquoi pas réemprunter plus tard pour des questions de fiscalité. Ce n’est pas quleque chose que nous maitrisons mais ce forum est genial pour ca ! Nous apporterons notre aide a notre tour dans quelques mois qui sait ?!

Le montage en sci c’est pour faire que du logement non meublé et dans le but d’investir encore par la suite. Donc ok pour le raisonnement emprunt long pour emprunter plus…

Effectivement, le bémol ce sont les compteurs collectifs mais il semblerais que les studios se louent facilement… Nous ferons chiffrer l’installation de compteurs individuels.

Je vais essayer de joindre les propriaitaires car, deux annonces : proprio a 115 k et agence a 105k… s’il n’y a pas de contrat d’exclusivité avec l’agence on devrait pouvoir gratter encore un peu. Savez vous quelle com’ se prends une agence ?

La suite dans les prochains jours !

crocko a écrit :

En empruntant juste 105 000€ il reste 300€ brut par mois ! Les garder pour les réinvestir en travaux et les déduire de nos impôts… ce n’est que mieux ! De plus, nous emprunterions a 110%. Nos seuls frais seraient ceux du notaire pour créer la sci.

La façade, oui, c’est esthétique, uniquement, donc pourquoi pas réemprunter plus tard pour des questions de fiscalité. Ce n’est pas quleque chose que nous maitrisons mais ce forum est genial pour ca ! Nous apporterons notre aide a notre tour dans quelques mois qui sait ?!

C’est beaucoup mieux comme retour , cela vous fait pratiquement un remboursement avec 2 studios sur 3 , c’est le top car si un locataire part vous avez le temps de faire des travaux.
La façade changera  pas le prix de location de vos appartements par contre si ils sont pourri à l’intérieur vous ne les louerez que difficilement et à des cas sociaux.
Arrangez les intérieurs , meublés vos studios ( machine à laver , micro onde , meubles ) et lors des visites pour louer dites   que la façade est en mauvais mais qu’elle va être refaite , vous anticipez les remarques et les mauvais avis des futurs locataires , ensuite ils seront ravis de voir les intérieurs et le tour sera joué

crocko a écrit :

Le montage en sci c’est pour faire que du logement non meublé et dans le but d’investir encore par la suite. Donc ok pour le raisonnement emprunt long pour emprunter plus…

Effectivement, le bémol ce sont les compteurs collectifs mais il semblerais que les studios se louent facilement… Nous ferons chiffrer l’installation de compteurs individuels.

Renseignez vous sur les SCI car des deux types IR et IS en découlent des gestions locatives différentes et surtout des impacts fiscaux en terme de plus value non négligeable.
Si vous optez pour la SCI louant des non meublé alors c’est la SCI IR qui n’a aucun sens ni intérêt  pour des studios dont la finalité est d’être meublé , en louant en meublé en nom propre vous pouvez amortir vos biens ( 80  %de la valeur en amortissement comptable à 3  %environ par an pendant 20 ans ) d’où aucune fiscalité pendant 10 à 15 ans.
Si vous optez pour la SCI IR , vous allez forcement payer des impôts ( CSG plus IRPP supplémentaire ) au bout de 2 ou 3 ans lorsque vos frais d’achat et vos intérêts d’emprunt seront insuffisants pour compenser vos revenus locatifs.

crocko a écrit :

Je vais essayer de joindre les propriaitaires car, deux annonces : proprio a 115 k et agence a 105k… s’il n’y a pas de contrat d’exclusivité avec l’agence on devrait pouvoir gratter encore un peu. Savez vous quelle com’ se prends une agence ?

Les coquins de propriétaires ….Attendez pour les joindre et allez voir le devanture de l’agence les taux sont affichés par tranche de prix.
Si l’agence est moins cher passez par eux , c’est plus simple pour négocier car ils avanceront des arguments pour conclure la vente , c’est leur avantage.
Dans ces prix la on devrait être à 7 ou 8 % de commission , renseignez dans l’agence pour inclure la notion de prix psychologique car en toute évidence les prix le vendeur sera en dessous de 100.000

Philippe

Philippe30 a écrit :

Si vous optez pour la SCI louant des non meublé alors c’est la SCI IR qui n’a aucun sens ni intérêt  pour des studios dont la finalité est d’être meublé , en louant en meublé en nom propre vous pouvez amortir vos biens ( 80  %de la valeur en amortissement comptable à 3  %environ par an pendant 20 ans ) d’où aucune fiscalité pendant 10 à 15 ans.e

Ne pas oublier la CRL due sur les locations meublées via SCI IS, sauf rares exceptions.

Philippe30 a écrit :

Les coquins de propriétaires ….Attendez pour les joindre et allez voir le devanture de l’agence les taux sont affichés par tranche de prix.
Si l’agence est moins cher passez par eux , c’est plus simple pour négocier car ils avanceront des arguments pour conclure la vente , c’est leur avantage.
…/…
Philippe

Même plus cher (raisonnablement), je préfère passez par l’agence. Il me semble plus facile et efficace qu’un tiers de confiance (choisi par le vendeur) négocie pour vous… Il y a autant d’intérêt que vous !

Philippe30 a écrit :

…/…
C’est pour cela que j’ai répondu de voir avec l’agence , voir les honoraires en vitrine et que j’ai qualifié les propriétaires de coquins.
…/… par contre pour vendre je préfère  le faire en direct car je maximise l’argent reçu sans perdre avec les honoraires
Philippe

J’ai du mal m’exprimer, je partage pleinement votre point de vue.
Pour vendre, duboncoin avec une annonce qui en dit le maximum (pour éviter les contacts inopportuns) c’est gratuit et très efficace

Gentleman Grower a écrit :

Vous semblez avancer rapidement dans vos projets mais quelques points m’interpellent :
- vous remboursez votre RP jusque 2037 donc vous venez à peine de commencer (crédit initialement souscrit sur 30 ans si j’ai bien suivi et que vous venez de racheter) : aviez vous apport sur ce projet ?
- vous etes proprietaire d’un F2 sur lequel il reste presque 20 ans et si je vous ai bien lu la vente du bien couvrirai à peine le capital restant dû du crédit ?
- Vous projettez un achat locatif financé à crédit à 110%…
- Vous ne parlez à aucun moment d’épargne ? avez vous quelques liquidités ?

- oui nous avions un peu d’apport pour la RP
- oui le t2 n’est pas rentable, erreur que nous n’aurions pas faite au’ourd’hui
- oui 110%, c’est notre effet de levier
- Oui nous avons des liquidites "confortables"  que nous ne voulons pas toucher. L’épargne ne pourra se faire réellement que d’ici un an.

Pour en revenir a cet immeuble, revirement de situation.
Je ne sais pas si c est du pipo mais  tous avons donc fait une offre de 1000€ plus cher que l’offre précédente, elle bloquait la vente de l’immeuble pour nous car ça devait passer : c’était gagné pour nous !
Fin d’après midi, mon beau frère appelle pour aller signer l’offre et là elle lui annonce que quelqu’un d’autre avait fait une offre de 1000€ de plus que la notre…. mais elle a d’autres immeubles a lui faire visiter !
Je suis dégoûté et plutôt que de rentrer dans le jeu de la surenchère, je lui ai demandé des explications pour jeudi.
Trucs de vendeur pour gratter quelques € ? Je vous dirais ça !